淺析如何加強房地產企業內部控制體系建設

崔玉晴

近些年來，我國房地產行業取得較大發展，房地產行業在我國國民經濟中也占據十分重要的地位。但是，隨著房地產行業的不斷發展使得房地產行業的競爭越來越激烈。所以，房地產企業要想在競爭激烈的市場環境中實現健康可持續性的發展目標，就要在內部構建完善且科學的內部控制體系，以有效的防范市場風險。基于此，本文對房地產企業內部控制體系建設過程中所存在的問題進行了淺析，并根據所存在的問題提出了幾點加強措施。

一、房地產行業的發展現狀

我國房地產行業自2007年開始高速繁榮發展，房價出現快速攀升的情況。在2008年房地產市場競爭因金融危機和國家宏觀調控政策的作用下進一步得到了規范，房地產行業開始穩步發展。我國房地產行業在歷經幾次變革后，面臨市場重新洗牌的問題。房地產企業于2003年后業務活動逐步向一些二三線城市發展，且房地產企業之間時常發生兼并合作。同時，隨著時代和社會的不斷發展，房地產企業產品對生態綠化的關注度越來越高;房地產行業的發展與城市的發展越來越緊密，并且通過不斷地轉型在我國經濟發展中的地位越來越高。

二、房地產企業內部控制建設所存在的問題

（一）房地產企業缺乏內部控制和風險管理的意識

房地產行業中普遍存在融資難、資金周轉困難的問題，而一些房地產企業為了提高自身的資金回籠率，重視內部各個項目開發建設速度的提升，忽視了自身內部控制的建設。更甚，一些房地產企業內部的管理層將關注重點放在房市所帶來的經濟效益，沒有意識到內部環境建設的重要性，沒有將現代企業制度的建設工作落到實處。此外，一些發展時間較短且規模較小的民營房地產企業，沒有深入的了事市場行情;既沒有內部控制的意識，也沒有意識到風險管理的重要性。從而使得房地產企業無法在競爭激烈的市場環境中實現健康可持續性的發展目標。

（二）內部控制的實施環境條件差

1.沒有操作性較強的規范性文件做支持

隨著我國房產行業的不斷發展，我國出臺了一系列的法律法規對房價進行了調控。針對房價調控所出臺的一系列法律法規，規范了我國房地產市場的競爭，并進一步對市場的秩序進行了整頓。但是，所出臺的一些具體條款并沒有針對房地產行業發展的特性而制定，并且所出臺的法律法規沒有全面覆蓋房地產行業的發展范圍。更甚，一些具體的條款可操作性較低，需要根據房地產行業的發展特點做出進一步的改進和完善。

2.內部控制的需要因企業主體的素質而得不到滿足

對外部變幻莫測市場的把握以及企業內部具有較高專業素養的專業人員是房地產企業在發展過程中實施內部控制的兩個必要條件。但是，目前我國大多數房地產企業的業務范圍較廣，存在較多的業務交叉地帶，并且外部市場的競爭越來越激烈。與此同時，大多數房地產企業內部缺乏既可以掌控外部環境，又可以對內部環境進行優化的相關專業人員。這使得，我國大多數房地產企業的整體運營管理水平較低，整體的素質較低而無法滿足內部控制的需要。

3.企業的管理較為混亂，部門之間缺乏有效的交流合作

我國大多數房地產企業在發展過程中，根據市場的需要以及自身的發展需要在內部構建了管理制度，明確劃分了內部各個部門的職責。但是，在房地產企業實際運營的過程中，內部存在因個人利益或者是部門利益而忽視企業整體利益的現象，部門之間存在各自為政的情況。特別在一些具有較大發展規模的集團企業內，部門與部門之間缺乏有效的溝通交流與合作，在財務管理和人力資源管理中存在很多問題與不足。即使，房地產企業在發展過程中根據自身的發展需要在內部建立了內部控制體系，但是由于內部的管理環境條件差，部門之間缺乏有效的溝通交流與合作，為內部控制的實施帶來了一定難度。

（三）沒有構建完善的內部控制體系和業務流程

一些房地產企業在發展過程中為了應對市場的競爭壓力，在內部建立了內部控制體系。但是，房地產企業在構建內部控制體系的過程中，并沒有真正理解內部控制的內涵和作用，內部控制的業務流程缺乏完善性和完整性，無法將內部控制的真正作用充分發揮出來。房地產企業在構建內部控制體系時并沒有根據自身的實際發展狀況以及未來的發展方向和規劃而開展，沒有對業務流程進行科學合理的整合，更沒有重點管理運營過程中的一些重點業務。與此同時，有一些房地產企業在發展過程中為了避免麻煩，將其他企業的一些成功經驗直接套用了過來。這使得房地產企業的內部控制體系既沒有根據自身的發展特點而構建，也沒有對內部的流程和環節進行完善與優化，沒有充分發揮出內部控制體系在房地產企業發展過程中的重要作用。

（四）內部控制的執行力度較低，沒有構建科學合理的監督管理機制

房地產企業在落實內部控制體系時，還要建立相應完善的監督管理機制，要全程監督內控工作的實際情況。既要確保內控制度的科學性，又要約束和管理相關的工作人員，這樣才能有效解決和防范運營過程中的成本浪費和虛報利潤的問題。但是，目前我國大多數房地產企業在發展過程中并沒有在內部建立科學合理的監督管理機制，以及審計部門。并且，大多數房地產企業內部審計部門的審計能力較低，外部環境對審計的干擾較為嚴重，從而沒有將審計部門的監督作用充分有效的發揮出來。此外，企業內部的各個部門之間缺乏溝通交流的平臺，部門之間的協調能力較弱，為內部控制體系的執行帶來了不利的影響。

