高質量發展背景下房地產業生態轉型研究
——基于河南省第四次經濟普查數據

（鄭州大學 旅游管理學院，河南 鄭州 450001）

一、引言

（一）研究背景

2014—2018年是我國房地產業的調控升級期，也是轉型分化期，在這一階段，房地產業實現平穩著陸，即從高速增長向提質增效轉變，積累的經驗和教訓為房地產業進一步高質量轉型提供了深厚基礎。房地產企業欲在激烈的市場競爭中生存并實現高質量發展必然要轉型，既要以低碳經濟為目標，大力推動建筑產業化、現代化，提供節能環保產品和綠色建筑，又要兼顧“三生融合”理念，積極發揮房地產業對城市有機更新的推動作用。為此，需要政府從經濟、社會、環境相協調的綜合目標出發，引領房地產業向綠色低碳以及資產負債合理化轉型，實現可持續發展，推動經濟結構優化升級，最終達到深化供給側結構性改革的目的。

（二）文獻梳理

學術界對房地產業轉型的相關研究開展得較早，通過文獻梳理，其研究主要有兩大類別。

一是對房地產業高質量發展的研究，從以下三個層面進行：第一，關于房地產業高質量發展動因的探討。王京濱和夏貝貝（2019）認為政府調控失靈與房屋居住屬性喪失是房地產業向高質量轉變的重要動因[1]。唐艷和陳江華等（2020）從羊群效應角度出發，認為房地產業作為國家支柱型產業，其熱度變化對居民、開發商甚至整個國家的產能和資源都有重要影響，因此，探索房地產業高質量發展對促進房地產持續增加居民幸福感和滿足度具有重要意義。第二，對房地產高質量發展內涵的解讀。學者從城市更新、市場供需、企業內部視角分別進行了解析。城市更新視角的解析如下：房地產業在發展過程中與工業化、城鎮化進程相匹配，與資源配置效率相一致，與顧客滿足度相協調（是飛舟，2019）。供需視角的解析如下：通過省際供需差異分析[2]、構建供需聯動模型[3]等方式論證了通過有效的調控達到供需均衡狀態是房地產業健康持續發展的關鍵。企業內部視角的解析如下：高質量內涵包括合適的高管規模、優化的結構以及完善的內部控制機制（謝海娟和何和陽等，2016）。第三，房地產業高質量發展實現路徑的探析。從品牌建設（高秀青和王震，2011）、增加顧客體驗（王旭，2013）、構建系統的房地產政策體系（江優優和徐愛平，2019）以及建立長效機制（王京濱，2019）等路徑論證了實現房地產業高質量發展的可行性。此外，孔慶山（2020）等人從供給側結構性改革視角進行分析，認為通過滿足居民住宅、就業、商業等生活保障來實現房地產業平衡穩定是實現房地產行業高質量發展的關鍵[4]。

二是對房地產業生態轉型的研究，觀點主要聚焦以下三個方面：第一，綠色觀念引領房地產生態轉型。學者認為房地產綠色轉型是否成功取決于綠色觀念是否深入人心。孫超和朱慧（2013）闡述了房地產綠色革命要進行觀念革新，消除人們心中“綠色”與“昂貴”之間的等價符號。第二，發展綠色建筑是轉型的關鍵。王天雨（2019）指出發展綠色建筑是使建筑業、房地產業繼續發揮重要經濟作用，維護生態系統平衡、建立資源環境友好型社會的必然選擇[5]。魏潤卿（2010）從低碳經濟角度闡述了綠色建筑的重要意義，認為低碳地產是低碳經濟對房地產業的具體要求[6]。第三，房產稅助推生態轉型。陳秉釗（2012）認為開征房產稅不僅能夠引導住房理性消費，緩解土地壓力，同時可以使政府擺脫土地財政，實現城市的低碳轉型與綠色發展[7]。

（三）文獻述評

綜上所述，學者對房地產業轉型的相關研究呈現百花齊放的狀態，對房地產業高質量發展和綠色轉型的研究也較為深入，為本文提供了文獻支持。但是，以下問題有待進一步探討：一是房地產高質量發展內涵界定有待清晰，尤其是對房地產生態轉型的解讀不多，且多為綠色、低碳層面的解析，缺少多元化視野。二是較少有學者將高質量發展和房地產的生態轉型結合起來，高質量是否等同于生態轉型，兩者之間的區別和聯系是什么等問題有待進一步深究。三是房地產轉型與“城市有機更新”“三生空間融合”等新理念融合的研究較少，多數停留在就房地產論房地產的階段。

本文將房地產業生態轉型界定為經濟、環境、社會多目標下的生態化過程，以第四次全國經濟普查（以下簡稱四經普）數據為基礎，結合《河南統計年鑒》數據，對河南省房地產取得的成績進行梳理，探討在轉型過程中可能存在的問題，并在黃河流域生態保護和高質量發展重大國家戰略的基調下，提出河南省房地產業生態轉型的目標、思路、具體措施以及政府保障，建議遵循“4353原則”，即四種思維、三大目標、五個措施、三條保障加以推進。

二、河南省房地產業的現狀

四經普和統計年鑒數據顯示，在國家定下“房住不炒”的基調，且對房地產進行有力調控的情況下，河南省房地產市場逐漸趨穩，房地產開發企業和購房者均回歸理性，結構也日益優化，截至2018年底，房地產市場穩中向好，房地產業呈現健康良性發展態勢。

