房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點及要點分析

朱宇 重慶市舊城改建工程處

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，項目管理可以提供發(fā)展機制，全面維護房地產(chǎn)開發(fā)力度，對開發(fā)行為進行優(yōu)化，以此提升開發(fā)效益。房地產(chǎn)行業(yè)屬于支柱性產(chǎn)業(yè)，對多數(shù)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展影響非常大，社會各界比較關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)工作，同時提出較為嚴(yán)格的要求。利用項目管理，能夠全面滲透到房地產(chǎn)開發(fā)全過程中，以此降低項目開發(fā)的市場風(fēng)險干擾，確保房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性，加強房地產(chǎn)競爭力度與價值。由于人們對于建筑功能性要求比較高，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)項目結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度日益增加，并且出現(xiàn)特殊化功能發(fā)展趨勢，相應(yīng)推動了生產(chǎn)技術(shù)的提升。技術(shù)設(shè)備的現(xiàn)代化發(fā)展，對施工技術(shù)管理提出嚴(yán)格要求，凸顯出施工技術(shù)管理的重要性。

一、房地產(chǎn)開發(fā)管理的意義以及特點

（一）開發(fā)管理意義

為從整體上提升房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量，做好基礎(chǔ)性的管理工作是比較重要的。房地產(chǎn)市場競爭比較激烈，這給房地產(chǎn)開發(fā)管理帶來的挑戰(zhàn)較大，房地產(chǎn)企業(yè)只有有效提升開發(fā)項目管理的質(zhì)量，才能真正立足市場，并實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。只有創(chuàng)新管理觀念以及方式，注重從施工成本以及施工監(jiān)督和質(zhì)量等層面優(yōu)化管理，才能真正為房地產(chǎn)開發(fā)管理工作質(zhì)量的提升打下堅實基礎(chǔ)，從整體上提升房地產(chǎn)開發(fā)管理水平。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理主要是土地使用權(quán)的規(guī)劃管理和房地產(chǎn)開發(fā)過程的規(guī)劃管理。在這一規(guī)劃管理過程中日益會表現(xiàn)出城市問題和規(guī)劃問題，為了避免出現(xiàn)土地粗放性利用、規(guī)劃滯后于城市建設(shè)等問題，就一定要明確規(guī)劃管理中的各方面內(nèi)容，促使土地利用的結(jié)構(gòu)更加合理、更加有效，最大限度地發(fā)揮土地資源的利用率。

（三）開發(fā)管理特點

房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的實施有著鮮明的特點，具體從以下幾點進行闡述。（1）階段性特點。房地產(chǎn)開發(fā)管理工作有比較顯著的階段性特點，開發(fā)中的每個環(huán)節(jié)都能對不同施工類型做任務(wù)區(qū)分，而由于每個環(huán)節(jié)存在不同程度的差異性，房地產(chǎn)管理的內(nèi)容和開發(fā)管理定義的差異比較顯著[2]。在房地產(chǎn)開發(fā)中，管理人員是主體，為保證工作任務(wù)順利完成，需要根據(jù)各環(huán)節(jié)制訂完善的管理指標(biāo)以及方法，按照相應(yīng)的管理需求進行落實，從而有助于提升開發(fā)管理的整體質(zhì)量。（2）周期性特點。房地產(chǎn)開發(fā)管理工作過程中，管理工作的周期性特點表現(xiàn)得比較顯著，因此要注重積極優(yōu)化。實施房地產(chǎn)項目管理工作的過程中，要保障項目在一定時間內(nèi)達到預(yù)期效果，使房地產(chǎn)開發(fā)的功用得以鮮明地體現(xiàn)。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中的周期性的特點是比較鮮明的。（3）復(fù)雜性特點。在實施房地產(chǎn)開發(fā)管理工作過程中，管理人員需要掌握多學(xué)科的知識，有較高的專業(yè)素質(zhì)水平。只有掌握綜合性的知識能力，才能妥善地處理房地產(chǎn)開發(fā)管理中的各類問題，從整體上提高房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的質(zhì)量。執(zhí)行具體工作時，不可避免地會存在相應(yīng)的問題，這給房地產(chǎn)開發(fā)管理增加了很大的難度。因此，為有效促進房地產(chǎn)開發(fā)工作的良好推進，工作人員需要在管理中能積極地應(yīng)對復(fù)雜的管理情況，為提高管理的質(zhì)量打下堅實基礎(chǔ)。

