新形勢下房地產企業投融資方式的創新研究

鐘碧鋒 梅州珠實廣梅房地產開發有限公司

在新時代背景下，投融資作為房地產企業的重點工作，在當前階段實際開展過程中，主要存在資金管理缺陷、融資形式單一、融資規模萎縮等方面問題，結合這些問題，業內人士需要從多個角度進行分析，針對房地產投融資方式進行針對性的創新，比如對房地產基金進行合理運用進行融資，或者使用經營性物業款進行融資，或者融資工作采取產融結合方式等等，逐步提升我國房地產企業投融資成效。

一、合理應用房地產基金進行融資

在經濟發展新形勢下，在房地產企業的融資工作中，可以逐步考慮采用房地產基金實現，而房地產私募基金融資就是有效的融資途徑之一。采用這種方法進行融資，可以充分建立雙方的聯系和交流，通過有效的商議研究，可以最終確定雙方都滿意的建設方案，同時對融資效率、資金和信息安全性予以保證。通過分析當前房地產企業發展，針對各個階段的既定目標，都需要借助私募資金融資途徑實現，部分大型的房地產企業發展過程中，由于自身是上市公司，采取私募資金融資方式可以將越來越多的戰略投資者吸引過來。而對于一些中小型企業而言，借助私募資金融資方式，可以對股權改造予以達到，針對以往負債經營現狀予以有效轉變。從而資金層面進行分析，采用私募資金融資方式，具有較強的廣泛性，可以將外部企業有效吸引過來，并且可以獲得更多社會其他領域的資金支持。針對金融、房地產之間的管理，中信資本控股有限公司程驍遠在2019 年的博鰲房地產論壇中發表了看法，從而國家政策出發，表示當前很多融資方式并沒有得到動用，在一些房地產企業中，所面臨的融資活動存在極大的風險，另外，由于融資成本逐步提升，并且國際融資環境逐漸嚴格起來，企業發展需要面對的壓力也逐步提高。而針對企業負債經營問題所帶來的企業財政壓力，可以借助地產資金融資方式予以有效緩解，在新時期融資背景下，這種融資渠道的作用也逐漸體現出來。

二、合理應用經營性物業貸款融資

經營性物業貸款就是將當前物業作為抵押進行銀行貸款，也被稱為固定資產貸款，可以獲得最長15 年的貸款期限。這種貸款方法對于房地產企業而言，具有操作方便、靈活性高、還款方式多樣、還款壓力小等特點，房地產企業可以考慮自身資金、經營等方面情況，對還款流程進行科學規劃，實現企業財務管理投入、還款壓力等方面的減小，并且獲取金融機構貸款的難度顯著降低，對當前融資面臨的困難予以了有效應對。可見經營性物業貸款可以有效解決房貸產企業的投融資問題，但是企業方面仍然需要對實際融資需要面臨的風險予以關注，對貸款風險進行科學控制，對各項租售實際情況進行分析，并在此基礎上對企業現金流進行大致估算，借助科學的還款方案保證及時還清債務。

三、合理應用產融結合方式進行融資

產融結合中所結合的是產業資金和金融資本，在這種融資方式中，主要追求多元化的企業經營、資本虛擬化等目標，主要涵蓋從產到融、從融到產等內容，在從產到融中，是向金融機構轉交一些產業資本，在從融到產中，是借助是空中事業資本途徑實現對平均收益的獲取。在當前房地產行業發展中，更多的企業高度重視了產融結合融資途徑，采用這種途徑進行融資，可以對房地產企業可持續發展目標的實現予以有效促進。在實際經營房地產企業期間，主要在生產、交換、消費等環節產生成本投入，借助金融機構的融通服務，可以有效的支撐力量提供給各個階段工作的開展。針對我國房地產企業發展，為了對產融結合融資活動予以深入實施，需要完成相應法律體系的構建和完善，在貸款管理方面予以提升，并促進房地產金融市場的多元化發展，對錯誤傾向予以有效避免，針對當前產融結合渠道的融資活動進行持續優化，保證在未來的投融子市場環境中，可以有效實現公正性、全面性。另外，針對產融期間產生的問題，也需要得到房地產企業的重視，并針對其中追求偏向于經濟性目標的現象，借助足夠的人才儲備、風險意識等予以有效預防，從而對企業可持續發展目標的實現予以保證。

四、合理應用房地產證券化進行融資

在房地產企業投融資活動中，為了對企業經濟實力、經營效益予以提升，最有效的途徑之一就是房地產證券化融資工作，當前證券周期有所延長，價值也有所提升，借助這種途徑進行融資可以對現階段房地產企業投融資面對的困難予以充分應對，并且可是實現經濟效益最大化的投資成效。在開展房地產證券化融資活動中，最主要的措施就是房地產信托投資基金，相比于各種融資途徑，通過這一措施首先可以對傳統金融機構貸款途徑予以轉變，其次，可以將更加理想的融資途徑提供給房地產投資活動，這對于房地產企業的發展具有重要意義。在房地產信托基金投資活動中，遵循優中擇優的原則，針對實際的房地產項目，在選擇投資產品過程中，結合房地產信托投資基金，選擇其中具有顯著發展優勢的項目，并通過租金作為產生回報投資的形式。在美國房地產行業中，對房地產信托投資基金的應用已經持續了很長一段時期，這種投融資方式具有多方面優勢，比如資產配置效率高、門檻低、流通高、企業稅務豁免等等。

五、結語

在房地產企業中，經營過程中對資金有著較高的需求，而投融資工作更是一項關系著企業存亡的工作，在社會、經濟發展新形勢下，企業投融資活動面臨著許多困境，需要采取科學的策略予以應對，從而對房地產企業可持續發展目標的實現予以保證。