房地產開發企業稅收籌劃探究

余崇明

摘 要：近年來，房地產開發行業受社會經濟發展的影響在不斷擴大，國家也使用各種手段對房地產市場進行調控。受到近年政府提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”概念影響，國家對個人購房添加了更多限制，銀行也加大了個人房貸申請的審核力度，同時也給房地產開發企業的貸款申請設置更多條件。房地產開發企業的發展形勢更嚴峻，也遇到更多的挑戰，不斷有規模較小的房地產開發企業由于資金不足，出現周轉不靈現象，甚至瀕臨破產。因此，怎么樣幫助房地產開發企業減少運營成本、進行風險管控，推動行業的健康可持續發展，是當前行業的第一目標。目前，許多房地產開發企業已經了解稅收籌劃工作對企業經營管理工作的意義，只有能夠全面落實的、完善的稅收籌劃工作才可以推動企業平穩發展。本文分析了房地產開發企業稅收籌劃工作，為房地產開發企業中稅收籌劃工作存在的問題提供了對應對策，所以提出加強房地產企業稅收籌劃工作的措施建議。

關鍵詞：房地產開發企業;稅務籌劃;問題;措施

房地產行業隨著改革開放的發展而發展，為國內居民提供了住房，同時也促進了經濟的發展。政府為了貫徹“住房不炒”宗旨，保障房地產行業的穩定發展，不斷實施相關法律法規，來引導房地產行業規范化發展。對于房地產開發企業，推動企業正常運營的工作是稅收籌劃、防范稅務風險，房地產開發企業項目涉及金額較大、建設周期長、提供的服務較多，所以涉及的稅種較多，大部分企業已經明白要提高企業經濟效益，就需要強化企業稅收籌劃，按照國家稅收政策繳納稅款，在不違反稅收政策下最大限度減輕企業稅負壓力[1]。

一、房地產開發企業稅收籌劃的方式

第一，企業要理解熟悉國家出臺的優惠政策并充分運用。國家為了推動社會經濟發展和行業發展，同時為了進行宏觀調控，會通過實施稅收優惠政策引導行業向國家規劃的方向發展。政府能夠引導和平衡市場經濟，利用稅收政策，在一定時間內向指定行業提供免稅或減稅政策，以此減輕相關行業負擔，推動其發展。房地產開發企業要隨時關注稅收政策的動態，有效利用各種優惠政策享受福利，主動尋找自身符合優惠政策的條件并提供材料。第二，根據計稅依據進行稅收籌劃。計稅依據能夠作為征稅納稅雙方的依據，比如，房地產的銷售收益和抵扣項目是土地增值稅計稅的依據[2]。第三，利用組織結構實行稅收籌劃。如果企業內部進行重大結構調整時，企業可以依法享受的優惠政策較多。所以，企業要根據實際發展情況進行規劃，進行合理的內部組織結構調整。比如，在成立新公司前，對當地進行實地調研走訪，根據自身實力選擇合作建房或聯營企業的組織結構形式。第四，選擇合適的清算時間點進行稅收籌劃。熟悉了解稅收政策，根據不同的時間點選擇納稅時間，能夠最大限度延長納稅時間，企業能夠通過合理規劃時間，為企業保留充足的現金流。當前，我國土地增值稅使用預繳后清算的征收政策，房地產開發企業在預售階段就需要預繳增值稅，項目竣工驗收決算時再做統一清算[3]。預繳稅費和清算稅費會產生差異，所以要選擇合適的清算時間，通過合理規劃時間獲得時間價值。

二、房地產開發企業實施稅收籌劃工作現存不足

（一）一些企業沒有正確認識到稅收籌劃工作的重要性

按照長期發展情況看，外資房地產開發企業由于起步較早，對于稅收籌劃工作的意識和運用手段都較為成熟。民營房地產開發企業也越來越重視稅收籌劃工作，為了利用優惠政策提高經濟效益。但是有些房地產開發企業還沒有認識到籌劃工作的重要，沒有過多重視稅收籌劃工作。稅收籌劃工作能夠提高房地產開發企業的管理能力，稅收籌劃工作也和企業的經營息息相關，比如：稅收籌劃工作和企業的實際運營情況、實際收益、應繳稅費還有企業未來發展規劃都息息相關。所以，房地產開發企業要從現有的稅收政策出發，分析研究稅收政策，制定稅收籌劃工作。

（二）稅負重，需納稅種類過于繁多

房地產開發企業項目涉及范圍廣、金額較大、經濟活動復雜，所以涉及的稅種也較多，主要的稅種有企業所得稅、增值稅和土地增值稅。房地產開發企業需要根據這些稅種開展納稅相關業務工作，比如：向外公開市場取得的土地開發、股權收購取得的土地開發等等。企業大部分常規工作包含了稅收工作，房地產開發企業交易成交頻繁、交易金額較大，應繳稅費也較高、稅種較多，使用不同的計稅方法對稅收工作會產生不同的影響，所以房地產開發企業是重點納稅對象，也是稅務機關的主要監管對象。所以，房地產開發企業要具備較強的稅收籌劃意識，降低企業的稅務負擔。

