如何加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

馬丹莉

隨著“房住不炒”的定位明確后，房地產(chǎn)市場消費(fèi)趨于理性，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭愈加激烈，盈利空間也逐漸被擠壓。為保證房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，就必須注重項(xiàng)目投資決策前的可行性研究工作。而目前，很多房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究不合理、不科學(xué)，導(dǎo)致投資決策失誤，不僅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)造成人力和物力的巨大浪費(fèi)。因此，深入剖析目前房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究工作中的問題，并尋找解決方案與對策，從而提高可行性研究的質(zhì)量是非常必要的。

房地產(chǎn)可行性研究就是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前，通過對與項(xiàng)目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價(jià)，從而判斷項(xiàng)目法律上是否合規(guī)、技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，進(jìn)而對多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的過程。房地產(chǎn)可行性研究的目的是使房地產(chǎn)投資決策科學(xué)化、程序化，為投資決策提供全面、系統(tǒng)、客觀的依據(jù)，從而提高決策的可靠性。

由于國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房地產(chǎn)市場中的資金監(jiān)管愈加嚴(yán)格，投機(jī)機(jī)會(huì)越來越少，開發(fā)商只能依靠合法經(jīng)營，不斷提高決策水平，才能獲得開發(fā)收益。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究不僅是投資決策的重要依據(jù)，也是項(xiàng)目審批的依據(jù)，是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)，是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)，是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。

決策層對可行性研究不夠重視，多依靠決策者主觀判斷進(jìn)行決策

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐中，有些決策層不重視可行性研究，僅將其認(rèn)為是相關(guān)職能部門立項(xiàng)審批和資金籌措的條件。投資決策過程主要依靠決策者的個(gè)人主觀判斷，盡管有時(shí)也可能成功，但其只限于之前的房地產(chǎn)市場的黃金時(shí)代。而目前，我國房地產(chǎn)市場買賣雙方博弈角色發(fā)生轉(zhuǎn)變，購房者在買賣關(guān)系中逐漸居于主導(dǎo)地位。如果不以消費(fèi)者需求為中心進(jìn)行房地產(chǎn)策劃，那么投資失敗的可能性就非常高。

可行性研究缺乏深度

編制單位受限于資金和人才不足，在基礎(chǔ)工作上存在問題，難以獲得第一手資料，在可行性研究中，多使用已有的經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)，這影響了投資項(xiàng)目可行性研究的可靠性。前期調(diào)研深度不足，對所有投資項(xiàng)目都一概而論，對其所具備的基本條件缺乏深入分析，對市場需求與供給狀況缺乏科學(xué)分析和準(zhǔn)確預(yù)測，從而導(dǎo)致可行性研究缺乏深度、質(zhì)量不高。

可行性研究部門專業(yè)單一，難以勝任全部工作

可行性研究是一項(xiàng)多學(xué)科交叉、多部門協(xié)同參與的工作，僅靠一個(gè)職能部門很難獲得可靠成果。然而，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是將可行性研究工作分配給一個(gè)部門進(jìn)行，其目的主要是為了明確責(zé)任分工，方便統(tǒng)一管理，恰恰是由于這種部門設(shè)置造成人員專業(yè)單一，難以提供全面、可靠的工作成果。可行性研究需要通過市場、設(shè)計(jì)、開發(fā)、預(yù)算、財(cái)務(wù)，以及營銷等部門共同協(xié)作確定產(chǎn)品定位、產(chǎn)品方案、前期開發(fā)計(jì)劃、建設(shè)投資估算、融資方案、融資成本，以及銷售分期、入市時(shí)間、各年收入及營銷費(fèi)用等。以上這些工作不僅需要企業(yè)各職能部門通力合作，而且必須派出具有豐富經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)技術(shù)水平的骨干人員參與才能實(shí)現(xiàn)。雖然相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過委托專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢公司來完成可行性研究工作，以期規(guī)避上述問題。但是，房地產(chǎn)咨詢公司本身也有存在這種人才結(jié)構(gòu)單一、部門間協(xié)調(diào)不暢的局限性。

逐利背景下，咨詢企業(yè)為了“可行”而可研

當(dāng)前，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過委托方式將可行性研究工作交由專業(yè)的咨詢公司完成，希望借此彌補(bǔ)企業(yè)自身在可行性研究方面的短板。然而，為了獲得咨詢項(xiàng)目和咨詢費(fèi)用，咨詢公司往往將開發(fā)企業(yè)的相關(guān)決策人員的主觀想法作為可行性研究工作的最終研究結(jié)果，為了一個(gè)已知的結(jié)果倒推前期分析數(shù)據(jù)。或者咨詢企業(yè)為了通過前期合作，進(jìn)而順利拿到后期相關(guān)業(yè)務(wù)，而將明明不可行的項(xiàng)目做成可行項(xiàng)目。這都使可行性研究工作喪失了真正的意義。

