土地資源配置對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研究研析討論

彭莉

摘 要：我國(guó)城市地區(qū)土地資源相對(duì)稀缺，土地資源利用情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響較為顯著，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，為確保市場(chǎng)均衡發(fā)展，則可將土地資源配置作為有效路徑，均衡市場(chǎng)的同時(shí)，帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)提升。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定波動(dòng)特征，若市場(chǎng)波動(dòng)幅度較大，必然會(huì)影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還會(huì)制約人們正常生活，政府部門(mén)在日常工作中，應(yīng)積極發(fā)揮引導(dǎo)與協(xié)調(diào)作用，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與運(yùn)行中，受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響，為強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，將會(huì)通過(guò)土地政策，實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控。在本次研究中，將深入概述土地資源配置要素，探究房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀，繼而探究土地資源配置對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的不良影響，最后提出房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展路徑，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地資源配置;房地產(chǎn)市場(chǎng);影響

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的中堅(jiān)力量，其市場(chǎng)均衡發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，土地是一項(xiàng)重要內(nèi)容，若轉(zhuǎn)變土地資源配置，必然會(huì)影響非昂地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，其商品均具有雙重性質(zhì)，分別為消費(fèi)品與投資性性質(zhì)。從投資角度概述，投資房地產(chǎn)，通常能夠獲得較高收益。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與城市用地制度息息相關(guān)，只有統(tǒng)一配置土地資源，才能夠從根本上提升土地資源利用效率，均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)。在分析土地資源配置對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響中，將從土地儲(chǔ)備規(guī)模、土地供應(yīng)時(shí)機(jī)以及土地結(jié)構(gòu)三方面出發(fā)，闡述對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，提出優(yōu)化措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高效發(fā)展。

一、土地資源配置要素及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀

（一）土地資源配置要素

在分析土地資源配置要素時(shí)，可從多個(gè)角度出發(fā)，進(jìn)行恰當(dāng)分類。當(dāng)前在土地資源配置要素分類中，主要是采用土地利用總數(shù)量、土地利用位置以及土地利用方式等角度分類。通過(guò)深入分析房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商品房用地、土地資源儲(chǔ)備數(shù)量以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)等要素，分析土地資源配置的合理性與完善性。土地儲(chǔ)備主要指的是通過(guò)合理且合法的收購(gòu)方式所獲得的土地資源，這一方式往往獲得了地方政府的認(rèn)可。土地供應(yīng)則是結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市發(fā)展需求，需要一定數(shù)量的土地，通過(guò)政府確定了可供應(yīng)的土地?cái)?shù)量。土地儲(chǔ)備則主要指的是可調(diào)配的土地總量。土地供應(yīng)時(shí)機(jī)則指的是政府結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)需求情況，將土地投入到市場(chǎng)中所需要的時(shí)間。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀

我國(guó)制定了完善的土地公有制政策，從國(guó)家層面出發(fā)，調(diào)控并轉(zhuǎn)讓土地，推動(dòng)住宅制度改革，構(gòu)成了現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)前我國(guó)土地市場(chǎng)仍處于起步階段，土地資源配置不夠完善，存在諸多問(wèn)題，如違法出讓土地現(xiàn)象頻發(fā)，用地結(jié)構(gòu)不合理，住宅房數(shù)量嚴(yán)重不足，商品房空置數(shù)量較多。同時(shí)我國(guó)在土地規(guī)劃方面的法律法規(guī)不夠完善，并未制定完善的調(diào)控機(jī)制，正是由于這部分因素限制，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出不均衡現(xiàn)狀。為改善這一問(wèn)題，則需要提高土地資源利用效率，改善土地變動(dòng)所導(dǎo)致的房地產(chǎn)交易價(jià)格變動(dòng)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展。

我國(guó)所實(shí)施的土地制度主要是由三部分組成，分別為土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備以及土地供應(yīng)，在土地分配中，將采用招標(biāo)、拍賣(mài)等方式進(jìn)行。在這一市場(chǎng)供應(yīng)方式下，主要目的則是減少國(guó)有土地資源流失，增加地方收入，提升土地利用效率，但這一供應(yīng)方式，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不良影響。由于供應(yīng)方式不夠完善，惡意囤地，地價(jià)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)增長(zhǎng)，土地資源不僅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，也會(huì)產(chǎn)生不良影響。為從根本上改善這一問(wèn)題，需要確保土地資源配置的合理性，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡。

二、土地資源配置對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（一）土地儲(chǔ)備規(guī)模

