探討如何規(guī)范房產測繪市場提升房產測繪質量

趙海寧

摘要：隨著時間的推移，科技力量穩(wěn)步增強，為房地產業(yè)的發(fā)展提供了重要動力。房地產業(yè)發(fā)展的加快推動了城市高層住宅項目的增加。伴隨著國民經濟的發(fā)展，房價也急速上漲，房地產測繪質量控制等相關問題也受到社會各界的影響，業(yè)界對測繪技術和控制提出了嚴格要求。此外，有關部門還制定了有關房地產測量和質量控制標準的相應規(guī)范性文件，為房地產測量和質量控制提供了可靠的參考，對房地產測量和制圖具有重要意義。本文主要分析如何規(guī)范房產測繪市場提升房產測繪質量。

關鍵詞：房地產;測繪成果;質量檢查

引言

房地產的測繪工作是利用專業(yè)的測繪儀器，精確地測算房產建筑面積，這項工作是伴隨房地產行業(yè)發(fā)展而出現(xiàn)的新工種。隨著測繪行業(yè)的逐漸成熟，為了確保測繪成果質量，測繪人員應高度重視房地產測繪成果和質量檢查工作。

1、房地產測繪成果和質量檢查工作概述

房地產行業(yè)在全民經濟建設熱潮的帶動下飛速發(fā)展，與房產有關的問題越來越受到大眾的關注。面積問題是房產糾紛中經常出現(xiàn)的問題之一，需要依靠測繪工作來確定房產面積。房地產測繪工作逐漸受到人們的重視，測繪的成果與質量也越來越受到人們的關注，因此，檢查人員應加強房地產測繪成果和質量檢查工作。房地產測繪成果和質量檢查是房地產信息真實性與可靠性的重要保障。在整個檢查過程中，檢查人員應當嚴格遵守相關行業(yè)規(guī)定與國家標準，確保檢查工作合理合法，具有法律效應。檢查工作一般有兩個流程：先進行一級檢查，然后在一級檢查的基礎上落實二級檢查。

2、房產測繪質量控制的常見問題

2.1測繪人員記錄測量草圖不規(guī)范

測繪草圖是測繪計算面積和填寫物業(yè)登記表格的原始基礎，測量員應根據(jù)實際情況用鉛筆繪制調查圖。比如，如果記錄不正確，應該用裂縫來修改，而不是修改，嚴禁用橡皮擦擦除再重寫。測繪人員和測繪日期未按要求填寫，在調查過程中，外地工作人員沒有進行“多觀察”以避免出現(xiàn)問題，數(shù)據(jù)收集也不完整。他們利用預算大小來補充草圖中經常遺漏的尺寸，記錄建筑樓層數(shù)、房屋位置、北線、實際開門位置、確保剪力墻位置等，導致多次趕赴施工現(xiàn)場檢查尺寸。后續(xù)工作受到影響，無法及時有效地改進調查工作。

2.2房屋預測與實測建筑面積差異較大

建筑物的建筑設計預測和建筑面積測量在測量對象、數(shù)據(jù)采集源、測量目的、誤差引起的條件等方面有所不同。它們之間在建筑面積測量方面存在很大差距。在實際作業(yè)中，外勤人員通常直接使用預算地圖做為測量草圖，導致現(xiàn)場資料（例如剪力墻結構、建筑物的局部變化等）不會在測量草圖上標示。當測量師在調查中發(fā)現(xiàn)房地產的現(xiàn)狀與As-Built圖面不符時，他們沒有及時給建筑單位和施工單位反饋，收到設計變更圖，因此無法為繪制和計算面積提供依據(jù)。

2.3測繪成果的檢查不規(guī)范

對于測繪成果的檢查，有關經營者沒有養(yǎng)成相互檢查的習慣，由此產生的錯誤會增加測繪成果質量檢查員的工作量，導致工作效率低下，無法及時有效地提供完整的成果。一些測繪企業(yè)沒有統(tǒng)一的檢驗標準，也沒有制定相應的檢驗程序和表格，因而檢驗沒有遵守規(guī)則。如果出現(xiàn)錯誤，就無法迅速發(fā)現(xiàn)問題，浪費了大量的時間、人力和財力。

3、控制房產測繪質量的建議

3.1引進先進技術

由于測繪成果和質量檢查工作需要檢查人員對大量的房產數(shù)據(jù)進行分析和校對，因此檢查人員需要先進技術的幫助。為了提高測繪檢查工作的效率，檢查人員應當在開展檢查工作的過程中，積極應用先進的信息技術。測繪過程中獲取的各項信息都能夠通過信息技術來實現(xiàn)集中管理和實時共享，做到測繪數(shù)據(jù)的雙線并行。工作人員還可以利用信息技術來構建數(shù)據(jù)中心，完善數(shù)據(jù)保存工作，利用區(qū)塊鏈技術，積極搭建測繪檢查平臺，保證測繪數(shù)據(jù)的時效性、真實性與安全性。在大數(shù)據(jù)的幫助下，測繪檢查不再需要人工來核對數(shù)據(jù)，而是利用模型與算法對房產信息進行快速計算與校對，測繪成果和質量檢查工作的效率大大提高，測繪成果和質量檢查工作的準確度也會大幅提高。

