承租人房屋維修費返還請求權分析
——以請求權基礎為中心

文/賴德斌

一、案情介紹

甲乙雙方簽訂房屋租賃合同后，甲將其名下房屋（以下稱為甲屋）出租于乙，乙僅將其作為住所使用，每月租金2000元，一月一付，租期為2020年8月至2021年8月。2020年9月，甲屋嚴重漏雨。乙未告知甲其房屋漏雨，直接請來瓦匠工進行房屋修繕，并支出1500元維修費。之后，乙向甲索要房屋維修費用1500元或抵扣房屋租金。甲以其并不知情為由拒絕支付維修費用或予以租金抵扣。

本案的爭議焦點主要有三個方面：一是承租人對出租人請求房屋維修費用返還的前提；二是催告是否能夠阻卻承租人房屋維修費用返還請求權的行使；三是不當得利或無因管理是否為承租人行使房屋維修費用返還請求權的依據。

二、承租人對出租人房屋維修費返還請求權分析

甲乙雙方簽訂房屋租賃合同后，依據《民法典》第七百零三條、第七百零八條、第七百零九條、第七百一十一條、第七百一十二條以及第七百一十三條可以得出承租人對出租人行使房屋維修費用返還請求權的四個要件。

（一）第一個要件：雙方成立租賃法律關系

《民法典》第七百零三條對租賃合同的性質與內涵作出了規定。甲乙雙方通過簽訂房屋租賃合同形成租賃法律關系。租賃法律關系是行使房屋維修費用返還請求權的首要條件。

（二）第二個要件：出租人的修復義務

《民法典》第七百零八條和第七百一十二條對租賃物的用益狀態進行了規定。承租人享有用益物權，出租人負有保證租賃物用益狀態圓滿的義務。《民法典》第七百零八條規定，出租人保證“租賃物符合約定用途”。《民法典》第七百一十二條則進一步豐富了第七百零八條的內涵，即“維修義務”由出租人承擔。在房屋租賃法律關系中，出租人對房屋損壞應當負有修復義務。

（三）第三個要件：承租人合理使用

《民法典》第七百零九條、第七百一十一條以及第七百一十三條第二款明確了承租人與租賃物損壞之間的因果關系。《民法典》第七百零九條和第七百一十一條明確了承租人“按照約定使用租賃物”。承租人對租賃物的使用應當合法且合乎約定，即滿足“合理”的要件。這一要件并非以某種積極要素為條件，而以消極的狀態進行規定。若承租人違反“合理”性，出租人的“維修義務”則在法律意義上不發生效力。

（四）第四個要件：出租人對承租人的告知與請求

《民法典》第七百一十三條第一款規定了承租人“請求出租人在合理期限內進行維修”。根據文義解釋，該款規定是承租人房屋維修費返還請求權的直接依據。然而，在該款規定中，要求承租人對出租人發出“請求”，這一“請求”的內容不僅包括承租人對房屋修復的要求，同時應涵蓋告知出租人其房屋需維修的事實，并且該事實是出租人承擔房屋修復義務的前提。若房屋毋需修復，則該出租人維持租賃物用益狀態的圓滿義務因其基礎缺失而不復存在。因此，在這一語境下對“請求”的解釋既包括發出維修房屋的請求，又涵蓋對出租人的“告知”。

在本案中，甲乙成立租賃法律關系毫無疑問。同時，乙僅將甲屋作為住所使用，并未對甲屋進行改造與另作他用。乙對甲屋漏水不存在故意以及其他過錯。因此認為甲對甲屋的維修義務不可豁免。然而，在本案中，乙未將房屋需要修復的事實告知于甲，徑行對甲屋進行修復，故未“告知”甲其屋修復以及未“請求”其進行修復是否為阻礙承租人對出租人行使房屋維修費用返還請求權的要素存在爭議。第一種觀點認為，“告知”是承租人獲得自行維修房屋權利的條件。該觀點認為，在民法中，義務與權利是成對出現的，出租人負有房屋修繕的義務，則意味著承租人對租賃房屋進行維修是其權利。就性質而言，承租人的維修行為屬于法律意義上的自助行為。然而，權利的取得并非毫無條件，承租人實施維修房屋的自助行為須以告知出租人并且出租人未對房屋進行維修為前提，否則承租人不享有對房屋進行維修的權利，維修房屋反而是對租賃物的某種侵害。第二種觀點則認為，“告知”系承租人的義務。租賃物是出租人所有之物，承租人對房屋進行維修屬于對房屋的“處置”，無論出于情理還是法理，都應對出租人負有告知的義務。承租人未將情況告知出租人，則不能要求出租人返還其修復房屋的費用。

