在我國推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）的展望與思考

胡云 對外經濟貿易大學

當前，世界經濟形勢復雜嚴峻，受疫情沖擊等各種復雜因素的影響，經濟復蘇尚處于不穩定不平衡的狀態。在這樣的宏觀經濟環境下，為進一步盤活存量資產，滿足新的投資需求。于2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委員會聯合發布《關于推進基礎設施建設領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，基礎設施建設領域不動產投資信托基金試點工作正式啟動，此次試點以公募基金為基礎，融合基礎設施資產支持證券設計產品結構，由具備公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司公開發售。發售前證券公司或基金管理公司需依法依規設立公開募集基礎設施證券投資基金，并經中國證監會注冊。

一、REITs概述

基本概念：所謂REITs，就是將具有持續穩定收益的不動產資產或特許經營權益，轉化為流動性較強的、可上市交易的、標準化的、權益型的金融產品，并在證券交易所公開發行，以此募集資金，從而實現盤活存量資產的目的。也就是借助資本市場，把流動性較低的、非證券形態的不動產，直接轉換為資本市場上的證券資產。常常用于基礎設施建設及房地產投資領域。

基本特征：相對于PPP、ABS等資產盤活的方式，REITs更具有特定的特征，主要包括低門檻、流動性、權益性、收益性、公募性、標準化。一是門檻低，投資REITs的門檻跟基金差不多，市場上廣大投資者均有能力買入。二是流動性，REITs多數是封閉型基金，在交易所掛牌，則隨時可在市場上出售。三是權益性，基礎設施支持證券可以通過收購方式可獲取基礎設施項目的所有權，同時享有經營權利。四是收益性。對于投資者來說，REITs具有良好的分紅表現，分紅的比例不低于基金年度可供分配金額的90%。五是公募性，REITs所需資金可以向公眾募集，普通投資者均可以購買REITs產品。六是標準化，與其他可上市的標準化金融產品類似，REITs對應的項目公司的股權轉換能夠轉化標準化證券，在資本市場上公開交易。

涉及主體：REITs在發行過程中涉及多個主體。主要有原始權益人、基金管理人、基礎設施運營管理機構及公眾投資者。功能分別是：原始權益人將資產轉讓給基礎設施資產支持證券獲取資金；基金管理人負責公募基礎設施REITs的設立、發行、投資、運作。基礎設施運營管理機構受托負責基礎設施的日常運營管理。公眾投資者持有基金份額，獲取較為穩健的投資回報。

二、推進REITs的展望

REITs至1960年最先在美國推出以來，已經擴展到在40余個國家或地區，并基本保持了10%以上的年化收益率，比同期標準普爾500指數的總收益率高出1%。截至2019年底，全球公募REITs市場總價值已超過2萬億元，為很多國家降低銀行壞賬，擺脫經濟衰退，恢復經濟發展，成功實現經濟轉型做了一定的貢獻。進入2020年以來，突如其來的新冠肺炎疫情對中國經濟和社會生產造成了一定的沖擊，如能順利在基礎設施建設領域推行REITs將帶來諸多益處。

1.在一定程度上刺激經濟增長。在經濟低迷或經濟增長動力不足時推進REITs，能有效盤活資產，激發經濟活力，為經濟發展提供動力。當前，我國存量資產巨大，地方政府融資能力有限，順利推行REITs可以進一步強化資本市場服務實體經濟能力，暢通資金循環，為新的基礎設施投入提供資金要素保障，支持國家重大戰略實施。

2.有效防范化解地方債務風險。地方政府在此過程中很大程度上扮演著原始權益人的角色，一方面解決了在進一步完善基礎設施配套方面所需要的基金問題，無須再為符合REITs條件的項目舉借新的債務，一方面還能拓展收入來源，不僅包含轉讓基礎設施資產獲取的轉讓收益，還能獲得REITs基金價格上升帶來的持有的基金份額的增值收益，甚至有可能參與營運管理基礎設施建設項目，從而獲取營運管理收益。為此，開展REITs可以在很大程度上幫助地方政府降低資產負債率，減輕財政負擔，有效防范化解債務風險。

