集體農用地價格平衡問題探討

焦陽 董軍

摘要：集體農用地價格制定目的是科學評價集體農用地資源的質量等級狀況、科學管理水平，促進農用地充分利用，具有重大意義，有利于土地價格體系的完善，為政府對農用地價格的宏觀調控提供依據，能推進集體農用地資產化和資本化、能促進集體農用地資產處置程序。針對于同一地區(qū)，如何采用因素因子等指標平衡該區(qū)域農用地價格有著關鍵的作用。

關鍵詞：集體農用地;地價平衡;承包經營權;修正法

1集體農用地土地級別確定

目前集體農用地價格主要根據當地的土地承包經營權計算得出，常規(guī)基本思路是農用地分等定級中的自然等指數，在其基礎上采用修正法進行定級指數計算，從而確定地塊的級別，1級為最好。修正法是指在耕地分等定級成果的基礎上，選擇社會經濟條件、區(qū)位條件、耕作便利度等因素計算修正系數，對分等成果進行修正，評定出農用地級別的方法。根據《農用地定級規(guī)程》（GB/T 28405-2012），修正因素指在分等因素之外對集體農用地級別有顯著影響的因素，包括中心城鎮(zhèn)影響度、農貿中心影響度和交通狀況、耕作距離、田間道路和田塊形狀、土地利用現狀、利用方式、經營效益、利用集約度等。圖1為計算農用地級別采用的因素因子權重。

2集體農用地價格內涵

在土地調查范圍內，于估價期日，設定土地用途和土地開發(fā)程度下，一定土地使用年期、某一級別的土地使用權平均價格。內涵包括土地權利為集體耕地承包經營權、經營權;土地權利期為使用年期30年。用途類型為耕地包含水田、水澆地、旱地。耕作制度為一年一熟。農田基本設施狀況為基本設施的平均狀況確定，包含灌溉條件、防洪排澇條件、田塊平整度、地塊形狀和地塊大小等。基準日為2021年1月1日，土地還原率為4.0%。

3投入產出樣點調查

承包經營權投入產出樣點資料的分析計算采用收益還原法，將待估農用地未來各期正常年純收益，以適當的土地還原率還原，從而估算出待估農用地價格的一種方法。樣點耕地年凈收益的計算公式如下：

年凈收益=年總收益-年總費用

年總收益=生產品平均年產量×主產品價格+副產品平均年產量×副產品價格

年總費用=種子費+肥料費+農藥費+機耕機收費+農機折舊費+其他相關費用

調查耕地投入產出樣點為直接生產經營方式，用農用地維護費和生產農副產品的費用之和作為總費用。農用地維護費一般指農用地基本配套設施的年平均維修費用;生產經營農副產品的費用一般包括生產農副產品過程中所支付的直接及間接費用，包括種苗費（或種子費、幼畜禽費）、肥料費（或飼料費）、人工費、畜工費、機工費、農藥費、材料費、水電費、農舍費（或畜禽舍費）、農具費以及有關的稅款、利息等。對于投入所形成的固定資產，按其使用年限攤銷費用。投入產出的公式采用農用地估價規(guī)程中的內容進行執(zhí)行。

4市場交易樣點調查

市場交易樣點主要有耕地承包、轉包、租賃等類型，具體樣點地價計算方法如下。

地價計算公式為：

式中，V為單位面積農用地價格;P為農用地承包或出租總價格;T為發(fā)包方支出的有關管理費用等;S為承包農用地總面積。

5某地區(qū)轄區(qū)內5個縣級市農用地價格平衡分析

由于各個縣市提交的農用地價格不同，為了對全省的農用地價格有較好的梳理與平衡，采用了下列指標進行集體農用地價格的平衡，包括城鎮(zhèn)基準地價排序、第一產業(yè)產值排序、機耕面積大小、機播面積大小、農村用電量大小、有效灌溉面積大小、配套機電井數量、化肥施用量多少等因素。在平衡的過程中，城鎮(zhèn)基準地價排序占權重0.3，第一產值大小占權重0.3，其他項目的權重占0.4。

下圖為選擇了5個城市進行定級指數與農用地價格的計算后形成的折線圖。整體來看水澆地的價格大于水田的價格，水田的價格大于旱地的價格，呈現這樣的一個趨勢。

6討論與結論

從地區(qū)來看，價格走勢基本按照地類的方式保持，水澆地價格大于旱地價格，I級水澆地價格最高，IV級旱地價格最低（分城市），如果進行地區(qū)價格平衡，需要從中心城鎮(zhèn)影響度、道路通達度、地塊形狀、耕作地區(qū)灌溉保證率等因素因子進行確定權重，從而對地區(qū)的農用地價格進行平衡，集體農用地價格從小區(qū)域來看，遵循一個規(guī)律即為水澆地價格大于水田價格，水田價格大于旱地價格。但是，隨著樣本區(qū)域的增加會有部分縣市的價格有所波動。

參考文獻

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作者簡介：焦陽，本科，高級工程師。研究方向：自然資源土地價格評價。