無論是自行維修權利獲得說還是承租人告知義務說，都具備一定的合理性，然而，就從邏輯而言，都存有或多或少的紕漏。權力獲得說以“告知”為獲得自行維修權的基礎，實質上是將請求權與代理權混同。承租人請求出租人對房屋進行修繕依據的是《民法典》對租賃物維修義務的法律規定以及租賃合同約定的內容，而實施自助行為的權利則是在出租人的同意或默認下對房屋進行修復，本質為代理修復，屬于代理權。告知義務說則增加了承租人在租賃物維修中的義務。《民法典》第七百一十三條規定，承租人“可以”請求出租人進行維修。在法條中，“可以”通常作兩種理解：第一種理解是“能夠”的意思，即承租人能夠要求出租人維修房屋；第二種理解則為“選擇”的意思，即承租人可以選擇請出租人修復房屋，亦可以自己進行維修。無論是何種解釋，《民法典》第七百一十三條中承租人對出租人的“告知”都難以被解釋為某種義務，反之，對該條文的理解應當定位為某種權利，且為毋需以“告知”為前提的權利。無論《民法典》第七百一十三條中的“可以”作何解釋，皆不造成對維修費用返還請求權的影響，但為實現權利最佳保障，應做到利益保障的最大化。

首先，應對租賃關系中權利、義務進行梳理。承租人享有房屋的居住權，負有支付房租的合同義務。出租人享有收房租的權利，負有維修房屋的義務。回顧《民法典》第七百零八條和第七百一十二條，兩項條文對出租人的維修義務作出了規定，但實質上是為了更好地保護承租人居住房屋的權利。換言之，就立法目的而言，對出租人進行立法層面的義務創設是為了承租人權利的更好保證。就《民法典》第七百一十三條而言，應以此立法目的一以貫之。因此，將《民法典》第七百一十三條規定作“選擇”理解或能最大程度地保護承租人的居住權。

誠然，會有反對者認為交由出租人對房屋進行維護與修繕，出租人可以選擇自行修復或雇傭他人修復，可以選擇價高或價低的維修方式，承租人自行維修反而使出租人失去了選擇權，認為一選擇權合法而侵害另一選擇權有所不妥。從表面上看，這一不妥似乎恰有其事，但實則不然。第一，兩種選擇權的現實基礎不同。承租人作出選擇是因其需要該租賃房屋作為住所，而出租人無住處的顧慮。第二，兩種選擇權的法律依據不同。承租人作出選擇以《民法典》的規定為基礎，是由立法機關通過嚴格的法律程序形成的立法確信，出租人的選擇權則是私人主體的理性考量，尚未上升成社會性的整體意志。第三，承租人享有房屋自行修復的選擇。不僅出租人對房屋維修的方式有不同的選擇，承租人也會有各種選擇，不論進行房屋維護的主體是承租人還是出租人，該選擇都會存在。以出租人享有這種選擇權而排除承租人的選擇權亦缺乏相應的邏輯支撐，何況無法肯定出租人維修房屋的效果一定勝過承租人。因此，以房屋維修方式的選擇排除承租人自行維護租賃房屋的權利是不合理的，承租人享有自行維護租賃房屋的權利。

然而，保障承租人權益實現的最大化不等同于忽視出租人的權益或犧牲其應有的利益。若承租人為謀取不正當利益，與他人惡意串通，故意抬高維修價碼，可以依據《民法典》第一百五十四條的規定，認定承租人與第三人“惡意串通”，致使該行為法律效力歸于無效。

綜上，承租人對出租人行使房屋維修費用返還請求權時應滿足四個要件，即在租賃關系中，承租人對租賃房屋合理使用，出租人負有維修房屋的義務，承租人可以請求出租人對房屋進行修繕，但承租人未告知出租人需要維修房屋而直接對租賃房屋進行維修亦不影響其請求權的行使。故在本案中，乙可以依據《民法典》相關規定，請求甲返還其支出的1500元房屋修復費用或對租金進行抵扣。

