城市既有住宅加裝電梯的現狀及對策研究

白 云， 郭建營， 殷 果

(合肥工業大學 土木與水利工程學院，安徽 合肥 230009)

0 引 言

隨著城鎮化的發展，我國面臨部分公共設施與現有信息技術發展速度出現不匹配現象，在養老資源供給方面產生較大缺口。硬件設施的不完善是我國由數字社區到智慧社區的轉變和智慧城市的絆腳石。

既有住宅加裝電梯的改造不僅是對城市末梢單元的治理把控，也是構建智慧社區，利用智能化方式實現宏觀治理目標的途徑。且我國老年人口比例不斷上升，加裝電梯是使“懸空老人”輕松落地的好方法；也是實現重危病人救治最快最安全途徑，更是一項既能提升民眾幸福感、又能快速擴大內需的民生工程。

1 城市既有住宅加裝電梯的現狀分析

1.1 城市既有住宅加裝電梯政策分析

由于歷史原因，我國在2000年前后建設了大批多層樓梯房，層數多在6層以上，住戶中老年人為主，每天上下樓出行成了一個難題[1]。基于民眾訴求，政府逐漸出臺相關政策，由于加裝工程涉及的部門較多，相關政策也在不斷更新。

2008年，廣東省最先做出回應，與其他地方文件中“全體一致同意”相比，提出特色鮮明的“雙2/3”要求。但此階段各地區對加裝電梯的資金籌措以及加裝后運營維護費用未有統一標準。同時中央政府未出臺任何規定。

隨著黨中央“國家治理體系和治理能力現代化”的提出，2015年10月的中央文件中，首次明確專項維修資金可用于加裝電梯[2]。解決了加裝資金來源主要在業主出資的問題，并鼓勵老年人口比例較大的社區住宅優先加裝。

從2018年的“鼓勵”到2019年的“支持”，至2020年明確表態“對老舊小區加裝電梯”，表明了我國對電梯加裝的重視程度不斷提高。

1.2 合肥市既有住宅加裝電梯政策分析

截至2017年末，安徽省60及65周歲及以上常住人口數和戶籍人口數均高出全國平均水平，老齡化現象顯著。為搭建更好的養老服務體系，合肥市政府著力將2000以及2005年前建成的小區進行全面改造，包括基礎設施和公共服務設施，實現城市的綠色有機更新。

通過搜索引擎及地方政府官網，對“老舊小區”“改造”“既有住宅”“加裝/安裝/增設電梯”等關鍵詞進行搜索，按照發文時間、文本形式等進行量化分析。輸出政策文本73份，其中，省級層面37份、市級層面36份。以“增設/加裝電梯”為主要關鍵詞搜索時，所得文件發布時間集中于2019年下半年與2020年。

圖1 安徽省老舊小區改造政策發布時間分布圖

圖2 安徽省老舊小區改造政策文本形式分布圖

以合肥市為例，截至2020年，合肥市開工建設既有住宅加裝電梯133部，完成審查手續待開工39部，其中建成使用11部，正在施工電梯122部；涉及55個小區、109棟、133個單元居民；在2021年政府工作報告中指出：“合肥市全面推進既有住宅加裝電梯，其中改造老舊小區265個[3]”。并且在最新的征求意見稿 中再次強調搭建社區養老服務，對既有住宅加裝電梯提出了最新的政策支持和鼓勵。同時在規劃 中大力推進將公積金用于支持老舊小區改造的舉措，在2021年2月本市包河區預算執行情況分析報告中，用于既有住宅加裝電梯的補助資金以及住房公積金，使住房保障支出同比增長52.91%。

1.3 城市既有住宅加裝電梯的重難點

(1)責任主體模糊，申請流程復雜。老舊樓小區落地年代久遠，部分小區因為種種原因出現“三無”現象，即無物業管理、無主管單位、無人監管[4]。其大部分由街道社區委員會承擔起管理職責，其余為物業產權單位或業主發自組織以實現相關管理。加裝改造工程的責任主體難以明確，項目難以推進。

同時加裝電梯涉及部門繁多如住房和城鄉建設、城市管理、市場監管等，專業種類多樣如建筑設計、供水供電、供熱供氣、通信管線、財務等，申請流程復雜。

(2)造價標準較高，成本管理較難。既有多層住宅加裝電梯工程造價目前還未形成統一的標準，已有的相關案例造價指標相對較高，成本管理的參考性較差[5]。與一般新建項目相比，加裝電梯較明顯的難點在于，原始資料不完善導致項目工程量清單不完整；施工多為非封閉空間，與居民生活有較大交集；建筑年代久遠帶來的不可抗因素導致設計變更等問題。

(3)居民意愿不同，資金籌措較難。加裝電梯的獲益對象十分明確，不同樓層的居民對電梯的需求截然不同。考慮到房屋升值及出行便利等因素，高樓層業主的加裝意愿明顯大于低樓層業主，然而基于噪聲、采光、隱私、消防及通風等因素，一、二層住戶往往持反對意見。物權法的雙“2/3”原則僅為理論，實際工程中多為“一票否決”的現實困難與加裝電梯“雷聲大雨點小”的客觀現狀間的沖突。因此協調業主訴求往往是加裝前期的頭等大事。資金籌措是決定業主意愿的關鍵，現有集資方式主要有政府補貼，以及相關專項補貼；業主自籌，和基于自愿平等原則在第三方的監督下對相關費用進行合理分攤等。

