一把鑰匙如何巧開千把鎖

蔣煬 馮驛馭

小區，是業主的溫馨家園，也是城市的基本單元，被稱為城市治理的“最后一米”。近年來，隨著城市化進程加快，小區業主與物業管理企業的矛盾也逐漸增多，成為城市治理的突出問題。

江北區屬重慶主城都市區中心城區之一，城市化率高達96%，現有物業小區500余個，物業管理企業近300家，小區物業管理矛盾一度較為突出，曾是當地城市基層治理的短板。

如何破解這一難題？江北區以黨建引領為主線，將黨的領導融入到小區物業治理各環節，一把鑰匙巧開千把鎖，探索出“加強黨建引領、堅持依法化解、引導居民自治、強化有效監督”的工作方法，打通了服務群眾的“最后一米”，讓群眾有了更多的獲得感、幸福感、安全感。

變“放手”為“抓手”，業主有了“主心骨”

“小區車輛隨意停放，占用消防通道，消防車無法正常駛入……”回憶過去，江北區南方上格林小區居民自嘲居住在秩序亂、治安亂、環境亂的“三亂”小區。

“過去，這個小區放手自治，有了矛盾自行解決，許多問題久拖不決。”江北區五里店街道渝能陽光社區黨委書記肖和介紹，南方上格林小區2002年開始入住，由高層、別墅、商業等8個組團組成，業主2706戶6900余人。由于矛盾積累，小區業主逐漸失去信心，小區業主委員會2013年屆滿后一直無法完成換屆，許多業主紛紛搬離小區，把房子出租，外來人員和流動人員日漸增加，導致小區管理更加混亂。

2016年，南方上格林小區北面圍墻因道路施工被拆除，原來的小區無法封閉管理，導致外來人員和車輛隨意進出。

“入室盜竊、車輛劃傷時有發生，業主沒有安全感，對物管公司和業委會越來越不滿。”小區業主曹國慶回憶。由于當時的小區業委會履職不到位，導致矛盾得不到及時解決，業委會無法正常換屆，也就無法監督物業開展工作，最終形成了惡性循環。

如何讓業主們齊心、讓業委會正常運轉？五里店街道黨工委和渝能陽光社區黨委扛起了主責。

“黨員應該發揮先鋒模范作用，我們要把業主中的黨員都找出來。”五里店街道黨工委書記田中說。社區向小區里的全體黨員發出召集令，通過入戶走訪、電話尋訪，先后找到370多名黨員，并動員他們站出來，參與業委會選舉。

74歲的老黨員周洪裕就是被街道和社區動員的對象之一。想到自己身為黨員，應該為小區做點事情，周洪裕毅然參與了選舉，并當選為新一屆業委會主任。2019年新一屆業委會能選舉成功，關鍵在于6名黨員候選人極大地提升了業委會的公信力。

業委會換屆后，興辦的實事之一就是修建小區北門，讓小區真正實現無遺漏治安管理。如今，整個小區不僅優化設置了近300個停車位，還增設了公示欄，增配了垃圾桶，業主回住率提升到了85%。

把黨建引領物業管理作為城市基層治理的抓手，變街道社區黨組織放手自治為主抓直管，變業委會選舉結果備案為提前介入、全程把關，變業委會和物管公司協同治理為黨建引領共治自治，南方上格林小區物管矛盾化解有了“主心骨”。

“街道社區黨組織加強領導只是邁出了黨建引領物業管理第一步，接下來就是織密黨的組織體系，選好小區黨組織負責人，依法推進每一屆業委會換屆選舉，在此基礎上再實行居民自治、強化有效監督。”田中說，為了加強黨的領導，街道黨工委將黨的基層組織建設與基層治理和物業管理形態充分結合，成立了南方上格林小區黨總支，并下設業委會、物業管理、在職黨員和文藝4個功能型黨支部，在5個樓院黨支部建立了26個黨小組。

“千難萬難，有了黨的領導就不難。現在小區成立黨支部，大家敢站出來了，而且積極參選業委會，黨員的模范帶頭作用也有了用武之地。”周洪裕無比感慨。

變“斷點”為“接點”，打通“最后一米”

“周老師，你是老黨員，組織協調能力強，在小區有威信，大家都認為你是最合適的人選。”江北區華新街街道董家溪社區黨委書記江玲回想當初做錦繡北濱小區黨支部書記、業委會主任周蓉思想工作時的情形。

“我雖然以前做過管理工作，但已退休多年，而且過去小區黨支部主要是組織黨員學習和開展活動，難以參與小區治理。”當時周蓉直擺手。

“我們將黨支部設置與小區樓院充分結合，把黨支部建到小區，把黨小組建到樓棟，打通黨組織建設‘最后一米。你在小區這么有威信，大家信任你，如果能把你選為黨支部書記、選進業委會，那就能更好地服務小區了。”江玲誠懇地說。

