淺談房地產管理及施工中所存在的難點

倪來鵬

摘要：建筑一行，博大而精深，恰如一言“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”。又如不登高山，不知天之高也;不臨深溪，不知地之厚也。昔日學習的知識，較實用而言，不過九牛一毛;書上所學的知識，如不實用，不過無根之萍。經幾年工作，對過往工作進行簡單的總結，希望通過自己的親身實踐，可以給他人有所啟示。

關鍵詞：建筑;總結;

一、研究背景

建筑一行，博大而精深，恰如一言“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”。又如不登高山，不知天之高也;不臨深溪，不知地之厚也。昔日學習的知識，較實用而言，不過九牛一毛;書上所學的知識，如不實用，不過無根之萍。經幾年工作，對過往工作進行簡單的總結，希望通過自己的親身實踐，可以給他人有所啟示。

二、設計管理

1、設計誤差：

設計單位在進行施工圖紙設計時，按專業對工程進行細致的劃分，不同專業的設計由不同專業的工程師負責。而后在建設、施工單位的審圖階段，也采用相同的類流水線方式進行審圖。雖然此種工作方式極大的增加了工作效率，但也增加了圖紙的設計誤差，對圖紙設計師及建設、施工單位圖紙審核的工程師經驗具有較大的要求。可即便再老練的設計師和工程師也會出現疏漏，而出現的疏漏就會導致工程簽證的出現，間接影響工程成本。可采用兩種方式減少設計誤差對實際工程的影響，一為簽訂固定總價合同，實現風險轉移，將可能存在的風險轉嫁給施工單位;二為推進實行EPC工程總承包模式，由總承包單位負責項目的設計、采購、施工工作。當然最重要的還是重視對參建項目的歸納、匯總。重點是對簽證、變更的總結，細致研究發生的原因，掌握在不同因素影響下產生的工程變量，以求在將來可以更好的規避可能發生的問題。

2、規范不明確：

設計單位在進行施工圖設計時所依據的是國家、省市甚至行業內的規范、標準。但是某些工程工序在規范、標準中并無明確的說明，導致設計單位在施工圖紙上無法明確寫清具體做法，通常模糊處理。這就給相關施工單位可乘之機。從工程成本角度出發，在無明確做法時，施工單位通常采用費用最少的方式處理。但在驗收階段，政府質量監督檢查單位出于質量或安全的角度考慮，通常要求采用高質量、高安全、高費用的做法。房地產建設單位夾在兩者中間，為保證工程驗收順利完成，不得不承擔此工序拆除及重新施工的成本，并導致工程驗收無法在預定期限內完成。建設單位應加強與政府驗收單位的溝通，在工程施工前確定當地驗收標準，以驗收標準為簽訂合同的依據，嚴格要求施工單位按需施工，保證工程順利完成。由于政府驗收標準在逐年改進，這也就要求建設單位必須始終與政府驗收單位保持緊密的聯系，不斷的根據政府政策更新自己的驗收標準。

三、合同管理

1、部分細部做法不明確：

建設單位與施工單位簽訂的工程合同，除說明工程包含的各項內容，通常會體現一句“具體施工內容詳見施工圖紙”。但是施工圖紙的各細部構造做法并非全都非常明確，這就導致經驗不豐富的管理人員無法根據合同、圖紙進行管理。而設計單位出具做法說明的時間較長，影響施工進程。所以建設單位在施工前不論繁重，都應列出各工序內容，建立完整的工程流程圖，并以此為依據簽訂合同。

2、部分工序責任單位劃分不明確：

部分工序未在合同內明確責任單位，造成后期該部位施工時，相關單位彼此扯皮、推諉，影響施工進度。為保證工程有序進行，建設單位只能騎虎難下，以簽證形勢要求其中一方進行施工，造成成本增加。建設單位應總結過往工程經驗建立自己的合同模板，便于項目簽訂合同時，參照合同模板，并依據工程設計書進行工程劈分，避免出現工序的遺漏。