二、提升房地產(chǎn)開發(fā)管理的措施

（一）堅持以人為本的理念

房地產(chǎn)開發(fā)管理不僅要注重自身經(jīng)濟利益的提升，還要注重人居環(huán)境的質(zhì)量，將人居理念融入到房地產(chǎn)開發(fā)的前期規(guī)劃之中，始終強調(diào)建筑的實用性和環(huán)保性，為人們提供更舒適、更滿意的居住條件。首先要對房地產(chǎn)開發(fā)管理工作人員進行培訓(xùn)，提高他們的人居理念意識，培養(yǎng)他們具備較高的專業(yè)素養(yǎng)；其次要尊重自然環(huán)境和節(jié)約土地資源，認(rèn)真考慮氣候、水文、地質(zhì)等外部環(huán)境條件，全面分析并充分利用自然資源，實現(xiàn)資源的可持續(xù)發(fā)展。

（二）可行性調(diào)研

市場調(diào)研會影響房地產(chǎn)開發(fā)項目，企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面落實項目開發(fā)的市場調(diào)研工作。在市場調(diào)研工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好以下要點：1）準(zhǔn)確定位。如果項目為改善型、高端型，購房群體定位為高層白領(lǐng)或者工薪階層，必須確保市場調(diào)研數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，確保后期可行性報告制定的有效性。2）開發(fā)企業(yè)獲得高準(zhǔn)確度市場調(diào)研數(shù)據(jù)，必須基于技術(shù)可行性、經(jīng)濟合理性角度出發(fā)，制定可行性報告。以報告經(jīng)濟合理性為主，不僅要分析項目投資與回報，還應(yīng)當(dāng)組織專業(yè)人員，詳細論述項目經(jīng)濟合理性，以此提升房地產(chǎn)經(jīng)濟效益。

（三）把控好管理要求

為促進房地產(chǎn)開發(fā)管理工作目標(biāo)的實現(xiàn)，需要從相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計層面加強重視，按照相應(yīng)的要求進行落實，從人工環(huán)境和自然環(huán)境結(jié)合的角度出發(fā)優(yōu)化設(shè)計，促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境的和諧發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)管理工作中，按照歷史環(huán)境以及未來環(huán)境協(xié)調(diào)的要求進行積極落實，從新工藝、新技術(shù)和新材料的應(yīng)用質(zhì)量控制方面入手，加強對保護開發(fā)項目和周圍城市文化遺產(chǎn)協(xié)調(diào)性方面的重視。從這些基礎(chǔ)的管理要點方面加強重視，才能真正為提升管理的質(zhì)量起到積極促進作用。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的要點注重從社會各群體生活的和諧性的要求方面入手。房地產(chǎn)開發(fā)管理形成的是城市文明的集中體現(xiàn)，因此在開發(fā)管理過程中從精神文明創(chuàng)造條件入手，融入以人為本的理念，為管理工作的價值體現(xiàn)打下堅實基礎(chǔ)。

三、結(jié)束語

總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目具備較高復(fù)雜性，企業(yè)應(yīng) 加大項目開發(fā)工程的管理力度。在開發(fā)房地產(chǎn)項目之前，必須做好詳細調(diào)研與規(guī)劃。在工程建設(shè)與施工中，落實質(zhì)量管理，進度管理與安全管理，完成施工建設(shè)后，還應(yīng)當(dāng) 對竣工驗收環(huán)節(jié)進行完善，以此實現(xiàn)項目建設(shè)效益，促進 房地產(chǎn)行業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展。