不動產測繪中測繪面積的質量控制探討

孫京

摘要：在最近幾年里，隨著我國房地產事業的飛速發展，房地產測繪行業也實現了跨越式進步，對房產面積開展測繪工作除了可以提高經濟水平之外，還擔負著較大的職責與義務。基于房價持續上升的大環境下，測繪工作當中無論哪個環節發生瑕疵均會造成嚴重的經濟損失，特別是房產面積測繪質量顯?得格外重要。對此，本文從多個方面圍繞著不動產測繪中測繪面積的質量控制展開論述，并提出切實可行的質量控制手段，旨在推動房地產事業的健康發?展。

關鍵詞：房產測繪;測繪面積;質量控制

房屋面積在房屋產權當中扮演著重要的角色，其面積的測繪更是不可 或缺的內容之一，同時也是房建工程項目日后操作的關鍵所在。當房建工 程項目竣工驗收結束后，此時開發商需要及時邀請測繪機構嚴格結合我國 相關要求來對房屋開展測繪工作，旨在對房屋真實面積加以明確，在符合 投資者獲取意向的基礎上，還切實確保了兩方的切實權益。因此，應當科 學把控好房屋面積的測繪水平，這樣才能加快房地測繪行業發展的腳步。基于此，本文從以下多個方面出發來探討不動產測繪中測繪面積的質量控 制。

一、房產測繪的重要意義

房產測繪是充分確保業主切實利益的關鍵法律依據。眾所周知，房產 測繪和每個業主自身的利益均存在著息息相關的聯系，所以測繪過程、面 積計算等一系列方面均存在著十分嚴謹的規范以及要求，并且它同樣屬于?相關部門為產權人提供的切實保障，甚至還在以下幾個方面中發揮出了憑 據性的價值：一是房屋產權法律糾紛;二是違章建筑審核。針對房屋面積 的規格來說，其是現階段房地產事業發展浪潮中的關鍵性指標之一，并且 也作為測繪工作中的重要組成部分;就建筑面積指標而言，其屬于以下幾 個方面的參考數據：一是城市規劃;二是戶籍管理等，同時還是以下幾項 工作的關鍵計量單位：一是房屋拆遷安置;二是房屋面積統計等。不僅如 此，房產測繪對確保市場秩序大有裨益。之所以這樣說是因為站在非專業 人士的角度出發來講，其在具體實踐期間，由于房屋面積類型各式各樣，非專業人士難免會不知所措，同時還有某些開發商為了自己的利益通常會 在建筑面積上“大做文章”，顯然以上種種原因均會影響到消費者的合法權 益?；谶@種背景之下，只有持續強化商品房銷售面積的可靠性與真實性，才能從整體上降低糾紛事件發生的次數，可以切實維護好每一個消費者的 合法權益，同時也對維護市場秩序大有裨益?？陀^上講只有嚴格依據我國 相關要求開展測繪工作才可以促進其整體質量的全面提升，才可以讓測繪 事業朝著規范化的方向前進。

二、測繪面積現存問題

在具體測繪期間難免會衍生出五花八門的問題，倘若無法在第一時間 使用科學合理的手段予以制止，那么就會導致測繪水平大打折扣。我們都 知道房產測繪工程通常存在以下幾種顯著特征：一是較強的專業性;二是 較強的技術性，然而當前所實施的相關規范要求均處于不夠完善的狀態，換言之就是不少規定還不完善，也沒有清晰的說明，所以要想順應時代的 腳步可謂是難以登天。在實際操作期間，碰到爭議問題無法在第一時間進 行處理時，相關人員一般會結合自身的經驗進行操作，這樣就無法切實確 保測繪整體質量。并且，房產測繪特別是繁瑣建筑面積測繪當中，通常會 形成很多冗雜的數據信息，再加之計算量十分龐大，導致測繪工作不能得 到切實保障。

三、提高房產測繪面積質量控制水平的對策

基于房建工程項目數量與日俱增的趨勢下，測繪工作量也在大幅度上 升，為了可以在充分確保測繪水平的基礎上實現對其質量的科學把控，相關測繪工作者就要做到具體問題具體分析，換言之就是要結合實際情況制?定出科學合理的控制對策，比如對資料、圖紙質量做好審查以及控制工作、 提高測繪工作者的測繪水平、面積計算部位的認定應當準確具體、面積計?算中的公用分攤應當科學合理等，這同樣是筆者將要和相關人士分享的內?容，希望可以給相關人士帶來啟發。

