丁祖昱跨年演講：房地產將進入“無增長時代”

金姬

2020年12月31日下午，長達4個小時的“2021挑戰(zhàn)未來——丁祖昱評樓市年度發(fā)布會”在上海新靜安體育中心如期舉行。

自2016年以來，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱每年年底都會對中國房地產界做出全面盤點和預測，他的年度演講也成為中國樓市的重要IP。

在這個全馬跑進3小時的70后地產老兵看來，2020年新冠疫情“黑天鵝”給全球經濟帶來諸多不確定性，被譽為“中國經濟壓艙石”的中國房地產行業(yè)仍然在艱難環(huán)境中走出“V形”反轉。不過，丁祖昱在“十大預測”中也表示，2021年房地產行業(yè)將進入“無增長時代”，地產金融政策將持續(xù)收緊，規(guī)模房企也將出現負增長。

2020年中國樓市充滿挑戰(zhàn)

在2020年，對于房企影響最大的政策莫過于“三條紅線”。2020年8月20日，住建部、人民銀行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會，對重點房企資金監(jiān)測和融資管理制定三檔規(guī)則，即所謂的“三條紅線”：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的“現金短債比”不得小于1。

按照“三條紅線”監(jiān)管要求，監(jiān)管部門將試點房企劃為“紅、橙、黃、綠”四檔進行管理，每降低一檔，此后的有息負債規(guī)模增速上限將增加5%。

丁祖昱指出，“三條紅線”之后，房企的資金壓力驟升，資金上的挑戰(zhàn)將是未來最大的挑戰(zhàn)。

與此同時， 疫情與資金收緊之下，房企在營銷端更為發(fā)力，這也引發(fā)了各種行業(yè)亂象。丁祖昱表示，2020年房地產市場營銷亂象叢生，部分熱銷盤捂盤惜售、人為“流搖”、眾籌打新、借票代持等現場頻出，而部分滯銷盤則涉及虛假宣傳、找水軍充人數、渠道捆綁等，嚴重擾亂房地產市場秩序。

產品的問題投訴居高不下。丁祖昱在現場提醒臺下的各位房企大佬，“千萬不要做到最后，最好的產品是售樓處。很多的產品質量問題沒有得到真正的改變。”

商業(yè)地產和辦公樓的日子也不好過。丁祖昱拿出的數據是，2020年各商業(yè)業(yè)態(tài)開關店率是0.71，意味著每關100家店才新開71家店，其中關的最多的是服裝店，奢侈品店反而逆風上揚。而中國最好的三個城市辦公空置率都達到了較高風險水平，一線城市租金創(chuàng)造了三年來新低。

上海多項第一

《新民周刊》發(fā)現，在丁祖昱演講時給出的100多張PPT中，上海樓市多項數據位列全國第一。

2020年的土地市場非常火，金額再創(chuàng)新高。克而瑞監(jiān)測的300個城市土地成交金額達到了7.38萬億元，上海成交額2830億元，同比增長53%，排在首位。其中，2020年單塊地成交金額和樓板價金額也是上海最高。

從商品住宅供求來看，一線城市全面趨好。上海一手房銷售金額位全國首位，2020年成交金額5034億元，同比增長24%。其中，2020年一手房單套成交總價和成交均價也是上海最高。

在一手房豪宅市場，單價10萬-15萬/平方米豪宅成交套數中，上海是所有城市總和的三倍;單價15萬/平方米以上的豪宅是所有城市的10倍。總價一千萬以上各段上海成交比重也不低，從高端市場來看，上海表現比較突出。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱。

與此同時，上海二手房市場也同樣火爆。2020年上海二手住房成交面積和金額均居全國第一，同比增長分別為27%和30%。

在租賃市場方面，上海租賃規(guī)模全國第一，可租房源超300萬套，成交租賃用地105塊，整體租求平衡，租金穩(wěn)定。

2021年，房地產將進入“無增長時代”

對于2021年的中國樓市，丁祖昱給出了自己的預測。

首先，房地產將進入到下一個確定性階段，伴隨“三道紅線”落地，房住不炒已成為長效機制，由此地產“無增長時代”有望來臨。而“三道紅線”也在倒逼房企加速去杠桿、降負債。

其次，2020年來，長租公寓“爆雷”、“跑路”頻發(fā)，疊加疫情影響，加速暴露了租賃市場的運營風險與漏洞。自中央政府推行“租售并舉”至今已五年，尤其是2020年年末的中央經濟工作會議把“租賃”放到了特別重要的戰(zhàn)略位置。因此，2021年政策關注重點在租賃，既要高度重視保障性租賃住房建設，又要土地供應向租賃住房建設傾斜，還要對租金水平進行合理調控，更好地解決好大城市住房突出問題。

再者，為遏制疫情對于房地產行業(yè)的負面影響，各地加大了優(yōu)質用地供應量，土地市場熱度明顯提升，地價隨著優(yōu)質用地的供應增加上升。展望2021年，投資趨同，重點城市地價很難下降。

與此同時，未來在區(qū)塊鏈、云計算等技術的支持之下，線上化營銷趨勢將會加強，成為新戰(zhàn)場。而隨著人口紅利釋放、政策精準把脈、智慧養(yǎng)老賦能，養(yǎng)老產業(yè)將迎來黃金布局期，有望超越地產。

最后，物業(yè)板塊的價值通過疫情被刷新，多家物業(yè)服務企業(yè)以黃金賽道的名義成功上市，標志著房地產企業(yè)紛紛從城市發(fā)展商向生活運營商邁出關鍵步伐，也在資本市場迎來高光時刻。2020年，物業(yè)企業(yè)成功上市17家。丁祖昱預測，2021年資本仍將聚焦物業(yè)，但估值全面進一步回歸理性。