房地產行業資金鏈資金來源與存在風險

寧波大學教師教育學院

一、房地產行業資金鏈

資金鏈是指維持企業基本運轉與生產運營的資金循環。具體表現為一個由現金到資產再到現金（增值）的封閉循環，這一循環是企業經營的整個過程。在房地產行業，資金鏈指的是從房地產企業早期項目融資開始，經由項目動工直至完成，最后再到項目銷售獲得回款，然后支付外部融資成本的一個資金反復流轉的過程。可見，房地產行業資金鏈的狀態與現金流轉的通暢程度有著極為密切的關系。

二、我國房地產行業資金鏈基本狀況

資金鏈的基本狀況，主要受到資金的籌集、運用的影響。現階段，受新冠疫情等國內外多種因素影響，國內經濟增長速度較于往年同時期有所放緩，市場觀望態度較為強烈，貸款類融資方式在我國房地產行業資金籌集的總量比重呈總體下降的局面。

眾所周知，房地產業的投資總量大，資金運轉周期長，大規模的投資導致房地產企業在開發過程中不能完全依賴企業的自有資金運作，大規模的融資不可避免，但由此所造成的負債率增加的問題也是不能忽視的，高負債率導致了高風險率，但同時企業也通過負債降低了投資資金成本，從而提高自身本金收益，達到了高收益率。另外，在資金的使用過程中，經常出現企業因資金流轉周期較長和伴隨長時間工期而來的諸多不確定因素而引發的成本超出預算，資金浪費問題也是房地產企業在資金運轉方面經常出現的狀況。

三、國外相關研究

資金鏈這一概念最早的提出者是美國麥肯錫咨詢公司[1]，Michael Porter于1985年在其著作《競爭優勢》中提出了明確的資金鏈概念“任何一個企業都是在創造、加工、售賣、發放和輔助其產品的過程中進行活動的集合體。所有的這些活動可以用一個資金鏈來表示說明。”[2]

Richard Impefiale（2002）認為國外各種金融工具的創新使房地產融資渠道不斷拓展。這些金融工具包括房地產信托、投資基金、指數化證券等。例如美國房地產市場中銀行貸款只占資金來源總量的15%，而信托基金的比例則占到了30%。[3]

Hancock Wilcox（2002）通過研究各國房地產金融機制得出結論：第一，發達國家一般都具有完善的房地產金融市場、有效的管理體制和相關法律法規，加上健全的房地產金融機構和多元化的融資渠道，從而形成了一套比較完整、科學、有效的房地產金融機制。第二，目前世界上各個國家有兩類為房地產提供資金來源的機構，一種是銀行型的金融機構，如各種商業銀行、儲蓄銀行；另一種是非銀行型的金融機構，主要通過信托、基金、社會募集資金等方式為房地產提供資金來源[4]。

羅伯特·謝曼（2004）將各類房地產市場的資金來源進行整合分析，將其劃分為四類：一是以新加坡為代表的基金托底型資金來源市場，二是以德國為代表的儲蓄保障型資金來源市場，三是以日本為代表的綜合型資金來源市場，四是以美國為代表的完備型資金來源市場[5]。

四、國內關于房地產資金鏈的研究現狀

首先，相較于其他國家經濟支柱型產業經歷的長時間、多階段的發展，國內房地產行業從改革開放初期的新興行業到近幾年成為國家經濟的重要支柱產業，僅僅用了四十多年的時間，發展的速度極為迅速；另外，我國的社會主義市場經濟起步較晚，經驗較少，相關政策、法律制度、社會保障等方面還有不足之處，相關危機處理有待進一步的提高。

2009年，翟丹論證了2008年金融危機與我國房地產業發展的關系：一，金融危機引發的失業與降薪降低了居民的住房消費能力；二，金融危機引起相關金融機構壓制房地產業融資；三，政府針對金融危機而采取的一系列宏觀調控手段對房地產行業產生了政策影響；四，部分外資企業受金融危機影響撤離中國市場，給國內樓市帶來了消極影響[6]。