在土地資源配置過(guò)程中，土地儲(chǔ)備規(guī)模是一項(xiàng)重要內(nèi)容，通過(guò)土地合理儲(chǔ)備，確保儲(chǔ)備規(guī)模的合理性，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生正向影響。在土地儲(chǔ)備規(guī)模確定中，需要從多個(gè)角度出發(fā)，結(jié)合市場(chǎng)需求情況，合理確定儲(chǔ)備規(guī)模。通過(guò)房地產(chǎn)商品需求，明確當(dāng)前土地需求情況，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量，是保障土地儲(chǔ)備規(guī)模合理性的重要措施。在具體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，為保障經(jīng)濟(jì)活動(dòng)始終處于經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，需要確保庫(kù)存的充足性與安全性。在通常情況，在土地供應(yīng)與土地需求之間，往往存在隨意性問(wèn)題，通過(guò)保障土地儲(chǔ)備量，是房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展的保障，還能在最大程度上降低土地供應(yīng)不足對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。在明確土地儲(chǔ)備量時(shí)，可將計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)作為理論基礎(chǔ)，采用安全庫(kù)存理念，明確土地安全儲(chǔ)備量。若土地儲(chǔ)備量逐漸下降，則應(yīng)當(dāng)做好土地?cái)U(kuò)張等工作。

土地規(guī)模被明明確后，可將其作為基礎(chǔ)，依據(jù)新建房屋對(duì)土地的需求情況，分析容積率的合理性，繼而確定土地需求 量。其次在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，需要從房地產(chǎn)行業(yè)特殊性出發(fā)，分析高存貨比例問(wèn)題。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)行研究，能夠發(fā)現(xiàn)企業(yè)存貨價(jià)值比率呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，在這一背景下，若將企業(yè)存貨產(chǎn)品全部供應(yīng)，房屋供應(yīng)量也會(huì)相應(yīng)增加。一旦出現(xiàn)房屋價(jià)格上漲，那么房地產(chǎn)企業(yè)的存貨價(jià)值較高，有利于增加企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與防范能力。若房?jī)r(jià)下降，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)償債能力下降。為從根本上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，政府應(yīng)當(dāng)重視并強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，確保土地儲(chǔ)備量充足。若土地儲(chǔ)備量較大，將會(huì)導(dǎo)致成本增加。采用信息儲(chǔ)備方式，不僅可滿足土地需求，還能夠?qū)崿F(xiàn)成本優(yōu)化。

（二）土地供應(yīng)時(shí)機(jī)

土地供應(yīng)時(shí)機(jī)指的是當(dāng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在獲得土地使用權(quán)后，向土地市場(chǎng)推行土地的具體時(shí)間，在明確土地合理供應(yīng)時(shí)間時(shí)，需要從以下幾方面出發(fā)，合理分析其影響因素。

1、土地儲(chǔ)備資金成本及機(jī)會(huì)成本

在獲得土地過(guò)程中，往往需要花費(fèi)大量土地資金，若所獲得的土地，主要是用于儲(chǔ)備。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)儲(chǔ)備量不足，資金成本相應(yīng)增加。通過(guò)儲(chǔ)備后的土地，土地用途將會(huì)受到多種因素限制。土地是一種相對(duì)稀缺的資源，通過(guò)大量?jī)?chǔ)備，成本耗量逐漸增加。在明確土地供應(yīng)時(shí)間后，需要嚴(yán)格控制土地資金成本。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的中堅(jiān)力量，為強(qiáng)化對(duì)這一行業(yè)的宏觀調(diào)控，我國(guó)積極制定并落實(shí)了土地政策，合理控制房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行。在通常情況下，只有確定土地供應(yīng)時(shí)機(jī)，才能夠均衡房地產(chǎn)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，具有周期變化特征，通過(guò)實(shí)施宏觀調(diào)控政策，僅僅只能對(duì)周期性波動(dòng)幅度產(chǎn)生影響，并不能從根本上解決波動(dòng)問(wèn)題。土地主要采用供給方式存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)中，在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，為實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，可采用周期策略。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹速度過(guò)快，價(jià)格較高時(shí)，可相應(yīng)增加土地供應(yīng)量，通過(guò)增加供給方式，降低房?jī)r(jià)。反之，需要減少土地供應(yīng)。

（三）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)是土地資源配置中的組成部分，推動(dòng)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作開(kāi)展，將產(chǎn)生積極影響，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展運(yùn)行。政策在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)過(guò)程中，通常會(huì)采用土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，土地供應(yīng)住房類型結(jié)構(gòu)則能夠展現(xiàn)政府對(duì)各類群體的支持情況。在這一情況下，可選定房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡狀況指標(biāo)，如房?jī)r(jià)等指標(biāo)，調(diào)整土地住房類型結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展路徑

（一）土地儲(chǔ)備規(guī)模優(yōu)化措施

1、保證足夠的土地儲(chǔ)備

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展，改善波動(dòng)性問(wèn)題，則需要從土地資源配置角度出發(fā)，確保足夠的土地儲(chǔ)備量。結(jié)合國(guó)外土地制度的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，只有具備充足的土地儲(chǔ)備模式，并長(zhǎng)期執(zhí)行，才能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。由于土地供應(yīng)屬于不可缺貨的狀態(tài)，需要確保土地儲(chǔ)備規(guī)模能夠滿足人們的基本需求。若土地儲(chǔ)備規(guī)模無(wú)法滿足人們需求，不僅無(wú)法調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至還會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)沈上漲。在明確土地需求量后，需要考慮房地產(chǎn)企業(yè)存貨釋放問(wèn)題，制定相應(yīng)鼓勵(lì)措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)釋放過(guò)量庫(kù)存商品。