幾番交流，周蓉答應將組織關系從原單位轉到社區，并參選小區黨支部書記，為小區居民服務。

“以前錦繡北濱小區沒有單設黨支部，也沒有分設黨小組，社區黨組織到物業小區出現了‘斷點。”江玲說，開展黨建引領物業管理后，社區把黨支部建到小區，把黨小組建到樓棟，同時在業委會和物管公司建立黨支部，構建起了“社區黨委+小區黨支部+樓棟黨小組+物業黨支部”模式，讓本樓棟、本小區黨員聯系協調解決本樓棟、本小區的事。

錦繡北濱小區黨支部成立后，以樓棟為單位建立了4個黨小組，業委會成員中的黨員擔任黨小組組長。目前錦繡北濱小區黨支部共有黨員19名，在每棟樓設立黨群驛站，既保障了黨員學習、活動有陣地，也便于業主議事、休閑有場所。

“過去，黨支部建設和小區管理脫鉤，物業管理矛盾發生在身邊，黨組織難以介入。現在把黨支部建在小區，把黨小組建在樓棟，把黨員選進業委會，明確黨組織引領化解小區物業管理矛盾的職責，我們黨員有渠道、有平臺參與小區管理，在解決物業管理矛盾、服務鄰里中踐行初心使命。”黨小組組長傅光瓊說道。

變“無序”為“有序”，化解物業管理“千千結”

江北區華新街街道東方家園小區修建于2000年，分為6個片區，30棟樓有常住居民近2300戶、8000余人，是一個人口眾多、住宅集中的老舊小區。

小區業主楊明英說，小區老化，物業管理矛盾隨之產生，尤其是業委會在任期屆滿的情況下無法正常履職，導致一些矛盾化解不及時。

“當務之急便是選出新的業委會。我們吸取了上次換屆不成功的教訓，這次換屆，從開頭就按照物業管理條例規范推進。”華新街街道黨工委書記李升泉表示。

于是，街道、社區黨組織提前介入，通過組織宣傳、推選代表、收集申請、搭建專班、大會籌備、依法選舉“六步工作法”，全程指導監督業委會選舉工作。

“我們進家入戶宣傳新修訂的物業管理條例，一家一戶發放，幫助居民在生活中學法、遇到問題找法、解決問題靠法。”東方家園社區黨委書記茍映蓉說。在選舉過程中，社區對業主反映強烈的急事難事、提出的意見建議進行梳理調查，通過上門走訪、聯席會議研究等方式，逐一協調解決，最終成功地依法選舉出了新一屆業委會，5名業委會成員中黨員3人、群眾2人，新選出的業委會主任是小區黨支部書記，實現了“一肩挑”。

“選出業委會是起點，不是終點，接下來我們還將引領小區業委會和物管公司完成承諾興辦的實事，努力把東方家園建設成為和諧美麗的宜居家園。”茍映蓉表示。

變“不治”為“自治”，自己的事“自己管”

“我們小區停車太亂了，道路又窄，安全隱患大。”停車問題是鐵山坪街道勝利花苑小區居民最頭疼的一件事。

勝利花苑小區是一個典型的“農轉非”安置小區，由于地下車庫未達到使用標準，導致居民不愿將車停進地下車庫，小區600余輛車搶占路面300個停車位，車輛亂停放現象十分突出，也給小區居民安全帶來隱患。

為了破解“停車難”問題，鐵山坪街道下派組織委員鄒賽霞為社區第一書記，成立了第一書記任組長的物管矛盾化解工作組，聯合業委會、物管公司，多種渠道“收議題”，多方懇談“出主意”，議事組織“擬方案”，張榜公示“開言路”，專項審查“定公約”，居民表決“說了算”，有效推動了矛盾化解。

最終，小區形成了單邊停、車位停，消防通道不停、人行道不停、彎道不停的“兩停三不停”公約，由物管公司在小區道路單邊畫線新增350個停車位，既解決了停車難，又保證消防通道正常使用。

“業委會成立后，我們不僅解決了停車難問題，還及時建立《公共收益管理辦法》《業委會財物管理制度》等規章制度，讓小區自治在制度軌道上運行，目前已解決高空拋物、路燈不亮等問題。”勝利花苑小區業委會主任張茬政說，如今的勝利花苑小區，已經初步形成“社區牽頭自治，小區開展自治，居民參與自治”的自治網。

“有了黨的領導，有了組織嵌入，有了依法選舉，有了居民自治，還要有得力的監督，我們織密了黨內監督、法律監督、業主監督‘三張網，讓業委會在陽光下運行。”江北區委非公工委副書記汪潔說。

在推進黨建引領化解小區物業矛盾中，江北區委規劃指導，區級部門協同聯動，街道黨工委具體統籌，社區黨組織領導主導，小區黨組織精準發力，黨的路線方針政策在基層治理中實現了通根達底。

石馬河街道維豐小區規范了物業公共收益管理，大石壩街道東海岸小區監控系統安裝完畢，魚嘴鎮瑞祥家園小區養老食堂開業……而今，在江北區，一大批物業矛盾得到有效解決，一個個小區的蝶變讓居民們的獲得感、幸福感、安全感不斷提升。