2010年，羅薇指出，造成我國房地產企業資金鏈危機的原因在于以下幾個方面：一，針對資金鏈缺乏行之有效的管理方式，這是國內部分房地產企業的通病；二，行業法規不健全，資本市場不完善；三，國內外局勢變化影響經濟走勢，造成房地產市場動蕩；四，企業融資過于依賴政府政策調控，缺乏多樣性的融資手段；五，自有資金儲備不足，尚未建立多元化的資金來源渠道；六，內部管理能力以及管控機制有待提高與完善，企業需要建立更加科學的項目成本控制體系；七，企業內部權力制衡機制失調[7]。

2012年，邢玉佳采用Z值積分模型進行實驗研究，分析了當前房地產企業的資金鏈狀況。文章認為，房地產開發企業的主要融資手段，在今后相當長的一段時間內仍將以銀行貸款為主，并對房地產業提出了如下建議：一，有效利用風險預警模型；二，積極開拓多元融資渠道[8]。

2018年，楊沛燁以雅居樂地產和凱德商用地產為例，通過對比分析，為保證我國房地產企業資金鏈安全提出了如下建議：一，發展多元化融資，建立科學合理的資本結構；二，科學合理的安排投資組合；三，加強應收賬款的管理；四，做好全面的預算管理和監督；五，加強企業內部控制[9]。

五、我國房地產業發展展望

首先，隨著我國房地產業的不斷成長，其經營模式將發生轉變。逐漸規模化將是現階段房地產業的主要發展趨勢，今后，我國房地產業將通過整合業務資源，兼并小企業，逐步實現規模經營，進一步增強自身應對外部競爭和系統風險的能力。

其次，房地產行業的產品創造力以及科技創新力也會逐漸增加。房地產企業在原有產品基礎上，能夠對消費者市場進行細分，充分挖掘消費者的潛在需求，開發產品多元化，滿足不同的消費需求。同時在綠色房產、生態房產、信息化房產等方面加將會加大開發力度，進一步重視向二三線城市市場的轉移，積極與政府合作參與城市建設和開發將會是房地產企業的主要發展方式。

第三，房地產行業將會進一步完善自身的產品營銷能力。做好產品營銷，注重廣告的信息作用，提高宣傳的詳細性、準確性和吸引力，與顧客建立融洽關系，避免不必要的糾紛是行業發展壯大的必然要求。籌資渠道創新是今后企業發展的必然結果，房地產業將會尋求多元化的融資途徑，投資信托作為一種重要的融資方式會受到行業的進一步重視。企業實現盈利的主要方式不再單純依靠土地增值。總的來說，轉變粗放管理思想，注重開發和創新，注重企業文化培養、人才的培養，不斷提高自身管理水平，將會是未來房地產業發展的必然趨勢。

六、總結

當前，新冠疫情仍在肆虐，全球經濟發展處于低潮期，面對新形勢新變化，結合國內外針對房地產資金鏈開展的相關研究，為保證我國房地產業資金鏈資金來源穩定，抑制潛在風險，應重點從以下三面入手：在國家層面，應出臺相關政策與行業法規，拓寬房地產業融資渠道，保證其資金運轉通暢；在政府層面，應完善立法，堅持合理調控，推動房地產業積極融入資本市場，推動房地產基金的建立；在房地產行業從業者層面，應強化風險意識 加強對資金鏈的管理，拓寬融資渠道、加強內部管理的對策。企業的持續運轉離不開穩定的資金鏈支持，危機四伏的資金鏈運轉環境會嚴重制約企業的正常發展，甚至給企業帶來巨大損失。因此，相關領域、各個環節應通力合作攜手共進，改善國內房地產市場整體氛圍，釋放市場需求，以此推動整個行業乃至國內經濟的回暖復蘇。