3.2分析測繪任務

該股收到測繪任務后，應根據(jù)合同內容分析測繪任務，認真填寫登記表格和合同評價表，分析信任方的有關數(shù)據(jù)和資料，發(fā)出測繪通訊和任務書，并根據(jù)具體內容安排有關工作。測繪單位應根據(jù)客戶信息規(guī)劃測繪內容，與測繪人員交流技術方法，并按任務類型選擇測繪技術。

3.3開展檢查總結

房地產測繪工作完成后，測繪人員應仔細檢查測繪數(shù)據(jù)，檢查家居面積、分層面積和總面積，確保規(guī)劃面積與總面積相符。自檢后，質量檢測人員在行業(yè)內進行檢測。在自檢測中，如果規(guī)劃設計圖和現(xiàn)場映射之間存在數(shù)據(jù)差異，則應在現(xiàn)場映射圖中標記最終結果。對于已確定的土地利用記錄，公司應蓋章確認，并為進行室內和室外檢查提供依據(jù)。

3.4強化關鍵節(jié)點的質量檢查

房地產測繪數(shù)據(jù)的采集和圖紙的檢驗是后續(xù)測繪工作有效發(fā)展的保證，也是提高測繪成果的效率和準確性的前提。因此，在早期房地產數(shù)據(jù)收集過程中，應審查數(shù)據(jù)的完整性和一致性，以確保所收集的數(shù)據(jù)符合要求。必須明確確定這是否是工程圖紙的最終版本，所提供的信息是否已完全簽字;發(fā)生施工變更時，需要蓋章信息，并由規(guī)劃部門確認。在銷售前的房地產測繪中，必須檢查比較規(guī)劃圖是否與電子圖相匹配。為了減少系統(tǒng)誤差和隨機誤差的積累，應定期審查測繪儀器，以減少測繪工作。要排除意外測量誤差，請確保單獨測量兩次測量的邊長，并刪除公差內的中間值作為最終測量結果。查明房屋現(xiàn)狀與圖紙不符的地區(qū)，找出原因，制作相關記錄;在行業(yè)成果處理階段，嚴格實施二級檢驗審核制度，通過測繪人員的自檢和反檢，確保數(shù)據(jù)的準確性，通過專職質量檢驗人員或技術項目經理對數(shù)據(jù)進行審核，及時處理存在的問題，直至數(shù)據(jù)成果合格。

3.5合理管控房產測繪的市場化

房地產測繪商業(yè)化后，在激烈的市場競爭機制下，測繪單位可以通過降低測繪服務費提高競爭優(yōu)勢。測繪市場的活力雖已激活，但如果不能及時跟蹤，市場控制將導致房地產業(yè)管理混亂，導致惡性競爭。根據(jù)市場經濟規(guī)律，一個行業(yè)如果不能通過圓，就會經常出現(xiàn)假貨，房地產行業(yè)也不例外。當測繪服務價格過低，無法承擔正常測繪服務費用時。此外，房地產測繪成果的經濟利益鏈廣泛，涉及許多利益攸關方。一些單位以不當手段獲得了房地產測繪項目，以完成單位的固定生產價值。單位發(fā)展失控，必然會引起火災，給自己和整個房地產測繪行業(yè)帶來不可預測的后果，給行業(yè)形象帶來損害。因此，房地產測繪單位必須通過一定的行政控制手段減緩房地產測繪行業(yè)的市場化。具體而言，可以通過加強測繪單位測繪資格的審核要求以及有關人員工作資格和技術水平的相關證明要求，從源頭提高整個房地產測繪單位的綜合服務能力，提高房地產測繪成果的質量。

3.6發(fā)揮房產測繪行業(yè)協(xié)會的作用

作為一個非政府組織，經濟協(xié)會不能像政府那樣在社會經濟中發(fā)揮經理的作用，但可以在某些領域發(fā)揮特殊作用。隨著中國市場經濟的深化，貿易協(xié)會的作用越來越明顯。經濟協(xié)會可以及時解決現(xiàn)有問題，更接近市場，關注事物的過程，更有針對性，更高效，投入成本更低。因此，在有關房地產測繪質量的糾紛中，往往是比行政部門更實際的房地產測繪協(xié)會。中國應加快建立地方房地產測繪協(xié)會，促進其科學合理的內部管理機制，推動其朝著規(guī)范有序的方向發(fā)展。為充分反映協(xié)會的充分參與、公平和代表性，應引入公眾參與。同時，政府行政部門應加大對房地產測繪行業(yè)協(xié)會的支持力度，推動其立法進程，確保房地產測繪行業(yè)協(xié)會職能的明確劃分。

結束語

綜上所述，房地產測繪在房地產行業(yè)中的地位逐漸上升，其測繪成果和質量受到了開發(fā)商和業(yè)主的密切關注。為了保證房地產測繪工作的公平性和公正性，嚴格檢查其測繪成果和質量是很有必要的;為了保證其測繪成果和質量的真實性和有效性，檢查人員必須落實各級檢查工作，高度重視人才培養(yǎng)與引進先進技術。

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