土地使用權出讓存在的問題思路分析

田坤 阜新市自然資源事務服務中心

基于我國基本國情和所有制，我國的土地使用權出讓意味著國家將國有土地的使用權出讓給土地使用者，而且是在限定的時間范圍內，在規定的時間范圍內，土地使用者需要向國家繳納出相應的使用權出讓金，這種行為就是土地使用權出讓。近年來伴隨著城市的發展，在土地使用權的招標拍賣以及掛牌等多項陽光工程方面進行了進一步的規范，進而保障了政府權力得到公開高效運行，也在很大程度上實現了國有資產的增值，但是在這一過程中也發現了諸多問題，需要全面解決。

一、土地使用權在出讓過程中出現的問題

（一）“毛土”出讓弊端層出不窮

首先拆遷難度大，拆遷過程安置問題不能得到及時的解決，從而出現交地延誤問題，這種問題存在就會導致政府要給銀行付出更多的利息補償；其次容易造成地價款滯納現象；第三土地分期分塊發證延誤；第四工程項目建設周期受到影響。“毛土”出讓問題的存在無論是針對政府或是針對開發商，都會給他們帶來權益受損問題，在一定的程度上給政府以及開發商的名譽造成影響。

（二）合同違約問題層出不窮

第一，地價款拖欠。依據相應的合同約定，如果受讓人不能夠按時對于第一期價款進行支付，那么出讓人有權利解除合同，且需要繳納總價款的10%的違約金；若沒有按時支付二期（第三期）價款，則每延遲一日付價款，需要多繳納萬分之五的違約金。一旦延遲的時間超過兩個月，那么出讓人同樣也有相應的權利解除合同，受讓人則需要支付總價款20%的違約金。但是按照當前現狀而言，一些開發商支付第一期款項之外，對往后幾期的地價款的繳納存在拖延的情況。

第二，政府交地不及時。通常情況下在受讓人繳清地價款后，宗地不能立刻交付，導致該問題的主要原因是在出讓之前很難形成“凈地”。由于交地不能如期進行，根據土地出讓合同規定要求，出讓方需要賠付受讓方很多的利息。與此同時，開發商在受到建設資金影響下，工程項目就會停滯，在行業中造成的影響因素很大。而這種原因歸納起來，有體制層面因素也有操作層面因素。

第三，存在土地囤積或閑置現象。一方面，開發商往往會借口政府以及相關部門的一系列行為，在項目開發動工時間點上做文章，甚至存在有意延遲開發的時間，這種行為的本質實際上就是囤積土地。二是開發商自身也是存在著諸多原因，難以立即動工，這在很大程度上就造成了土地的閑置。這些情況的出現就出現了土地囤積以及閑置的情況，在很大程度上對于市場秩序的穩定是有一定負面影響的，甚至是會直接激發供需矛盾，導致政府的宏觀調控失利。

（三）公開出讓設定的條件存在著不公平不平衡的情況

在土地公開出讓環節，由于設定條件出現不公平、不平衡的情況往往就會誘發一系列不好的影響。例如某地政府需要建設一個專業化的市場，而這個專業市場往往同一般的普通住宅建設是有不同要求的，不僅需要有建設專業市場資質的單位來參與具體的競標，同時還需要對相應的資格以及資質進行嚴格的把關。但是對于個別的縣市區等政府單位而言，就會存在著設定相應的不公平不平等的條件的現象，比如，如果建設普通住房商品，住宅那么限定的條件是開發公司資質，也可能限定在競標以前需要在本地注冊有相應的實體公司，或者在本地政府某個部門進行過認證等等這種設定門檻的行為，實際上就會激發很多不合理的競爭。

二、保障土地使用權出讓的具體措施

1.根據化解房地產庫存，促進房地產業健康持續發展的要求，合理編制土地儲備、供應計劃。計劃著重優化空間布局、優化土地結構、促進土地集約節約利用、發揮市場配置資源基礎性作用，逐步形成市區合理土地儲備、供應規模。

市政府對國有建設用地使用權實行統一規劃、統一儲備、統一供應、統一管理。城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理，把規劃的龍頭作用真正體現出來。市政府要充分利用土地供應年度計劃來平抑土地需求饑渴，實現土地收益最大化。

2.按照屬地化管理的原則，各區政府承擔實施單位實行征拆目標責任制，確保有地可供；土地儲備機構要積極組織好儲備土地前期開發整理，保證“凈地”供應；財政、金融等部門要積極籌措、合理調度儲備資金。

3.在土地儲備過程中，實施責任單位要嚴格依法依規辦事，嚴格按照征地、拆遷補償安置政策，積極穩妥組織實施好征地、拆遷工作，切實維護被征地農民的合法權益。實行儲備土地動態管理。建立健全儲備土地利用臺賬，同步跟蹤各項土地儲備項目的實施情況。建立儲備土地交接、辦證、管護制度。對已完成征收、收回、收購產權清晰的土地，全面實現實施主體與土地儲備機構辦理移交，及時納入儲備并開展動態巡查。

4.嚴格堅持住房用地凈地出讓原則。土地出讓必須以宗地為單位提供規劃條件、建設條件和土地使用標準，嚴格執行商品住房用地單宗出讓面積規定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓，防止因后續征收原因導致項目建設延遲。擬出讓地塊要依法進行土地調查和確權登記，確保地類清楚、面積準確、權屬合法，沒有糾紛。優先出讓配套設施齊全的地塊，對于基礎配套設施不完善的區域，不得出讓或劃撥用地。

5.嚴格土地競買人資格審查。國土資源主管部門對競買人參加招拍掛出讓土地時，除應要求提供有效身份證明文件、繳納競買（投標）保證金外，還應提交競買（投標）保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金的承諾書及商業金融機構的資信證明。

6.科學確定土地出讓價格。建立和完善土地招拍掛出讓限價機制，土地招拍掛限價原則上要參照周邊條件相當土地上年度的成交價格或周邊同質樓盤的地價水平，以及年度土地價格調控目標綜合進行確定，確保地價水平穩定。

三、結語

總而言之，在土地使用權出讓的過程中，想要保證該項工作有序進行就需要采取有效的措施進行控制。在以上分析中提出了土地使用權出讓的措施，目的在于提升土地使用效率。