三、不當得利和無因管理作為房屋維修費用返還請求權依據的法理分析

同一給付目的可能存在數個請求權，這一情形被稱為請求權競合。當請求權競合時，權利人可以選擇其一行使。債權請求依據來自合同、侵權行為、不當得利以及無因管理。有觀點認為，房屋維修費用返還存在請求權競合，承租人能依據不當得利和無因管理行使房屋維修費用返還請求權。然而，對不當得利和無因管理進行教義分析，返還修繕費用不符合不當得利的構成條件，因此不當得利不能成為該請求權基礎。

（一）不當得利

《民法典》第一百二十二條和第九百八十五條對不當得利作出規定。不當得利應包含“一方利益損失”“另一方利益取得”“損失與取得的利益之間存在因果關系但缺乏法律依據”等要件。在本案中，承租人自行維修房屋以財產損失換取出租人房屋圓滿性的修復，承租人財產損失與出租人利益取得建立在租賃法律關系的基礎上。因此，是否滿足不當得利的關鍵在于是否存在“法律依據”。上文明確自行維修房屋系承租人的權利，承租人可以決定由自己修復或是由出租人進行修復，表明法律允許承租人自行修復，與之對應，允許出租人獲得承租人修復房屋的利益。由此，可以認為出租人取得房屋修復利益具有法律依據。因此，承租人自行修復房屋不產生不當得利的法律效果，不能夠依據不當得利對出租人行使房屋修復費用返還請求權。

（二）無因管理

《民法典》第九百七十九條規定了無因管理的概念，即“缺少法律義務規定或在合同中沒有進行義務約定而管理他人事務使得其利益避免遭到損失”。從概念可以引出無因管理的四個要件：一是缺少義務來源；二是實施了客觀管理行為；三是為他人管理的主觀意思；四是結果上避免了損失。首先，《民法典》將無因管理的第一要件定義為“無義務”。基于租賃關系，法律對出租人規定以修復義務，而未對承租人施加直接束縛。《民法典》第七百一十條對承租人進行了合理使用限制——承租人必須遵循租賃物的合理使用規定，否則將承擔賠償責任。在本案中，承租人合理使用房屋，嚴格按照合同約定僅將房屋作居住使用，因此本案中承租人不負有法律意義上的維修義務。在學理上對“無義務”要件存有不同觀點，認為除“無義務”外，“無權利規定”也應為無因管理的要件。若行為人具有特定的法律權利，則不可構成無因管理。在本案中，承租人享有自行維修房屋的權利，故不構成無因管理。盡管理論界對“依據要件”存有不同觀點，但實踐中多采取義務說。因此，承租人雖在理論探討中不符合“無權利”的要件，但符合實踐標準的“無義務”要件。其次，第二個要件和第三個要件是對管理他人事務的主客狀態要求，要求行為人意識到管理對象為他人事務同時輔以實施。具有爭議的是，行為人進行管理時，是否意識到在幫他人止損。本案中的承租人為出租人修復房屋，既保全了出租人的利益，同時也保障了其居住利益的實現。這一情況是否適用無因管理？對《民法典》第九百七十九條進行教義學解釋，規定僅將“他人”作為對象，并未涉及自身利益是否顧全，以未有規定則法律允許為釋義，則在兼顧自身利益下為他人止損應符合無因管理的構成要件。同樣，法律激勵自然人幫助他人，但不過于強調無私奉獻。所以，應當允許自然人在照顧自身利益的情況下對他人實施管理行為。因此，承租人為實現居住利益而修復房屋，出租人獲取房屋得到修復的利益，符合無因管理的構成要件，承租人亦可根據無因管理對出租人行使房屋維修費用返還請求權。

四、結束語

關于房屋維修，實踐與理論中多將視線投注于出租人的維修義務，而對承租人自行維修房屋討論較少。通過教義學分析，承租人自行維修房屋屬于其正當權利，催告不能作為承租人喪失自行維修房屋權利的要件。作為請求權基礎，承租人可以依據《民法典》第七百一十三條對出租人行使房屋維修費用返還請求權，同時可以依據《民法典》第九百七十九條關于無因管理的規定對出租人行使房屋維修費用返還請求權，但該請求權基礎與不當得利無涉。