服務功效明顯 問題逐步顯現
——2019年江蘇城市商業綜合體發展現狀分析

□邱 為

作為一種新型商業運作模式，城市商業綜合體在美化城市建設，提高城市品位的同時，也已成為商貿流通業發展的重要載體、零售渠道的新力量和“三新經濟”的重要組成部分。近年來，江蘇城市商業綜合體發展進入了快車道，在擴大流通、促進消費、便民利民、增加就業、提升城市形象以及促進商貿經濟轉型升級等方面發揮了重要作用。

| 江蘇城市商業綜合體的總體發展情況

城市商業綜合體是以建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”，是城市經濟發展到一定階段的產物，以歐美國家的經驗來看，人均GDP 達到4000美元為城市商業綜合體發展的初步條件，當人均GDP 超10000 美元時，綜合體將步入快速發展階段。近年來，隨著經濟快速發展（2012 年江蘇人均GDP 首次突破10000 美元，2019年江蘇人均GDP 達17918 美元），江蘇城市商業綜合體如雨后春筍般崛起，增勢迅猛。

（一）新開業數量穩定提升

從開業時間看，江蘇全省160 個在統的城市商業綜合體中，2010 年（含）之前開業的綜合體有27 個，年均1.9 個，占現有總數的16.9%；自2011 年開始，新開業綜合體數量快速提升，年度新增數逐步攀升至10個以上，2014 年達到峰值，此后雖有所減少，但年均仍有12.3 個，保持穩定增加態勢?？梢?，江蘇城市商業綜合體個數自2010 年之后增長加快（見圖1）。

（二）可出租面積逐步擴大

2019 年，全省160 個城市商業綜合體全部可出租面積達到1045.9 萬平方米，其中，城市商業綜合體可出租（使用）面積在1-5 萬平方米之間的有54 個，占現有總數的33.8%；5-10 萬平方米之間的有84 個，占現有總數的52.5%；10 萬平方米及以上的有22 個，占現有總數的13.8%。從近年來新開業的城市商業綜合體的可出租面積看，可出租面積有擴大化趨勢。2019 年開業的13 個綜合體中有8 個可出租面積達到5萬平方米以上。

（三）總客流量增勢迅猛

圖1 各年份城市商業綜合體開業數量分布情況

2019 年，全省160 個城市商業綜合體合計客流總量達到178331 萬人次，其中，總客流量達到百萬人次以上的有147 個，占現有總數的91.9%；總客流量超千萬人次的有67個，占現有總數四成多。與2016 年、2017 年相比，總客流量分別增長75.7% 和49.4%。其中，客流量超百萬人次的分別增加40個和31個，超千萬人次的分別增加23個和16個，增長勢頭迅猛。

（四）入駐商戶數量眾多

2019 年底，全省城市商業綜合體商戶數合計達到29863 個，其中，自營、聯營商戶為2306 個；租賃商戶為27557 個。入駐商戶數達到100 個以上的綜合體有126 家，占現有總數的78.8%；入駐商戶數超200 個的有53 家，占現有總數的33.1%；商戶數分別比2016 年、2017 年增長65.9%和53.4%。

（五）期末從業人員逐年增加

2019 年底，全省城市商業綜合體共吸納就業23.8萬人，其中，自營、聯營商戶從業人員為2.2 萬人；租賃商戶從業人員為21.6 萬人。期末從業人員超過1000 人的有102 家，占現有總數的63.8%；期末從業人員超過2000 人的有35 家，占現有總數的21.9%；與2016 年、2017 年相比，期末從業人員分別增長37.2%和31.5%。

（六）行業經濟總量穩步增長

2019 年，全省160 個城市商業綜合體實現銷售額（營業額）1124.2 億元，較2018 年增長17.4%，保持較快增長。其中，自營、聯營商戶銷售額239.6 億元，增長9.2%；租賃商戶銷售額884.6 億元，增長19.8%。銷售額（營業額）超過5億元的有76家，超過10 億元的有28 家，排名前10 位的商業綜合體共完成銷售額（營業額）316.0 億元，占比達28.1%，帶動作用顯著。此外，2019 年，全省城市商業綜合體實現租金總額93.2億元，同比增長19.4%。

| 江蘇城市商業綜合體的經營特點

面對網絡零售沖擊、經營成本上升等方面的調整和壓力，實體商業經濟積極應對，加快轉型升級，不斷推進業態和商業模式的創新融合。作為“三新經濟”之一的商業綜合體，通過充分發揮自身經營特點和優勢，吸引了大量客流人群，實現了市場銷售的較快增長。

