房地產經濟波動的影響因素及應對策略思考

李海霞 湯陰縣自然資源局

當前房地產市場中存在大量的房地產品滯銷，但新建樓盤數量仍在增長，廣大人民群眾對房地產品需求極為強烈，并且呈現多元化及多樣性的特點。房價大幅度增長嚴重打擊了人們的購買熱情，致使大部分群眾的房屋購買需求無法得到滿足。針對房地產發展情況，我國政府出臺了系列政策，并采取了相應的調控措施，致使房地產經濟發生劇烈波動，對社會經濟發展造成一定的影響。

一、我國房地產經濟波動的主要特征概述

（一）復蘇階段變化特征

房地產經濟的復蘇階段主要是從上一次經濟循環的低谷期開始逐漸變化，經濟開始回暖。低谷期房地產經濟呈現供求關系嚴重不平衡，房屋供給量遠大于社會需求量。房地產開發商認識到房地產市場供求情況，會采取不投資或少量房地產項目的開發新建，使得房地產經濟處于穩定狀態，波動較小，供求關系不會發生明顯變化。但隨著經濟的快速發展，社會對房地產品的需求量不斷增長，使得經濟低谷期的供大于求的房地產經濟情況得以改善，房地產市場開始活躍起來，進入復蘇發展階段。

（二）繁榮階段變化特征

房地產經濟在復蘇后得以較快發展，房地產市場交易量不斷增長，同時房地產品的價格以及租金也隨之增長。這使得開發商恢復的房地產經濟的信心，逐漸加大投入資金開發建設房地產。在房地產需求量長時間持續增長的情況下，社會對房地產品的需求量增長，供給量不足，房地產價格及租金大幅度增長，房地產經濟進入繁榮發展階段。就此階段社會生產情況來看，很多開發商會投入大量資金用于房地產新項目開大，有力地促進房地產經濟發展。就流動領域而言，社會房地產市場的沖擊下，個人消費以及建設企業消費快速增長，使得房地產有著巨大的總投資量且在迅速增長，房地產建設總規模急劇擴張。

二、房地產經濟波動的影響因素分析

（一）外部因素

1.經濟因素

房地產波動的經濟因素具體可細化為國家整體經濟因素和房地產開發地區經濟因素兩大類。就國家整體經濟因素而言，會對房地產開發、建設及交易等各個環節都會產生較大影響，會直接決定房地產市場的未來發展情況。房地產開發商應對其高度關注，特別是要分析好國家經濟發展的參數及變量，對我國國民基本收入、家庭消費水平以及經濟增長變化情況等有基本的了解。就房地產開發地區經濟因素等影響因素而言，會直接關系到當地房地產開發情況。房地產開發項目有投資規模大和投資周期短的特點，需要充足資金作為有力支持。若在開展房地產投資時，無法保障足夠資金投入，就會對房地產開發進程變慢導致投資收益大幅度降低，甚至會不能提供資金支持，項目爛尾，致使投資虧損。房地產經濟波動受到經濟因素的巨大影響。

2.政治政策因素

我國各地政府會對當地的房地產市場的變化情況進行全面調查，并且會根據不同階段的實際發展情況進行規劃，采取相應的宏觀調控措施，或出臺相關政策，規范房地產市場。通過政府部門的管控可從多個層面對房地產未來發展及交易情況進行有效把控，可對裝修等附加行業發展起到一定的促進作用。國家政策的出臺會對房地產經濟造成較大影響。土地政策的出臺會對房地產開發的獲取及使用土地的成本發生增減變化。財政、稅收以及貨幣政策的變化會對房地產經濟產生較大程度地影響。現階段，我國主要要求房地產發展不進行亂炒房價，維持穩定發展，提出了相應的利率改制等政策對其進行約束。

（二）內部因素

1.房地產投資回報率變化

房地產在具有消費性的同時也有較強的投資性，其投資回報率的變化受到越來越多投資者的關注。當房地產的投資回報率較高時，投資者就會加大投入資金額度，促使房地產經濟快速發展，房地產市場呈現繁榮的狀態，交易量增加。房地產品的供給量也會因此大幅度增長，使得供求關系發生明顯變化，房地產經濟也會隨之出現較大波動。

