城市綜合開發(fā)的投融資模式及開發(fā)思路探究

林楓潔 中交海西投資有限公司

城市綜合開發(fā)是將商業(yè)、辦公、居住、酒店、休閑娛樂、交通等各種城市功能有機結合的一種開發(fā)方式。為了實現綜合開發(fā)，需要籌措大量的資金，并提前構建出相應的開發(fā)思路，保證綜合開發(fā)的順利推進，因此，應對城市綜合開發(fā)的投融資模式、開發(fā)思路等加以深入分析，以總結出有效地開發(fā)方案，增強綜合開發(fā)落實效果。

一、城市綜合開發(fā)的背景

現階段，我國已經出臺了《城市規(guī)劃條例》等規(guī)范性文件，在《條例》中，清楚地要求了，應當依照城市規(guī)劃，開展綜合開發(fā)、統一建設，因此，城市綜合開發(fā)具備了條例、規(guī)范層面的基礎和背景。整體來看，城市化作為我國建設的主要方針，起到了改善居民生活質量的作用。在此背景下，政府開始逐步推進基礎設施、生活服務設施等，以提高城市化建設質量。城市綜合體往往是一座城市的標志性建筑，具有超大的空間尺度，其顯著的綜合效應帶來了巨大的社會效應，使得自身也擁有巨大的潛力，在城市發(fā)展進程中起到了重要的作用。

二、城市綜合開發(fā)的投融資模式

（一）PPP模式

“PPP模式”即政府和社會資本合作模式，通常應用在公共基礎設施建設項目的投資融資活動中。在該模式下，政府采用公開招投標方式甄選社會資本方，再由中標資本方與政府或政府授權的主體合資成立項目公司，由該項目公司作為投資主體，負責項目的規(guī)劃、策劃、投資、建設、運營、移交等工作。在PPP模式下，一般通過“使用者付費”及政府“可行性缺口補助”來獲取合理的投資回報。社會資本方通過城市發(fā)展策劃和規(guī)劃、土地整理、基礎設施建設以及產業(yè)投資等一系列資源整合工作，可以大幅提升城市的資源價值，目前，該模式在城市綜合開發(fā)上體現出良好應用效果，政府開始快速、密集地出臺相關政策，完善了該模式的應用體系，使各項PPP投融資流程更加標準、規(guī)范，優(yōu)化了該模式的應用水平，有助于城市綜合開發(fā)工作的加快推進。

（二）投資人+EPC模式

“投資人+EPC模式”是一種投資、建設、運營一體化的模式。政府一般采用公開招投標方式，甄選投資人，由投資人負責項目整體的策劃規(guī)劃、協助土地征拆及整理等前期的相關工作；進行項目區(qū)域內土地的一級開發(fā)整理項目及配套設施、的投資、建設、項目管理、移交等服務。在投資人+EPC模式下，由于政府不出資（或出資少），所以對投資人的出資能力、融資能力等有極大的要求，因此這類模式的中標人大部分為央企等，在該模式下，項目收益要通過自身的建設運營來獲取回報，該模式充分利用了社會資本，在不增加政府債務的前提下解決項目建設的資金來源，實現政府和社會資本共贏。

（三）ABO模式

“ABO模式”，一般理解為，政府以特許經營的形式，授權某社會資本方企業(yè)履行業(yè)主職責，授權對象一般是本地具有較強資源整合能力的政府平臺公司或者其他國企、央企等，它區(qū)別于通過競爭性程序來選定社會合作方的模式。社會資本方負責包括投融資、建設、運營等工作，待協議期滿后，將項目交付給政府，同時，政府再給予其約定的財政資金支持的投融資模式。在該模式下，項目的收益來源“使用者付費”和“政府付費”相結合。ABO模式能夠起到調控市場的作用，能夠平衡“公”主體追求公益性，“私”主體追求利益性的矛盾。

三、城市綜合開發(fā)的開發(fā)思路

（一）商業(yè)策劃與規(guī)劃結合

商業(yè)策劃是指，運用創(chuàng)造性的思維，將娛樂、辦公、餐飲等生活服務產業(yè)進行科學的組合與搭配，使土地價值、項目收益達到最大化的策劃方式，而商業(yè)規(guī)劃是指圍繞項目發(fā)展目標，以長遠的視角，對空間平面的整體部署開展的設計工作。在城市綜合開發(fā)中，應將策劃作為規(guī)劃的方向，以實現最優(yōu)的規(guī)劃效果，同時，還要將規(guī)劃的硬性指標，作為策劃的限制條件，確保策劃的合理性與可行性，由此可以看出，商業(yè)規(guī)劃與策劃必須相互結合，才能使城市綜合開發(fā)工作更好地推進。

