房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及應(yīng)對(duì)策略思考

李海霞 湯陰縣自然資源局

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在大量的房地產(chǎn)品滯銷(xiāo)，但新建樓盤(pán)數(shù)量仍在增長(zhǎng)，廣大人民群眾對(duì)房地產(chǎn)品需求極為強(qiáng)烈，并且呈現(xiàn)多元化及多樣性的特點(diǎn)。房?jī)r(jià)大幅度增長(zhǎng)嚴(yán)重打擊了人們的購(gòu)買(mǎi)熱情，致使大部分群眾的房屋購(gòu)買(mǎi)需求無(wú)法得到滿(mǎn)足。針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展情況，我國(guó)政府出臺(tái)了系列政策，并采取了相應(yīng)的調(diào)控措施，致使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生劇烈波動(dòng)，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定的影響。

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要特征概述

（一）復(fù)蘇階段變化特征

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇階段主要是從上一次經(jīng)濟(jì)循環(huán)的低谷期開(kāi)始逐漸變化，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始回暖。低谷期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)供求關(guān)系嚴(yán)重不平衡，房屋供給量遠(yuǎn)大于社會(huì)需求量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況，會(huì)采取不投資或少量房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)新建，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定狀態(tài)，波動(dòng)較小，供求關(guān)系不會(huì)發(fā)生明顯變化。但隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)品的需求量不斷增長(zhǎng)，使得經(jīng)濟(jì)低谷期的供大于求的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)情況得以改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始活躍起來(lái)，進(jìn)入復(fù)蘇發(fā)展階段。

（二）繁榮階段變化特征

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇后得以較快發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量不斷增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)品的價(jià)格以及租金也隨之增長(zhǎng)。這使得開(kāi)發(fā)商恢復(fù)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的信心，逐漸加大投入資金開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)需求量長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)品的需求量增長(zhǎng)，供給量不足，房地產(chǎn)價(jià)格及租金大幅度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入繁榮發(fā)展階段。就此階段社會(huì)生產(chǎn)情況來(lái)看，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)投入大量資金用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目開(kāi)大，有力地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。就流動(dòng)領(lǐng)域而言，社會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊下，個(gè)人消費(fèi)以及建設(shè)企業(yè)消費(fèi)快速增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)有著巨大的總投資量且在迅速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)建設(shè)總規(guī)模急劇擴(kuò)張。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析

（一）外部因素

1.經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)因素具體可細(xì)化為國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)因素和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)經(jīng)濟(jì)因素兩大類(lèi)。就國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)因素而言，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)及交易等各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)產(chǎn)生較大影響，會(huì)直接決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)其高度關(guān)注，特別是要分析好國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的參數(shù)及變量，對(duì)我國(guó)國(guó)民基本收入、家庭消費(fèi)水平以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變化情況等有基本的了解。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)經(jīng)濟(jì)因素等影響因素而言，會(huì)直接關(guān)系到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有投資規(guī)模大和投資周期短的特點(diǎn)，需要充足資金作為有力支持。若在開(kāi)展房地產(chǎn)投資時(shí)，無(wú)法保障足夠資金投入，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程變慢導(dǎo)致投資收益大幅度降低，甚至?xí)荒芴峁┵Y金支持，項(xiàng)目爛尾，致使投資虧損。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)受到經(jīng)濟(jì)因素的巨大影響。

2.政治政策因素

我國(guó)各地政府會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的變化情況進(jìn)行全面調(diào)查，并且會(huì)根據(jù)不同階段的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行規(guī)劃，采取相應(yīng)的宏觀(guān)調(diào)控措施，或出臺(tái)相關(guān)政策，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)政府部門(mén)的管控可從多個(gè)層面對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展及交易情況進(jìn)行有效把控，可對(duì)裝修等附加行業(yè)發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。國(guó)家政策的出臺(tái)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成較大影響。土地政策的出臺(tái)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的獲取及使用土地的成本發(fā)生增減變化。財(cái)政、稅收以及貨幣政策的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大程度地影響。現(xiàn)階段，我國(guó)主要要求房地產(chǎn)發(fā)展不進(jìn)行亂炒房?jī)r(jià)，維持穩(wěn)定發(fā)展，提出了相應(yīng)的利率改制等政策對(duì)其進(jìn)行約束。

（二）內(nèi)部因素

1.房地產(chǎn)投資回報(bào)率變化

房地產(chǎn)在具有消費(fèi)性的同時(shí)也有較強(qiáng)的投資性，其投資回報(bào)率的變化受到越來(lái)越多投資者的關(guān)注。當(dāng)房地產(chǎn)的投資回報(bào)率較高時(shí)，投資者就會(huì)加大投入資金額度，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮的狀態(tài)，交易量增加。房地產(chǎn)品的供給量也會(huì)因此大幅度增長(zhǎng)，使得供求關(guān)系發(fā)生明顯變化，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也會(huì)隨之出現(xiàn)較大波動(dòng)。