2、拓寬土地儲(chǔ)備渠道

在保證基本農(nóng)業(yè)用地基礎(chǔ)上，獲得一定數(shù)量的土地儲(chǔ)備規(guī)模，需要積極制定土地儲(chǔ)備拓寬渠道，獲取更多土地來(lái)源。當(dāng)前獲取土地儲(chǔ)備的渠道主要有三種，第一種則是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未按時(shí)開(kāi)發(fā)的土地，需要進(jìn)行收回處理。第二種則是結(jié)合城市規(guī)劃，積極開(kāi)拓新城區(qū)，并對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造。第三種則是針對(duì)長(zhǎng)期未出讓的土地，需要強(qiáng)化包裝，如增加周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過(guò)這一方式，提高土地價(jià)值，便于土地出讓。

3、考慮土地儲(chǔ)備成本

只有當(dāng)土地儲(chǔ)備達(dá)到一定規(guī)模后，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極影響。在土地儲(chǔ)備時(shí)，應(yīng)禁止無(wú)限擴(kuò)張，土地資源具有稀缺性質(zhì)，在總量一定情況下，無(wú)法實(shí)現(xiàn)無(wú)限膨脹。另一方面，由于土地資源儲(chǔ)備需要花費(fèi)一定成本，因而在確定儲(chǔ)備該土地資源時(shí)，充分衡量土地資源儲(chǔ)備的經(jīng)濟(jì)效益。只有合理考慮土地儲(chǔ)備成本，明確其成本與收益，最終影響房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展。

（二）土地供應(yīng)時(shí)機(jī)優(yōu)化措施

1、及時(shí)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)情況

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定波動(dòng)性，這一波動(dòng)性無(wú)法避免，但可通過(guò)宏觀調(diào)控等措施，控制其波動(dòng)幅度，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)急速膨脹以及長(zhǎng)期低迷等問(wèn)題，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)具體波動(dòng)情況，對(duì)土地供應(yīng)數(shù)量與時(shí)間進(jìn)行調(diào)整與把控。由于宏觀調(diào)控措施具有一定滯后性，土地資源則是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要由，在明確土地資源供應(yīng)實(shí)際時(shí)，首先需要掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行情況。通過(guò)分析反映房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要指標(biāo)，如房?jī)r(jià)以及銷售額等指標(biāo)因素，結(jié)合變化規(guī)律，采用恰當(dāng)預(yù)測(cè)方法，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展與變化趨勢(shì)。在此基礎(chǔ)上，可依據(jù)土地供應(yīng)量以及房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)之間的關(guān)系，明確土地供應(yīng)的變化量。

2、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)不均衡界限

通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)不均衡界限，有利于明確土地供應(yīng)時(shí)機(jī)。首先通過(guò)開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查工作，掌握群眾無(wú)法接受的指標(biāo)極限，將這一數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，計(jì)算出均衡指標(biāo)系數(shù)。其次結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，收集相關(guān)信息，便將其帶入均衡指標(biāo)體系中，觀察指標(biāo)體系的波動(dòng)情況。當(dāng)計(jì)算的指標(biāo)接近極限系數(shù)時(shí)，可依據(jù)反周期理論，采用大幅度調(diào)整土地供應(yīng)措施，通過(guò)這一方式，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)幅度。

（三）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化措施

我國(guó)幅員遼闊，不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況并不相同。通常房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展均衡的地區(qū)，其土地供應(yīng)具有均衡性，并且土地供應(yīng)規(guī)模較大。針對(duì)北京等房地產(chǎn)發(fā)展不均衡的城市，在土地供應(yīng)方面，需要積極采取措施。例如可通過(guò)增加土地供應(yīng)方式，或者引導(dǎo)購(gòu)房者向周邊城市分流方式，確保土地合理供應(yīng)。其次還可通過(guò)調(diào)整城市規(guī)劃、減少城市中心住宅土地供應(yīng)，完善周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方式，在城市周邊供應(yīng)住在用戶地。通過(guò)這一方式，不僅能夠改善城市中心的人口壓力，還能夠帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加土地供應(yīng)量。針對(duì)西部地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，需制定引導(dǎo)措施。在土地供應(yīng)中，應(yīng)遵循因地制宜原則，由中央政府把握土地供應(yīng)方向，地方政府結(jié)合實(shí)際情況，適當(dāng)供應(yīng)土地，制定績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督并檢查土地供應(yīng)情況，確保土地供應(yīng)的科學(xué)性與合理性。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了諸多發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在逐步完善。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，土地資源配置是影響均衡發(fā)展的主要因素，通過(guò)合理配置土地資源，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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