（二）規(guī)劃與設計結合

在城市綜合開發(fā)中，規(guī)劃是秉承全局意識，基于對城市空間的分析設計，平衡各空間區(qū)域之間的關系，而設計是以局部的視角，所開展的建筑層數、外觀等方面設計。為了保證城市綜合開發(fā)工作的有序進行，根據城市建設相關的規(guī)范性文件內容，單體建筑的設計必須服從于整體規(guī)劃，以達到整體建設的最優(yōu)結果，同時，設計是規(guī)劃的深化和延續(xù)，單體設計效果直接影響著規(guī)劃目標的達成情況，因此，兩者必須進行有機結合，相互配合、協調，才能保證城市綜合開發(fā)達到預期水平。

（三）商業(yè)與環(huán)境結合

城市綜合開發(fā)的主要目的是改善居民生活，而商業(yè)和環(huán)境均為影響居民生活質量的要素，同時，商業(yè)作為一種人造事物，其源自人對環(huán)境的改造，為了保證兩者的協調性，以免商業(yè)建設對環(huán)境造成過度的破壞，需要注重商業(yè)與環(huán)境的結合，實現對居民物質、精神生活的綜合改善。

（四）自行開發(fā)與合作開發(fā)結合

為了保證城市綜合開發(fā)能夠如期達到階段性目標，應有效運用社會分工，來集中、整合開發(fā)建設資源，構建出強大的城市綜合開發(fā)驅動力，提升城市化發(fā)展水平。其中，自行開發(fā)、合作開發(fā)，這兩種方式對資源的整合與聚集具有不同的優(yōu)勢，因此，應根據實際情況，將兩種方式進行結合應用，充分利用兩種方式的優(yōu)勢，使兩者形成協同效應，加快推進綜合開發(fā)建設。

四、城市空間開發(fā)模式

通過合理選用各類城市空間開發(fā)模式，能夠提升城市空間的利用效果，增強城市綜合開發(fā)效果。

（一）TOD模式

TOD模式是以“公共交通為導向”的開發(fā)模式，即以軌道交通站點為中心，以400-800米（約8分鐘步行路程）為半徑，進行城市高密度開發(fā)，集商業(yè)、娛樂、酒店、居住等一體化的混合功能區(qū)。TOD模式，可以大大改善城市的發(fā)展格局，可以通過在城市周邊的郊區(qū)實施TOD綜合開發(fā)，形成新的城郊中心，聚集人氣，有效緩解市區(qū)的人口負荷，構建一個城市多個中心的發(fā)展格局。除此之外，還大大提升城市的生活品質和消費能級，TOD項目依托軌道交通站點的人流聚集效應，通過將軌道交通的客流轉化為項目的人流，大大提升了城市的生活品質。通過TOD綜合開發(fā)，可以打造城市的新地標，實現社會效應及經濟效應雙豐收的局面。

（二）SOD模式

SOD模式是指，通過社會服務設施建設引導的開發(fā)模式，政府通過將行政等自身能夠壟斷的城市功能，轉移到新開發(fā)的區(qū)域內，引導市政設施、社會設施的形成，并借此增加生熟地價差，為城市空間開發(fā)提供有力資金保障的開發(fā)方式。就目前來看，所轉移的城市功能，通常以政府核心行政功能為主，并通過在新區(qū)建設行政中心的方式實現，而這種方式經常能夠形成巨大的社會示范效應，使社會資本向新城區(qū)建設領域流入，加快推進空間開發(fā)進程，促進了城市綜合開發(fā)水平的發(fā)展[1]。

（三）AOD模式

AOD是一種城市綜合開發(fā)中的一種空間規(guī)劃-經營整合理念，在AOD模式下，政府會通過提前公開一些地區(qū)的規(guī)劃信息，來激勵、引導社會、市場資源的先行投入，使規(guī)劃建設所需的外在環(huán)境、條件迅速成型，為后續(xù)的綜合開發(fā)奠定基礎，例如：在城市CBD區(qū)的綜合開發(fā)中，先公開CBD開發(fā)規(guī)劃，此時，為了抓住商機，房地產開發(fā)商，就會圍繞區(qū)域進行相應的商業(yè)、住宅開發(fā)，使CBD區(qū)的配套基礎設施快速成型，之后，政府就可以直接進行CBD區(qū)域的建設，省去了引導環(huán)節(jié)，提高了城市綜合開發(fā)效率[2]。

五、城市綜合開發(fā)的發(fā)展趨勢

現階段，各類政府、企業(yè)合作性的投融資、建設模式的應用，為城市綜合開發(fā)項目賦予了優(yōu)越的平臺型投資項目特征，使其成為投資行業(yè)探索的潛力領域，由此，國內各大型投資企業(yè)逐漸將城市綜合開發(fā)項目定位為了重要的戰(zhàn)略升級方向，城市綜合開發(fā)呈現出了不斷加快的發(fā)展趨勢[3]。

六、結論

綜上所述，增強投融資、開發(fā)思路建設效果，能夠提升城市綜合開發(fā)水平。在城市建設中，借助有效的投融資模式，能夠確保城市綜合開發(fā)的資金到位，為后續(xù)開發(fā)建設奠定扎實的基礎，同時，通過形成一套完整的開發(fā)思路，可以促進開發(fā)效果順利達到預期，從而實現城市化建設的持續(xù)推進。