2.房地產供求關系

房地產的供求關系會因多種因素的影響發生變化，其中環境及條件的變化對其影響最為明顯。房地產的供求關系的不確定性較強，會使房地產經濟發生明顯波動。房地產經濟發展應全面調查市場需求，加大對個性化房地產品的開發，刺激人們購房消費。在市場中，資金、技術等多種因素都會對房地產供給造成一定程度影響。房地產供給和需求相比，有一定程度的滯后，會造成房地產經濟波動。

三、房地產經濟波動的有效應對策略

（一）加大對房地產市場的控制力度

相較于其他國家，我國房地產市場有較強的靈活性，并且形式多元化特征十分明顯。基于此，為維護房地產市場穩定發展，政府部門就應以房地產市場變化趨勢為依據靈活制定控制方案，并不斷提高方案的針對性，加大控制力度，促進實現利益最大化。首先應將房地產經濟市場的運行規律加以明確，再與我國宏觀調控等相關政策的優勢相結合，使房地產市場法的效力增強，對房地產經濟波動進行有效抑制，減少市場因素的影響，使其處在穩定狀態，從而有效促進房地產事業發展。

（二）出臺調節政策進行有效扶持

我國的宏觀政策的調控只能從整體大局入手，對部分市場運行情況進行迎合，無法實現調控房地產市場根本抑制其經濟波動。若宏觀政策缺乏有效性，調整控制不夠全面，會使房地產經濟發展出現疲軟狀態，違背了社會發展規律。基于此，我國有關政府機構應對房地產市場實際狀況進行全面調查，充分考慮其影響因素，與房地產市場的運行規律相結合，實現實時和特定管理機構協同合作，科學制定未來一段時間內的規劃發展，并出臺相應的調控政策，對其房地產市場進行有效扶持。有關政府部門還應增加檢驗頻率，落實有效的評估政策，加強對房地產項目質量細致性檢查，避免在房地產建設時出現偷工減料的情況，確保建設質量達到標準要求。

（三）優化完善房地產行業的金融體制

在經濟市場運行過程中，房地產項目的金融資金流量不清晰的情況時有發生，其根本原因是現有的金融體制不完善。這就使得很多房地產生產商要承擔較大的經濟損失，擾亂了房地產市場的正常秩序。如果不協調處理此類問題，對相關人員進行追究問責，會使得漏洞不斷擴大，引發多數房地產投資者恐慌。對此，應對其行業的發展實況進行及時準確分析和把握，構建完善的融資系統，并對銀行借貸業務進行優化，引入更多的可靠的房產融資渠道。具體措施為：一是政府部門出臺豐富的優惠政策對房地產資金項目進行扶持，使房地產行業發展具有活力，對房地產市場的流動性提供有力保障。

（四）規范管理土地市場

為有效促進我國房地產事業長期穩定發展，應加強規范管理土地市場，盡可能避免出現房地產經濟劇烈波動的情況。可采取的具體措施有：結合實際問題將土地管理制度及批租體制進行完善；以總量控制機制為基礎對土地權限進行統一規范管理；嚴格監督房地產項目審批制度的落實情況等。政府部門應將政府職能充分發揮出來，整合可用土地，合理開放土地供應市場，使土地供應能力不斷增強。政府部門還應與宏觀調控政策相結合對現有的土地資源進行重組優化，為房地產行業發展提供土地支持。政府部門應對房地產項目招標及土地拍賣的細節及整體流程進行嚴格監管，要求招標商在招標前對市場實際情況進行全面調查以及擬定正規合同，以有關章程為依據使土地資源利用率得以提高。

四、總結

綜上，我國房地產經濟波動的影響因素有經濟因素、政治因素以及房地產投資回報率變化及房價上漲等。我國有關機構在對房地產市場及影響因素變化等進行全面深入調查的基礎上，加大對房地產市場的控制力度，出臺調節政策進行有效扶持，優化完善房地產金融機制，規范管理土地市場，有力維護房地產的正常秩序，減少房地產經濟波動頻率，促進房地產行業健康發展。