房地產建設項目全過程成本管理探析

徐小燕

(成都怡和天成房地產開發有限公司，四川成都 610039)

隨著房地產調控政策的不斷出臺，房地產市場逐漸回歸理性，因此，有必要引入全過程成本管理理念對房地產工程項目的成本進行控管理優化，促進房地產市場的可持續發展。成本管理作為現代企業管理的產物，對成本節約、提升企業經濟效益具有重要意義，由于房地產企業具有投資額高、周期長且風險性較大的特點，因此，更是需要借助成本管理來嚴格控制建設項目各個階段的資金使用量，從而達到約束和控制的作用，在規避潛在經營風險的基礎上，為房地產企業在市場經濟中的良性發展助力。

1 房地產建設項目全過程成本管理理論概述

在1980年代英國率先提出了全過程成本管理理論，該理論將以前僅關注事中和事后的成本管理擴展到項目成本管理的整個過程，包括項目定義、計劃、實施、完成和維護等，它的目標不僅是停留在某個階段，而是著重于項目整個過程的成本控，將項目分解成每個階段，并對每個階段做出詳細的成本管理分析，從而達到項目成本最小化的目的[1]。

全過程成本管理基于成本管理的科學性。它建立了一個涵蓋所有員工的全面成本管理系統，涵蓋了整個業務管理過程，使所有部門成員自主改善，不斷降低成本，從而使管理層和部門其他員工在降低成本方面保持一致性，在項目實施的整個過程中合理使用人力、財力和物力，并尋求以最低的成本進行生產管理和組織運營，并隨時隨地糾正偏差，確保項目管理實現既定目標將獲得更高的回報。建設工程全過程成本管理，就是在工程的投資立項階段、設計階段、招標采購階段、施工階段以及竣工結算階段對建設項目成本進行合理安排協調，把建設工程投資控制在之前批準的或預期的投資限額之內，以確保實現項目投資管理目標并獲得較高的投資收益和社會效益。

2 房地產建設項目全過程成本管理問題現狀

2.1 投資立項階段成本管理中的問題

在該階段的成本管理中暴露出的問題主要有以下幾個方面：

(1)缺乏對工程項目深入細致的可行性研究分析，難以準確反映各項指標對項目成本的影響程度，導致項目成本管理存在偏差。

(2)缺乏對周邊市場和項目現場的詳細調查和基本數據收集，無法應對突發性問題。

(3)大部分企業直接套用以往完成項目的經濟數據，側重于定量分析；沒有做到實事求是，因地制宜，更加沒有深入細致的開展市場調查，缺乏房地產項目的定性分析[2]。

2.2 設計階段成本管理中的問題。

在該階段的成本管理中暴露出的問題主要有以下幾個方面：

(1)缺乏項目成本管理的觀念和意識，過分關注項目工程的設計安全和保障，忽視了項目成本，資源浪費現象嚴重。

(2)產品設計和定位不夠合理，受限于專業知識，過分依賴設計單位，只是簡單的針對規劃技術指標、總體布局、戶型配比等內容進行粗略的審查，未從技術和經濟的角度出具規劃方案，從而造成產品設計和定位不合理，后期滯銷等問題凸顯。

(3)設計人員與成本管理人員缺乏協調和溝通，無法比較和選擇方案，導致工程成本過高等問題。

2.3 招標采購階段成本管理中的問題

在該階段的成本管理中暴露出的問題主要有以下幾個方面：

(1)招標文件編制質量問題。招標文件質量不理想，包括工期不明確、招標范圍不明確、報價方式不準確、合同條款不統一等問題，此招標文件一旦發出，成本風險就己產生，勢必造成后期成本失控等問題。

(2)房地產工程項目招標采購商存在質量參差不齊的現象，不利于成本控制和優化管理，可能會對項目工程建設產生負面影響。

(3)惡性競爭現象嚴重。目前大多數房地產項目均采用最低價中標法、綜合評分法。前者容易導致惡性價格競爭，后者容易滋生暗箱操作，通過實踐發現，以此兩種方式中標的施工單位在進場后，從工程進度、質量、成本管控方面，難度很大，都不利于成本控制管理。

2.4 施工階段成本管理中的問題

在該階段的成本管理中暴露出的問題主要有以下方面：

(1)造價咨詢公司業務人員素質參差不齊，對工程量清單、招標文件編制質量水平、預算編制的合理性會產生直接影響，也為施工過程中的動態成本管理埋下了障礙伏筆。

(2)材料成本控制不嚴格。由于對建筑市場材料、產品價格不熟悉，無法準確實時跟蹤價格變動情況，材料價格、品牌合作商等數據庫未建立或者數據不夠準確等原因，導致成本失控的現象發生。

(3)設計變更、簽證管控不力。由于項目設計變更、簽證管理制度不完善，流程控制不到位，導致資料保管不善，導致后期結算時，就資料的真實性、準確性有待考證，進而導致爭執等現象的發生。