2.房地產(chǎn)供求關(guān)系

房地產(chǎn)的供求關(guān)系會(huì)因多種因素的影響發(fā)生變化，其中環(huán)境及條件的變化對(duì)其影響最為明顯。房地產(chǎn)的供求關(guān)系的不確定性較強(qiáng)，會(huì)使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生明顯波動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)全面調(diào)查市場(chǎng)需求，加大對(duì)個(gè)性化房地產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，刺激人們購(gòu)房消費(fèi)。在市場(chǎng)中，資金、技術(shù)等多種因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)供給造成一定程度影響。房地產(chǎn)供給和需求相比，有一定程度的滯后，會(huì)造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效應(yīng)對(duì)策略

（一）加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制力度

相較于其他國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較強(qiáng)的靈活性，并且形式多元化特征十分明顯。基于此，為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，政府部門(mén)就應(yīng)以房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)為依據(jù)靈活制定控制方案，并不斷提高方案的針對(duì)性，加大控制力度，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)利益最大化。首先應(yīng)將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律加以明確，再與我國(guó)宏觀(guān)調(diào)控等相關(guān)政策的優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，使房地產(chǎn)市場(chǎng)法的效力增強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行有效抑制，減少市場(chǎng)因素的影響，使其處在穩(wěn)定狀態(tài)，從而有效促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。

（二）出臺(tái)調(diào)節(jié)政策進(jìn)行有效扶持

我國(guó)的宏觀(guān)政策的調(diào)控只能從整體大局入手，對(duì)部分市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行迎合，無(wú)法實(shí)現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)根本抑制其經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。若宏觀(guān)政策缺乏有效性，調(diào)整控制不夠全面，會(huì)使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)疲軟狀態(tài)，違背了社會(huì)發(fā)展規(guī)律。基于此，我國(guó)有關(guān)政府機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際狀況進(jìn)行全面調(diào)查，充分考慮其影響因素，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)和特定管理機(jī)構(gòu)協(xié)同合作，科學(xué)制定未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的規(guī)劃發(fā)展，并出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效扶持。有關(guān)政府部門(mén)還應(yīng)增加檢驗(yàn)頻率，落實(shí)有效的評(píng)估政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量細(xì)致性檢查，避免在房地產(chǎn)建設(shè)時(shí)出現(xiàn)偷工減料的情況，確保建設(shè)質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。

（三）優(yōu)化完善房地產(chǎn)行業(yè)的金融體制

在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的金融資金流量不清晰的情況時(shí)有發(fā)生，其根本原因是現(xiàn)有的金融體制不完善。這就使得很多房地產(chǎn)生產(chǎn)商要承擔(dān)較大的經(jīng)濟(jì)損失，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。如果不協(xié)調(diào)處理此類(lèi)問(wèn)題，對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行追究問(wèn)責(zé)，會(huì)使得漏洞不斷擴(kuò)大，引發(fā)多數(shù)房地產(chǎn)投資者恐慌。對(duì)此，應(yīng)對(duì)其行業(yè)的發(fā)展實(shí)況進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確分析和把握，構(gòu)建完善的融資系統(tǒng)，并對(duì)銀行借貸業(yè)務(wù)進(jìn)行優(yōu)化，引入更多的可靠的房產(chǎn)融資渠道。具體措施為：一是政府部門(mén)出臺(tái)豐富的優(yōu)惠政策對(duì)房地產(chǎn)資金項(xiàng)目進(jìn)行扶持，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有活力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性提供有力保障。

（四）規(guī)范管理土地市場(chǎng)

為有效促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)規(guī)范管理土地市場(chǎng)，盡可能避免出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)劇烈波動(dòng)的情況。可采取的具體措施有：結(jié)合實(shí)際問(wèn)題將土地管理制度及批租體制進(jìn)行完善；以總量控制機(jī)制為基礎(chǔ)對(duì)土地權(quán)限進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范管理；嚴(yán)格監(jiān)督房地產(chǎn)項(xiàng)目審批制度的落實(shí)情況等。政府部門(mén)應(yīng)將政府職能充分發(fā)揮出來(lái)，整合可用土地，合理開(kāi)放土地供應(yīng)市場(chǎng)，使土地供應(yīng)能力不斷增強(qiáng)。政府部門(mén)還應(yīng)與宏觀(guān)調(diào)控政策相結(jié)合對(duì)現(xiàn)有的土地資源進(jìn)行重組優(yōu)化，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供土地支持。政府部門(mén)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)及土地拍賣(mài)的細(xì)節(jié)及整體流程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，要求招標(biāo)商在招標(biāo)前對(duì)市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行全面調(diào)查以及擬定正規(guī)合同，以有關(guān)章程為依據(jù)使土地資源利用率得以提高。

四、總結(jié)

綜上，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素有經(jīng)濟(jì)因素、政治因素以及房地產(chǎn)投資回報(bào)率變化及房?jī)r(jià)上漲等。我國(guó)有關(guān)機(jī)構(gòu)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及影響因素變化等進(jìn)行全面深入調(diào)查的基礎(chǔ)上，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制力度，出臺(tái)調(diào)節(jié)政策進(jìn)行有效扶持，優(yōu)化完善房地產(chǎn)金融機(jī)制，規(guī)范管理土地市場(chǎng)，有力維護(hù)房地產(chǎn)的正常秩序，減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)頻率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。