農村宅基地使用權及其特點分析研究

摘要： 農村宅基地使用權是指宅基地使用權人依法享有對集體所有的土地占有和使用的權利，同時也有有權自主利用該土地建造住房及其附屬設施的權利。因此，本文分析研究了農村宅基地使用權的概念，分析了農村宅基地使用權的主體、客體和內容。在此基礎上，進一步對農村宅基地使用權的特點進行了分析研究，認為農村宅基地具有嚴格的身份性、農村宅基地取得和使用的無償性、農村宅基地具有永久的使用性、農村宅基地具有流轉的嚴格限制性以及農村宅基地的內容具有特殊性。

關鍵詞： 宅基地使用權;農村宅基地;宅基地;使用權;無償性;永久性;限制性

農村宅基地是指農村居民對集體所有的土地享有占有和使用， 在農村專門用于建設項目或者建筑工程的用地，并且農民能夠自主利用該土地建造住房及其附屬設施，以供農民在農村居住和使用的地上權。這毫無疑問就涉及到其使用權的問題，因此，結合本人在農村工作多年的實際情況，特提出以下幾方面的分析。

1、農村宅基地使用權的概念

農村宅基地使用權是一項獨立于其他權限的用益物權，與農村土地承包經營權、農村建設用地使用權、地役權等處于并列的地位，是我國與世界其他國家完全不同的一種用益物權，因此農村宅基地使用權對我國法律體系的完善起著重要的作用。2007年，《中華人民共和國物權法》通過，其中的第十三章專門對宅基地使用權進行了規定限制。農村宅基地作為一種用益物權，在《物權法》出臺前后，其關于農村宅基地使用權的爭論一直爭論不休，對此不同的學者也存在不同的看法，對此，本人也進行了一些探討。

1.1 農村宅基地使用權的主體僅為農村居民，城鎮居民是作為建設用地使用權的主體而進行規定的。農為邦本。農村宅基地是農村居民的住宅用地，關乎中國億萬農民的生存發展以及廣大農村的社會穩定。但是法律規定所表現出的匱乏，理論界對該項制度的反思的缺失，都與這么一個重要的制度形成鮮明的對比。分析我國農村宅基地使用權制度現存的問題及原因，提出問題解決的途徑及方向，并在此基礎上建議立法的完善

1.2 農村宅基地使用權的客體僅指農村集體所有的土地，國有土地是建設用地使用權的客體。雖然在城鎮規劃過程中，存在農村居民轉變為城鎮居民的現象，但這并不意味著轉變后的城鎮居民仍然享有宅基地的使用權，因為此時的土地已經成為集體的土地轉為國家所有，而國有土地不設立宅基地使用權。農村宅基地使用權是關系到中國9億農民切身利益的一項特定用益物權制度，它為占全國總人口80%以上的農民提供安身立命之所，為農村經濟的發展和農村社會的穩定奠定了堅實的基礎。隨著我國市場經濟和城市房地產開發的蓬勃發展，農村宅基地的價值日益凸顯，大量與農村宅基地使用權相關的糾紛、矛盾和脫法現象也伴隨而生。因此，深入研究農村宅基地使用權，通過法律對其進行有效規制，合理配置權利，促成農村宅基地使用權的良性運行，具有極為重要的理論和現實意義。

1.3 農村宅基地使用權的內容主要包含有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造房屋和附屬設施受法律保護，在行使權力時不得妨礙公共利益和他人的合法利益等。但是，農村宅基地使用權的內容還應當包括權利人可以有限地處分農村宅基地使用權，因為農村宅基地使用權是一種民事權利，因此權利人可以對它進行處分，考慮到農村宅基地使用權的特殊性要求，作為權利人，其處分的權力應當是有限度的。

因此我們可以說，農村宅基地使用權是指農村居民在依法取得的集體經濟組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設施，并對宅基地進行占有、使用和有限制處分的權利。

2、農村宅基地使用權的特點分析研究

在我們廣大的農村，宅基地與其他用地不同，具有十分重要的用處，因此其特點不同于其他用地。農村宅基地使用權管理制度專題不僅僅是對宅基地使用權的思考，更是對涉及行政行為的宅基地管理制度及審批制度的反思。農村集體土地上房屋拆遷及補償問題與宅基地換房法律問題針對的是近年來宅基地征收及收回存在的問題，提出了完善宅基地房屋拆遷及補償的立法建議。

2.1 農村宅基地具有嚴格的身份性。農村宅基地使用權是基于使用權人特殊的身份而取得的。只有集體經濟組織內的成員或者說由其他法律法規定的身份人才有資格向其所在的集體經濟組織申請農村宅基地的使用權。非本村集體經濟組織的成員除法律規定以外，不得在本村集體經濟組織內申請宅基地。因此說失去了集體經濟組織的成員身份，基于其身份取得的宅基地使用權就失去了基礎，集體經濟組織就有權收回。土地的有限性決定了集體經濟組織以外的人員一般不能申請宅基地，農村宅基地通常與成員權是聯結在一起的，其申請也通常是以戶為單位進行申請的，單個家庭成員不能以個人的名義申請農村宅基地。

2.2 農村宅基地取得和使用的無償性。在我們廣大的農村地區，農村宅基地使用權的取得原則上是無償的，具體表現為農村宅基地的使用權具有社會福利事業的性質，具有一定的社會保障功能。只要符合法定的申請條件，就可以取得宅基地的使用權，而且使用還不需要支付使用費。當然，農村村民一個農戶只能擁有一個宅基地，并且宅基地的使用面積不得超過省、自治區和直轄市的規定標準。

2.3 農村宅基地具有永久的使用性。農村宅基地的使用權事關農民的基本生活保障，農村居民在取得了宅基地的使用權后可以世代使用，沒有時間限制，并且這種使用受法律的保護，任何單位和個人不得隨意的侵犯。宅基地上的房屋消滅以后，使用權人對宅基地的使用權仍然存在，可以重新建造房屋。當然，農村宅基地使用權人必須得無條件地服從集體和國家的統一規定，當自己的宅基地被征收以后，有權要求集體再批給其相應的宅基地進行重新使用。

2.4 農村宅基地具有流轉的嚴格限制性。農村宅基地盡管是一種財產權，但是具有一定的身份性質。因此，現行立法規定，宅基地本身不能轉讓，宅基地之上的房屋的轉讓也只能在一定范圍內進行。宅基地使用權依附于房屋所有權，不可以單獨流轉，但房屋所有權轉移時，農村宅基地使用權也隨著轉移。法律禁止單獨對農村宅基地使用權進行出賣、出租、抵押、贈予等流轉行為。

2.5 農村宅基地的內容具有特殊性。農村宅基地使用權具有特定的用途，即原則上只能用于建造住宅及其附屬設施，并且必須農村村民自身。農村宅基地使用權雖然是一種用益物權，但其主要用途僅限于個人和家庭的居住。由于房屋可以在農村村民之間進行繼承，所以農村宅基地使用權實際上也可以進行繼承。

參考文獻：

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[2]任常輝：《農村宅基地使用權流轉意愿及其影響因素研究》，《西安工業大學》，2012年。

[3]周小祥、高光軍：《農村宅基地使用權調查的作業探討》，《淮海工學院學報（自然科學版）》，2009年第S1期。

[4]李振斌：《淺析農村宅基地使用權流轉》，《交通運輸部管理干部學院學報》，2009年第03期。

作者簡介：韓立平，男，蒙古族，1969年1月出生，吉林通榆人。現任職于吉林省白城市通榆縣瞻榆鎮綜合服務中心，研究方向為土地資源管理。