基于財務視角的X企業輕資產運營模式研究

崔一帆 郭暉

[摘? ? 要] 隨著房地產行業的發展增速下降，國家對房地產企業管控的加強，房地產行業將逐步進入一個平穩的發展階段，過去高速發展的模式已經不復存在，行業間競爭進入了深水區，再加上新冠疫情的打擊，對于重資產企業而言如何將資產輕量化顯得較為重要。因此，商業地產“輕資產”化的開發模式被越來越多的企業所采用。

[關鍵詞] 房地產行業;輕資產; 重資產

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2021. 01. 005

[中圖分類號] F275? ? [文獻標識碼]? A? ? ? [文章編號]? 1673 - 0194（2021）01- 0012- 02

1? ? ? 輕資產運營模式概述

輕資產模式的運用是由麥肯錫咨詢公司提出，利用杠桿等有利資源，在有限的資源使用情況下，以其核心價值為主導進行發展，使企業棄重從輕實現以最少的投入換取最大的商業價值的戰略模式。輕資產的運營模式主要包含兩個方面：一是將重資產業務外包或者轉讓出去，對于輕資產而言，企業的經驗、品牌的管理、客戶的關系、企業的文化等相較于企業運用重型資產經營模式時更為重要;二是收購其他企業的一部分股權，本企業提供自己的品牌、服務以及管理措施，盤活企業的重資產，通過最少地輸出資金發揮出最大的企業價值，但是，在實際運用中，由于輕資產注重的是品牌的管理與實際操作存在一定的不同步性，再加上由于輕資產模式具有容易被模仿的特點，也使得企業的管理人員需要具備敏銳的市場嗅覺以及獨特的管理特色。

2? ? ? X企業輕資運營模式概況

X企業是中國較為領先的優質房產品及生活綜合服務的供應商，2010年9月，X企業組建國內首家以“政府代建、商業代建、資本代建”為核心模式的專業房產開發管理公司。主要是以“品質為先”贏得多數人們的青睞，目前已經形成重資產、輕資產和“綠城+”三大板塊。對于重資產的開發主要在于房產的開發業務，對于輕資產的建設主要為代建業務，在前兩者的協同下，“綠城+”為其提供強有力的支撐，進而推動企業的發展。

X企業在2010年9月成立了“X房產建設管理有限公司”主要從事X企業的代建業務，主營業務包括商業代建、政府代建以及其他服務，由于企業自身建造優勢以及品牌優勢，運用自身的品牌輸出，加強企業自身建設，提升顧客的滿意度，降低資金成本，為政府、其他商業企業提供代建服務，在企業資金合作方面，積極與基金公司等合作，借助基金平臺進行募集資金，并提供投資咨詢、運用管理、開發管理等服務;其次，X企業積極與其他企業進行合作，運用融創、九龍倉企業資金雄厚的優勢來擴張自身的土地資源，降低企業持有土地期間所承擔的風險，提升企業的土地資源優勢。

3? ? ? X企業輕資產運營模式下財務績效分析

3.1? ?營運能力分析

企業的營運能力主要是分析企業資產的效率與效益問題，X企業的存貨周轉次數、流動資產周轉率、總資產周轉系數在2009年到2010年處于下滑趨勢，原因在于企業正處在重資產逐漸輕資產化的階段，由于政府的宏觀調控，房地產市場在這一階段都處于不景氣的狀態，而在2010年到2019年隨著輕資產模式逐步實施，也一直處于平緩上升的趨勢，說明了企業通過合作開發的模式收購土地，總體上使得企業各項資產的使用效益得以提升。

3.2? ?盈利能力分析

盈利能力是反映一個企業經營成果最直觀的數據分析，是財務分析的重點分析指標。企業在實行輕資產模式后企業的營業收入增長迅速，凈資產收益率以及銷售凈利率的增長都較為平緩，在2009-2013年企業的銷售凈利率以及經營收入增長率一直處于上升的階段，對比企業在之前的重資產經營模式下，只依靠銷售而獲得收益而言，輕資產模式擴大了企業的盈利模式，增加了創造收益的方式，但是在2013、2014、2015年由于融創、九龍倉并購風波以及股權相爭的原因，導致X企業經營成果遭到了巨大的打擊，再加上整個商業房產行業由于政府政策出臺的影響，使得企業在此期間盈利能力下降，所以在2015年之后X企業繼續完善代建模式，做到了代建4.0模式，解決了以往代建模式中存在的不足，也使得企業在此之后經營業績也在穩步地增長。因此企業應當在經營活動中注意在此期間存在的各種問題。