（三）房地產開發企業涉及的稅收政策變動較大

當前，國家對于房地產行業制定的稅收制度還不夠完善，政策也在不斷調整更新，所以企業要根據自身的實際情況，實施高效的稅收籌劃，降低稅收風險。目前許多企業會選擇合作建房的模式開發項目，降低企業投資風險。此外，房地產開發企業還有一種合作開發建房的模式，以互利共贏為目的，合作方共同出資、共同制定籌劃方案、共同選購土地、一起參與房屋設計、共同參與施工和驗收工作等。

三、房地產開發企業稅收籌劃工作研究

（一）增值稅納稅籌劃措施分析

1.合理確定施工方

在實施工程建設環節，房地產企業是位于上游行業，因為涉及內容眾多，所以其增值稅工作覆蓋面較大，其中一個較大影響因素就是施工方。即便相較來說房地產開發企業銷項稅率穩定性較強，不過由于無法實現預估進項稅率的變化，一旦該睡了過大，就會導致企業實際能夠進行抵扣的進項稅額會隨之增加。房地產行業與其他行業差別較大，開發項目周期較長，且實際耗費的各項成本非常龐大，不過因為人力資源成本無法取得進項稅發票，如若在實際工作過程中進行稅費計算采取的是普通計算方式，就極易增加稅收成本，所以需要使用簡易計稅法或是將納稅人規模減小的方式，把一些稅收轉移至中小游企業，從而達到降低是房地產開發企業稅收負擔的目的。建設施工成本也是房地產項目開發成本的重中之重，選擇合適的施工企業能夠降低建設施工成本[4]。施工企業必須是符合規范的企業，使用一般計稅方法作為計稅方法。如果施工企業能夠保證項目質量的同時使用簡易計稅法，也可以減小作業成本，因此還要求企業能夠合理比較進項稅額與節約的成本。

2.合理增加精裝房和商業地產的銷售比重

通過比較項目施工成本與收益，基于房地產開發企業層面著手考量，精裝房的建設所得得到收益更為可觀，在進行材料購置以及外包裝修過程中實際開支的費用均可以獲得進項稅額降低稅收成本。除此之外，實施“營改增”政策后，企業不動產的購置能夠通過進項稅額抵扣的方式來進行，這樣不僅能夠增加房屋的銷售數量，并且還能將一定稅費抵扣，實現納稅成本的減小。不僅如此，房地產開發企業應當要注重發展戰略規劃的多樣性，提升項目的檔次增加進項稅額。

3.提升發票管理水平

在“營改增”推行下，房地產開發企業的財務部門也需要重點鉆研相關政策。首先，房地產開發企業應當要采用集中采購的方式來替代過去的零星采購，而且還要注意做好增值稅專用發票的收集與處理工作。其次，務必要在國家規定時期內認證專用發票，如若在銷售房地產過程中，實際取得進項稅額與相應要求存在出入，就會加大了銷項稅額。不僅如此，結算銷售后，在日后無法有效抵扣進行稅額。因此房地產開發企業除了要施工企業和供應商按照合同規定按時結算，也要使用專用發票，如若發票沒能在規定時間內抵扣相關稅費，需要將相應的賠償要求與內容清楚寫在合同當中5]。

（二）企業所得稅的稅收籌劃分析

1.做好業務招待費的管控工作

我國現行稅法內明確指出企業為了進行日常經營活動支出的業務招待費用，可以在稅前抵扣費用的60%，而且被抵扣的業務費用不能超過當年銷售收入的5%。房產開發項目竣工后，房地產開發企業需要把預售階段收取的預收款項轉結成銷售收入，這樣銷售收入數額較大，

因此可以抵扣60%的全年的業務招待費用[6]。如若項目還在推進，則能夠把類似費用都歸入業務招待費的稅收籌劃當中。然而在實踐過程中不少企業都沒能清晰劃分差旅補助、業務招待以及宣傳等費用，因此必須要清晰規劃每項費用，確定其指出限額，實現業務招待費用的平衡。此外，在實施會計核算過程中，業務招待費與其他費用可能會有關聯，在核算時就需要在附件的基礎上調整，在遵循國家相關法規政策的基礎上，運用有效方式來進行業務招待費用的平衡，以達到減小稅收成本的目的。

2.制定好土地增值稅的清算時點

通常情況下能夠劃分土地增值稅項目為應清算項目和可清算項目兩類。企業按照稅法規定必須要清算相關項目，具體包括如下幾點：房地產開發項目竣工驗收和銷售工作結束后，變更土地使用權時;房地產開發項目還未建設完成中途轉讓出售。除此之外，對于中途轉讓的房產建筑面積也有明確規定，轉讓的面積不能大于該項目可以銷售的建筑面積的85%，而且可以銷售部門也包含了已經出租或者預留的自用部分。

