房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈資金來源與存在風險

寧波大學教師教育學院

一、房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈

資金鏈是指維持企業(yè)基本運轉(zhuǎn)與生產(chǎn)運營的資金循環(huán)。具體表現(xiàn)為一個由現(xiàn)金到資產(chǎn)再到現(xiàn)金（增值）的封閉循環(huán)，這一循環(huán)是企業(yè)經(jīng)營的整個過程。在房地產(chǎn)行業(yè)，資金鏈指的是從房地產(chǎn)企業(yè)早期項目融資開始，經(jīng)由項目動工直至完成，最后再到項目銷售獲得回款，然后支付外部融資成本的一個資金反復(fù)流轉(zhuǎn)的過程。可見，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的狀態(tài)與現(xiàn)金流轉(zhuǎn)的通暢程度有著極為密切的關(guān)系。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈基本狀況

資金鏈的基本狀況，主要受到資金的籌集、運用的影響。現(xiàn)階段，受新冠疫情等國內(nèi)外多種因素影響，國內(nèi)經(jīng)濟增長速度較于往年同時期有所放緩，市場觀望態(tài)度較為強烈，貸款類融資方式在我國房地產(chǎn)行業(yè)資金籌集的總量比重呈總體下降的局面。

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的投資總量大，資金運轉(zhuǎn)周期長，大規(guī)模的投資導致房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中不能完全依賴企業(yè)的自有資金運作，大規(guī)模的融資不可避免，但由此所造成的負債率增加的問題也是不能忽視的，高負債率導致了高風險率，但同時企業(yè)也通過負債降低了投資資金成本，從而提高自身本金收益，達到了高收益率。另外，在資金的使用過程中，經(jīng)常出現(xiàn)企業(yè)因資金流轉(zhuǎn)周期較長和伴隨長時間工期而來的諸多不確定因素而引發(fā)的成本超出預(yù)算，資金浪費問題也是房地產(chǎn)企業(yè)在資金運轉(zhuǎn)方面經(jīng)常出現(xiàn)的狀況。

三、國外相關(guān)研究

資金鏈這一概念最早的提出者是美國麥肯錫咨詢公司[1]，Michael Porter于1985年在其著作《競爭優(yōu)勢》中提出了明確的資金鏈概念“任何一個企業(yè)都是在創(chuàng)造、加工、售賣、發(fā)放和輔助其產(chǎn)品的過程中進行活動的集合體。所有的這些活動可以用一個資金鏈來表示說明。”[2]

Richard Impefiale（2002）認為國外各種金融工具的創(chuàng)新使房地產(chǎn)融資渠道不斷拓展。這些金融工具包括房地產(chǎn)信托、投資基金、指數(shù)化證券等。例如美國房地產(chǎn)市場中銀行貸款只占資金來源總量的15%，而信托基金的比例則占到了30%。[3]

Hancock Wilcox（2002）通過研究各國房地產(chǎn)金融機制得出結(jié)論：第一，發(fā)達國家一般都具有完善的房地產(chǎn)金融市場、有效的管理體制和相關(guān)法律法規(guī)，加上健全的房地產(chǎn)金融機構(gòu)和多元化的融資渠道，從而形成了一套比較完整、科學、有效的房地產(chǎn)金融機制。第二，目前世界上各個國家有兩類為房地產(chǎn)提供資金來源的機構(gòu)，一種是銀行型的金融機構(gòu)，如各種商業(yè)銀行、儲蓄銀行；另一種是非銀行型的金融機構(gòu)，主要通過信托、基金、社會募集資金等方式為房地產(chǎn)提供資金來源[4]。

羅伯特·謝曼（2004）將各類房地產(chǎn)市場的資金來源進行整合分析，將其劃分為四類：一是以新加坡為代表的基金托底型資金來源市場，二是以德國為代表的儲蓄保障型資金來源市場，三是以日本為代表的綜合型資金來源市場，四是以美國為代表的完備型資金來源市場[5]。

四、國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)資金鏈的研究現(xiàn)狀

首先，相較于其他國家經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的長時間、多階段的發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)從改革開放初期的新興行業(yè)到近幾年成為國家經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，僅僅用了四十多年的時間，發(fā)展的速度極為迅速；另外，我國的社會主義市場經(jīng)濟起步較晚，經(jīng)驗較少，相關(guān)政策、法律制度、社會保障等方面還有不足之處，相關(guān)危機處理有待進一步的提高。

2009年，翟丹論證了2008年金融危機與我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系：一，金融危機引發(fā)的失業(yè)與降薪降低了居民的住房消費能力；二，金融危機引起相關(guān)金融機構(gòu)壓制房地產(chǎn)業(yè)融資；三，政府針對金融危機而采取的一系列宏觀調(diào)控手段對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了政策影響；四，部分外資企業(yè)受金融危機影響撤離中國市場，給國內(nèi)樓市帶來了消極影響[6]。

