龍山66文創園三舊改造后評價分析

鄭芳慶

(福建廈門經貿集團有限公司，福建 廈門 361000)

三舊改造即為舊城鎮、舊村莊、舊廠房的改造[1]，目前廣州、汕頭、佛山及其珠海等城市先后頒布三舊改造的相關意見，三舊改造評估實際上屬于一種具有較強政策性的特殊土地使用權價格評估，基于此全面推廣舊城鎮、舊村莊、舊廠房的改造，利于改善城市面貌[2]。

1 項目概況

龍山66文創園地處思明區龍山南路101-121號和龍山中路8號，總宗地面積15241m2，現有建筑面積24709m2，通過“三舊”改造后，總建筑面積41388m2。該項目轉型升級改造主要分土建工程和安裝工程，其中土建工程包括：土(石)方工程、砌筑工程、混凝土及鋼筋混凝土工程、屋面及防水工程、防腐、隔熱、保溫工程、樓地面(裝飾)工程、墻、柱面裝飾與隔斷、幕墻工程、天棚工程、門窗工程、油漆涂料工程、拆除工程、樁基工程等。安裝工程主要包括：強、弱電工程、消防報警工程、給排水(雨水)工程、通風、排煙工程、消防噴淋工程等。該項目改造完成后，租金單價從12元提高至50-110元不等。

龍山66文創園一期第一階段2017年3月竣工驗收交付使用，龍山66文創園一期第二階段2018年4月竣工驗收交付使用。2018年-2019年租金收入如表1。

表1 租金收入

2 項目前期決策及準備階段的總結及其項目效果和效益評價

2.1 項目前期決策及準備階段的總結

按照集團對“三重一大”項目管理的要求，履行了“龍山66文創園”改造項目的各項報批手續。

(1)2013年11月15日，廈門市文化改革發展工作領導小組辦公室關于同意廈門龍山66文創園項目立項的復函。

(2)2014年5月20日，以“關于廈門龍山66文創園項目第一期投資事宜的請示”上報福建省汽車工業集團有限公司(福廈經貿文[2014]16號)。

(3)2015年2月26日，廈門市規劃委員會直屬規劃分局關于廈門龍山66文創園的函。

(4)2015年10月23日，第六屆董事會第三次會議研究同意龍山66文創園一期改造費用為4000萬元。

從現有留存的資料分析，2009年12月，為了支持省里汽車產業發展，省政府、省國資委決定將廈門經貿省屬70%的股份托管給福建省汽車工業集團有限公司(以下簡稱福汽集團)，托管后主要完成土地變現款九億元用于福汽集團的資本金，廈門經貿的土地和房產減少2/3。2014年7月，省政府、省國資委決定取消福汽集團對廈門經貿的托管，重新回歸省國資委直接履行出資人的企業，并明確廈門經貿的主業為文化創意、電子商務和物業綜合開發等，同時出臺了《關于支持廈門經貿集團發展的若干意見》，按照委里的工作要求，廈門經貿通過轉型升級的戰略部署和執行混合所有制改革的體制機制創新，在對現有的土地和舊廠房進行升級改造為文化創意產業園的同時，引進混改的運營公司以達到文化產業的轉型。

龍山66文創園改造項目于2017年11月“66婚博園”開園后正式投產運營，由資產營運部負責整個園區租賃業務的日常事宜。龍山中路總部大樓除廈門經貿自身辦公樓4樓占用近2000m2面積外，剩余面積均按照市場價格公開招租開展租賃業務。房屋租賃合同合規有效，合同審批過程嚴格規范。

2.2 項目效果和效益評價

項目運營期間，投資收益率不斷提升，66婚博園從2017年11月18日開園后，入住的企業越來越多，整個龍山66文創園出租率達到90%以上。特別是66公寓樓經省產權交易中心掛牌交易，租金溢價107%， 2019年投資收益率達20.50%。

2.3 項目經營管理評價

在每年的工作總結報告中，就項目當年的運營情況做了分析總結以及對第二年的工作做了計劃安排，并及時向集團做了匯報工作。項目運營過程中遵守廈門經貿制定的租賃和車位管理制度等相關的規章制度。

3 龍山66文創園三舊改造存在的問題

3.1 項目建設期委托設計工作方面存在的問題

按照廈門市建設管理局內部核準意見，“龍山66文創園”的設計直接委托廈門中建東北設計院有限公司(以下簡稱東北院)張道正設計師作為主創設計。由于該項目屬“三舊改造”項目，改造完成后東北院在所有分部工程及竣工驗收報告書上，均同意驗收并蓋章，但施工圖的圖章及圖鑒卻以廈門經貿無法提供建設主管部門批復文件等理由拒不按合同履行義務，提供的施工設計圖紙均無圖章和圖鑒，造成內業資料不全直接影響該項目的結算審核工作。

3.2 項目建設前期房屋安全檢測鑒定存在的問題

該項目的房產建筑物1998年竣工，已投入運行約18年，并沒有超出原設計使用壽命50年的期限。并且此次三舊改造只是把建筑外觀進行重新裝飾，沒有改動原來的工程結構及承重墻，如按照現行規范要求設計，在結構加固上的投入需增加1200萬元，公共建筑節能還需再投入240萬元，不但投入成本大且耗費時間長，并因無法正式申報相關基建手也有可能因拿不到建筑施工許可證而演變成爛尾樓。因此，在項目改造前期暫沒有考慮房屋安全檢測鑒定，2020年5月，根據中共廈門市思明區委辦公室文件印發《思明區安全隱患大排查大整治工作方案》的通知精神(廈思委辦[2020]5號)，以及龍山社區、華福社區《房屋安全隱患告知書》，廈門經貿已委托有檢測資質的第三方對該項目進行房屋安全檢測鑒定。

4 龍山66文創園三舊改造存在問題的對策

通過以上分析，我們提出以下若干建議。

由于該項目屬于“三舊改造”項目，從2016年開始，廈門市就停止對舊廠房的文創立項批復，原先的領導小組辦公室也取消了。雖然廈門市規劃局、國土房產局2014年5月制定的《廈門市工業倉儲建筑使用功能臨時變更審批管理辦法》《廈門市工業倉儲建筑使用功能臨時變更土地年租金征收管理暫行規定》(廈府辦[2014]69號)、以及《廈門市推進工業(倉儲)國有建設用地改造試行方案》(廈府辦[2014]78號)等出臺相關條例精神，但各行政相關部門沒有出臺具體的實施細則，造成該項目在報審過程中無法在行政窗口遞交報審資料，無法辦理相關基建手續，因此其改造施工過程中處于無證施工狀態。

因專業人才的欠缺，該項目在改造過程中出現因部分內業資料不齊全而間接影響了結算審核工作。在今后的項目改造中應避免出現這種情況，要高度重視項目的前期工作，專業人才隊伍的培養，應投入足夠的時間、人力、財力，在認真調查研究的基礎上開展投資情況研究、可行性研究報告及編制與論證，以保證項目決策階段的科學性、嚴謹性，進一步提高項目投資的成功率。應組織有關人員組成專業項目組，以進一步優化建設方案，合理降低工程造價。

5 結 語

應加強對從項目決策階段、建設期和運營期的相關技術檔案資料的收集、歸檔與保存的管理工作，為項目建設與運營階段的監管與評價提供詳細的依據。上級主管部門應更加重視相關重點建設項目的后評價工作，并適時進行階段性的總結、研究，分析項目在各階段工作存在的問題與不足，提出整改意見。