推進農村宅基地制度改革的思考

白云東 韓德武

摘要：在現今發展階段，由于市場配置資源發揮著決定性作用，現有的農村宅基地制度已不再適應新時期國家經濟社會發展需求，因此加快推進農村宅基地制度改革迫在眉睫。只有通過將農村宅基地制度進行有效地改革與完善，才能使農村集體以及農民個體的土地權益得到充分的保障。

關鍵詞：農村宅基地;制度改革;土地權益

在社會主義市場經濟體制不斷完善的背景下，市場機制在資源配置中越來越發揮決定性作用。在經濟社會發展時期，許多農民工遷往城市，但農村宅基地穩步增長，越來越多的新房向村外擴張。許多新建住宅區的使用率很低，農村中心的許多住宅區都是空置的。根據現行法律，農村宅基地不能有償分配、使用和搬遷。在社會主義市場經濟體制不斷完善的過程中，在農村實行多年的農村制度已不再適應新時代經濟社會發展的需要，農村宅基地制度改革需要深入推進[1]。

1 現有農村宅基地制度已不適應經濟社會的發展需要

1.1無償取得和留置宅基地造成土地資源浪費

國家規定，農村宅基地無償使用，福利性分配。農村宅基地的獲得是沒有成本的，所以農民按照他們想要的方式建造農村宅基地，并且占用更少的空間。現在農村自建房、農村宅基地超標的現象屢見不鮮。長期以來，政府對農村宅基地的購買沒有嚴格控制，村集體組織也沒有及時接收閑置的農村宅基地。此外，對農村宅基地的使用沒有控制，有共同的習俗，如農村宅基地繼承，村民的農村宅基地不能出售。目前，許多農村宅基地和過度擁擠在農村地區很常見。由于農村宅基地長期使用，落葉歸根的思想觀念已經成為農村地區的普遍認知，一些農民正在用新的農村宅基地蓋新房。有的村民進城打工后就住在城市，很多農村宅基地長期閑置。由于這些農村宅基地長期限制，主人不愿歸還閑置的農村宅基地，將閑置的農村宅基地歸還給村集體組織。隨著經濟社會發展對土地的需求不斷增加，農村宅基地資源沒有得到充分利用。

1.2有償退出機制不健全造成大量宅基地空置

現階段，一方面，中國農民不能合法地將閑置的農村宅基地進行市場經營。另一方面，在經濟發展相對較高的農村和郊區，存在著農村住宅的地下商業市場。由于經營受到嚴重限制，缺乏正常的經營渠道，農村宅基地的交易成本很低。由于農村宅基地的退出，還沒有建立必要的退出機制，雖然部分地區開展了有償住房拆遷試點，但補償水平相對較低。低水平的補償資金給農民在縣城買房帶來很大壓力，很少有農民自愿離開家園。同時，市政府無力支付農村住房撤退所需的補償，補償資金壓力由區級撥付。由于缺乏財政資源來支付成本，區政府不希望鼓勵農村住房有償征地。

1.3宅基地缺乏正規交易市場制約了農民農村宅基地財產權的實現

由于政策不允許土地使用權的自主買賣，村民的財產權無法充分行使。農民不能單獨處置他們的農村宅基地，因此失業人員的農村宅基地成為無法提供足夠福利的房地產。理論上，農民有權使用自己的土地和農場財產，但原法律規定，農村土地使用權不得在集體組織成員之外轉讓，農村宅基地不得贖回。轉移后申請，這種規定限制了農村宅基地的自主經營和農民對農村宅基地和農村宅基地的處分權。農民農村宅基地產權受限導致產權無法使用。城鎮居民、企業、政府、集體以外的農民等真正需要住房的機構，由于缺乏正規的國內市場，不允許農民進入市場，可能不允許在市場上使用農村宅基地。落實農村。村莊和房主的市場價值正在失去將失業者從鄉村搬遷出去的興趣。

1.4宅基地制度建設滯后潛藏諸多社會安全隱患

事實上，在農村地區宅基地已經存在一些私下交易和私人住宅，所以主要有兩個問題。第一，由于現階段國內市場使用權無法在官方市場上交易，因此農家樂和別墅很隨意定價。這種結果不僅損害了農民的利益，也無法平衡農民的心態，而且會導致土地集體返還的不合規，無助于農村建設和農村更新戰略的創新。二是可以在農民之間或農民與城市居民之間進行暗中販賣和農村家庭的專項行動。這些在沒有法律保護的情況下發生的轉移和交易，不可避免地會引發訴訟甚至社會對抗，形成真正的社會不穩定因素[2]。

2 推進農村宅基地制度改革的對策思考

2.1實現農村宅基地使用權流轉市場化

農村使用權流轉是獲得國內土地收益的前提，同時也是農民財產權實現的關鍵條件。市場機制下的個體住房，創造了農業產權向農村和住宅產權轉讓的商業市場，允許農民進行產權轉讓、租賃和商業交易等多項市場操作、股票買賣及按揭等。逐步將農村住房納入農村產權轉讓制度和現有單一管理的市場體系。在發展上，村對村區域要盡快滲透到農村社區的世界，向房主集體以外的其他農村和城市人口開放。

