房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作中的管理措施

李潤琳 西安市地鐵資源開發(fā)有限公司

我國人民的生活水平和生活質(zhì)量得到極大的提高和改善，居民對自身的居住環(huán)境和居住條件有了更加嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作展開科學(xué)合理的管理，不斷地吸收和學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗，創(chuàng)新創(chuàng)造管理的方式方法，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的效率和水平，以此來增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，推動房地產(chǎn)開發(fā)項目的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理的重要性

（一）有利于推動房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展

居民消費水平的提升直接改變了他們的消費觀念，人們逐漸由保守型消費轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇酝顿Y型消費，這在很大程度上增加了人們對住房的需求量，而這需求量的激增也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的膨脹發(fā)展。在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之中，注重和探究房地產(chǎn)開發(fā)管理，使其在理論和實踐各方面都更加規(guī)范化、科學(xué)化和人性化，可以使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到平穩(wěn)順利的發(fā)展，有條不紊地開展和落實各項相關(guān)工作，對推動房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有不容忽視的影響力和現(xiàn)實意義。

（二）有利于促進(jìn)房地產(chǎn)項目的目標(biāo)實現(xiàn)

伴隨著社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量和類型也不斷增加。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理，需要根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)來制定各種管理的規(guī)章制度，構(gòu)建起高效的管理保障體系，這可以有效解決房地產(chǎn)開發(fā)管理工作中項目繁雜、難度大等問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的效率和水平，提升各方面工作人員的協(xié)同配合的程度，最大限度地降低房地產(chǎn)開發(fā)管理投入的成本，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行質(zhì)量、成本、施工時間等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行整體把控，有助于保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工質(zhì)量和施工效率，提升房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)收入，在保證房地產(chǎn)工程項目施工任務(wù)順利完成的同時還可以最大程度地延長建筑的使用壽命和提高住戶的使用舒適感，最終促成房地產(chǎn)開發(fā)管理項目目標(biāo)的完滿實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作中的管理措施

（一）在設(shè)計質(zhì)量控制中運用項目管理

在實施設(shè)計管理工作時，需同步重視設(shè)計質(zhì)量的有效控制。以項目管理的角度分析，設(shè)計的質(zhì)量控制主要可通過下述措施進(jìn)行具體落實。一是搭建完善的質(zhì)控體系。在針對項目實施設(shè)計管理工作時，需相應(yīng)建立質(zhì)量管理責(zé)任體系，明確各部門及相關(guān)人員所需承擔(dān)的責(zé)任。完成任務(wù)書時，則需明確規(guī)定出設(shè)計范圍，運用專業(yè)的技術(shù)手段進(jìn)行設(shè)置，從而按照預(yù)期的質(zhì)量要求完成任務(wù)書的具體內(nèi)容。二是對圖紙進(jìn)行細(xì)致核查。圖紙能夠集中反映出設(shè)計的主要意圖，此外還可作為后期項目建設(shè)的重要依據(jù)?？梢妶D紙的質(zhì)量水平會對項目實施效果產(chǎn)生更為重要的影響。因此需針對圖紙的總圖、電氣、水電項目及景觀設(shè)計等內(nèi)容進(jìn)行細(xì)致的審核，從而能夠在施工前期便可發(fā)現(xiàn)問題，并提出可行性的修改意見，避免由于設(shè)計過程中所產(chǎn)生的疏漏而影響到后續(xù)工作的落實。

（二）項目風(fēng)險分析

項目風(fēng)險主要體現(xiàn)在設(shè)計、可操作性及土地審批等方面的風(fēng)險。一是針對項目設(shè)計風(fēng)險進(jìn)行有效管理。企業(yè)需依據(jù)市場調(diào)研結(jié)果科學(xué)選址，同時掌握區(qū)域行政許可的具體規(guī)定，確定項目的實施范圍和具體類別。從價格、數(shù)量等多方面進(jìn)行綜合分析，結(jié)合地區(qū)發(fā)展的特征對地價進(jìn)行客觀評估。了解項目建設(shè)機(jī)構(gòu)的具體需求。掌握土地資源的儲備量，依據(jù)權(quán)屬關(guān)系等因素確定具體的項目實施地點。二是針對可操作性風(fēng)險進(jìn)行管理。首先是針對建筑投資風(fēng)險實施管理。具體可依據(jù)設(shè)計要求，針對采暖、冷熱源及照明等方面的能耗分別進(jìn)行計算，將項目可能產(chǎn)生的風(fēng)險降到最低。其次為盈虧測算和風(fēng)險管理。需從多項控制參數(shù)入手進(jìn)行控制，從而科學(xué)預(yù)估盈虧情況。三是土地審核方面的風(fēng)險。在實施土地收儲時，需運用科學(xué)的方法進(jìn)行收儲，從而降低資金投入，強(qiáng)化對土地的審核，對相關(guān)條件進(jìn)行有效協(xié)調(diào)，提升土地自身的優(yōu)勢地位，全面發(fā)揮組織管理功能，在較短的時間內(nèi)獲得土地的使用權(quán)限。

（三）梳理報建工作流程

房地產(chǎn)企業(yè)在開展報建工作前，應(yīng)充分依照工程項目所在區(qū)域的實際政策，對業(yè)務(wù)內(nèi)容與報建工作流程進(jìn)行系統(tǒng)性編制，統(tǒng)一構(gòu)建各工作環(huán)節(jié)的時限、收費標(biāo)準(zhǔn)、資料清單；完善主管單位審核部門的各類信息，標(biāo)注出報建工作流程的各項關(guān)系圖表，并從中深入挖掘各類報建流程、資料的聯(lián)系。與此同時，工作人員應(yīng)以工程管理的標(biāo)準(zhǔn)與態(tài)度，將報建工作的關(guān)鍵性節(jié)點與非關(guān)鍵性節(jié)點逐一找出，并標(biāo)注出工作的關(guān)鍵點、難點與重點，充分提升報建工作質(zhì)量與效率。例如，報建工作的關(guān)鍵通常在于對五證的辦理，工作人員應(yīng)對工程項目的主線報建內(nèi)容進(jìn)行梳理，同時進(jìn)行人防、消防、環(huán)保評估等報建流程的非關(guān)鍵性工作，進(jìn)一步提升報建工作效率。

（四）提高資源利用率

實施建筑工程時，總會存在對資源的利用率偏低等問題，多數(shù)企業(yè)以粗放式的管理手段經(jīng)營項目，決策缺乏科學(xué)性，方案的種類也更多，因此便導(dǎo)致資源利用量較高，但同時利用率偏低的情況。部分企業(yè)無法明顯提升資源的使用效率，表現(xiàn)為資金浪費情況嚴(yán)重，即便項目按期竣工，也會由于在資金方面存在問題而導(dǎo)致企業(yè)面臨結(jié)算困難。資源利用的提升對企業(yè)來說較為重要，其也可作為提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的重要途徑。因此企業(yè)需始終貫徹執(zhí)行節(jié)約資源、提高使用效率的思想，從員工到領(lǐng)導(dǎo)層面均需樹立相應(yīng)的責(zé)任意識，從而助推企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)收益。

三、結(jié)語

未來，房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步走向科學(xué)、規(guī)范、合理化道路，對房地產(chǎn)項目前期規(guī)劃的工作將更加專業(yè)化也更加有針對性，對房地產(chǎn)項目前期管理人才的培養(yǎng)工作仍將是未來的重點內(nèi)容。