(4)成本管理的孤立性和單一性。通常情況下，設計、工程和成本是三個獨立的部門，導致了成本管理的隔離。缺乏全面系統的項目管理理念，不利于項目成本的有效控制[3]。

2.5 竣工結算階段成本管理中的問題

在該階段的成本管理中暴露出的問題主要有以下方面：

(1)竣工結算工作對造價咨詢單位依賴性較強，造價咨詢單位權利過大，竣工結算報告的合理性和準確性缺乏有效監督，可能存在不符合項目實際結算的情況。

(2)未建立執行項目后評估制度，未對竣工結算工作以結算專題等形式進行總結。

(3)成本管理人員很少進行目標成本與實際發生成本對比分析，分析存在偏差的原因及在今后項目成本控制重點。

(4)未形成公司內部的項目造價指數水平，難以建立準確的成本數據庫，對以后項目的成本控制起不到指導和參考作用。

3 房地產建設項目全過程成本管理優化措施

3.1 投資立項階段

良好的開端是成功的一半，對于房地產企業來說，要對工程項目進行深入、全面的可行性研究和分析，以掌握影響項目成本的關鍵因素，具體管理內容如下：

(1)注重投資估算的準確性。要提高投資估算編制人員的專業水平，建立健全責任追究制度。

(2)充分做好市場調研，定位精準。有必要篩選和分析有價值的信息，并制定全面完善的備選方案，以做出最具性價比的方案選擇。

(3)注重可行性研究分析。采用定性分析和定量分析并重的方式，對房地產工程項目的可行性研究報告進行補充和完善，提升項目成本控制效果。

3.2 設計階段

據資料統計，項目設計階段的設計內容對于項目投資的影響比重約占75 %[4]。因此，投資者要轉變觀念，多注重質量價格和性價比方面的問題，加強設計階段的成本控制管理，具體管理內容如下：

(1)明確領導責任制，加強設計人員和成本控制人員的職責分工，注重各方面的協調與合作。

(2)落實限額設計理念，增強設計人員的成本控制意識和觀念，嚴格把控和審查施工圖設計，做好前期階段的成本控制與管理。

3.3 招標采購階段

高效的招標采購管理可以有效提高項目開發效率，對降低開發成成本具有主要作用。具體管理內容如下：

(1)高質量的招標文件編制。細致詳細的招標文件能夠幾乎反映出項目的建設過程的所有費用，減少了不必要的工程經濟糾紛，便于工程投資成本的控制。

(2)招標競選制度的建立。對投標單位進行嚴格的審核工作，挑選出優秀的承包單位和材料供應單位，以提高施工質量，縮短施工周期，降低成本，甚至還能培養長期的合作關系，在未來的工程項目中實現共贏。

(3)嚴密的合同條款制定。合同條款將各方的工作和義務緊密聯系起來，必要時候還應該交由專家進行審核，確保合同對于雙方公平，沒有漏洞可鉆。

(4)招標詢價制度的建立。全面了解投標單位在人員、材料、設備等方面的單價，從而對成本控制相關指標進行明確，實現對成本管理的有效控制[5]。

3.4 施工階段

施工階段是整個項目建設過程中持續時間最長、波動因素最多的階段，也是控制工程項目造價的最直接有效過程。具體管理內容如下：

(1)嚴格控制并審查設計變更、簽證變更及進度資金分配等內容，避免項目投資失控。

(2)做好房地產項目的動態成本控制，要設定合理的“預警線”和“強控線”，以有效遏制和避免成本超支的現象。

(3)主要材料和設備價格的管理控制。材料與設備的成本約占建筑安裝項目成本的70 %，優化配置材料、設備的使用計劃，減少不必要的浪費。

(4)進行各類數據記錄，特別是隱蔽的工程記錄和簽證工作，減少爭執現象的發生。

3.5 竣工結算階段

竣工結算階段的成本管理工作也是至關重要的，可以測算出整個項目的盈利虧損狀況，具體包括以下內容：

(1)審計結算工作至關重要，需要明確建設咨詢公司的權利和義務，其作為房地產企業聘請的結算審核合作單位，應當代表并輔助房地產企業全面開展結算審核工作，再由房地產公司下派到咨詢單位進行復審；

(2)審核工作應嚴謹仔細，確保各項資料的完整性，從圖紙到合同以及各種動態資料都要核對，要判斷工程質量、材料價格是否符合標準，其中工程量的審核是關鍵，要實事求是，反復核實，不能遺漏那些具有隱蔽性的工程量；

(3)注意核定定額單價、取費標準、取費基數和各項費率等，將其控制在合理、合法的范圍內。

4 結束語

綜上所述，房地產企業應注重成本管理的精細化，將其貫 穿于房地產項目開發的各個階段，采用適宜、針對性的成本控制管理策略，不斷完善成本管理各專業之間的協同管理機制，建立健全成本管理制度，使得房地產企業實現經濟效益最大化。