（五）內部沒有構建科學且完善的財務風險導向分析、評估體系

目前，我國大多數房地產企業內部并沒有構建完善的風險評估體系以及風險防范機制，大多數房地產企業依然在風險中經營。而房地產企業的運營風險較高，在經濟全球化時代中的發展，外部環境和政策環境對房地產企業的發展影響較大。一旦房地產企業在發展過程中，面臨資金周轉困難的問題，就會引發一定得經濟風險，從而會存在一定的破產危機。所以，房地產企業在競爭激烈的市場環境中發展，在內部構建科學合理的風險評估機制，可以有效防范以及預測在采購環節和施工環節中所存在的各種風險，并且科學完善的風險評估機制可以有效降低企業的經營成本，在一定程度上可以提高經濟效益。

三、房地產企業建設內部控制體系的措施

（一）對內部控制管理的環境進行優化

房地產企業在構建內部控制體系時，要為內部控制體系的建設和實施奠定良好的環境基礎。房地產企業要轉變內部職員傳統的內部控制理念，為內部控制體系的構建和執行營造良好的氛圍，利用現代信息技術在內部構建一個科學合理的信息交流平臺，不斷提高內部員工管理的科學性，以此促進內部控制制度的順利建設。

首先，房地產企業要利用現代信息技術在內部構建一個科學完善的信息系統，在運營過程中提高內部控制理念的宣傳力度，要重視內部員工自我評級意識和風險管控意識的提升，要對信息系統中所共享的信息做出及時的反映以及反饋。與此同時，要利用信息系統的優勢和特點不斷提高內控系統的有效性和科學性，對內控進行全面的梳理，以此及時發現各個節點中所存在的風險。并且，要重點監控一些高危環節，如項目投資環節、技術創新環節等，要對一些高危環節的風險點進行全面的分析和評估。根據風險評估結果制定相應的防范和解決措施，要進一步對內部的工作方法進行優化和改進，以此有效的監控和規避風險，在競爭激烈的市場環境中實現健康可持續性的發展目標。

其次，房地產企業在發展過程中要對外部市場環境進行深入的分析，對國家政策的動態變化進行全面且充分的了解。在國家調控政策的范圍之內，盡可能擴大自身融資的渠道，并要不斷提高自身資金管理的水平和質量，以此在運營過程中實現資金鏈的良性循環。與此同時，房地產企業要重視內部人力資源管理水平的提升，對內部各個崗位的職責進行明確的劃分，各個崗位之間要形成良性制衡，通過績效考核的方式考評內部員工的工作效果，構建完善且科學的崗位責任制，在內部構建一套統一的風險引導機制，要全面監督管理內部控制執行的各個環節，對運營過程中所產生的風險進行有效的防范和控制。

（二）優化、完善內部控制管理制度

房地產企業要根據自身實際的運營情況構建內部控制制度，要不斷提高內部管理制度的精細化程度。由于房地產企業需要大量的資金支撐自身的正常運營，所以房地產企業重視內部資金的管控，成本控制要在運營的各個環節開展，在內部構建完善的成本核算體系，利用降低成本的方式在運營過程中切實貫徹內部控制制度。并且，要在內部構建與內部控制體系相配套的設施，構建一套內控行為規范和經濟責任制以此為內部控制體系的執行奠定良好的基礎。此外，要約束和限制各個部門以及員工的具體工作行為，堅決杜絕人為浪費的問題存在。房地產企業優化完善內部控制管理制度具體包括：首先要在運營過程中實施全面預算管理，最大程度上降低財務成本。在內部實施全面預算管理可以提高企業內部資源的有效利用率，并且可以提高房地產企業內部資金的管控力度，實現資金利益的最大化。其次，要針對運營過程中的采購環節和付款環節構建相應的約束機制。房地產企業在全面了解市場的采購價格后，要在內部建立一個采購價格的數據庫，要提高對采購發票、收據與合同價格之間核對工作的重視程度，要提高采購環節的透明程度。并且要詳細記錄每一個原材料出庫與入庫的情況，并針對原材料的出庫和入庫建立相應的審批制度，以此有效防范不必要的浪費。最后，要根據銷售和收款環節的特點構建相應的約束機制。房地產企業在發展過程中要重視銷售環節的市場調研，要在項目的初期階段對市場的具體情況進行全面且深入的調研和分析，整理和分析每一個對銷售環節具有重要影響作用的因素，在成本指導中將分析的結果融入進去，可以對銷售成本進行又有效的控制。并且房地產企業要提高自身應收賬款管理的質量和水平，對存在的壞賬和爛賬問題采取有效的解決措施。

（三）要重視內部員工專業素質的提升

首先，房地產企業在發展過程中要構建內控管理的企業文化，重視加強內部員工內控管理的觀念，對內部員工執行內部控制制度提出嚴格的要求。其次，房地產企業要不斷提高內部員工的專業素質，要重點培訓內部財務管理和風險管理的相關人員，要不斷提高自身財務管理的水平，以及風險防范的能力。同時，要提高培訓結果和內容的評估工作，以此實現企業和員工共進退的人力管理的理念。

（作者單位：南京鼓樓濱江建設發展集團有限公司）