土地增值稅的數額較大因此清算稅金較多。在房產項目進行銷售時，會預繳比例較低的土地增值稅，大部分企業都是在項目完工后才進行土地增值稅清算，這時需要繳納的土地增值稅費用較大。與此同時，房產銷售工作結束后，企業預收款項將會結轉為銷售收入，銷售成本得到最終確認，但是大額的土地增值稅不能在清算后進行稅前抵扣。房產項目銷售時期，企業預繳的企業所得稅費用也較多，可以抵扣后續的房產項目費用。有些房地產開發項目沒有后續項目就沒有抵扣項目，企業需要計算多繳納的企業所得稅的部門，然后向稅務部門申請退稅，但是退稅需要花費的時間較多，導致企業的現金不能及時回收流轉，阻礙了企業的現金流轉。所以房地產開發企業要進行合理的稅收籌劃，科學計算土地增值稅清算時間，幫助企業順利進行稅費抵扣。

房地產開發企業可以根據銷售工作的進度，提前計算土地增值稅需要繳納的額度。已經中途轉讓的項目面積達到有關規定要求的清算標準時，房地產開發企業要和稅務部門溝通，確保應繳稅額可以抵扣企業所得稅，促進土地增值稅清算工作的推進。

四、房地產開發企業強化稅務籌劃工作的相應措施

1.強化房地產企業的風險意識

當社會經濟發展速度加快時，市場經濟發展速度也會增長，從而影響市場環境產生波動。房地產開發企業為了應對市場環境波動產生的影響，需要提高企業的抗風險能力，做好稅收籌劃工作。與此同時，還要提升企業內部財會人員的專業能力，學習稅收籌劃工作的相關知識，提高他們對稅收籌劃工作的理解和認識。企業還要完善內部監管制度，保證企業能夠及時發現風險并馬上制定解決方案，避免風險帶來的損失影響企業的收益。

2.加強對稅收籌劃人員的繼續教育及培訓

稅收籌劃人員必須具備專業能力，豐富的理論知識，除了稅法、稅收政策、優惠政策、會計知識都精通外，還要能夠擁有豐富的金融知識;稅收籌劃人員具有豐富的實踐經驗可以迅速找到籌劃切入點，制定有效操作性強的籌劃方案。房地產開發企業還要重視人才的引進，開通高素質人才的招聘渠道。對稅收籌劃人員開展職業教育和培訓工作，保障稅收籌劃人員的能力水平符合行業標準，增強企業稅收籌劃工作的效率和質量。

3.優化稅務風險管理部門的設置

企業要提高稅收籌劃工作的效率和質量，需要優化更新稅務風險管理部門的設置，優化調整該部門的內部結構，讓該部門與企業的發展步伐相一致。而且，隨著市場經濟的發展，企業也需要在內部設置稅務風險管理部門，有助于企業提前預測風險，制定合適的對策應對風險。

4.建立稅務風險防控機制

根據對企業進行走訪調研結果顯示，比較重視稅務風險管理工作的企業，都會建立完善的稅務風險防控制度。根據調查顯示，企業要做好以下工作：企業內部上下，特別是管理者都要具備較強的稅收籌劃和稅務風險管理工作意識，建立能夠預測稅務風險的稅務管理制度，稅務風險管理制度的作用需要重新定義，統籌安排、合理配置資源、提供支持，保障稅務風險管理制度能夠順利開展。企業還要自覺遵守法律法規，強調企業內部開展工作需要在合法依規的基礎上進行，稅務風險管理部門也要遵循稅收相關法律、政策的前提下進行稅務籌劃工作，企業嚴禁出現偷稅、漏稅等違法行為。企業應該提前做好應對稅務風險的前期準備工作，制定風險防范計劃和方案。在開展稅務籌劃工作前，需要全面評估籌劃方案，提高企業應對風險的能力，在遇到突發情況時，可以最大程度減少損失。企業還可以和專業的第三方咨詢公司合作，對企業進行分析、評估，找到風險易發點，制定解決對策。由于房地產開發企業項目涉及金額較大，涉及稅種繁多，可以把企業中較為復雜的部分稅收業務交由專業的事務所處理，這樣能夠降低風險，也能夠降低稅務管理工作的錯誤率。

五、結束語

房地產開發行業是關乎民生的主要支柱產業，房地產行業已經度過高速發展階段。但是，隨著社會的發展進步，市場競爭越演愈烈，房地產開發企業逐漸加強會計核算工作的重視程度，加強稅務籌劃、稅務管理工作。稅務籌劃是企業財務管理工作非常重要的部分，會逐漸受到社會的關注，所以，房地產開發企業要把稅務籌劃工作列入重點工作中，推動企業稅收工作的進步。

參考文獻：

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[2] 華佳.關于房地產開發企業稅務籌劃若干問題探討[J].財會學習，2019（14）：175，177.

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[5]田寧. 房地產開發企業稅收籌劃風險防范與控制分析[J]. 財會學習， 2021（19）：3.

[6]林沖. 對"營改增"背景下國企房地產開發企業的稅收籌劃的研究[J]. 知識經濟， 2019（22）：2.