企業(yè)自身不注重?cái)?shù)據(jù)庫建設(shè)，缺少獨(dú)立的評價(jià)指標(biāo)體系

我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作已經(jīng)建立起了較為完善的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系，但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有異質(zhì)性、位置固定性等特性，不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目其土地成本、開發(fā)成本、銷售價(jià)格等因素具有較大差異，因此合理的選取相關(guān)數(shù)據(jù)測算評價(jià)指標(biāo)，將對項(xiàng)目判斷在經(jīng)濟(jì)上是否可行非常重要。但目前房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成利用已完項(xiàng)目建立企業(yè)數(shù)據(jù)庫，并以此形成獨(dú)立評價(jià)指標(biāo)體系的意識(shí)。

正視可行性研究工作的作用

在住房回歸居住屬性的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未來一段時(shí)間內(nèi)所處的市場環(huán)境并不樂觀，如何在復(fù)雜的市場環(huán)境中立于不敗，并保持或鞏固市場地位，每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的正確決策都顯得十分必要，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須正視房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作的重要性和積極意義，并避免個(gè)人主觀臆斷對投資項(xiàng)目甚至是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不可挽回的影響。

拓展研究深度

為了保證房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析的真實(shí)可信，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)基礎(chǔ)工作，將市場調(diào)研積極重視起來，以此為基礎(chǔ)拓展研究深度。只有充分地了解市場，才能做出準(zhǔn)確的預(yù)期和產(chǎn)品定位，才能為可行性研究工作的可靠性提供保障。具體來說，應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：1.宏觀分析與微觀分析相結(jié)合，保證可行性分析的系統(tǒng)性和細(xì)致性。2.定性分析與定量分析相結(jié)合，保證可行性分析的科學(xué)性和有效性。3.靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，保證可行性分析的客觀性和準(zhǔn)確性。選用復(fù)合型人才或采用矩陣式組織結(jié)構(gòu)

從事房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的人員必須是經(jīng)驗(yàn)豐富的復(fù)合性人才。他們需要具備市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃、工程造價(jià)和財(cái)務(wù)等相關(guān)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，否則可能影響可行性研究結(jié)論的可靠性，然而這類人才十分稀缺。建設(shè)單位應(yīng)通過對相關(guān)人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，并提供優(yōu)良的工作環(huán)境和生活條件，充分發(fā)揮他們的主觀能動(dòng)性，用以培養(yǎng)出既懂技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)、法律法規(guī)和房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的高層次復(fù)合型人才。另外還可以采用矩陣式組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行可研工作，通過從各職能部門抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成臨時(shí)的項(xiàng)目組進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作，甚至可以在項(xiàng)目組中加入咨詢公司人員，以形成更為完善的人員配置。

注重項(xiàng)目后評價(jià)與可行性研究相結(jié)合

如果可行性研究可以看成是項(xiàng)目執(zhí)行前的策劃，那么項(xiàng)目后評價(jià)就是對項(xiàng)目前期策劃，以及執(zhí)行過程的總結(jié)和反思。它一方面可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審視可行性研究工作中存在的漏洞和疏忽，為可行性研究工作程序和內(nèi)容的完善積累經(jīng)驗(yàn)。另一方面，通過項(xiàng)目后評價(jià)，企業(yè)可以積累大量的真實(shí)數(shù)據(jù)和指標(biāo)，例如，不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際營銷費(fèi)用、銷售周期、項(xiàng)目各階段的持續(xù)時(shí)間等，這對企業(yè)自身數(shù)據(jù)庫、經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系和經(jīng)濟(jì)參數(shù)的建立具有重要意義。

房地產(chǎn)咨詢企業(yè)應(yīng)恪守行業(yè)規(guī)范，正視咨詢工作的專業(yè)性和嚴(yán)謹(jǐn)性

由于可行性研究工作的重要作用及專業(yè)性質(zhì)，目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將可行性研究工作委托給有能力的咨詢公司。由于我國咨詢行業(yè)尚處于發(fā)展上升階段，咨詢公司對于咨詢行業(yè)的行業(yè)規(guī)范，以及咨詢工作對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性認(rèn)識(shí)不足，影響了其開展相關(guān)工作的態(tài)度和質(zhì)量。隨著咨詢行業(yè)的逐漸成熟，咨詢企業(yè)需要恪守行業(yè)規(guī)范，正視咨詢工作的專業(yè)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供高質(zhì)量的可行性研究報(bào)告。

建立可行性研究數(shù)據(jù)庫

目前我國房地產(chǎn)市場透明程度不高，從事可行性研究的工作人員在市場信息收集的完整度和準(zhǔn)確性上還存在較大困難。在該情況下，可行性研究工作人員需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場信息的收集和整理，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)，并建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其健康發(fā)展能夠促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展，為人們生活質(zhì)量提高提供物質(zhì)基礎(chǔ)。而這些目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)離不開科學(xué)、合理的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究，深入分析當(dāng)前我國在該領(lǐng)域中存在的各種問題，不斷研究并解決這些問題，才能保證房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的可靠性，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

（河北省唐山市豐南區(qū)公安局）

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