“房地一體”農村不動產登記發證管理系統建設

潘興利

摘要：隨著數據不斷更新完善，全國不動產登記數據庫成為極其重要的數據資源寶庫，其巨大的應用潛力亟待開發。為充分挖掘數據價值，發揮不動產登記數據在國家經濟社會發展中的重要作用，迫切需要對全國不動產登記數據開展深度分析與研究，形成不動產登記信息分析指標和專題產品，更好地滿足不動產登記業務管理、房地產市場監管、抵押金融風險防范、國土空間規劃、宏觀調控、決策支持等方面的應用需求。不動產統一登記制度作為一項新的制度，其數據在分析挖掘、指標定制和專題產品制作等方面缺乏現成的經驗方法。本文在全面分析不動產登記數據內容和特點的基礎上，構建了信息分析指標體系，提出了建立分析指標的技術方法，開展了基于分析指標的不動產登記自動報表生成和專題產品制作，推動了全國不動產登記信息分析挖掘工作。

關鍵詞：地理信息系統;房地一體;權籍調查;不動產登記

引言

本文充分利用已有農村宅基地和集體建設用地使用權（以下簡稱“兩權”）地籍調查成果，以未確權登記的農村宅基地和集體建設用地為工作重點，以滿足登記發證和入庫匯交為目標，以“省級統一基礎數據、市級統一組織預檢、縣級統一調查登記、鄉村統一核實申請”的總體思路，按照農村不動產統一登記要求，以“因地制宜、分類施策、一切從簡、先易后難”的基本思路開展農村房屋補充調查，達到房地一體、應登盡登之目的，確保各項任務如期完成。

1數據內容

不動產登記數據以不動產登記簿冊為依據，包括屬性數據與空間數據、現勢數據與歷史數據。可抽象為不動產單元、權利、權利人、登記業務4類要素。不動產單元是不動產登記的客體，包括宗地、宗海及其上的房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木等定著物，具有全國唯一編碼。權利人是不動產權利主體，是不動產所有權、用益物權、擔保物權、其他法定事項和權利的權利主體。權利主要包括集體土地所有權、國有建設用地使用權/房屋所有權、集體建設用地使用權、土地承包經營權、林地使用權、海域使用權、抵押權等以及法律規定需要登記的其他不動產權利。登記業務包括申請、受理、審核、登簿、繕證等。不動產單元承載著不動產權利，通過不動產權利實現不動產單元與不動產權利人關聯。

2農村不動產登記發證管理困境

2.1規劃建設手續不完善的宅基地確權登記問題

農村宅基地及房屋大多建成年代較早，規劃建設手續缺失情況較為普遍。筆者認為對合法宅基地上房屋沒有符合規劃或建設相關材料的，位于城市、鎮規劃區內的，登記機構應結合地方政府在城鄉建設、征地拆遷現實情況等方面考量，推進確權登記工作;對于能夠補充規劃手續的，自然資源部門可按現狀出具規劃認定或核實意見，由登記機構辦理登記。位于城市、鎮規劃區外，村莊規劃實施前的，筆者認為，因尊重歷史、面對現實，在辦理登記時無需提交符合規劃或建設的相關材料;村莊規劃實施后的，可由村委會公告30日無異議或者異議不成立，經鄉（鎮）人民政府審定后，按照審定結果予以確權登記。

2.2不動產登記檔案信息共享部門現狀

一是房產交易部門采用自建的部門內網系統進行交易資格審查及網簽備案，并將交易合同備案數據通過申請人提交紙質材料的方式送達不動產登記部門，不動產登記的結果數據當天通過紙質材料或不動產并聯審批系統導出的方式共享到房產交易部門。二是稅務部門通過自建的稅務專網系統完成契稅完稅工作，完稅結果與房產交易系統、不動產登記平臺均未實現網絡互通，必須通過登錄不動產并聯審批系統下載打印出掃描件（涉稅材料備案合同、不動產查檔等），再由窗口工作人員進行手工錄入涉稅信息，完成房地產評估和計稅，申請人繳稅后，稅務部門提供完稅證明給申請人。三是不動產登記部門采用部門自建的不動產登記信息管理平臺，部署在市政務內網，無法與房產交易系統、契稅系統實現網絡互通，登記結果數據采用人工掃描上傳不動產并聯審批系統共享給稅務和房產交易部門。

3“房地一體”農村不動產登記發證管理系統建設思路

3.1共用宗地問題的處理

（1）兩戶或兩戶以上農村居民共同使用一處已確權的宅基地，凡原土地登記和地籍調查成果宗地面積已分攤的繼續沿用原成果;凡未進行過不動產登記且房屋保持原狀的，宗地按共用宗地登記，不再進行分攤，暫不分割，待條件成熟后再行變更。（2）以共有權利人處理（每人一本證書）。

3.2數據庫設計

通過構建“房地一體”農村不動產登記發證數據庫，從數據采集、處理、存儲、入庫著手，統一管理農村不動產的相關數據，確保數據的真實性和可靠性。數據庫設計應滿足以下幾點：一是數據庫布局需合理且層次分明;二是數據結構要遵循國家標準和行業標準，確保數據庫的高度結構化;三是數據庫設計需盡可能減少冗余，減低數據重復性;四是做好相應的安全保密機制。

3.3新農村建設分配的宅基地發證

新農村建設是在原舊村址上實施新村建設，且占用的土地是原村集體建設用地，可以辦理宅基地申報，經有批準權的人民政府批準，進行確權登記發證。在耕地進行新農村建設的，如果已辦理農用地轉為建設用地用手續的，可以申請確權登記發證;未辦理農轉用手續的，無論規模多大，無論是哪一級批準的新農村建設，都不準辦理登記手續。

3.4完善權屬與房屋調查

在對土地進行權屬調查的過程中，需要將宗地作為單位來進行其權屬、位置、用途的確認，其主要內容包括以下的幾個方面：第一是權利人調查，包括權利人姓名、單位、性質、負責人或法定代表人姓名、身份證明、性質、組織機構代碼和行業代碼等，其中的身份證明主要包括戶口簿和身份證等。第二是權屬性質和來源調查，主要包括可用來證明土地實際權屬來源的材料、性質、應用權屬類型以及期限等。第三是位置調查，主要包括土地的具體坐落位置、所在圖幅等。第四是用途調查，主要包括土地的批準用途及其實際用途，其中，批準用途需要根據其權屬源材料或者是批準文件來確定;實際用途需要通過現場調查來確定。

結束語

綜上所述，不動產登記數據統計需求多樣化、個性化，統計主要依靠信息化手段實現，需要具有數據統計思維，建立統計體系，規范統計指標、統計范圍與統計口徑，再運用人工篩選的方式將各類數據根據統計目的進房屋管理行清洗，從而更好地描述問題、拆解問題、分析問題。更重要的是，要從不動產登記業務視角出發，站在多方角度，用數據精確描述現狀、分析問題、解決問題。目前，就不動產登記統計現狀而言，還普遍存在重信息系統建設與維護、輕信息數據挖掘與應用的情況。登記機構信息化建設的的內涵與外延仍有待發展，對數據資產的開發利用還未達到應有的高度，統計專業能力建設與統計專業化、個性化服務開發任重而道遠。

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