“眾籌住區”的空間魅力
——浙江平陽品致小區規劃設計解析

隨著我國經濟進入高質量發展階段，持續多年的城鎮化也進入“下半場”，城鎮居民對人居環境的品質提出了更高需求。經過幾十年的發展，城鎮建成區不斷擴展，城鎮生活方式和居住形態已然發生顯著變化，尤其是20 世紀90 年代末開始實施的商品房制度，極大地改變了城鎮的面貌和住房的供求關系，房價也不斷攀升。近幾年來，不用說一二線的城市房價令人瞠目結舌，就說東部的中等城市甚至部分縣城的房價也與居民收入不成正比。房價問題涉及方方面面，傳統的房地產開發模式不斷受到質疑。東部一些較發達省市的城鎮開始探索有別于傳統房地產開發的“眾籌住區”模式，以自住為目的，試圖在降低房價的同時實現較高的居住品質。作為“眾籌住區”的空間承載體，住區本身的空間與形態具有別樣的視角和特殊的意義，本文試圖回顧“眾籌住區”的實踐過程，并解析空間規劃、形態設計等方面在眾籌理念下的特殊意義，旨在展現“眾籌住區”的空間魅力。

1 “眾籌住區”概念及意義

“眾籌”是一種面向大眾的資金募集方式，以支持發起的個人或組織的行為，常見于融資[1-2]、股權[3]、農業、公益等領域。隨著社會發展和理念更新，“眾籌”逐漸走入社區生活，如，通過眾籌模式持續推進商品房小區智能安防建設[4]、借用眾籌理念推進老舊小區治理[5]等。“眾籌住區”是指以自住為目的，由發起人向大眾籌集開發資金開發建設的，并為眾籌者本身所有的居住小區。“自己花錢、自己建房、自己住”成為“眾籌住區”的生動寫照。眾所周知，“花自己錢辦自己的事”是最講究經濟的一種方式。有別于鄉村地區自建模式和大中城市房地產開發模式，“眾籌住區”主要出現于中小城市（鎮），特殊的熟人網絡、較密集的聚居人口和較強大的經濟實力等因素，為“眾籌住區”提供了天然的土壤。當然，“眾籌住區”同樣需要借助先進的現代房地產建設方式來支撐，包括建造技術和管理組織等。

在現實生活中，“低房價”和“高品質”看起來是難以兼得的矛盾，然而實踐證明，通過建設模式的轉變，采用資金眾籌的模式，讓城鎮住戶較早、較深入地參與開發營建過程，在一定程度上緩解了城鎮住區“房價”和“品質”不可兼得的矛盾。“眾籌住區”特殊的集資方式催生了“先于”住區實體的業主網絡關系，非趨利的自住目的規避了房地產開發的利潤、銷售、庫存等一系列問題，專業代建為高品質空間的塑造提供了技術保障，成熟先進的物業為高品質住區的日常持續運營提供了可能。眾籌的目標就是以自住為目的、以合理經濟性為條件營建高品質住區，不斷滿足居民對美好住居的需求。“眾籌住區”在住區開發的各個階段實現了項目建設方、房產所有者和空間使用者的多重疊合，真正落實了“房住不炒”的號召，達到城鎮居民自住的目的。

2 以“高品質、低價格”為出發點的眾籌策劃

品致小區開發的初衷是平陽企業家協會、昆陽商會以及當地6家企業（包括浙江喬治白服飾股份有限公司、浙江子久文化股份有限公司等）為了留住企業高端人才，并滿足部分員工高品質居住需求，嘗試在熟人圈范圍內發起資金眾籌。這種籌集開發資金的模式受到了持共同愿望和自住需求群體的認同，眾籌范圍一再擴展達到1 000 多戶，遠超預想的規模。經過主要發起人的市場摸排和風險評估，鼓勵和吸引教師、醫生、律師等職業性、技術性群體，為后續社區的自組織奠定基礎，最終確定632 戶的眾籌規模，其中，200 來戶為6家發起企業持有。在項目前期，發起人對于眾籌住區的營建目標十分明確，成為后續一切行動的基礎和向導。

