地下空間權登記實務問題研究

許翠芳

摘 要：不動產統一登記制度實施以來，多頭登記管理的局面被打破，我國不動產登記進入了全新階段，對維護不動產權人的合法權益具有重要意義。然而與我國當前城鎮化進程加快、空間開發利用規模擴大的現狀相比，目前不動產登記的相關法律法規還不完善，各項具體操作還缺乏統一的規范標準，帶來了在實際工作中的諸多問題。其中空間權登記制度的缺失所帶來的地下空間登記問題尤為突出，相關法律的空白造成許多地下空間使用權無法得到有效界定。加快完善空間權法律規范對保障公民權利，促進我國經濟社會的發展意義重大。本文將試著研究探討地下空間登記的相關法律法規，結合不同地區空間權登記的實踐操作情況，對完善地下空間登記的法律與操作技術提出一點建議。

關鍵詞：不動產登記;空間權登記;地下空間;城市立體化開發

不動產登記是不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。登記是對不動產物權最有效的界定，可以有效解決不動產產權引起的各種糾紛，為不動產交易提供良好、安全的環境。

2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》出臺，在《物權法》（現已經失效）的基礎上以行政法規的形式進一步提升規范了不動產管理，統一了不動產登記標準。這標志著原先土地、房屋、草地、林地、礦業、海洋等不動產多頭登記管理的局面被打破，登記機構、信息平臺、登記簿冊、權屬證書得到了統一規范，我國不動產管理進入了全新階段，對維護不動產權利人的合法權益具有重要意義。目前不動產登記的相關法律法規還不夠完善，某些具體操作還缺乏統一的規范標準，因此帶來了在實際工作中的諸多問題。其中空間權登記制度的缺失所帶來的地下空間權登記問題尤為突出。目前，國內幾乎沒有單獨進行地下空間權登記發證的先例，地下空間基本與建筑物一同登記。截至“十二五”期末，我國已經形成“三心三軸”的城市地下空間開發結構，即以京津冀、長三角和珠三角城鎮化地區的核心城市為代表的中國地下空間發展核心和以東部沿海、長江中下游沿線和京廣線為代表的中國城市地下空間發展軸。在當前城市立體開發進程加速，地下空間越來越復雜的背景下，現行法律的內容較難滿足所有的空間利用情況。

一、關于地下空間的現行法律分析

上文已經簡單分析了一部分有關地下空間利用法律的情況，我國現有的法律法規與空間開發利用有關的內容相當匱乏，在與不動產登記相關法律法規中，少有跟空間權登記關聯的條文，即使存在也是較為原則性、一般性的規定，缺乏具體操作標準辦法。《物權法》（現已經失效）中對空間權進行相對明確法律規范的條文是第136條，該法條明確指出建設用地使用權可以在地表、地上、地下分別設立，雖然該表述并不能滿足當下對空間權登記的需求，但是他承認了地表、地上、地下空間的合理性，是空間權立足的基本點，有利于空間權的進一步發展。但是該條文僅僅將地表、地上、地下放入建設用地使用權登記的范疇中，空間權的登記有一部分確實可以與建設用地使用權登記相重合，但是它有其特殊性，不能完全等同于普通的建設用地使用權，該條文的表述無法解決空間權登記的所有現實問題，另外也缺乏具體的操作辦法，難以應用于實際登記工作。在《物權法》（現已經失效）頒布后，2008年《土地登記辦法》（現廢止）開始施行，該辦法對登記操作作出了進一步的具體化規定，尤其說明土地以宗地為單位進行登記，而宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間，這樣的表述首次把空間登記的概念引入法律法規，為從傳統二維平面登記向三維空間登記轉變打開一條缺口。不過該辦法中涉及空間的表述僅有此條，并未再詳細鋪展空間登記的具體內容。此后過去8年，不動產統一登記制度最終得到落實，然而作為不動產統一登記最直接的法律依據，《不動產登記暫行條例》以及《不動產登記暫行條例實施細則》中對于空間權登記的規定依然付之闕如，只是在實施細則的“國有建設用地使用權及房屋所有權”章節中提出“申請在地上或者地下單獨設立國有建設用地使用權登記的，按照本條規定辦理”以及具有獨立利用價值的特定空間等其他建筑物、構筑物所有權的登記，按照本實施細則中房屋所有權登記有關規定辦理。條例與細則的規定在一定的程度上讓地下空間的登記有了相對具體的操作依據。

二、地方法規對空間權登記的實踐探索

如上文所示，我國基本法在空間權登記上確有先天不足之處，因此各地區地方性規章制度必然難以跳出其上位法的窠臼，但是它們依然對地下空間確權登記做出了十分有益的探索與嘗試，為今后上位法的進一步修編提供了寶貴的經驗。

近年來，大中城市土地資源供給十分緊張，迫使城市發展模式由外延式擴張向縱向立體化發展轉變，深圳、上海、杭州等地已經開始探索土地立體化管理機制。總體上，地方性的不動產登記規定面對地下空間登記的問題，本身在根本性制度上難以有所創建，主要從技術上對條例與實施細則的規定作出展開補充。以《杭州市區地下空間建設用地管理和土地登記暫行規定》為例，該規定對地下空間確權規定作出較為詳細的指導，它將地下空間開發建設分為結建地下工程與單建地下工程，規定地下空間的高度大于2.2米，明確地下建（構）筑物的水平投影最大占地范圍和起止深度以及規劃用途、建筑面積等事項應當在登記時進行記載，提出了地下空間建設用地使用權實行分層登記，即將地下每一層作為一個獨立宗地進行登記，該規定還對地鐵工程、公共社會停車場的登記原則做了說明。規定中其他詳細的登記管理辦法在此不一一贅述，總之該項規定細化了地下空間的登記標準、登記內容、登記方法，讓地下空間的確權登記的可操作性得到明顯提升。杭州市規定對于地下空間確權登記的相關規定走在了全國的前列，此后，各地涉及空間權登記的地方性政策法規陸續出臺，而且內容詳細、具有可操作性，能夠切實指導地方地下空間確權登記。它們中有空間范圍的確定、宗地的測量方法、單建結建區分、地下空間分層登記等事項，擴展了傳統登記范圍。

