商業房地產運營管理模式的創新與應用

李生權 山西萬景源房地產開發有限責任公司

近些年來，我國市場經濟進一步快速發展，商業房地產業也迎來了新的發展機遇，收獲了非常可人的成效，很多商業房地產都一直保持盈利狀態。然而因為這個行業發展本身存在著很高的潛在風險性，所以，在快速發展的過程中也不免遇到很多問題，存在一些不足。針對這些問題和不足，整個行業應當積極保持良好穩定地心態，積極采取有效措施加以調整優化，不斷創新商業房地產運營管理的模式與方法，從而有效解決現實問題，不斷推動商業房地產業實現快速可持續發展。

一、商業房地產運營管理

商業房地產運營，是整個社會商品經濟不斷發展的產物，市場經濟發展的狀況水平直接決定了該產業發展的實際情況。在中國，商業房地產業被作為一個獨立性的經濟部門來看待，因此以該部門開展有關方面的業務經營與管理工作。所謂商業房地產運營，其實是針對房地產的多元方面展開統一系統化的管理，在具體管理過程中涉及的范圍也相當廣泛，例如，有關設計、調整、控制以及組織等各個方面。該方面的運營主要是基于商業管理這個核心，應用于休閑、娛樂以及餐飲等多個方面[1]。針對商業房地產運營管理的具體特點進行深入分析，可以更好地開發出與商業房地產業相匹配的運營管理模式。

首先，商業房地產業與其他行業有著很大區別，以制造行業對比為例，這兩個行業之間有著非常顯著性的區別，商業房地產業所面對的目標對象屬于無形，它主要是憑借消費者、運營方、投資方以及經營方四者之間的相互溝通以及互動，因為面對的對象存在一定的不確定性，所以具體得出的結果也就有著一定的未知性。其次，商業房地產運營模式必須要建構完整性的系統機制，要在正常運行前期做好全面的準備工作，要做到合理設計、科學計劃、高效規劃等等。商業房地產運營管理的各個過程都存在密切的管理性，而不是相互分離的，所以各個環節都必須保證準確無誤。而且，基于消費者視角分析而言，一旦商業房地產缺乏精細化的管理規劃，必然在日后運營管理過程中會遇到各種各樣的麻煩以及問題。管理過程中不可能脫離了人來管理，商業房地產運營管理過程中必須要加強人才的科學培養，做好人力資源的合理優化配置，例如，要針對人才的知識基礎、技能水平、工作態度以及職業操守等各個方面展開具體的考核評定，這些對于商業房地產運營管理的效率和質量有著至關重要的決定作用。再次，商業房地產行業發展過程中，針對創新以及專業領域的具體管理工作并未落實到位，因此必須要加強運營管理在這些方面的綜合能力提升。最后，商業房地產業運營管理很難快速直接的收獲結果，需要經歷時間和過程，通過多方積累以及考察管理，才可以收獲相應的運營結果。

二、中國商業房地產未來發展趨勢預測

基于當前的中國房地產業的發展形勢來看，該產業正在通過自己特殊的形式實現快速有序地發展。而積極放眼于未來，做好對行業發展趨勢的預測，才是最為明智的策略[3]。

（一）空間分布演進

首先，傳統模式的商業房地產業在現代城市內部的發展分布主要以“帶狀商業街”這種形式為主，具體分析其背后的原因，一是因為市政管理人員存在非常根深蒂固的傳統商業街概念思想，而是經營者本身在進行商業選址時通常都想要借助各種已經成熟的商業環境、設施等條件，想要通過較小的投入收獲更大的回報。然而當前社會經濟的不斷快速發展，人們的消費體驗也開始快速發生轉變，大家都期望可以用最少的時間成本收獲更加高效便捷的購物體驗，顯然傳統的商業街區已經難以滿足現代消費者的實際需求，私家車越來越多，停車難問題無法有效解決，導致人們體驗過程中需要花費更多的時間奔波，進而導致購物欲望不斷下降。所以，就需要開創“區域狀商業中心”的商業房地產分布形式，這才更能夠有效滿足未來新時代的消費者需求，通過把原本橫向排布的商鋪，逐步轉換為縱向排布，進而一次性快捷高效地滿足消費者在購物過程中的各種需求[4]。其次，當前我國城市化進程不斷快速發展推進，城市中心區域的人口逐步向城市邊緣以及郊外進行擴散轉移，這就使得消費需求也開始進一步向外進行轉移，同時因為城市中心區域的租金價格高昂，種種壓力之下商業區域開始逐步向郊外區域拓展的概率也在進一步提升。

（二）經營模式升級

當前商業房地產業開始逐步邁向成熟發展的階段，其經營思路也開始逐步實現規模化發展、理性化發展以及高門檻發展。而且，前幾年針對房地產投資過熱的現實問題，政府相關部門也陸續出臺有關調整治理的政策規范，進一步加強對于房地產經營模式的有效管理和控制。對于商業房地產業未來經營的主要模式展開預測，具體體現為：逐漸興起的“區域狀商業中心”的商業房地產分布形式，使得人們開始能夠享受到“一站式”便捷高效的消費體驗，而可以受到消費者的廣泛支持與認可，該種模式的商業購物中心，對于管理的廣度以及深度其實并沒有較高的要求，同時能夠適應當前部分發展商在管理方面的現實需求，這種模式的購物中心所具有的展示功能，也在很大程度上受到各大零售品牌商的喜愛與認可。面對商場中琳瑯滿目的商品品牌，聚集效益所帶來的各種打折活動也在很大程度上吸引更多的消費者的關注。商業地產開發展在設計以及開發房地產的過程中，應當充分把握重點，要集中加強商業房地產未來的專業精細化運營管理方面。因為開發商自身不具備先進的管理理念以及運營管理能力，所以以后的“商業房地產運營管理”也可能會發展為一個新的獨立專業。