（一）經營多采用“統一出租”模式

商業綜合體雖然是由企業整體規劃、統一管理，但是在具體經營模式上，企業自營或聯營的較少，對外租賃的較多。截至2019 年底，全省160 家城市商業綜合體中，沒有一家采用單純“開發商自營聯營”模式（所有商鋪完全由開發商自己經營管理，既不出售也不出租），基本上采用“自營聯營+出租”或“統一出租”模式，其中“統一出租”模式更受歡迎。采用“自營聯營+出租”模式，即部分店鋪由開發商自己經營管理且自擔風險、部分出租給經營者并獲取租金的有61 家，占38.1%；采用“統一出租”模式，即商業綜合體管理單位將綜合體內的可出租面積切塊以“店中店”的形態統一出租給經營者獨立經營，自己按營業面積獲取租金收入的有99家，占61.9%。

（二）租賃商戶多為個體經營戶

2019 年底，全省160 個城市商業綜合體自營、聯營及租賃商戶數合計達到29863 個。按登記注冊類型分，法人單位9636 個，占商戶總數的32.3%；分支機構3828 個，占商戶總數的12.8%；個體經營戶16399 個，占商戶總數的54.9%，即五成以上為個體經營戶。從單位類型看，自營、聯營商戶2306 個，其中法人單位、分支機構、個體戶分別為1826 個、175 個、305 個，分別占自營、聯營部分商戶總數的79.2%、7.6%、13.2%；租賃商戶27557 個，其中法人單位、分支機構、個體戶分別為7810 個、3653 個、16094 個，分別占租賃部分商戶總數的28.3%、13.3%、58.4%（表1）。

（三）經營業態以零售為主

從經營業態看，2019 年，在全省城市商業綜合體實現的總銷售額（營業額）中，零售業實現銷售額751.3億元，增長16.1%，占全部商戶銷售額（營業額）的66.8%；餐飲業實現營業額252.6 億元，增長22.9%，占全部商戶銷售額（營業額）的22.5%；服務業實現營業額120.3 億元，增長14.3%，占全部商戶銷售額（營業額）的10.7%。可見，以零售為主導的綜合體發展勢頭良好，特別是餐飲業增長速度明顯加快（表2）。

（四）服裝鞋帽銷售居零售業首位

城市商業綜合體涉及行業廣泛，以零售業為基礎。在零售業中，樹立品牌、講求個性的各式服裝鞋帽針紡織品店鋪受到綜合體客戶群的青睞，撐起了綜合體零售業務的半壁江山。2019 年底，全省160 個城市商業綜合體共包含服裝鞋帽針紡織品店10686 個，合 計實 現 銷 售額317.4 億元，占零售業商戶銷售總額的比重達到42.2%，居第一位；排名第二位的為超級市場零售，實現銷售額137.7 億元，占18.3%；百貨店位列第三，實現銷售額129.2億元，占17.2%（表3）。

表1 2019年城市商業綜合體商戶分布情況

表2 2017-2019年城市商業綜合體商戶銷售額（營業額）情況

（五）服務消費增長迅速

隨著經濟和技術水平不斷提高，人們的生活節奏日益加快，需求越來越個性化、多樣化，在滿足基本物質層面的生活消費需求外，文化型、享受型、娛樂型消費愈加成為新熱點。2019 年，全省160 個城市商業綜合體中電影院共156 個，實現營業額23.1億元，增長12.6%；教育培訓類商戶共1215 個，實現營業額21.7億元，增長22.5%；室內娛樂活動類商戶共744個，實現營業額37.3億元，增長8.0%；理發及美容服務類商戶共665 個，實現營業額8.6 億元，增長21.1%；健身休閑活動類商戶共275 個，實現營業額7.8億元，增長9.9%；其他類商戶共754 個，實現營業額21.8 億元，增長19.3%。可見，服務業特別是教育培訓類發展態勢迅猛（圖2）。

表3 2019年城市商業綜合體零售業經營情況

圖2 服務業各類別數量及營業額同比增長情況

| 江蘇城市商業綜合體面臨的主要問題

作為新興業態和新型商業模式，城市商業綜合體創新活力充分，服務功效明顯，對當地經濟的發展、城鎮化推進具有重大的拉動作用。但由于城市商業綜合體在江蘇集中大量出現僅有10 余年的時間，伴隨著綜合體的快速擴張，其發展中的一些問題也開始逐漸顯現。

