房地產開發項目前期工作中的管理措施

李潤琳 西安市地鐵資源開發有限公司

我國人民的生活水平和生活質量得到極大的提高和改善，居民對自身的居住環境和居住條件有了更加嚴格的要求和標準。對房地產開發項目前期工作展開科學合理的管理，不斷地吸收和學習先進的管理經驗，創新創造管理的方式方法，提高房地產開發管理的效率和水平，以此來增加房地產開發企業的經濟效益，推動房地產開發項目的可持續發展。

一、房地產開發項目前期管理的重要性

（一）有利于推動房地產事業的穩定發展

居民消費水平的提升直接改變了他們的消費觀念，人們逐漸由保守型消費轉變為理性投資型消費，這在很大程度上增加了人們對住房的需求量，而這需求量的激增也促進了房地產行業的膨脹發展。在當下的經濟環境之中，注重和探究房地產開發管理，使其在理論和實踐各方面都更加規范化、科學化和人性化，可以使得房地產開發企業得到平穩順利的發展，有條不紊地開展和落實各項相關工作，對推動房地產事業的穩定發展具有不容忽視的影響力和現實意義。

（二）有利于促進房地產項目的目標實現

伴隨著社會經濟水平的不斷提高，房地產開發的數量和類型也不斷增加。加強房地產開發管理，需要根據相關的法律法規來制定各種管理的規章制度，構建起高效的管理保障體系，這可以有效解決房地產開發管理工作中項目繁雜、難度大等問題，提高房地產開發管理的效率和水平，提升各方面工作人員的協同配合的程度，最大限度地降低房地產開發管理投入的成本，對房地產開發項目進行質量、成本、施工時間等各個環節進行整體把控，有助于保證房地產開發項目的施工質量和施工效率，提升房地產開發商的經濟收入，在保證房地產工程項目施工任務順利完成的同時還可以最大程度地延長建筑的使用壽命和提高住戶的使用舒適感，最終促成房地產開發管理項目目標的完滿實現。

二、房地產開發項目前期工作中的管理措施

（一）在設計質量控制中運用項目管理

在實施設計管理工作時，需同步重視設計質量的有效控制。以項目管理的角度分析，設計的質量控制主要可通過下述措施進行具體落實。一是搭建完善的質控體系。在針對項目實施設計管理工作時，需相應建立質量管理責任體系，明確各部門及相關人員所需承擔的責任。完成任務書時，則需明確規定出設計范圍，運用專業的技術手段進行設置，從而按照預期的質量要求完成任務書的具體內容。二是對圖紙進行細致核查。圖紙能夠集中反映出設計的主要意圖，此外還可作為后期項目建設的重要依據。可見圖紙的質量水平會對項目實施效果產生更為重要的影響。因此需針對圖紙的總圖、電氣、水電項目及景觀設計等內容進行細致的審核，從而能夠在施工前期便可發現問題，并提出可行性的修改意見，避免由于設計過程中所產生的疏漏而影響到后續工作的落實。

（二）項目風險分析

項目風險主要體現在設計、可操作性及土地審批等方面的風險。一是針對項目設計風險進行有效管理。企業需依據市場調研結果科學選址，同時掌握區域行政許可的具體規定，確定項目的實施范圍和具體類別。從價格、數量等多方面進行綜合分析，結合地區發展的特征對地價進行客觀評估。了解項目建設機構的具體需求。掌握土地資源的儲備量，依據權屬關系等因素確定具體的項目實施地點。二是針對可操作性風險進行管理。首先是針對建筑投資風險實施管理。具體可依據設計要求，針對采暖、冷熱源及照明等方面的能耗分別進行計算，將項目可能產生的風險降到最低。其次為盈虧測算和風險管理。需從多項控制參數入手進行控制，從而科學預估盈虧情況。三是土地審核方面的風險。在實施土地收儲時，需運用科學的方法進行收儲，從而降低資金投入，強化對土地的審核，對相關條件進行有效協調，提升土地自身的優勢地位，全面發揮組織管理功能，在較短的時間內獲得土地的使用權限。

（三）梳理報建工作流程

房地產企業在開展報建工作前，應充分依照工程項目所在區域的實際政策，對業務內容與報建工作流程進行系統性編制，統一構建各工作環節的時限、收費標準、資料清單；完善主管單位審核部門的各類信息，標注出報建工作流程的各項關系圖表，并從中深入挖掘各類報建流程、資料的聯系。與此同時，工作人員應以工程管理的標準與態度，將報建工作的關鍵性節點與非關鍵性節點逐一找出，并標注出工作的關鍵點、難點與重點，充分提升報建工作質量與效率。例如，報建工作的關鍵通常在于對五證的辦理，工作人員應對工程項目的主線報建內容進行梳理，同時進行人防、消防、環保評估等報建流程的非關鍵性工作，進一步提升報建工作效率。

（四）提高資源利用率

實施建筑工程時，總會存在對資源的利用率偏低等問題，多數企業以粗放式的管理手段經營項目，決策缺乏科學性，方案的種類也更多，因此便導致資源利用量較高，但同時利用率偏低的情況。部分企業無法明顯提升資源的使用效率，表現為資金浪費情況嚴重，即便項目按期竣工，也會由于在資金方面存在問題而導致企業面臨結算困難。資源利用的提升對企業來說較為重要，其也可作為提升企業經濟收益的重要途徑。因此企業需始終貫徹執行節約資源、提高使用效率的思想，從員工到領導層面均需樹立相應的責任意識，從而助推企業獲得更高的經濟收益。

三、結語

未來，房地產市場將進一步走向科學、規范、合理化道路，對房地產項目前期規劃的工作將更加專業化也更加有針對性，對房地產項目前期管理人才的培養工作仍將是未來的重點內容。