銀豐地產(chǎn)集團(tuán)SWOT分析及解決措施

董娜

摘 要：隨著我國(guó)建筑行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)面臨越來(lái)越大的競(jìng)爭(zhēng)，為此就必須做好對(duì)房地產(chǎn)全公司的戰(zhàn)略布局分析。對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，只有準(zhǔn)備的分析出行業(yè)及公司面臨的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)及威脅情況分析，才能準(zhǔn)備的做出戰(zhàn)略層級(jí)公司層的具體措施，才能有利于提高公司的經(jīng)濟(jì)效益，使公司在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗地位。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);競(jìng)爭(zhēng)狀況;SWOT分析

銀豐作為本土企業(yè)的佼佼者，銀豐地產(chǎn)正在完成企業(yè)發(fā)展方向的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在深耕齊魯大地的同時(shí)，銀豐地產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)品牌升級(jí)和國(guó)際化的發(fā)展規(guī)劃，除了在全國(guó)范圍內(nèi)的擴(kuò)張之外，在美國(guó)等國(guó)家也正在逐步開(kāi)展地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。另外，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和文化產(chǎn)業(yè)也將成為集團(tuán)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。在多元 化發(fā)展和擴(kuò)張的戰(zhàn)略前提下，一個(gè)更為輝煌的未來(lái)將呼之欲出。銀豐地產(chǎn)一直秉持“誠(chéng)信卓越、精品永恒”之理念，堅(jiān)持綠色環(huán)保、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)之可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)策略。分析出目前公司現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)狀況及SWOT分析，有利于在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中做好戰(zhàn)略布局，未雨綢繆。

1.行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析

1.1 行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)占30%。行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，銀豐目前主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是一線地產(chǎn)：龍湖、萬(wàn)科、恒大等標(biāo)準(zhǔn)化，知名度高的房地產(chǎn)。樓盤(pán)的位置、環(huán)境、設(shè)計(jì)質(zhì)量、物業(yè)等都是競(jìng)爭(zhēng)因素。

1.2 替代品的威脅競(jìng)爭(zhēng)占10%。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，替代品較少。目前的商品房的替代品主要為：租房住、廉租房、新興的房車(chē)，但威脅都不大。對(duì)銀豐地產(chǎn)來(lái)說(shuō)替代品最大的還是其他房企的商品房。

1.3 新進(jìn)入者的威脅競(jìng)爭(zhēng)占15%。房地產(chǎn)的進(jìn)入壁壘較高，主要因?yàn)椋?.資金壁壘高，房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，對(duì)企業(yè)資金要求高;2.政策壁壘高，即政府的行政管理的壁壘，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中各種報(bào)建流程繁瑣;3.土地資源壁壘，土地是房地產(chǎn)商最重要的資源，現(xiàn)在山東都實(shí)行土地拍掛出讓制度，招標(biāo)拍賣(mài)市場(chǎng)競(jìng)激烈，土地成交價(jià)較高。以上構(gòu)成了對(duì)新進(jìn)入者進(jìn)入壁壘較高的限制因素。

1.4 供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力競(jìng)爭(zhēng)占35%。房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于快讀成長(zhǎng)階段，銀豐房地產(chǎn)的最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為現(xiàn)有的一線地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，主要表現(xiàn)在：產(chǎn)品研發(fā)能力不足，未能形成系統(tǒng)的產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)，研發(fā)工作開(kāi)展不夠，品牌深入度不夠，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)還比較激烈。

1.5購(gòu)買(mǎi)者的討價(jià)還價(jià)能力競(jìng)爭(zhēng)占10%。總體來(lái)說(shuō)，濟(jì)南的銀豐房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于賣(mài)方市場(chǎng)，企業(yè)享有定價(jià)權(quán)，消費(fèi)者大部分的被動(dòng)接受，但消費(fèi)者隨著消費(fèi)水平提高，議價(jià)能力也在逐年提高。

2. 公司資源能力的優(yōu)勢(shì)分析

2.1 銀豐地產(chǎn)公司擁有多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備貨值超千億，具備向省外拓展能力，目前已在省內(nèi)多個(gè)城市及省外布局土地儲(chǔ)備。