品致小區所在的縣城（昆陽鎮）城東片區是近十幾年平陽縣城重點發展區域，一批新式的多層、高層住區拔地而起，周邊配套也不斷完善，教育等資源形成一定的聚集，逐漸成為縣城人口增長較快的區域，日漸繁華。幾位主要發起人看到城東片區的發展潛力、空間格局和建設自由度。相比之下，平陽縣城老城區既有建筑密度較高，可供開發的地塊較小，周邊對開發限制較多，拆遷成本也高，這些都促成了品致小區最終在城東新區選址的決定。

品致小區位于平陽縣城東新區B67-1 地塊（圖1），占地面積49 231 m2，總建筑面積超過15 萬 m2。其中計容建筑面積111 126.9 m2，包括高層住宅、商業建筑（不含餐飲與娛樂項目）、小區公共活動用房、物業（包括食堂）、變電房、開閉所、消控弱電、有線等功能空間，地塊容積率達到2.25；不計容建筑面積包括地下室38 124.26 m2和架空層3 039.40 m2，主要為物業管理、配套用房及地下車庫等功能空間。品致小區于2014 年10 月正式開工建設，于2016 年1 月項目主體結構封頂，于2017 年12 月眾籌人開始抽簽選房入住，前后跨時3 年有余。作為專業代建公司，綠城代建承擔了品致小區建設實施和團隊管理的任務。品致小區的房屋（含精裝修）均價在11 000～12 500 元/m2，而同時期周邊地塊傳統開發模式下的樓盤毛坯房均價也達到了12 000～14 000元/m2。粗略計算，眾籌住區至少達到降價20%的幅度，具有顯著的經濟效益。

在常見的房地產開發中，開發商為了取悅客戶、贏得市場，總是在營銷中竭盡所能宣傳住區規劃理念和設計風格等，甚至在一定程度上夸大住區的建成效果，而住戶在購房入住之后發現事實并非完全如宣傳一樣，容易引起一系列糾紛。此外，盡管“混合居住”的理念主張不同收入群體在社區混雜居住，以避免社會不同階層的隔閡，但事實上，在住區具體的運作中時常遭遇不同群體之間的矛盾。最典型的是前些年常見“高低配”住區，即以接近100 m2的小戶型高層搭配較大戶型的各種低層住宅類型，在做足基地容積率的同時，實現產品貨值最大化。然而，在后期住區運營維護中，若兩部分群體的收入過于懸殊，在住區共有資源的使用、物業服務管理等方面存在難以調和的矛盾，對住區治理形成較大壓力。而在以自住為主的“眾籌住區”中，僅秉持低成本、高品質、不賺錢等原則，充分滿足眾籌者的實際需求，而不用面向外部市場，以相近的社會階層為業主主體，在不考慮開發利潤的前提下，落實各種以高品質為導向的規劃設計理念。

圖1 品致小區區位圖

3 以空間品質為導向的住區規劃

住區整體品質受城市區位、居住人群、空間品質、環境質量、物業管理等因素的綜合影響，其中，對住區空間品質影響較大，獲得高品質的空間也正是“眾籌住區”規劃的主要目標。

3.1 空間布局

隨著土地成本的上升和開發強度的提高，高層住宅成為城鎮住區較為普遍的選擇。在滿足現行的住區規劃技術要求的條件下，高層住區具有較高的容積率，促進了城鎮居住用地使用效率的提升。品致小區的基地形狀比較規整，西側三號路和南側興良路相交成直角，住區9 棟高層建筑主軸方向均平行于興良路的方向，南偏東朝向，接近于夏季主導風方向，為住區獲得較好風環境創造條件。住區9棟高層住宅分為錯落的四排，8 棟坐落在南北向中軸線的東西兩側，北側中間1 棟位于中軸線上，這樣形成中軸對稱的空間格局（圖2、3）。建筑從南到北高度依次增加，層數從17 層到29 層不等，形成較為疏朗的住區外部空間。住區中間留出開闊場地用作水景、綠地和活動場地等公共空間。

