BIM技術在房地產開發全過程成本管理中的應用與思考

劉朝國 安徽海亮房地產有限公司

從目前來看，在我國經濟社會中，房地產行業在其中占據著非常重要的位置。根據相關數據統計的最終結果可以得知，我國房地產開發投資的金額在2018 年，已經達到120265 億元左右。因為我國房地產所投資的開發項目具有數量多、規模大等特點，所以在成本管理方面的難度也較大。如今信息化發展的速度逐漸加快，BIM 技術也被相關工程行業和領域廣泛應用，房地產企業將BIM 技術作為基礎的動態成本管理系統，也成為開發項目進行成本管理的主要方式和手段。

一、關于BIM技術和房地產開發成本管理的概述

對于BIM 來講，其主要是指工程建設全周期創建和管理相關信息的全過程，在這一過程中所包含的內容較多，其中涉及建設前期的設計、施工階段的管理以及后期的運營維護，通過BIM 技術可以創建相關的工程模型，在這些模型中所涉及的信息也較多，例如，幾何信息、空間和地理信息、工料信息等，從技術層面的角度來看，可以實現建筑信息化模型的整合，從管理層面來看，可以有效實現多個專業的協同效果。

從整體來看，房地產企業的開發成本，不僅包含房地產商品開發、生產、加工等方面的成本，也包括房地產開發企業在實際經營過程中，所支出的成本，以上內容共同構成了房地產開發成本。對于房地產企業來講，開發全過程成本管理屬于一項十分復雜的綜合性工作，并不只是對施工過程進行成本管理，更多重視的房地產項目開發的全過程，然后借助科學合理的成本管理方法和手段，來控制企業開發項目的成本。

從根本上來說，房地產開發成本管理屬于一種動態過程，所以在實際開發的過程中，不確定因素較多，但BIM 技術自身最主要的價值，就是可以在工程項目全周期中，將相關的信息和數據進行匯總，而且可以對全壽命周期中，不同階段的工程信息和資源進行管理，減少不確定因素給項目開發成本帶來的不良影響。伴隨著BIM 技術的不斷發展，也為房地產項目開發全過程的成本管理，提供了重要保障，文章將進一步分析BIM 技術在房地產開發全過程成本管理中的應用。

二、關于BIM技術實現全過程管理需要解決的問題

（一）使用標準和規范沒有統一

BIM 的參與方較多，其中包括物業管理、設備供應商、施工方、設計方等，通過相關調查可以得知，設計方在工作過程中雖然應用BIM 技術的頻率較高，但部分一線設計師并不愿意應用BIM 技術，追究其根本原因，主要是由于BIM 技術實際所生成的二維視圖，并不能滿足二維制圖的相關標準和規范，無論BIM 模型制作的好與壞，都只能按照原本的交付標準和要求進行交付，這也在一定程度上增加了設計方的工作量。另外，如果以往二維圖出現問題，則會將該問題留到最后，然后將其轉交給施工方解決，但伴隨著BIM 技術的產生，當BIM 模型出現問題時，則需要設計師對其進行有效的解決，所以對于設計師來講，其需要從施工階段的角度考慮，這也對設計師自身的專業水平提出了較高的要求。所以房地產企業應用BIM 技術進行項目開發全過程成本管理時，需要明確BIM技術的應用標準和規劃，不但需要詳細了解BIM 的創建，還應掌握BIM 的交付和使用，將所有環節全部明確后，才可以更好的應用這項技術，保證成本管理目標的有效實現。

（二）BIM 技術和管理人才較為匱乏

建筑領域的BIM 人才可以分為技術人才和管理人才，在房地產開發中可以將人才細分成三類，分別是建模人員、復合技術人員以及顧問人員。建模人員主要負責BIM的軟件操作，復合技術人員需要對相關信息和數據進行傳遞和交互，顧問人員需要對全過程進行管理，做好各個環節的協調工作。根據房地產行業相關的數據可以看出，截至到2020 年，我國BIM 人才的缺口，將達到300 萬，可能實際需求會遠遠超出該數據。對此，我國教育部門印發了《關于在院校實施“學歷證書+若干職業技能等級證書”制度試點方案》，通過這項制度可以很好的緩解BIM 人才稀缺的現象，改善BIM 技術能力不足的情況。

（三）軟件兼容性存在一定問題

伴隨著BIM 技術的飛速發展和廣泛應用，使得整體BIM 軟件的體系也在不斷擴大，該體系主要由兩部分構成，分別是BIM建模軟件體系和深化分析軟件體系，對于前者來講，其中包括結構設計類軟件、專業設計類軟件等，對于后者來講，其中包含進度管理類軟件、深化設計軟件等。現階段，我國基于BIM 的工程量信息數據，并沒有完全實現自動化，其根本原因就是造價管理類軟件和BIM 之間，無法進行較為順暢的關聯，所以房地產企業應深度結合自身的特點，來開展造價分析插件的開發工作，然后通過多種軟件信息數據互導接口的方式，來分析和研究工程量的數據和成本。比如，以龍湖地產為例，其在使用BIM 技術的過程中，自己開發了產品庫構建規范，可以讓三維設計模型轉換成算量模型，逐漸形成較為完善的成本管理系統。