2.2 銀豐在濟(jì)南成立，深耕濟(jì)南本土。在本土已經(jīng)具備了一定的市場(chǎng)知名度及美譽(yù)度，培養(yǎng)了一批銀豐地產(chǎn)的忠實(shí)客戶。

2.3 銀豐總部在濟(jì)南，各個(gè)項(xiàng)目公司在濟(jì)南與總部聯(lián)系密切，溝通渠道暢通，信息交流及決策的速度快，方便上傳下達(dá)。

2.4 銀豐地產(chǎn)公司具備較豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，初步形成住宅、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)三類(lèi)業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)：高品質(zhì)住宅成為集團(tuán)核心優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目豐富公司產(chǎn)品線，自持資產(chǎn)收益逐年提升，企業(yè)知名度也逐年提升。

3 公司資源能力的弱勢(shì)分析

3.1 銀豐房地產(chǎn)公司屬于濟(jì)南本土公司，整體團(tuán)隊(duì)狼性不足，對(duì)指標(biāo)缺乏使命必達(dá)的意識(shí)。

3.2 銀豐房地產(chǎn)公司對(duì)比一線地產(chǎn)的薪資相對(duì)較低，薪資體系落地慢，因此對(duì)外部?jī)?yōu)秀人才的吸引力還不夠，高精尖人才數(shù)量不足。

3.3 銀豐房地產(chǎn)公司對(duì)比一線地產(chǎn)的薪資相對(duì)較低，薪資體系落地慢，因此對(duì)外部?jī)?yōu)秀人才的吸引力還不夠，高精尖人才數(shù)量不足。

3.4 銀豐房地產(chǎn)的合作商供應(yīng)庫(kù)尚不完善，很多工程項(xiàng)目公開(kāi)招標(biāo)的時(shí)間周期比較漫長(zhǎng)且效率質(zhì)量不夠高，沒(méi)有系統(tǒng)成熟的合作商供應(yīng)庫(kù)支撐。

4 公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力

4.1 地理位置的獨(dú)特性：銀豐房地產(chǎn)總部位于濟(jì)南龍奧大廈西側(cè)，緊鄰市政府，位置得天獨(dú)厚。與濟(jì)南政府聯(lián)系密切，政策消息能完全貫徹，有本土優(yōu)勢(shì)

4.2 市場(chǎng)占有率高：銀豐房地產(chǎn)深耕濟(jì)南20年，現(xiàn)已在山東各地均有布局，在本土已經(jīng)具備了一定的市場(chǎng)知名度及美譽(yù)度，培養(yǎng)了一批銀豐地產(chǎn)的忠實(shí)客戶。

4.3 資金實(shí)力好：銀豐集團(tuán)現(xiàn)已有四大板塊，分別為：銀豐生物，銀豐金融，銀豐物業(yè)及銀豐地產(chǎn)，三大板塊為銀豐地產(chǎn)提高可靠的資金實(shí)力保障。

4 SWOT分析

4.1 優(yōu)勢(shì)分析

1）銀豐房地產(chǎn)公司擁有多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備貨值超千億，具備向省外拓展能力。

2）銀豐房地產(chǎn)公司具備較豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，初步形成住宅、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)三類(lèi)業(yè)態(tài)。

3）銀豐房地產(chǎn)前后開(kāi)發(fā)多個(gè)高品質(zhì)住宅，且已成為集團(tuán)核心優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目豐富公司產(chǎn)品線，自持資產(chǎn)收益逐年提升。

4）銀豐房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)資源豐富，社會(huì)公信度高，具備良好的融資渠道，風(fēng)險(xiǎn)控制能力較強(qiáng)。

5）銀豐房地產(chǎn)組織架構(gòu)穩(wěn)定并逐步優(yōu)化，后續(xù)發(fā)展具備良好的持續(xù)性。

6）銀豐房地產(chǎn)信息化搭建初具規(guī)模，營(yíng)銷(xiāo)、成本、計(jì)劃管控、移動(dòng)質(zhì)檢、移動(dòng)驗(yàn)房等系統(tǒng)線上運(yùn)行良好。

4.2 劣勢(shì)分析

1）銀豐地產(chǎn)戰(zhàn)略定位下未來(lái)發(fā)展方向和路徑不清晰;投資缺乏戰(zhàn)略指引，未形成明晰、系統(tǒng)的土拓模式及思路。