（一）總量結構性過剩

截至2019 年底，全省城市商業綜合體發展到160 個，其中，2010 年以前開業的綜合體僅27 家，但在2010 年之后綜合體層出不窮，每年開業數量基本都達到兩位數，尤其是2014 年一年就開業了24 家，預計2020 年仍將有一批項目上市。通常而言，中小城市應將人均商業營業面積控制在0.8～1平方米之間，大城市應控制在1～1.2 平方米，照此標準，江蘇省蘇南地區部分城市已出現城市綜合體總量過剩的情況。

（二）區域布局不均衡

2019 年，全省現有城市商業綜合體的三大區域分布上，蘇南地區城市商業綜合體有92 個，占57.5%；蘇中地區39 個，占24.4%；蘇北地區29個，占18.1%，區域布局明顯不均衡，多集中在蘇南地區。在全省行政區域分布上，13 個設區市均有城市商業綜合體分布，但地區之間差異較大，其中，居前兩位的為蘇州和南京，分別有41 個和25 個綜合體，合計占到全省總數的41.3%，而連云港、淮安和鎮江的城市商業綜合體個數均不足5個，相對較少（圖3）。

（三）業態模式單一

全省城市商業綜合體經營模式大多數仍以商貿零售、住宿餐飲為主，娛樂體驗、技術服務、金融咨詢等中高端服務發展滯后，特別是近年來，城市商業綜合體建設發展進入快車道，出現了大批量的復制、抄襲、照搬等模式，缺乏創新理念和主題特色，同質化現象嚴重、輻射區域疊加，導致相互間競爭激烈，與現代化社會消費者多元化的消費需求不相匹配，不能將城鎮商業的功能完全發揮出來。

（四）網絡零售帶來較大沖擊

近年來，足不出戶的享受、便捷實惠的網絡零售逐漸給了消費者“在家盡享購物樂”的全新生活消費方式，網上零售市場交易額快速增長，對實體零售沖擊較大。江蘇目前的城市商業綜合體仍以服裝鞋帽針紡織品零售、超級市場零售、百貨零售等經營業態為主體，餐飲業和服務業占比仍然偏小，受到網絡銷售的競爭擠壓，零售業增長趨緩。

| 促進城市商業綜合體健康發展的對策建議

江蘇城市商業綜合體仍然面臨著區域發展不均衡、經營同質化競爭、電商網絡購物沖擊等方面的挑戰，需要政府、企業和社會各方攜手，積極破解發展瓶頸，共同推動城市商業綜合體進一步變革創新。

（一）合理控制增量

圖3 2019年城市商業綜合體數量分地區情況

城市綜合體是城市的“地標”，其發展勢必要與地區經濟發展相匹配，建議將城市商業綜合體建設納入城市建設發展整體規劃，通盤考量城市綜合體建設總量、布局和類型，要謹慎規劃審批，控制好增量，綜合體數量較多的城市和區域可減少或暫停土地供應，新建項目必須符合城市整體規劃布局要求，避免無序競爭和重復建設。

（二）重視改造存量

結合資源稟賦和區位優勢建設城市商業綜合體，形成錯位發展、分工協作的格局，在合理控制增量的同時積極盤活存量，如在商業空間與大眾創業需求中尋找連接點，加強對存量商業綜合體的改造升級，只有這樣才能更好地助推城市商業綜合體健康有序發展，培育商貿經濟的增長點。

（三）加快轉型升級

積極創造便利條件和良好氛圍，指導引領城市綜合體創新升級，統籌城市綜合體周邊交通基礎設施建設，提高城市綜合體的產業集聚能力，支持各地培育和引進熟悉現代商業地產開發和運營的專業管理人才，鼓勵和引導城市綜合體開發商由傳統發展模式向文化旅游、休閑體驗、健康運動等新業態新模式轉型，逐步提高產業發展層次。

（四）豐富服務功能

針對數字化消費者，可以通過線上虛擬場景的締造，實現商品信息、服務信息共享，增加數字化購物；通過網絡虛擬社交平臺為管道，拉動消費者零距離參與和企業互動。同時，構建獨有的大數據生態體系，對消費者進行精準分析，進而針對不同的消費人群定位產品特點。此外，城市綜合體本身應充分發揮實體優勢，升級購物環境、豐富服務功能、提升消費體驗，打造無所不能的服務綜合體。