（一）對資料、圖紙質量做好審查以及控制工作

從相關單位的角度出發來講，應當對資料、圖紙質量做好審查以及控 制工作，特別是在建筑面積以及檢測期間，可要求施工圖紙一定通過規劃 部門做好審批工作;當測算房產面積時，委托方要在第一時間提供與之相 匹配的圖紙，在整個環節中，倘若存在變更事項，那么這個時候還要提供 與之相匹配的詳單。針對圖紙來說，其一定要存在著較強的完整性，通常 涵蓋以下幾點：一是平面圖;二是立體圖;三是樓梯詳圖等，旨在實現對 有關尺寸數據的高效查閱。舉例而言，陽臺外圍的護欄寬度如果標記不清 晰，那么在大樣圖上就能夠實現全面查閱。一般而言，坡屋頂房屋通常是 將 2.2md 的范圍線加以明確的，倘若無法識別，那么此時應當在剖面圖上 加以明確。并且，相關資料內部除了包含以下幾點之外：一是建設規劃許 可證;二是門牌號;三是房屋配套設施，還涵蓋房屋的實際功能部位，比 方說制冷機房、水池等。針對圖紙會審工作的開展，見圖 1。

（二）提高測繪工作者的測繪能力

首先，相關工作者可借助于動態管理的形式來持續強化對測繪工作者 的管理力度，并在此基礎上根據市場發展動態來對測繪人員綜合素質的評 估體系進行科學調整。其次，在指定的時間內組織全體測繪工作者進行測 繪技術的訓練，并且還要邀請專業人士進行詳細闡述，促使他們可以端正 自身的工作態度，激發工作熱情而不是安于現狀。再次，有計劃、有組織 地對測繪工作者制定出科學合理的考核項目，把考核結構有機地績效結合 起來，采取強制性的措施來調動測繪工作者工作的主動性以及主動性，以 此來促進其綜合能力的全面提升。最后，工作人員應當主動開展和房產測繪存在聯系的座談會，并邀請一些行業專家前來答疑解惑，旨在讓其綜合 素質上升到一個新的高度。最后，工作人員還應當盡可能地為測繪人員搭 建與之相匹配的信息平臺，旨在為其提供有效溝通帶來方便，針對面積測 繪期間衍生出來的各種問題也應當展開進一步的交流與探討，為其測繪水 平的提高保駕護航。針對工作人員開展測繪工作示意圖，見圖 2。

（三）面積計算部位的認定應當準確具體

在測繪前期要對以下幾個部位加以明確：一是全面積;二是半面積;三是計算面積，如果確定不準則很容易造成總面積錯誤。在這種背景之下，計算面積部位確定過程中，需要充分結合《房產測量規范》中的相關要求 來明確計算部位。在具體實踐期間，一些開放商為了自己的利益，通常會 在設計圖中“大做文章”，換言之就是設計圖中的注釋與《房產測量規范》 所產生的內容存在著較大的差異，比方說設計圖上注有景觀窗、入戶陽臺等，所以需要對此類情況引起 必要的重視。從客觀的角度出發來講，在具體測繪期間，倘若該共用位置 處于封閉狀態，那么此時要全面、細致地計算其全面積;反之，就要結合 實際情況進行計算;該部位倘若在主體結構當中，那么此時可被當作成相 應的柱走廊，要計算其全面積;假如該部分是懸挑于建筑主體結構之外，那么此時可被當作成無柱外走廊，需要計算其二分之一的面積。顯而易見 的是，在具體期間常常會碰到各種各樣的注釋，所以在具體計算期間一定 要根據具體狀況加以辨別，在必要的情況下還可要求委托方予以相關解釋，并要求設計方提供與之相匹配的設計說明，旨在對書面用語進行統一，準確判定房產的有效計算面積。

（四）公用分攤計算期間要做到科學合理

面積計算以及共用面積的規范分攤問題，是現階段測繪工作的重中之 重。之所以這樣說是因為房產面積與每一個消費者切身權益息息相關，所 以一定要切實確保面積分攤計算的真實性與可靠性。結合相關調查發現，現階段采取的測繪軟件還處于摸索時期，再加之相關工作者對業務還比較 生疏，所以在具體測繪期間很容易發生測量失誤的情況。在這種狀態下，在房屋各層以及面積計算工作結束之后，在計算共用分攤面積期間一定要 嚴格結合以下幾種規范加以實施：一是地方《實施細則》;二是《房產測量?規范》等，針對那些公用部門分攤情況模糊不清的，需要在指定的時間內 邀請以下幾種人員對圖紙進行探討：一是質檢人員;二是技術人員;三是 測繪人員;四是委托人。當分攤完共用面積之后，需要把以下幾個方面的 數據進行全面、細致地對比：一是套內面積;二是總面積;三是分攤面積，繼而促使計算的真實性可以得到有效強化。

四、結束語

針對房屋面積測繪工作來說，其表面上看似簡單，然而在具體測繪期?間需要考慮的因素卻非常復雜。所以這就要求相關工作者要結合相關規范?標準對各種測繪技術手段以及測繪要點有一個全面的認識，對前期的資料、 圖紙質量進行審查和控制，并構建起終身學習的理念，旨在獲得真實可靠?的測繪結果，繼而為房產測繪行業的可持續發展提供源源不斷的動力。希?望在本文的論述下，可以給相關人士帶來啟發，旨在為我國的經濟建設作?出應有的貢獻。

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