三、關于BIM技術在房地產開發全過程成本管理中的應用

根據BIM 技術實際應用的范圍、功能以及內容，可以將房地產的開發程序，分成三個階段，分別是方案設計決策階段、施工管理階段、交付后的運營維護階段，具體的應用如下：

（一）方案設計決策階段

從房地產企業開發全過程成本管理的角度來看，無論是開發全過程的成本管理控制理論，還是全周期管理控制理論，都將方案設計決策階段，作為房地產成本管理的主要階段。根據相關文獻資源的統計結果可以得知，在設計階段的前期，可能對工程項目的花費帶來影響的概率在75%到94%之間，在技術設計階段，其概率在35%到72%之間，在施工方案圖紙設計階段，其概率在4%到32%之間。在工程施工的過程中，如果出現設計變更的問題，那么很大一部分原因，都是因為實際設計不合理導致的。在房地產工程項目開展的過程中，給建設成本帶來影響較大的階段就是方案設計階段。

房地產企業的設計決策階段，就是為了合理減少項目費用的支出，然后通過對不同設計方案的比對，來對設計方案進行細致性的調整和優化，保證實際設計的質量可以滿足相關標準和要求。在設計工程的過程中，還應將標準化設計落實到位，并將該設計和限額設計進行有效的結合，進而達到控制工程項目費用的最終目標，合理減少不必要的支出。但在以往設計模式下，可能無法保障實際設計的質量，與此同時，對于從業者來講，其在不斷的實踐過程中，發現了非圖形信息和純粹的圖形信息是同等重要的。

為了有效解決以上現象，需要科學合理的應用BIM 技術，并充分發揮其自身的可視化功能，通過參數化設計、協同工作機制等，可以改善以往設計過程中的信息數據壁壘，提高方案設計的效率和質量。在BIM技術下，可以保證實際出圖的速度，而且能實時更新設計中的修改內容，保證各個行業之間溝通的及時性，有效節約時間的同時，可以提升相關工作開展的效率。房地產企業在開發全過程成本管理中，應用BIM 技術，可以有效減少成本增加的風險。

（二）施工管理階段

工程項目施工階段的不確定因素較多，比如，施工場地的環境、施工進度等，而且目前房地產企業所使用的施工成本管理方法較為落后。雖然在理論上，經典掙值法可以對施工成本進行精細化的管理和控制，但會受到模塊化成本管理模式的局限，使得相關的工程量信息難以順利收集，也無法在第一時間進行更新，不充分發揮經典掙值法，在房地產開發全過程成本管理中真正的價值和作用。

在工程項目施工管理階段，BIM 技術在成本管理方面的應用價值，主要體現在以下幾個方面，首先，就是工程量動態變更實時計價，房地產企業的預算項目，都是將建筑構件作為主要的基礎進行計價，通過BIM5D 模型，可以直接將材料的名稱、數量等信息進行生成，同時可以保證這些信息與設計之間相一致。如果設計出現變更，并導致工程量發生變動，那么這種變動情況會在第一時間呈現在BIM5D 模型的信息數據資源庫中，此時項目工程師所應用相關工程量信息，也會發生相應的變化。

其次可以根據實際的預算，來對人力和物資成本進行控制。充分利用BIM5D，可以將房地產工程項目的信息和數據，嚴格按照不同構建的類型進行精準劃分，而且能對項目數據進行細致性的統計和整合，及時獲取工程項目的基礎信息和數據，可以有效支持工程實際的采購和庫存動態，并制定完善的人員材料計劃。通過對當天工程量的統計，可以提前向生產班組分派施工任務單，并要求組長嚴格按照任務完成的實際情況，來進行人工、材料、設備的消耗匯報。當相關的施工任務全部完成后，成本技術的主要負責人，需要結合施工任務單進行結算，然后將最終的結果全部錄入到BIM5D 信息數據庫中，將成本統計工作落實，通過這樣的方式可以減少施工材料的折損情況，還能合理控制二次搬運所產生的費用，減少人工成本和材料、設備采購方面的成本。

（三）運營維護階段

結合實際情況來看，在運營維護階段，BIM 技在房地產成本管理的價值，主要體現在以下方面，首先就是空間管理，通過BIM運營維護管理平臺的合理應用，可以對現有空間進行整合，充分利用這些空間，而且能將空間實際使用的情況進行及時記錄，與此同時，通過該平臺還可以對空間進行全程管理，科學有效的應用BIM 技術，分析當前空間使用的情況，不斷尋找進一步優化的可能性，例如，以商業房地產項目為例，在其空間規劃方面，對人流的情況進行實時監測，然后明確并制定差異化租金，最終實現經濟的最大利潤。如果該區域人流過于密集，那么可以提前對空間實際的使用情況進行模擬，這樣可以及時對人流進行疏散。

其次就是能耗管理，在建筑運營的過程中，通過BIM 技術可以分析并統計建筑的能耗情況，也可以很好的實現建筑運行性能的信息變現，這樣有利于節能管理。系統可以根據用能的實際情況，來為其提供專業性的統計報表，其中包括照明、空調等。最后就是防災管理，將BIM 技術進行合理的運用，可以初步測定建筑物應用過程中，內部結構性能變化的情況，然后明確建筑物內結構實際損傷的情況，并判定其退化程度，對整體結構的安全情況進行分析和評估。對于Revit 來講，其自身具有的可視化插件，可以實現自動監測功能，并通過信息和模型的交互，來進行自動預警，可以對建筑物結構實現多災害防御，減少因為災害而導致成本增加的情況。

四、結束語

對于BIM 技術而言，其最重要的功能就是信息的存儲、共享、整理等，其中與成本管理相關的數據，在房地產項目中發揮著十分重要的價值和作用。通過BIM 模型，可以及時獲取相關的工程量信息和數據，保證這些數據來源的精準性和有效性。對于房地產企業的開發全過程成本管理來講，通過BIM 技術可以對項目成本進行精準核算，讓成本與設計進行完美耦合，與工程施工進行有效聯動，充分利用BIM 技術，來實現成本管控前置，也成為未來房地產企業發展的主要方向。