（三）市場規模增長

商業房地產行業的興起，本身是房地產業與商業之間的有效融合才形成的新的產物，而現代社會我國房地產業進一步實現規模化發展，并且逐步邁向成熟。基于未來的商業房地產行業發展而言，我們也必須要重視商業房地產業自身的多元化發展，順應其市場規模不斷快速增長趨勢，積極融合其他各個行業領域，汲取優秀的實踐經驗，不斷糾正運營管理的方式方法，充分適應并滿足廣大消費者的實際需求，從而收獲消費者的認可與支持。

（四）開發模式變革

開發模式變革具體為開發流程變革，開發結構變革，盈利模式變革等，而傳統房地產面對的對象是房子的直接使用人，所以在開發流程設置方面就是要先開發地產，然后落實招商工作，但是商業房地產則有所不同，其開發流程完全相反，是要先進行招商，然后在具體進行地產設計以及地產開發工作，由于商業房地產所面對的對象為商家，與消費者之間存在的是間接關系。當前時代社會經濟不斷快速發展，現在的時代不是通過量來取勝，因此開發商必須要在保障合理的供應量的同時更注重對于消費者需求的了解和分析，要積極總結消費者的特點，結合各個城市經濟發展的實際水平，各個層次人群消費的真實水平，合理落實產品結構的優化、產品定位以及質量控制 等方面。

三、商業房地產統一運營管理模式的構建

（一）商業房地產統一運營管理模式的理論核心

在商業房地產業中主要利益主體分別為開發商、投資商、經營商以及消費者，該四大核心利益主體想要獲得各自的利益方式也存在很大差異。開發商想要獲得利益主要是以銷售商鋪或者租賃商鋪的途徑來實現的，作為投資者以及經營者而言，他們的利潤則是要以消費者發生購買行為從而獲取利益，而經營則是保障這四大利益主體能夠實現共贏的關鍵所在，因此必須要充分提升消費顧客的服務滿意度，加強資金、資源以及市場的統一化管理運營，才可以充分保障投資者、開發商以及經營者三方實現利益共贏。所以，開發商自身必須要先全面分析總結不同利益主體的利益獲得關系，秉持利他精神，先保障其他幾方的利益，科學整合資源，進行統一化的運營管理。在具體設計創新商業房地產運營管理模式的時候，必須要重視隱性服務要素的把握，突出顯性服務要素的和歷史合計，加強環境要素以及物品要素的有效設計，特別是要全面分析總結消費者的興趣喜好、消費特點以及個性化需求，要保障自身服務系統運營的 靈活度[5]。

（二）商業房地產統一運營管理模式的內涵特征

商業房地產項目在完成前期的招商環節以后，到了金融資本運營管理的關鍵階段，這個時期才是真正決定該地產項目能不能獲得成功的核心階段。如果前期規劃不夠合理健全，開業運營后缺乏統一化的賣場運營管理，即便是直接銷售清盤，獲得了一時的利潤，這個項目也依然是一個失敗的項目，再這樣抱著功利心態運營下的商業房地產項目，一直保持這樣的運營管理模式，必然會日漸衰落和蕭條。所以，開發商必須要能夠充分整合各個生產要素，將其充分用于核心經營管理的目標上，促進資源的合理優化配置，落實商業房地產系統化的運營管理模式，基于整體性以及全局性的戰略視角來分析問題、解決問題。招商除了要關注數量以外，還必須要保障招商的質量，針對商鋪區域進行具體功能的科學合理規劃與設置，要能夠實現業態的科學互補，促進消費者流動線路的順暢無阻，通過統一規劃落實的媒體推廣活動、市場營銷活動等，樹立商業房地產企業的良好品牌形象。

（三）商業房地產統一運營管理模式的實現機制

基于市場的視角分析而言，市場本身是在不斷發展變化的，市場運行的狀態直接關系到商業房地產項目經營的成果，因此商業房地產開發商必須要及時了解市場變化動態，為項目的運營管理調整提供客觀準確的依據。基于戰略視角分析而言，應當著重分析要為市場提供何種服務，同時如何提供服務，針對質量管理、人員管理以及賣場管理等各個環節進行規劃。基于策略視角分析而言，清晰合理的競爭策略，可以為消費者提供更大的實際價值，而這樣的項目才可以實現長遠穩定發展。基于管理視角分析而言，運營管理本身為項目的可持續發展運營提供重要的動力源泉，因此在步入后期運營管理階段時，也是其正式接受市場檢驗的重要開端。

四、結語

隨著社會經濟不斷快速發展，商業房地產業也迎來新的發展機遇和挑戰，因此必須要加強商業房地產運營管理模式的有效創新以及優化，才可以更好地適應新時代的發展要求，增強自身的市場競爭力，實現長遠可持續發展。