3.2 沿街商鋪

由于高層住宅很難形成類似多層住宅的連續街道界面，而需要通過裙房設計來保證其適宜的尺度和連續性，因此，沿街裙房部分采用單層或二三層的商鋪成為常見的策略。將沿街商鋪與高層住宅相結合，可以增強城市街道的活力，盡管居住面積的總量會受到一定影響，但沿街商鋪可以為住區帶來租金收益，以增補物業費用。此外，商業裙房自然形成實體邊界，可以有效阻隔城市噪聲（尤其是交通噪聲）對住區低區環境的不利影響，有助于營造安靜的居住環境。品致小區就是采用這種常見的裙房布置方式，在基地東、西、南三面都采用兩層沿街店鋪，緊貼紅線，塑造出完整的底層界面。除必要的住區出入口外，將沿街商鋪界面最大化，商業面積達到10 724.52 m2，也就意味著在現有基地上可以獲得豐厚的商鋪租金收入。

3.3 底層架空

在高層住宅中，底層住區經常遭受采光不足、潮濕、視覺干擾、安全防護等問題，實踐中采用綠化等措施，效果并不明顯。因此，底層住戶盡管往往價格較低，但居住體驗并不如意。因此，化解底層住戶的“尷尬”成為高層住宅設計的難點。在品致小區中，很少有住戶會主動選擇底層居住。基于此，品致小區中引入了地面層（Ground Floor）的概念，兼顧入戶門廳和公共活動等功能。品致小區具體采用了底層架空層的做法，在建筑高度限制容許的范圍內，增加底層空間高度，層高達5.0 m，建筑形態也顯得更加挺拔（圖4）。在規劃條件給定的限高內，底層架空有利于減少建筑間距，充分利用場地尺寸，并做足建筑實際容量，大大提升了地塊的使用效率。

圖2 品致小區總平面圖

圖3 品致小區鳥瞰圖（2020 年4 月航拍）

依托這些不計容面積空間（超過2 000 m2），品致小區建起了攝影室、書法室、美術室、花藝室、健身室、兒童娛樂館、棋牌活動室、茶書吧等（圖5），可以開展豐富多彩的鄰里活動，采用會員制，面向全體業主開放。這樣的規劃理念盡管無益于住戶數量的最大化，但確實增加了公共空間室內面積，大大提升了住區公共活動的空間品質，將傳統高檔住區單獨的會所空間化整為零，滲入到每棟高層住宅中，拉近了與日常生活空間的距離，有助于形成有品位的、健康的生活方式。

圖4 沿街商鋪

圖5 底層公共空間（攝影社與書畫社場地）

3.4 人車分流

隨著城鎮家庭汽車保有量的增加，車行道和停車空間成為現代住區規劃必不可少的內容。車行對住區內部環境的人行活動具有一定的負面影響，因此，城鎮住區既要設計車行便捷出入空間，也要盡可能避免車行和人行的交叉干擾，以及由此帶來的安全問題。人車分流并不是新潮的規劃理念，早在20 世紀20 年代就已經在美國提出。人車分流在我國近30 年快速城鎮化過程中得到較多實踐，對住區內部營造安全、少干擾的居住環境起到顯著的促進作用。

品致小區將大部分停車空間設置在地下一層，總共容納960 個車位，地下車庫的車行出入口都緊靠小區出入口布置。南側緊臨興良路設置出入口，車輛可以從城市道路直接進入地下車庫，通過智能識別車牌進行管理，減少了高峰時段車輛在小區門口過閘機的擁堵；而在西側次入口處設置一進一出兩個地下車庫的出入口，使得車行順暢有序，管理也很有效。住戶從地下車庫可以直接進入電梯門廳，直達居住樓層。

除了設置偌大的地下車庫外，品致小區還在地面上設置了82個車位，主要用于殘疾人、臨時訪客、貨車等特殊停車用途，對地面人行活動的干擾降至最低程度。品致小區的車位配置達到1.55 輛/戶，超過了1.5 輛/戶的指標,在平陽縣范圍內算得上最高標準，充分滿足了住戶停車需求，避免很多新建小區內部路邊停車、占用綠地停車等尷尬現象，為住區騰挪出更多的綠地和休憩場所。