3.3? ?償債能力分析

企業的償債能力代表著企業是否能夠更好地生存與發展的關鍵。2012年之后，X企業的各項比率都在平緩增長，主要原因在于企業在實施輕資產模式之前一直在儲存土地，導致企業對于土地成本增加，但在實施輕資產模式之后，企業的短期償債能力一直處于較好的水平，也緩解了企業在重資產模式中存在的資金壓力，企業的長期償債能力，在2009-2010年不斷地提高，而在2010年之后存在著小幅度地下降，在2015年之后雖然存在小幅度地回升，但是企業在實施輕資產模式的整體里還是趨于較好地趨勢，這也說明了企業在長期償債能力的壓力也在減少。

X企業從最初的重資產轉型為目前的輕重并存，從弱運營轉型為強運營、總資本、新技術，通過對品牌的管理、產品的定位、經營的指標等方面進行管控，通過更加徹底的社會化分工，全產業鏈管理的方式來實現企業的經營目標。目前X企業的輕資產管理業務也在不斷地完善與加強，輕資產業務在2017年、2018年以及2019年前九個月分別實現營收10.16億元、14.81億元以及15.13億元，而其毛利率分別為56.8%、50.2%、44.9%，如此高的毛利水平得益于X企業輕資產盈利模式的實施，而且從上述分析中也可以看出，一方面，近年來由于政策的緊縮、企業的合并等方面的問題對X企業的影響沖擊確實挺大，但是這些方面屬于企業之間的共性特征，所以從企業整體來看企業的輕資產模式的實施使企業在營運能力、盈利能力以及償債能力上都有很大地改善，另一方面，由于重資產模式對于企業而言根深蒂固，轉型并非易事，不免會產生一定的問題，所以企業應結合自身的實際情況不斷完善。

4? ? ? X企業輕資產運營模式的優勢

4.1? ?品牌創造

X企業從1995年成立至今，一直注重品牌的建設，也始終是行業學習高品質的楷模，企業將自身核心品牌的優勢帶動企業其他非核心品牌的發展，從而帶動企業的發展，也使得客戶對企業的認可度提升，這也使得X企業在之后實施輕資產代建業務奠定了很好的基礎，對于消費者、投資者方面也起到了宣傳的效果，加大了企業的知名度以及客戶的好感度。

4.2? ?設計與開發能力

X企業從事的輕資產業務主要是以代建起步，是我國最早運用代建模式盈利的房產企業，由于其擁有較好的設計與開發能力也使得企業實施代建模式更為成熟。X企業自成立以來，一直打造良好的品牌效應，在發展階段，企業致力于培養優秀的建筑、設計與服務團隊，組織企業員工參與國際培訓，拓寬員工的眼界為企業增添新鮮的元素，同時企業也與國際著名的設計團隊形成了良好的長期合作伙伴，為企業面向更大的市場以及企業輕資產的轉型提供更大的幫助。

4.3? ?融資渠道

X企業是集民企、央企、港企于一身的企業，其在輕資產盈利模式的實施中采取的合作開發的經營模式，與基金企業等金融企業進行合作獲得了大量的資金支持。由于企業在品牌建設方面較為突出，在2012年引入了九龍倉以及融創等資金雄厚的公司進行戰略合作，獲得了強大的資金支持，在2015年中交集團收購了X企業30%的股份，同時為企業帶入了較低的貸款利率，也使得了X企業擁有了較低的融資成本，為企業帶來了更為廣泛的融資渠道。

5? ? ? 建? ? 議

5.1? ?應加強企業的品牌建設，降低企業風險

輕資產模式是以少量的資金發揮出最大的效益，但是這種模式下的企業具有較高的風險，所以企業應時刻關注風險的識別與管控，提前制訂風險預案，時刻關注與企業建立合作關系的資金狀況、財務狀況以及土地的儲備情況，做到知己知彼，時刻關注房地產行業的市場變化，提前做好風險的規避以及防范工作。輕資產模式的實施對于品牌建設方面更為苛刻，企業在輕資產盈利中獲取的利益在很大程度上源于企業的品牌形象以及設計服務，因此企業應更加注重自身品牌建設，從而為企業帶來可觀的利潤。

5.2? ?提高合作效益

企業在經營活動中，應注重企業之間的合作配合，輕資產企業的核心要點是“運用但不占有”而通過合作的方式更容易體現出這一觀點，通過使用別人的資金來進行自身的發展，但是由于各方利益的驅使，可能導致企業之間不能達到完美的配合，所以就需要企業雙方之間在合作中構建一個完整的體系，比如在企業進行投資時，對被投資單位的選擇方面應首先評估企業的管理能力、設計能力、品牌效應以及各方面資源等，對于代建方應考慮對方企業的資金實力、土地資源、公司獲取資源的能力，是否與自身相匹配，通過合同的簽訂等方式，達成戰略合作伙伴關系，必要時可以申請由第三方公司進行監督，以達到雙方互惠互利的目的，同時也能有效地減少企業之間的矛盾。

主要參考文獻

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