(4)加裝方式討論，施工要點分析。一般，既有住宅加裝電梯項目體量不大，但工程環境與住宅本身所處現狀條件較復雜，不僅要合理確定加裝結構與既有住宅之間的結構關系，還要滿足加裝效果與原建筑融合的美觀要求。從結構設計角度來看，通常有兩種做法：一是加裝電梯與原結構相連，電梯成為原結構的附屬部分，兩者整體建模計算。二是加裝電梯與原結構脫開，兩者間設防震縫，兼做沉降縫。[6]。從加裝方式來看，有錯層入戶與平層入戶。但實際工程多采取錯層方式入戶。

在實際施工過程中應著重注意以下幾點：①加裝結構與原主體之間的連接方式加大考慮地震作用、風荷載因素等多重影響；②電梯井道的結構設計著重關注結構穩定與變形要求；③對地基主體與結構主體的施工圖紙嚴格審查與把控。

(5)運營維護與使用管理。“三分建，七分管”。加裝后運營維護是一項長期且復雜的工程，電梯建成后，安全管理責任的落實、維修資金的渠道來源與應急設施和救援能力的滿足等是首先會面臨的困境。要以“業主主體、市場運作”為原則，因地制宜、因時制宜地推廣適宜的管理模式[7]。

2 合肥市某既有住宅加裝電梯實例

2.1 項目概況

合肥市某小區單元位于蜀山區高河西路，建設于2003年，為6層住宅單元，建筑高度17.4 m，每層2戶共12戶居民；原建筑具備改造條件，經業主對各項費用友好協商，順利實現加裝改造。

2.2 方案設計

設計方案的平面圖、立面圖如圖3、圖4所示。

圖3 平面圖

圖4 立面圖

2.3 費用分攤

據蜀山區相關辦法 規定制定加裝工程費用預算及分攤方案。加裝電梯相關費用主要有建設費用以及后期運行維護保養費用，預算費用總計50萬元，費用來源為政府補貼(50%)與業主自籌(50%)。

本著“誰受益、誰出資”原則分攤安裝費用，3～6層住戶按0.5∶1.5∶3∶5的比例分攤，分攤方案如下。

表1 合肥市某既有住宅加裝電梯費用分攤(單位：萬元)

本著“按次計費、多用多付”原則分攤運營費用(包含電梯運行、保養、維修等)，根據當年運營費用總額除以當年使用總次數，得出每次使用費，住戶按次計費。

分攤方案經業主確認后，項目開始實施。

2.4 項目流程

業主向居委會提出書面申請，提交完整申請材料；社居委審核書面材料；編制方案，設計施工方案、資金概算及費用籌集方案、電梯后期運營費用分攤方案；組織公示，不少于7 d；居委會備案，簽訂加裝協議；各方聯合初審，若存在問題申請人應及時整改；申請人委托設計單位按改建工程制定設計方案；各方聯合審查；業主與施工單位、監理單位簽訂合同；施工監督，注意主要工序及隱蔽工序；組織驗收，合格并取得使用登記證書后方可投入使用。

2.5 項目難點

該老舊住宅加裝電梯項目經過前期檢測、業主協商、改造設計、土建施工、管網調動、空調移位、井道搭建、室內安裝、電梯安裝、監控安裝等工序后，克服了檢測費用較高、一樓住戶思想工作難做、申報流程復雜、老舊小區管線遷移難、業主分攤費用收集費時較長、內部道路窄導致拼裝式電梯運輸不便等困難后，最終順利完工，通過驗收。

3 城市既有住宅加裝電梯的機制及相關建議

一是明確加裝電梯的政策機制。在實際設計中，加裝電梯工程應根據國家相關規定進行施工。

圖5 加裝電梯政策機制

二是簡化申請加裝流程，發揮政府引導作用，加強統籌協調機制，力求高效率解決民生問題。簡化流程最終目標是形成一站式審批方案，最重要的是使各部門責權清晰，分工明確。做到政府統領，政府、電梯公司和社區居民委員會形成合力，通過加大宣傳力度，提高政策普及程度，或者設立專門咨詢機構為民排憂解難等措施來助推這一民生工程[8]，各板塊齊頭并進。

三是選擇合理的加裝結構設計。因地制宜確定加裝井道的基礎形式、結構類型、確定井道結構與主體結構的關系，評估主體與井道結構之間的相互影響，選擇適當的連接方式以及相應的施工方案[9]。根據現有實踐看來，電梯與既有住宅之間采取弱連接的方式較優，各項規范均能滿足同時可減少造價。

四是創新融資方式,加強財政支持。對于難以一次性支出大額費用的社區，運用市場化方式吸引社會力量，如吸引專業機構和社會資本參與小區改造，如養老、休閑、托幼、停車設施以及健身設施等，同時完善小區配套設施[10]；政府財政補貼不屬于財政投資，可將其比例最大化。

五是創新加裝后運營模式，持續跟蹤，促進良性發展。電梯加裝后，首先確定使用單位，明確使用責任主體，之后配備安全管理員、存檔安全技術檔案、設置緊急報警裝置等；采取加裝電磁力鎖等措施長期保證救援通道通暢。此階段要求使用單位和安全管理員具備擔當精神、履行其職責，但更需要全體業主共同參與、支持和配合[11]。

4 結束語

既有住宅加裝電梯是應對我國人口老齡化現狀、建設智慧社區宜居城市的重要舉措，同時也是疫情之后帶動內需的重要手段。目前加裝電梯仍處于推廣實踐的重要階段，應著重注意加裝工程的因地制宜，不斷完善相關政策，落實宣傳工作，在做好傳統宣傳的同時，創新推進新媒體運營平臺，激發群眾參與的積極性，更有效地推進加裝工作的落實。