基于BIM-ERP系統的房地產項目管理研究

（安徽職業技術學院建筑工程學院，安徽 合肥 230011）

1 引言

BIM（Building Information Modeling）又稱為建筑信息模型，最近幾年已經快速發展為建筑行業內最為前沿技術之一，本質上是一個集數據創建、計算、共享和應用于一體的信息模擬平臺，也就是把建筑模型中各種資源信息化的過程。最早從歐美一些國家發展而來，而后發展到香港和我國一些發達地區，現在中西部地區得到快速發展。伴隨著軟件工具的使用和工程技術的革新，BIM技術應用得到快速升級，并帶來了建筑生產管理模式的變革。把建筑工程全生命周期中各個階段的信息都匯集到模型中協同處理，這種強大的數據采集能力，正好與ERP技術應用形成互補。ERP（Enterprise Resource Planning）又稱為企業資源計劃，是一種以系統化思想為決策者和員工提供決策手段的管理平臺，作為企業管理中非常重要的輔助手段，已經在很多行業得到了廣泛運用，BIM技術為ERP提供建筑項目基礎數據，并完成海量數據篩選，ERP對BIM技術提供的數據進行深入挖掘和反饋。房地產項目開發中存在主體構件多、規模大、周期長等一些復雜因素的影響，BIM技術與ERP結合將改進企業管理薄弱點，增強項目管理能力。

2 BIM-ERP管理系統

目前建筑企業發展正面臨巨大壓力。一方面，市場競爭日趨激烈，大浪淘沙之中，只有優秀的企業才能生存下來，這就迫使各建筑企業不斷優化自己的管理模式，提升自身實力。另一方面，隨著建筑規模擴大和結構形式越來越復雜，建筑企業面臨巨大的管理考驗，只有采用科學的管理方法，才能緊跟時代發展步伐，突破自身缺陷實現快速發展。BIM與ERP結合的BIM-ERP系統可以實現建筑信息的科學化處理，ERP是企業常用的信息化管理平臺，主要用來統計人力、資金、物料、進度等信息，但無法對各類專業數據集中化處理和分析，BIM技術正好彌補了ERP數據采集的劣勢，把ERP統計的各類專業信息優化處理，并集中應用到實際工程管理中，提高企業信息化管理水平，降低企業成本。

3 房地產項目管理中存在的問題

通過對房地產項目立項、招投標、施工、銷售等階段分析，發現在立項階段存在策劃不科學，圖紙展示面不夠，投資測算精度不足，測算成本與實際收益相差大等問題。招投標階段存在缺乏規模化和標準化的物料供應，物料報價與企業要求的報價不符，工程計價軟件存在沒有全國版本導致不同地區成本估值不同等問題。施工階段存在設計變更頻繁，資料冗繁，實際成本與目標成本偏差大等問題。銷售階段存在企業經營良性不夠，土地周轉率低，客戶服務效果不好導致客戶流失等問題。因此，解決這些問題提高管理效率很有必要。

4 BIM-ERP系統在房地產項目管理中應用分析

4.1 項目立項階段BIM-ERP系統管理實施

為了促進建筑企業管理的規范化和標準化，在項目立項階段，建立基于BIM-ERP系統的目標成本科目體系對各階段目標成本管理，分別在開發策劃階段、可行性研究階段、規劃設計階段、施工階段和營銷定位階段實施成本控制，控制完前一階段再對后一階段控制，逐項逐階段完成成本最終控制。另外根據BIM模型中導出的工程量清單，確定固定科目集團決策層、統一科目集團管控部門和可拆分科目公司三個層次。基于BIM-ERP系統對目標成本多階段管理，具體組織結構圖見圖1所示。

圖1 項目立項階段BIM-ERP系統組織結構圖

通過BIM模型不斷深化參與項目管理，在可研階段的投資估算文件編制效率提高了，基于BIM模型導出工程量清單關鍵項目，項目估算準確率也提高了，BIM模型的可視化效果較好和各階段資料豐富，項目立項成功率也提高了。另外由于集團決策層、集團管控部門和公司的關注，縮短了立項階段時間，節約了投資估算投入。

4.2 招標采購階段BIM-ERP系統管理實施

傳統招投標階段中存在信息不通暢的問題，把BIM-ERP系統融入招標采購管理中建立招標—采購—供方庫為一體的組織結構體系，實現了招投標過程重組、再造和管理過程。實現了整個招標采購階段的流程規范化、組織高效化和供方管理標準化。通過對供方企業的資源優勢、招標采購價格優勢和供方管控優勢分析，實現了信息、成本、供應商和風險計劃再造，最終完成了供應商的考評、管理和評定考核，組織架構圖見圖2所示。

