淺談不動產權籍調查工作重要性

范飛 山西省祁縣自然資源局

建立和實施不動產登記制度是我國實施機構改革和政府職能轉變的一項重大改革任務，堅定不移地落實登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”要求，逐步建立不動產權籍調查體系和工作機制，完善不動產登記制度，是當前不動產登記工作的重要內容。 權籍調查的來源和現狀。

一、不動產權籍調查是不動產首次登記的前提和基礎

（一）不動產權籍調查的意義

《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）規定，申請人應當提交不動產界址、界限、面積等材料。不動產權籍調查包括不動產權屬調查和不動產測量，前者主要包括權利主體、類型等狀況，后者主要包括坐落、界址等自然狀況。不動產權籍調查是以宗地、宗海為單位，調查建筑物信息、林木信息，查清權利人、權利類型等內容。按照《條例》第8條第3款的規定，不動產權籍調查的信息大多是不動產登記薄要記載的內容，可以說，沒有權籍調查，登記機構將無法辦理不動產登記。

（二）權籍調查的工作方法

權籍調查成果登記后，便具有了法律效力。因此，權籍調查數據要確保無誤，登記機構嚴格審核把關，任何數據的不準確將會給后期不動產登記工作造成災難性結果。調查成果要將已有的地籍圖、宗地圖進行對比、核對，如有變動要及時替換新的地籍圖，確保數據庫信息和不動產變化信息一致。以現有的數據庫數據，整合原分散在國土、房產、林業部門的數據，建立新的不動產數據庫，對權籍調查形成的圖、表、檔等一體化儲存、應用。不動產首次登記后，涉及不動產信息在登記簿上已有記載。申請人申請轉移、變更登記時，本著“便民利民”宗旨，讓群眾“最多跑一次”的承諾，如果地塊界址沒有變化，不要求申請人重復提交權籍調查材料。

（三）權籍調查基礎扎實，確保登記高效

不動產權籍調查是不動產登記的重要基礎性工作，是不動產登記權屬來源的主要渠道和登記依據，也是堅定不移地落實登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”要求的基本保障。由于原土地、房屋分散登記，在實行不動產統一登記后，權籍調查工程中凸顯出許多問題，比如土地證和房產證權利主體不一致、跨宗建設、用途不統一等等遺留問題。鑒于相關問題，調查部門要及時與房管、規劃等部門協商溝通，本著“尊重歷史、實事求是”的原則，必要時會商通過，進行不動產登記，切實把人民群眾的利益放在第一位，維護權利人的合法權益。

二、統一基礎，完善權籍調查工作機制

不動產權籍調查工作機制的完善，即是不動產統一登記的需要，也是建設不動產統一登記信息平臺、保障權利人合法權益的需要。在不斷推進不動產統一登記工作的同時，對權籍調查工作機制的完善也進行了一些探索，結合實踐和經驗提出完善權籍調查工作機制的具體建議。

（一）繼續沿用已有的成果資料

充分利用土地、房屋等不動產調查等歷史資料，開展工作。對于過去工作中已經形成的測繪成果，且符合不動產登記要求的，可以繼續沿用，不需要重新測量。辦理不動產轉移登記、變更登記時，不動產單元界址沒有變化的，可以沿用原來的權籍調查報告，不需要重復權籍調查。

（二）多規程并行，保持調查工作的連續穩定

進行不動產權籍調查工作需遵守《不動產權籍調查技術方案（試行）》以外，還應該遵守現行《地籍調查規程》《房產測量規范》等標準規范。涉及土地調查，按照《地籍調查規程》（TD/T1001-2012）標準開展；涉及房屋等建筑物、構筑物的調查，按照《房產測量規范》（GB/T17986.1-2000）標準進行；其它不動產權籍調查，依據相關的國家標準及行業主管部門規定實施。在五年過渡期間，涉及耕地承包經營權的權籍調查，繼續按照農業部門相關標準規定實施。以上標準規范精度要求等方面存在差異的，不一致的內容，以《不動產權籍調查技術方案（試行）》為準，但對于同一不動產權籍要素，調查精度要求不一致的，原則要以精度要求高的為準。

三、嚴格要求，規范權籍調查成果

（一）規范提交不動產權籍調查成果

為滿足不動產登記的管理，要建立信息平臺，調查機構要要提供動產權籍調查成果。以不動產單元為單位，權籍調查表、測量報告、權籍圖等對應提交電子數據。

（二）認真審核確認不動產權籍調查成果

只要登記了權籍調查，就開始生效。對應機構應當做好審核，確定內容符合要求，并具有完整性。

四、建立和完善不動產權籍調查數據庫和管理系統

建立完善數據庫是一項龐大而復雜的工程，以現有的地籍數據庫為基礎，建立不動產權籍調查數據庫和管理系統，實現對不動產權籍調查成果的圖形、屬性等信息的一體化存儲、管理與應用，并結合日常不動產登記等業務對數據庫進行及時更新和系統維護升級，滿足不動產權籍調查的信息共享和成果應用。