2）銀豐房地產(chǎn)內(nèi)部人才梯隊(duì)有待完善;薪酬激勵(lì)體系落地慢，對(duì)外部?jī)?yōu)秀人才吸引力不足。

3）銀豐房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)能力不足，未能形成系統(tǒng)的產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)，研發(fā)工作（產(chǎn)品系列化、部品/部件研究和運(yùn)用）開(kāi)展不夠，導(dǎo)致產(chǎn)品研發(fā)能力和滿足客戶需求之間存在斷檔，對(duì)產(chǎn)品價(jià)值和客戶價(jià)值缺乏貫通和構(gòu)建。

4）銀豐房地產(chǎn)集團(tuán)與項(xiàng)目公司、各部門(mén)之間存在溝通不流暢、信息共享不及時(shí)的情況，影響決策效率，還需持續(xù)改善。

4.3 機(jī)會(huì)分析

1）銀豐地產(chǎn)在山東以濟(jì)南、青島為主要布局城市。城市化、大都市圈形成，濟(jì)南和青島的城市骨架穩(wěn)步擴(kuò)大，人口的不斷流入帶來(lái)持續(xù)的住房需求。濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、自由貿(mào)易示范區(qū)成為新一輪契機(jī)。

2）銀豐地產(chǎn)集團(tuán)外部?jī)?yōu)質(zhì)戰(zhàn)略合作資源聯(lián)合拓展有一定空間。“產(chǎn)業(yè)+住宅”“商業(yè)+住宅”逐步成為土地獲取主流，地產(chǎn)與生物的結(jié)合，契合了政府積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化小鎮(zhèn)的趨勢(shì)。

3）目前城市消費(fèi)升級(jí)，改善型需求日益增多，提供好產(chǎn)品是未來(lái)發(fā)展目標(biāo)。中產(chǎn)階層對(duì)改善性產(chǎn)品、養(yǎng)老、教育配套等的品質(zhì)提升需求加大。結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)、智能家居、大數(shù)據(jù)的產(chǎn)品將提升產(chǎn)品附加值。

4）我國(guó)正式步入老齡化社會(huì)，標(biāo)桿房企、金融機(jī)構(gòu)及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)紛紛布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。目前養(yǎng)老地產(chǎn)尚無(wú)清晰盈利模式，但未來(lái)發(fā)展空間巨大。“三胎”政策的放開(kāi)也進(jìn)一步刺激住房消費(fèi)需求。

4.4 威脅分析

1）如今房地產(chǎn)政策趨緊，投資性需求被進(jìn)一步抑制，“三道紅線”下房地產(chǎn)信貸政策收緊，融資難度加大。

2）當(dāng)今土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，難以在公開(kāi)市場(chǎng)取得優(yōu)質(zhì)土地，存在項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足的問(wèn)題。

3）銀豐地產(chǎn)總體產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不健全無(wú)法助推開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)效率提升，研發(fā)能力還不夠強(qiáng)大。

4）銀豐地產(chǎn)缺少優(yōu)秀戰(zhàn)略供方資源，難以保證項(xiàng)目施工進(jìn)度和質(zhì)量，導(dǎo)致招標(biāo)的流程長(zhǎng)且質(zhì)量不樂(lè)觀。

5）銀豐地產(chǎn)的薪酬激勵(lì)體系缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，難以從外部吸引高水平人才，同時(shí)內(nèi)部?jī)?yōu)秀人才儲(chǔ)備不足。

6）銀豐地產(chǎn)目前自持項(xiàng)目投資大，回收期長(zhǎng)，整體缺少運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)營(yíng)方面需加強(qiáng)人力物力投入。

結(jié)語(yǔ)

銀豐地產(chǎn)集團(tuán)始終以品質(zhì)地產(chǎn)的工作思路來(lái)打造產(chǎn)品、提高要求，提升自身協(xié)作和服務(wù)水平，成長(zhǎng)為一支創(chuàng)新與穩(wěn)重并舉的高品質(zhì)團(tuán)隊(duì)，完成自身職業(yè)規(guī)劃，推動(dòng)企業(yè)高速發(fā)展，為客戶提供價(jià)值，為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富。