四、現場管理

1、主體施工單位遺留的問題：

主體結構是建筑的基礎，如主體結構施工單位施工質量差，將直接影響后續工程的質量及成本。如外墻保溫單位施工防火擋墻時，主體結構墻體存在過大偏差，或坍落灰未清理、或部分模板未拆除，增加外墻保溫單位的施工難度，滯緩施工速度。甚至存在即便外墻保溫單位用苯板、巖棉板等材料進行找平，但偏差仍無法徹底消除的情況。為規避此類情況，就要求建設單位減少低價中標的現象。合同簽訂前，對投標單位嚴加考察，啟用優質的主體結構施工單位。實際施工中，依據合同對總包單位嚴格要求，即便是企業內部的單位也要一視同仁。對不能勝任總承包職能的單位，及時予以更換。

2、新型材料、工藝、方法難以推進：

隨著房地產行業的興盛，各種有助于施工的新的材料、工藝、工法不斷涌現。但是在實際的施工現場，種種新工藝工法卻難以見到。經調研發現，并非沒人敢做第一個吃螃蟹的人，只是各種困難及不確定性讓人被迫墨守成規。其中兩點最為讓人望而卻步：（1）政府驗收單位是否認同，驗收時所報驗的資料是否有特殊要求;（2）新的材料、工藝及方法出現時間較短，是否能夠保證工程實現預期的功能，是否能保證工程達到應由的年限。所以，私僅建，新材料、新工藝、新工法由政府單位牽頭建立試點項目，根據項目反饋，由點及面逐步推廣。

3、監理單位現場缺少主觀能動性：

建設單位于監理單位屬于雇傭關系，建設單位依靠監理單位完成對現場的監督管理。但就實際而言，絕大多數現場的監理單位缺少對現場各分包單位的管理，現場專業單位過于依賴建設單位。為保證監理單位的履責，建設單位應加強對監理單位對現場管理的考核。考核的結果直接影響監理費的支付比例。并將此項內容寫入監理的合同范圍內。

五、重視工程前期策劃及后評價的編制

俗語曰，“磨刀不誤砍柴工”，又曰“兵馬未動，糧草先行”。都說明了一個好的前期策劃對于整個項目而言的重要性。雖然現在普遍的觀念人為，“策劃”貫穿了房地產項目開發的全過程。但私認為，項目未發生前的策劃更為重要。以一名工程人的角度來看，從項目定位到確定項目品質，從項目品質到梳理施工流程，環環相扣，步步不能省略。

眾所周知，房地產行業開發周期長，那么如何減少資本投入或者如何加快資本周轉就成為了盈利的重點。前期策劃中有對項目定位的要求，這需要建設單位提前做好市場調研工作，根據屬地政策、地塊周圍人群年齡比重及實際需求規劃園區布置甚至戶型。一般情況下：年輕人多的，園林苗木青蔥，戶型設置在70-120m?為益;中年人多的，園林苗木精致，戶型設置在90-160m?為益;老年人多的，園林苗木幽靜，戶型設置在60-90m?為益。或是偏向學區，則盡可能建造40-60m?小戶型;或是處于繁華富人區，則應建設100-200m?以上的大戶型，戶型內客廳當更為開闊。好的地段，好的戶型，適宜的±0完成時間，極大的有助于房屋的銷售，加快資金的回流。好的地段可遇不可求，而戶型及±0甚至是竣工時間則完全可以通過前期策劃進行規劃，但自從業以來，務實調研的房企寥寥。更多的情況是，建設單位建造的房子只是自己想要的房子，而不是業主想要的房子。

項目的后評價的重要性更不用多說，一個項目的總結、梳理，是一個建設單位自我成長的一種有效手段。不斷的去蕪存菁，刪繁就簡，才能在市場中始終保持自身的活力。市場經濟時代，不進則退。房地產行業，亦然。

結論

越是了解建筑一行，越覺得自己的知識淺薄;越深入房地產一行，越覺得需要掌握的東西繁雜。身為一名后學末進，只能通過不斷地積累，懷著不可阻擋的信念不斷攀登新的高峰。不斷反省，不斷學習，不斷進步。從書本上汲取知識，在現實中汲取經驗。“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。”，與諸君共勉。

參考文獻

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