這些地方上走在前列的空間權登記政策規定體現出各地在空間權登記實踐中的認識，是各地在空間權法規上取得的創造性成果，在空間權基礎性法規較為空白的過渡性階段，對于規范空間開發，指導登記有重要意義。當然，目前各地的法規關于地下空間權登記的適用情況依然有很多限制，單建與結建的劃分確實有利于登記，但是由于他本身是建筑上的概念，用在空間權登記上也造成建筑與空間定義的模糊不清。此外，現有的登簿技術主要是二維平面登記，有通過平面投影的方式，如杭州的規定，登記地下建（構）筑物的水平投影最大占地范圍和起止深度，還有直接沿用了地表登記的模式，通過地下空間在地表投影的坐標、面積進行登記，這種二維平面登記的模式對于較為復雜的地下空間權有其局限性，如果能引入三維坐標，地下空間權登記的許多麻煩可以迎刃而解。

三、目前空間權登記中的問題

筆者在之前已經闡述了我國空間權登記法律的基本現狀，當下實難找到對空間權登記能提供有力支撐的國家層面的法律條款，所以實際登記的難度與問題也可想而知。現實當中已經開發卻拿不到不動產權證的地下空間比比皆是，這使得公民權利得不到保障，也造成了一定的社會隱患。

一是不動產空間權登記的實踐明顯落后于現實的土地開發利用。我國經濟持續較快發展，城市化進程不斷加快，土地空間資源不斷減少，建筑物也不斷向縱深發展，地下空間漸趨復雜化。隨著時代發展的日新月異，倘若繼續使用過去的登記方式，城市的立體開發得不到法律保障。

二是權屬不明確，空間權表述不明確。在土地是公有的國家中，毫無疑問，城市地下空間權當然歸屬國家。但空間的使用權人可以在法律確定的空間范圍內享有空間使用權。由于地下空間權難以登記，造成空間權利主體不明，容易引發權屬的混亂，致使空間沒有權屬，抑或有多個權屬主體。很多地區地下空間的權屬與地表權利人相同，也就是空間使用權的權利主體與土地使用權的權利主體不加區別，那么例如地下城市、地下商場權利主體的登記便會陷入較為尷尬的境地。實際的產權人拿不到產權證書，權利得不到保障，會帶來較多的權屬糾紛事件。對于投資人來說，也直接增加了投資地下空間的風險，影響其投資的評估與意向。

三是在現有的登記技術下，地下空間的范圍難準確反映。目前我國登記規則是以二維平面的方式來設計的，對于地表的土地使用權，以二維坐標確定宗地四至能很準確的反映出宗地實際位置、范圍。但是地下空間并非如此，除了平面上的四至，要反映地下空間的范圍還需要體現其上下的界限。基于二維平面的登記技術無法真正體現出空間的上下范圍，空間的基本信息得不到全面的登記。在宗地圖中，二維坐標看不出空間利用的整體情況。

四是空間開發利用缺乏合理規劃。地下的空間被開發出來之后便無法恢復未開發前的狀態，因此開發之前作出規劃十分必要，這樣才能確保空間利用的合理性。但是現階段空間開發利用規范的法律法規相對缺失，再加上前面所說的地下空間權屬不明確帶來責任主體不明確問題，出于逐利心理，開發者容易對地下空間進行過度開發、違規開發，致使空間資源白白浪費。空間權的缺位，也助長了開發者對于開發地下空間的隨意性，開發時不考慮整個建筑的整體情況，引發安全隱患。要規劃好地下空間，進行地下空間的整體把握，需要部門從全局規劃空間利用情況。因此地下空間利用規范化對于城市的良好發展意義重大。為了城市的長遠發展，空間權有必要得到進一步的補充與規范。

四、建議與結語

一是完善法律。雖然《江蘇省不動產登記條例》第四十一條規定建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立、分別登記。地表和地下結建的房屋等建筑物、構筑物，可以與其建設用地使用權一并辦理登記。地下單建的房屋等建筑物、構筑物與地下建設用地使用權，可以由建設單位單獨申請一并登記。已經對地下空間的登記進行了描述，但不是很具體，具體實施也有一定的難度。為此須加快《不動產登記法》的立法工作，推動土地立體化登記進程。

二是優化不動產登記技術。主要將不動產登記從現有的二維平面登記技術上升至三維空間登記。吸收消化各地區空間登記探索經驗，借鑒比較發達國家空間權登記方法。編制地下空間權籍調查方案，完善立體權籍調查技術，將地下空間的每一層作為單獨的宗地進行登記，通過三維坐標，反應地下空間的水平投影、起止深度、縱向高程。統一國內的技術標準，保障地下空間登簿工作順利進行。

從平面登記轉向空間權登記是國家在城市化進程推進，立體式開發發展過程中必然經歷的過程，現有的法律規定與現有登記方式不能滿足當前空間開發多樣化、復雜化的趨勢，在實踐過程中地下空間登記的混亂無法避免。可以預見，未來我國空間權登記在立法與實踐上還有很長一段路要走。不過從目前較新出臺的登記條例與細則來看，立法部門對空間權登記已經投入了很大的關注度，并著手在改變當前空間權登記模糊不清的局面，期望在不遠的將來我國空間權登記工作會取得創造性的突破。

參考文獻：

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