3.5 活動場地

在高層住區中，由于建筑面積密度相對較低，可留出較多的室外場地，成為高層住區居民不可多得的室外活動場所，但較大的空間尺度亦會給居民活動帶來一定的不適感。因此，場地的規劃及設計十分必要。作為以自住為主的“眾籌住區”，住區業主在規劃之初就深度參與室外場地的規劃與設計，在眾籌的業主中征集室外主要活動需求類型，結合將來的建造與維護工作，形成了若干個有特色的活動場所，如：游泳池、兒童活動場、老年康養中心、圖書館等二十多個活動場所（圖6、7），再加上各種穿插在綠地中間或周邊的場地，可以滿足不同年齡段業主們的室外活動需求。

游泳池在近些年新建住區中屢見不鮮，但維護和運行成本較高，一些住區的泳池由于維護成本等原因而成為住區的水景，可見而不可游，與泳池配套的過濾、消毒等水處理設備因此閑置，最重要的原因是較低的物業費無法承擔游泳池的日常運行成本。品致小區在小區中央靠南位置設置了室外泳池，為前三排的6 棟高樓所環繞，處于中軸線上，其中，成人泳池面積達450 m2（南北長30 m，東西寬15 m），兒童泳池在平陽縣范圍內也屬較大的規模。由于品致小區有幢專屬商務樓為業主共有，其租金可以補充住區物業費的不足，并支持住區包括泳池在內的各項公共設施的正常運行。事實上，由于氣候原因，品致小區的泳池也只是在夏季開啟運營，并且僅對住區內居民開放，在一定程度上也節約了運行成本和降低了管理難度。

4 以舒適型為主的戶型設計

戶型設計是住區總體規劃之外的又一核心內容，室內居住空間是家庭生活方式最直接的承載者，其重要性不言而喻。因此，在住區戶型產品設計時，需要確定居住人群主體，形成比較明確的設計主導方向，與住區的整體檔次、生活品質相匹配。

4.1 戶型分布

品致小區在規劃設計前期，主要以平陽縣多家公司高級管理人員、高品質生活需求者等眾籌對象為主導，確定了以舒適性為主的戶型設計導向。盡管品致小區的常住居民也同樣存在各種差異，但并沒有通過類似“高低配”的形態差異來顯現，而是采用了較為相近的建筑形態來承載差異化的家庭，主要通過不同高度的高層住宅平面布局變化來滿足不同家庭的空間需求，外部造型相近，而且相對規整。

圖6 住區游泳池

圖7 兒童活動場地

品致小區共有9 幢樓，均為高層住宅，合計有632 套居住單位（表1），住宅建筑套密度（凈）為129套/hm2。根據戶型的建筑面積，分為大、中、小三種，建筑面積分別為185 m2、141 m2、116 m2和125 m2。141 m2的中戶型（C 戶型）戶數最多，占比超過半數，為53.17%，分布在靠北一排的⑦～⑨號三棟樓里；185 m2的大戶型（D 戶型）戶數占比為23.10%，分布在中間兩排的③～⑤號三棟樓里；小戶型分116 m2（A 戶型）和125 m2（B 戶型）兩類，占比分別為5.06%和15.19%，合計20.25%，分布在靠南一排的①號、②號兩棟樓內。此外，該小區還特意為高端人士設計了388 m2的大平層戶型（E 戶型），數量最少，僅22 戶，占比不到5.0%，全部分布在⑥號一棟樓里。事實上，品致小區也容納了不同空間需求、不同家庭收入、不同人口結構的家庭，在一定程度上實現了混合居住，為住區的多樣活力、持續運營創造條件。

從不同戶型空間分布來看，中戶型、小戶型處于南北側臨路位置，而大戶型和平層戶型位于小區中間，環境相對更好，外部干擾較少，這也體現了市場取向下空間資源配置的規律性和精準性。事實上，品致小區的戶型及數量，并非完全按照傳統房地產開發模式下以產品貨值最大化的目標來確定，而是根據眾籌業主的需求類型和數量來統籌安排，眾籌者對最后獲得的戶型產品滿意度也較高。