圖2 招投標階段BIM-ERP系統組織結構圖

通過圖2中標準流程分別對接各個職能部門，把報批任務及時與供方管理中心協商，并把各個部門中招標采購需求數據統一匯總，對采購供應商的評分分為準入考評、分類管理和動態分級評定考核三部分，統計后把所有信息上傳至BIM-ERP系統，由系統打分，用分數判斷供方庫準入是否科學，分析供應商是否具備履責。這種信息化管理手段使得供方控制更加透明化和激烈化，只有競爭力強的供方企業才會被選中。

4.3 施工階段BIM-ERP系統管理實施

施工階段的BIM-ERP系統管理是指利用設計階段建立的BIM模型，從施工到竣工整個建造過程中，實時定量化和信息化管理。在項目數據庫共享平臺和企業級BIM-ERP數據庫下，實現同業態的項目信息共享，大大提高信息利用效率，滿足了不同層級員工的管理需求。企業級BIM-ERP數據庫主要由工程造價指標庫、項目實例庫、企業構件庫、企業定額庫和材料信息庫等五部分組成，充分利用數據庫實現對施工階段的BIM模型構件、項目數據、企業工料機價格標準、定額消耗量等方面的信息控制，完成施工階段的成本信息優化，組織結構圖見圖3所示。

圖3 施工階段BIM-ERP系統組織結構圖

施工階段通過共享平臺數據收集施工中質量、安全、進度等信息，并建立企業級BIM-ERP數據庫，實現數據庫信息在項目一線人員、中層與高層管理人員中協同共享，及時溝通和處理，提高管理效率。能及時預估施工中可能存在的難題，做好預案，保證企業物流供應和項目施工的連貫性，及時處理出現的問題，選擇成本最優的方案。

4.4 產品營銷階段BIM-ERP系統管理實施

建立基于BIM-ERP的營銷管理系統，主要包括營銷計劃管理、營銷過程管理和客戶關系管理三部分組成，其中營銷計劃包括市場分析和計劃編排兩部分，營銷過程管理包括項目信息初始化、待售產品資料維護、付款方式定義和后臺財務管控四部分。客戶關系管理包括客戶服務自動化管理，客戶訴求管理和客戶信息管理三個方面，通過對城市中各種可能因素分析，制定合適的營銷計劃，從信息錄入、資料維護、實時付款和后臺財務管控方面完成產品銷售。最后在售后階段完成客戶的自動化管理和訴求管理，組織結構圖見圖4所示。

圖4 營銷階段BIM-ERP系統組織結構圖

圖4中營銷部門完成了市場分析和計劃鋪排，建立了高度集成的信息庫和BIM-ERP系統的客戶管理，實現現有產品與客戶需求的精準對接，及時反饋并挖掘潛在客戶需求，找到贏利點，實現了產品—客戶—產品之間的閉環聯動。通過數據的實時分析，引導管理者的銷售策略不斷調整，直至形成最優銷售計劃，節約營銷階段成本。

5 M建筑項目的ERP-BIM系統管理效果分析

M建筑項目是位于安徽省合肥市的一個商住樓，分為主樓和裙樓，由住宅和商場兩部分組成。建筑面積為25124.74㎡，利用Revit軟件建立BIM模型，見圖5所示。并在項目立項、招標采購、施工和產品營銷四個階段建立基于BIM-ERP平臺的管理系統，制定不同階段的標準化成本管理制度。立項階段，完成對BIM模型深化和成本體系的構建。招標采購階段，結合工程量清單和各部門采購需求，輸出物料計劃和工程進度計劃，完成供應商的評判和選擇。施工階段，通過項目建設各方協調和施工階段質量控制，保證了工程施工質量和嚴控施工成本。最后從項目前期研判，項目銷售信息維護和客戶管理方面優化了的營銷方案，確保了銷售順利進行，縮減了營銷成本，縮短了投資回收期，為后續項目儲備了客戶。整個項目開發過程比原先計劃縮短了23d，利潤率提高了8.1%，工程質量優良。

圖5 M項目模型圖

6 結語

基于BIM-ERP系統構建房地產企業項目管理體系，可以實時對項目動態控制，克服項目在立項、招投標、施工和銷售階段存在的因信息不暢的資金浪費情況，增強企業在各階段建筑信息控制能力。最后不僅縮短了項目開發周期，保證了項目在開發中施工質量，還提高了項目資金周轉率，節約了成本，并為后續項目提前儲備了客戶。