3.有助于吸引社會資本參與基建項目。長期以來，在基礎設施建設領域，政府主要靠運作PPP模式吸引社會資本參與投資建設，但是，PPP模式自身也存在一些弊端，比如，PPP要求總額限定在公共預算的10%以內，新增限額分配經常體現正向激勵原則，財政實力強、舉債空間大、債務風險低、債務管理績效好的地區多安排，反之亦然。導致經濟發展好的地方獲取的資源越多，發展越來越；而經濟落后的地區能爭取的資金越少，投資拉動經濟增量的力量越弱，基礎設施短板的制約力量越強，長期得不到發展。REITs能有效規避這些弊端，借助資本化吸引社會資本參與基礎設施建設，決定權在投資者手里，定價的重要依據在于項目的預期收益，能夠有效銜接基建項目與資本市場。

4.為普通公眾拓展投資渠道。REITs具有公募基金屬性，能夠以公開方式向社會公眾投資者募集資金。為此，公眾可以通過認購公募REITs，以較低的門檻參與到基礎設施這一大類資產的投資配置中，分享我國城市化進程的紅利。

5.豐富我國資產管理市場的產品形勢。長期以來，我國資產管理市場上的產品主要包括銀行理財產品、信托計劃、保險、公募基金和私募基金，REITs產品的上市，促進我國逐步形成更加豐富多樣的資管產品體系，將進一步拓寬社會資產的投資渠道，滿足居民理財、養老基金、社保資金的投資需求，以更好底提升資管行業的服務實體經濟發展的能力。

6.優化我國融資結構。我國的金融體系主要是銀行主導型，間接金融占主導地位。雖然不斷在鼓勵直接融資，但我國實體經濟直接融資中占比僅為6%左右，基礎設施在內的企業投資依賴銀行貸款，企業債務占GDP的比重超過150%，高于全球平均水平。REITs是權益型產品，順利推行將推動更多金融資源通過資產市場配置，提高直接融資的比重。

三、現階段推進REITs需要關注的問題

1.發展REITs的可續性問題。REITs經營活動的現金流，絕大部分以分紅的形式發放給投資者，導致自身資金需求不足，難以利用自己獲取的利潤進行再投資，如果項目本身需要實施改擴建等追加投資，將需要從新的融資渠道獲取資金，從一定程度上影響了項目的可續性。

2.支持領域的局限性問題。本次試點支持的重點領域主要包含基礎設施補短板行業，倉儲物流、收費公路、水電熱氣等市政工程、城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理。對于具體投向進行了比較固化的限制，使得不在范圍內的基礎設施項目及時滿足了REITs的合規條件，在試點階段也不能采用REITs方式融資。

3.運營風險的防范問題。REITs的經營基礎在于持續而穩定的現金流，這在很大程度上取決于項目自身的運營風險（內部風險）和宏觀經濟環境變化帶來的風險（外部風險）。對于內部風險，重點依靠基礎設施運營管理機構的風險防控能力，對于外部風險，還需要重點關注和防控法律與合規風險、利率風險、市場風險。

四、工作建議

1.積極儲備優質項目。鼓勵地方政府建立RETIS項目庫，儲備項目必須滿足發行REITs的合規性要求，并以現金流的穩定性、流動性、收益性為重點。一是在合規性方面，扎實做好項目的可行性分析，按規定履行項目投資管理，以及規劃、環評和用地等相關手續。二是在項目產權方面，必須產權清晰，能夠合法轉讓。三是在期望收益方面，必須具有穩定的現金流。具有成熟的經營模式及市場化營運能力，能夠產生持續、穩定的收益，預期投資回報良好，并具有持續經營能力，較高的增長潛力。四是同步做好有關支持配套。加快土地收儲、征地拆遷工作、頂層規劃和城市規劃、制定土地開發計劃與投融資規劃。

2.健全監管機制。政策法規不明朗或變化較大，會嚴重影響到REIT的資產價值，在試點建設過程中，還需要不斷完善和制定公開募集基礎設施證券投資基金相關規則，明確基金管理人等涉及主體的資格要求，針對產品注冊、份額發售、投資運營等重點環節建立規范的管理制度。督促信托投資公司真實、準確、及時、完整地披露信息，同時在定價指導，資金用途以及防范欺詐等發行方面也需要加強制度建設。

3.培育優質的專業人員。由于REITS在我國起步較晚，涉及的管理機構和人員還缺乏實際的操作經驗，同時也在一定程度上存在人才短缺問題。建議整合優質資源，大力培育優質資管團隊，多措并舉打造一批的規模化、專業化的REITs運營管理機構，在實踐中不斷探索，在探索中不斷提升運營管理能力，為推進REITs提供堅實的人才保障。