2010年，羅薇指出，造成我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈危機的原因在于以下幾個方面：一，針對資金鏈缺乏行之有效的管理方式，這是國內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)的通病；二，行業(yè)法規(guī)不健全，資本市場不完善；三，國內(nèi)外局勢變化影響經(jīng)濟走勢，造成房地產(chǎn)市場動蕩；四，企業(yè)融資過于依賴政府政策調(diào)控，缺乏多樣性的融資手段；五，自有資金儲備不足，尚未建立多元化的資金來源渠道；六，內(nèi)部管理能力以及管控機制有待提高與完善，企業(yè)需要建立更加科學的項目成本控制體系；七，企業(yè)內(nèi)部權(quán)力制衡機制失調(diào)[7]。

2012年，邢玉佳采用Z值積分模型進行實驗研究，分析了當前房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況。文章認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資手段，在今后相當長的一段時間內(nèi)仍將以銀行貸款為主，并對房地產(chǎn)業(yè)提出了如下建議：一，有效利用風險預(yù)警模型；二，積極開拓多元融資渠道[8]。

2018年，楊沛燁以雅居樂地產(chǎn)和凱德商用地產(chǎn)為例，通過對比分析，為保證我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈安全提出了如下建議：一，發(fā)展多元化融資，建立科學合理的資本結(jié)構(gòu)；二，科學合理的安排投資組合；三，加強應(yīng)收賬款的管理；四，做好全面的預(yù)算管理和監(jiān)督；五，加強企業(yè)內(nèi)部控制[9]。

五、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展望

首先，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷成長，其經(jīng)營模式將發(fā)生轉(zhuǎn)變。逐漸規(guī)模化將是現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展趨勢，今后，我國房地產(chǎn)業(yè)將通過整合業(yè)務(wù)資源，兼并小企業(yè)，逐步實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，進一步增強自身應(yīng)對外部競爭和系統(tǒng)風險的能力。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)造力以及科技創(chuàng)新力也會逐漸增加。房地產(chǎn)企業(yè)在原有產(chǎn)品基礎(chǔ)上，能夠?qū)οM者市場進行細分，充分挖掘消費者的潛在需求，開發(fā)產(chǎn)品多元化，滿足不同的消費需求。同時在綠色房產(chǎn)、生態(tài)房產(chǎn)、信息化房產(chǎn)等方面加將會加大開發(fā)力度，進一步重視向二三線城市市場的轉(zhuǎn)移，積極與政府合作參與城市建設(shè)和開發(fā)將會是房地產(chǎn)企業(yè)的主要發(fā)展方式。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)將會進一步完善自身的產(chǎn)品營銷能力。做好產(chǎn)品營銷，注重廣告的信息作用，提高宣傳的詳細性、準確性和吸引力，與顧客建立融洽關(guān)系，避免不必要的糾紛是行業(yè)發(fā)展壯大的必然要求。籌資渠道創(chuàng)新是今后企業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)將會尋求多元化的融資途徑，投資信托作為一種重要的融資方式會受到行業(yè)的進一步重視。企業(yè)實現(xiàn)盈利的主要方式不再單純依靠土地增值。總的來說，轉(zhuǎn)變粗放管理思想，注重開發(fā)和創(chuàng)新，注重企業(yè)文化培養(yǎng)、人才的培養(yǎng)，不斷提高自身管理水平，將會是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

六、總結(jié)

當前，新冠疫情仍在肆虐，全球經(jīng)濟發(fā)展處于低潮期，面對新形勢新變化，結(jié)合國內(nèi)外針對房地產(chǎn)資金鏈開展的相關(guān)研究，為保證我國房地產(chǎn)業(yè)資金鏈資金來源穩(wěn)定，抑制潛在風險，應(yīng)重點從以下三面入手：在國家層面，應(yīng)出臺相關(guān)政策與行業(yè)法規(guī)，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，保證其資金運轉(zhuǎn)通暢；在政府層面，應(yīng)完善立法，堅持合理調(diào)控，推動房地產(chǎn)業(yè)積極融入資本市場，推動房地產(chǎn)基金的建立；在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者層面，應(yīng)強化風險意識 加強對資金鏈的管理，拓寬融資渠道、加強內(nèi)部管理的對策。企業(yè)的持續(xù)運轉(zhuǎn)離不開穩(wěn)定的資金鏈支持，危機四伏的資金鏈運轉(zhuǎn)環(huán)境會嚴重制約企業(yè)的正常發(fā)展，甚至給企業(yè)帶來巨大損失。因此，相關(guān)領(lǐng)域、各個環(huán)節(jié)應(yīng)通力合作攜手共進，改善國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體氛圍，釋放市場需求，以此推動整個行業(yè)乃至國內(nèi)經(jīng)濟的回暖復(fù)蘇。