淺談房地產項目的成本管理

李 柯

成本管理是指企業通過采取一定的手段和方式對自身成本支出項目進行有目的性的管理和控制。成本管理不僅會給企業經營帶來更多的利潤，同時還有助于提升企業的競爭優勢，通過讓利消費者而取得持續健康發展的重要保障。項目成本管理是指，在確保項目工程速度、質量等要求的條件下，通過采取指導、控制、監督、調節等措施對影響建設項目成本因素進行規范管理，進而嚴格控制項目施工過程中所產生的人力、物力和財力等一切損耗。項目成本管理可以最大限度降低施工成本費用，實現降低項目成本、提高經濟效益的目標，最終推動企業實現持續、快速、健康發展。

在房地產項目管理中，成本管理工作是核心構成，對整個項目的收益而言具有重要影響作用。一來，開展項目成本管理工作有利于節約項目成本開支，增加盈利。項目成本管理的直接目的是為了規范企業項目資金的流動與使用，進而節約成本支出，增加收益。二來，開展項目成本管理工作有利于提高企業市場競爭力，建立成本優勢。最后，開展項目成本管理有利于企業提高健康發展水平。項目成本管理是企業項目日常管理的核心，對促進各項項目管理工作規范運行，提升管理效率具有一定積極意義。

本文結合房地產項目實際，從該項目成本管理現狀出發，仔細探討和研究了項目成本管理中存在的典型問題，進而深入挖掘出項目成本管理問題的原因所在，最后以房地產項目成本管理相關理論概念為基礎，結合問題及原因，提出針對性的解決對策。對于完善房地產項目成本管理制度、提高項目成本管理水平、推動企業持續健康發展具有重要的現實指導意義。

一、房地產項目成本內容構成

具體可包含以下部分：（1）在建設實施前取得土地使用權而發生的各種費用；（2）前期工程費；（3）主體建設安裝工程費；（4）基礎設施建設費；（5）公共配套設施費；（6）項目開發間接費。除了以上直接計入開發成本的費用外，還有房地產項目管理費用與銷售費用，這一成本在整個管理成本中所占比例較小。

二、房地產開發項目成本管理措施分析

（一）拿地階段

在拿地階段，牽涉到地理位置、土地價格以及購買時機等諸多要素。對企業來說，首要的就是深入調研市場發展情況與未來時期的走向，繼而對該地段在成交之后的發展前景、可獲取的利潤進行預估。針對可供選擇的相關土地采取可行性的評價與分析，按照產品所屬類別以及綜合性剖析，對土地進行分門別類，確立其所屬的檔次。針對所屬檔次最高的土地產品，可采取成本預估、測算等方式，對其加以詳細評估，從而確立這些土地與自身推出的項目概念之間是否相互適應，是否可以為自身獲取準確性、穩定性較強的市場目標。借助多方面的途徑與渠道，對土地區間當中，自身需求的產品所需的成本、售價范圍、獲取的利潤等諸多財務信息、非財務信息進行精準獲取。

（二）設計階段

在該階段，通常以下列方式來加強成本管理水平。（1）對設計所需的預算上限進行確立，包括施工材料的采用、設備的選擇等，盡可能要經濟實惠，盡可能規避有著大量運輸成本、各類維修成本的零件的使用，而采用系列型、標準化的各類零件，便于這些零件之間有著較強的互換性，以此最大化減少這方面的投入成本。（2）對施工圖紙要進行嚴格審核，從建筑項目的各方面經驗來看，可通過除了設計單位之外的其他專業人員來給圖紙把關，加以審核，如此一來，便于最大化減小方案設計層面的不足、圖紙表述出現偏差所帶來的經濟成本的損失。并且還能確保該項目的高質量水平，便于后期施工環節的展開，從而對施工環節的各項成本進行更好的管控。

（三）招標發包階段

在該階段中，首要的就是注重招標文件的高水平與高質量性，以此尋找與項目需求相符、可靠性較強的承包商。其中，企業需對相關招標項目進行全方位把握，如果是常規性項目，也就是不論規格、質量還是技術，其工程物資均較為常規性與統一性的項目，通常使用最低價的方式進行中標；倘若項目的專業性較強，那么需尋求第三方專業人士的協助，采取性價比法、綜合分析法等方式，對規模、價格、性能以及所需技術等各項指標加以對比，以此確定中標方式，讓價格和質量兩者之間實現均衡性。

（四）施工階段

主要從以下幾個方面：（1）對施工單位的各項設計環節進行嚴格審查，如施工條件、方案以及進度規劃等。如果有必要，可對這些環節加以改進，便于投資、工期以及質量這幾項要素達到良性循環與平衡。（2）處理好工程變更及現場簽證，對于工程變更，企業需采取必要性分析的方式加以探究，之后，所有更改需求，均要發包方監管環節的總工程師進行同意后再實施；而后，倘若設計層面的更改變動較大，則要再度提交給審批部門予以審核。（3）重視反索賠環節的相關事宜，早在施工合同的簽訂環節，便要對各類與索賠有關的證據材料進行整理與搜集，注重反索賠的重要性。

（五）結算階段

在該階段，審查是其最重要的任務，具體包含結算資料完整與否，定額單價科學與否，總體工程量準確與否，各項費用成本是否精準等。在審核時，各方面的要求非常嚴謹，不論是圖紙，還是合同內容，還是諸多動態化的資料，均要一一核準。根據圖紙以及合同內容作為評判標準，以此確定項目的完成度，查看材料價格、相關質量和標準之間是否相符。總體來說，工程量的相關審核最為重要，為此，必須對此采取多次審核與校對，防止對部分隱蔽性較強的環節出現遺漏的情況。

三、結尾

對于房地產開發工程來說，其各方面流程具有較強的復雜性，因此在成本管理方面必須加強管理力度，做到有條不紊。唯有對項目的所有環節加強成本層面的控制力度，確保不同階段與環節中成本使用的科學性，才便于確保企業獲取最大化的經濟效益，讓其在激烈角逐的行業當中確保自身的優勢競爭地位。對于房地產企業來說，其實施的生命周期這一成本管理模式，便于自身經濟效益的提升以及管理能力的增強。為此，要在項目開發的整個環節加大成本的管控力度，從而更好地實現利潤目標。