做好農民農村宅基地所有權和土地使用權登記確權工作，徹底清理和銷毀隨意占用的農民農村宅基地，為標準化奠定基礎。進軍農村宅基地市場。在目前的情況下，要根據目前的情況，慎重決定對村民祖先賦予的、在不同歷史發展階段形成的農村宅基地土地登記權的審批。特別是要建立健全農村宅基地使用權的市場機制和考核機制，防止涉及農村宅基地使用權的行政干預、贈與、私接待，防止出現租金欺詐行為。確保農民實際擁有使用其土地的合法權利，了解農村使用權的市場價值。

通過建立農村宅基地專用權轉讓市場，農民可以通過轉讓市場行使處置權和收益權。當地居民要緊密結合當地實際，綜合考慮經濟社會發展水平、職業和土地利用情況、農民思想認識和當地風俗習慣，著眼于自己的目標、條件、方法和程序。以及該地區住房收入的使用情況。制定地方政策法規，規范農村住房的正常高效周轉[3]。

2.2農村宅基地從單一性福利分配向綜合性居住保障轉型

農村存在多年的農村宅基地制度，原本是一種福利分配制度。適應新時代要求，農村農村制度必須由單一的福利分配制度向綜合性住房制度轉變，繼續發揮農戶維權的作用。為了實現農村宅基地使用權的目標，農民可以選擇一個家庭、一個集體或一個村居住，也可以選擇在城市租房或買房。和其他農村地區。有很多選擇。

從資源配置入手，按照市場要求進行體制改革，取消農村福利分配制度，解決住房擁擠問題。在農村因地制宜、農民想聚居的地方，可以集中規劃建設農村住房，節約集約利用土地。同時，對集中區農民應按公平合理的市場價格進行補償，切實保障農民權益。他們對使用國家的權利擁有合理和合法的利益。支持落實城鎮化新進程中農業農民工住房保障制度、減免住房稅、對離開農村買房和租房的農民發放租房補貼等優惠政策。

2.3實施宅基地使用及農宅交易稅費制度

正如建筑工地向城鎮農村宅基地轉讓不會改變土地的國家性質一樣，土地使用權向農村轉讓也不會改變土地的集體所有制。農業集體農莊成員超標占用農村宅基地面積，必須按規定繳納相應費用。一方面，它限制了農村宅基地的過度就業，另一方面，經濟體現了農村土地使用權的重要性。參與農村經營的各方必須申請征收城鎮住房和土地搬遷稅，向國家繳納稅金和法律費用，增加農村建設發展資金和服務資金。完善教育衛生設施和農業區水保設施，加大土地整治力度，推進美麗宜居鄉村建設，促進鄉村振興[4]。

2.4建立農村宅基地自主有償退出機制

取消農村土地使用權只能為市場運作創造市場價格。農村住房使用權可以通過市場經營方式撤銷，也可以自愿返還給集體農業組織。退還的農村住房由集體經濟組織、地方政府或其他土地使用者予以補償。因此，要制定總體規劃，通過土地復墾、農村集體經營、公益性建設和農民集中住房建設，有效利用可用于農業生產的復墾國內土地。十八屆三中全會提出要引導改革，建立城鄉統一市場。農村社區可以在城鄉范圍內進行拆遷、出租、抵押、置換填海農村宅基地、填海土地等市場經營活動。

2.5統籌規劃農村宅基地利用

在規劃和管理農村使用建設時，要注重農村宅基地的規劃和綜合利用，做好土地資源的合理優化配置，嚴格控制農地轉耕[5]。播種面積紅線嚴格控制增長趨勢。農村宅基地布局和管理要細化，嚴格控制農村居民點布局，明確建筑質量，禁止建筑風格，擅自施工要成為村莊的總體風格。得到改進。在建設美麗鄉村的過程中，利益相關者要努力設計農村宅基地，妥善處理農村垃圾和廢水，加強統籌規劃農村宅基地建設，確保農村文化遺產的正常發揮作用。

3 結語

農村宅基地制度改革改革呈現出多因素重疊、多機構參與的局面。大多數是社會現實的主要問題，改革面臨諸多挑戰，需要謹慎應對。在農村集體所有制性質不變、耕地紅線不變的前提下，切實保護農村居民的合法土地權利。農村住區制度改革不能急于求成，急功近利，投身行政攻堅戰。包括住房在內的農村規劃要著眼長遠與現實、需求和機遇相結合，實現農村振興融合，統籌農村改革發展各方面需求，推進農村宅基地制度改革。

參考文獻：

[1]呂萍， 陳衛華， 鐘榮桂，等. 關于農村宅基地制度改革方向的思考[J]. 中國土地， 2017（12）：22-24.

[2]賀達水， 高強. 農村宅基地制度改革研究[J]. 理論探索， 2018， No.232（04）：87-92.

[3]喬陸印， 劉彥隨. 新時期鄉村振興戰略與農村宅基地制度改革[J]. 地理研究， 2019， 038（003）：655-666.

[4]史迪鋼. 深化農村宅基地使用制度改革的對策建議[J]. 寧波經濟：三江論壇， 2020（10）：4.

[5]韓愛民. 我國農村宅基地制度改革的難點與對策[J]. 中國房地產業， 2020， 000（004）：P.61-61.

作者簡介：白云東（1979—），男，吉林集安人，本科，經濟師，研究方向為經濟管理。