《民法典》租賃合同新增條款解讀

□ 李娜

2021年1月1日起，《民法典》開始施行，原來的《合同法》將退出歷史舞臺。《民法典》中的合同篇對租賃合同做了重大修改，整體上看，《民法典》的規定在兼顧出租者權益的同時，更注重對房屋承租者合法權益的保障，回應了“居者有其屋”的現實需求。本文結合《民法典》的新規定，提醒承租人和出租人在租賃合同履行過程中應注意的法律風險。

設立居住權的住宅不得出租

《民法典》物權編新增了居住權的規定，是物權編最大的亮點之一。居住權屬于用益物權，居住權具有人身屬性，不得轉讓和繼承，一般情況下，設立居住權的住宅不得出租。實踐中，如果出租人隱瞞了房屋設立居住權的事實，和承租人簽訂租賃合同，容易產生居住權和租賃權的沖突。從法律規定來看，居住權屬于用益物權，租賃權屬于合同債權，物權的效力優先于債權。因此對于承租人來說，如果承租了設立居住權的住宅，自身的權益將受到影響。

《民法典》第三百六十九條規定：“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。”

承租人在《房屋租賃合同》應明確“該房屋沒有設立居住權，且在租賃期間也不得新設居住權。否則，出租人應承擔相應違約責任。”

轉租情形下出租人的異議期為6個月

實踐中經常會出現承租人承租出租人的房屋后，將房屋轉租出去，自己賺取差價當起了二房東的情形。如果承租人是未經出租人同意而轉租了房屋，這種情形下出租人是可以解除合同的，但這也容易導致很多租賃關系處于不穩定的狀態。此次《民法典》吸收了《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《城鎮房屋租賃合同解釋》”）第16條的規定，明確了承租人轉租情形下，出租人的異議期間為6個月，如果出租人知道承租人進行轉租的，6個月不提異議，就視為同意轉租。

《民法典》第七百一十八條規定：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。”

出租人若想限制房屋承租人對外出租的權利，應當要求在《房屋租賃合同》中明確：“承租人不得轉租該房屋”，而對于承租人應在《房屋租賃合同》中明確“該房屋屬于出租人所有”并查驗房產證，這樣切實保障了自己的權利。如果知道房屋是轉租的，則要求出租人出具房屋所有權人同意轉租的函。

房屋權屬有爭議，承租人可解除租賃合同

如果承租的房屋所有權發生爭議，將嚴重影響承租人生活的安寧和穩定性?！睹穹ǖ洹肺樟恕冻擎偡课葑赓U合同解釋》第8條的規定，明確了當租賃物的權屬有爭議或者租賃物被司法機關、行政機關依法查封、扣押的情形下，承租人可以解除租賃合同。《民法典》賦予承租人在這幾種情形下的合同解除權，將有利于對承租人合法權益的保護。

《民法典》第七百二十四條規定：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；（二）租賃物權屬有爭議；（三）租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形?！?/p>

租房人一旦發現房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；或者房屋權屬發生爭議時，保留好相關證據，并及時通知出租人要求解除合同。

房屋承租人享有同等條件下的優先承租權

實踐中，找房子搬家是件很麻煩的事情，費時間又費精力。租賃合同到期后，如果在出租房中住得相對滿意的情況下，承租人大多想要“續租”，不想再重新找房子搬家，但如果房東不想跟你續租，想把房屋出租給其他承租人，你就可能面臨被趕出去的風險。而此次《民法典》增加了房屋承租人的優先承租權，在租賃期屆滿后，房屋的承租人在同等條件下有優先承租的權利，如此規定在很大程度上保障了承租方的合法權益，也體現了對“租購同權住房制度”的回應。

《民法典》第七百三十四條規定：“租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利?！?/p>

優先承租權是指同等條件下優先權，如果價格達不成一致，那么優先承租權將不再享有。

承租人優先購買權受到限制

《合同法》中規定了出租人出賣租賃房屋時，承租人享有同等條件下的優先購買權，但是《合同法》并未對承租人的優先購買權進行限制和細化。此次《民法典》吸收了《城鎮房屋租賃合同解釋》第21條、第22條和第24條的規定，明確了在房屋按份共有人或者出租人近親屬購買該房屋時，承租人的優先購買權將受到限制。同時，《民法典》也明確了承租人應在十五日內行使優先購買權，否則將視為放棄優先購買權。

《民法典》第七百二十六條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權?！?/p>

在出租人出售房屋時，租房人如果想購買出租人的房屋，必須要在15日內及時表達自己想購買的意愿。否則，將喪失優先購買權。

當事人應履行通知、協助、保密等義務

根據《民法典》的規定，當事人應當遵循誠實信用原則,根據交易習慣履行通知、協助、保密等義務。這里的“通知、協助、保密”被理論界稱為后合同義務。在房屋租賃合同中，租賃合同解除后，承租人應及時履行清理租賃房屋以及返還房屋等后合同義務，出租人也應協助承租人，做好房屋的交接工作。

《民法典》第五百零九條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”

當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。

房屋租賃合同解除后，承租人應如何履行后合同義務？第一，承租人實際搬離租賃房屋的時候通知出租人，得到出租人同意的明確答復。第二，承租人與出租人之間要簽署相應的交接憑證，以此作為雙方履行完房屋交接的書面證明。房屋租賃合同中出租人應如何履行后合同義務？首先，出租人要履行通知義務，房屋租賃合同無效或到期后，出租人應當積極通知承租人，要求其返還房屋以及繳清相關費用。其次，出租人要積極履行協助義務，當承租人要求搬離租賃房屋時，出租人不得以不作為的方式遲延辦理交接，更不能無理由扣押承租人的物品，應當積極完成房屋的交接手續。最后，出租人要履行保護義務，當承租人的物品在出租人的控制范圍內的時候，無論雙方是否有爭議，出租人都要積極保護承租人的財產安全，避免其他人員對承租人財產的損害。出租人若違反協助、保護等后合同義務，應當承擔損害賠償責任，以利于合同的積極履行和雙方當事人權利義務的實現。為防止因后合同義務導致糾紛及舉證困難，雙方應在租賃合同中明確約定后合同交接義務及相應違約責任，以避免不必要的訴爭。