4.2 平面布局

品致小區大、中、小三種4 類戶型全部采用了大中城市住區常見的一梯兩戶或兩梯兩戶的平面布局，使得每個戶型都具備南北朝向，可以獲得較好采光、通風等條件（圖8）。③～⑤三棟建筑均為一個單元，使得每戶的山墻面都能獲得自然通風和直接采光，成為全明戶型；而①、②、⑦～⑨號五棟建筑各包含兩個單元，單元之間通過北向凹槽解決中部衛生間自然通風和采光的問題，也可獲得全明戶型。

中戶型和小戶型均為三室兩廳兩衛一廚的平面布局，可適合核心家庭或三代人居住，只是AB 兩類小戶型更加緊湊，各房間面積較小。由于中戶型單元建筑層數較多，采用了剪刀梯，每戶的公攤面積有所增加，部分抵消了中戶型增加的建筑面積。大戶型則采用了四室兩廳三衛一廚的平面布局，包含一個帶衛生間的套房，空間可變的彈性較大，功能適應性較強，可以滿足絕大多數城鎮居民的空間需求。而平層戶型雖然也只有四個臥室，但不同的是所有臥室都帶有衛生間，所有臥室分布于朝南一側，餐廳連通客廳，面積較大，公共部分與套房部分實現動靜分區，各自都有通往樓梯間的出入口；此外，平層戶型在廚房附近還設置了洗衣房、保姆房及衛生間等服務空間，還有獨立的服務出入口。

品致小區所有戶型進深較大，最大進深均超過13 m（表2），符合節地原則。所有戶型都設置了南向陽臺和北向陽臺，南向陽臺比較寬闊，是室內空間的延伸，而北向陽臺主要用作生活服務或設備。南北向陽臺對室內微氣候有一定緩沖作用，夏季可以隔熱、遮陽及擋雨，冬季可以被動采暖。在后期裝修工程中，所有的陽臺全部統一改成了封閉陽臺，建筑立面顯得更加平整，無法展現方案設計中的凹凸感和光影感，但是室內空間確實擴展不少，有一定的隔噪作用，可以改善住區聲環境。

表1 不同戶型分布列表

5 結語

基于當下快速城鎮化發展過程中城市房價高企的現狀，“眾籌住區”以自住為目的，通過眾籌開發資金，委托專業代建公司建設和管理，以較低的經濟代價獲得較高的居住品質，并形成了可持續的運行機制，可以為未來城鎮住區的建設提供一種新的路徑和模式。作為目前比較成熟的“眾籌住區”，浙江平陽縣品致小區無疑給出了較好的示范，通過品致小區的規劃設計回顧與解析，從中可以獲得不少啟示。

（1）在眾籌策劃方面，眾籌發起人需要在當地具有較強的經濟實力，而且有良好的信譽，最好是當地知名企業或企業家，眾籌發起人自身有居住的需求；眾籌過程可以借助當地的熟人網絡，并適當向外開放；出于住區持續運行維護的需要，眾籌規模不宜過小，但規模太大容易造成管理難度的增加，住區規模應根據眾籌網絡緊密程度、可預知的風險等因素和擬建地塊的容量來綜合確定。

（2）在住區規劃方面，“眾籌住區”應根據現代生活的普遍需求和住區個性化的居住理念實施住區規劃，不需要制造各種花哨的概念來迎合市場。在用足規劃條件的同時，“眾籌住區”應在聲、光、熱、風等物理環境方面作較大提升，有助于優質空間形成；合理的交通組織為地面層人行環境的提升創造條件；“眾籌住區”應注重公共空間的分布及其使用效率；“眾籌住區”應具備一定的共享物業（如沿街商鋪），為住區的持久運行和社區自治提供一定資金保障。

圖8 不同戶型平面圖

表2 不同戶型的面寬與進深

（3）在戶型設計方面，“眾籌住區”需根據眾籌者的需求和數量來確定戶型的類型和大小，還應結合建筑施工的易實施性和經濟性等因素綜合考慮。從品致小區來看，眾籌者大多屬于當地中上收入階層，對居住空間和品質的需求都明顯高于城鎮平均水平。因此，戶型設計應考慮以舒適性、空間品質為導向，以有限的戶型及其合適的比例滿足不同眾籌者的自住需求。

（感謝品致小區業委會秘書長姜祖武先生接受筆者訪談，并提供了翔實的基礎資料。）