（一）房地產業開發投資趨于理性

四經普數據顯示，2018年河南省完成房地產開發投資7015.47億元，較2013年增長3171.71億元，增幅82.5%，年均增幅16.5%。就年增幅而言，2016年最為迅猛，為28.2%；2017年受政策調控因素影響，增幅為14.8%；2018年為調整年，多項改革措施影響到房地產業，房地產企業投資增幅進入負區間，為-1.1%；經過調控和轉型的陣痛之后，2019年房地產開發投資增幅重回正區間，增幅也回歸理性，為6.4%。

各地數據顯示，2014—2018年，濮陽、許昌、鶴壁、駐馬店住宅開發投資增幅均為正值，其他地區則有增幅為負值的年份。其中，2014—2017年濟源住宅開發投資增幅連續四年下降，且降幅均為兩位數。2018年，在全省多數地區增幅放緩甚至下降的形勢下，濟源卻逆勢而上，住宅開發投資增幅進入正區間。

對住宅投資與房地產投資進行對比，2014—2018年，住宅投資增幅與房地產投資增幅基本保持一致，除2015年外，其他年份略高于房地產投資增幅。2019年統計數據顯示，住宅投資6055.37億元，增長12.4%。

以上數據表明，2014—2018年房地產調控政策效果明顯，房地產企業開發投資回歸理性，增幅放緩，與GDP增幅基本保持一致，同時更加關注居民居住環境改善和周邊配套設施建設。

（二）房地產市場逐漸趨穩

四經普數據顯示，2018年河南省商品房銷售面積13990.50萬平方米，較2013年增長6689.29萬平方米，增幅91.4%，年均增幅18.3%。從年增幅來看，2016年商品房銷售面積增加最為迅猛，為32.1%；2017年受限購限貸政策的影響，增幅大幅下滑，為17.8%；2018年，調控政策的影響持續發酵，大量購房者持幣觀望，當年商品房銷售面積增幅為5.1%；與房地產開發投資不同的是，2019年商品房銷售面積增幅不高，為2.1%。

從各地數據看，2014—2018年，許昌、三門峽、南陽、商丘、信陽、駐馬店商品房銷售面積增幅均為正值，其他地區均有增幅為負值的年份。其中，2018年安陽商品房銷售面積下降最多，同比下降29.9%。

對商品房銷售面積和住宅銷售面積進行對比（詳見表1），2014—2018年，兩者增幅基本保持一致，其中，2017年商品房銷售面積增幅比住宅銷售面積增幅高2.27個百分點，2018年和2019年住宅銷售面積增幅高于商品房銷售面積增幅。同時，2019年住宅銷售面積占商品房銷售面積的比例超過90%，達90.9%。

表1 2014—2019年河南省商品房/住宅銷售面積

以上數據表明，2014—2019年，房地產市場在經歷2016年的狂熱之后逐漸趨穩，在政府“房住不炒”基調下，以及出臺租售并舉、租購同權、加強保障房建設等措施刺激下，房地產投機現象被有效遏制，投資趨于理性。

（三）房地產開發結構調整優化

四經普數據顯示，2018年底河南省房屋施工面積54685.65萬平方米，其中住宅41349.89萬平方米，辦公樓1791.97萬平方米，商業營業用房6224.08萬平方米，占比分別為75.6%、3.3%、11.4%。同期，房屋竣工面積6655.23萬平方米，其中住宅5074.09萬平方米，辦公樓87.97萬平方米，商業營業用房792.40萬平方米，占比分別為76.2%、2.8%、11.9%。商品房銷售面積13990.50萬平方米，其中住宅12482.88萬平方米，辦公樓224.00萬平方米，商業營業用房1042.89萬平方米，占比分別為89.2%、1.6%、7.5%。

綜合2014—2018年數據，2018年住宅和辦公樓的施工面積、竣工面積、銷售面積占房屋施工面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積比例稍有下降，商業營業用房各項占比略有上升。

商品房待售面積呈現連續下降趨勢。《河南省國民經濟和社會發展統計公報》（2017—2019年）顯示，2017年商品房待售面積2846.55萬平方米，同比下降16.2%，其中，商品住宅1995.61萬平方米，下降21.1%；2018年商品房待售面積2800.92萬平方米，同比下降1.6%，其中，商品住宅1912.42萬平方米，下降4.2%；2019年商品房待售面積2529.37萬平方米，同比下降9.7%，其中，商品住宅1694.00萬平方米，下降11.4%。就保障房而言，2017年城鎮保障性安居工程新開工58.87萬套，基本建成64.34萬套；2018年，城鎮保障性安居工程新開工66.33萬套，基本建成44.97萬套；2019年，城鎮保障性安居工程住房新開工21.51萬套，基本建成24.53萬套①數據來源：《河南省國民經濟和社會發展統計公報》（2017—2019年）、河南省統計局官方網站。。

以上數據表明，2014—2018年房地產開發日趨合理，政府調控日益見效，內部結構正在調整優化。

（四）房地產開發企業投資回報率增加

四經普數據顯示，2018年河南省房地產開發企業利潤總額為780.57億元，較2014年增加474.94億元，增長155.4%。同期，房地產開發投資增長60.3%，利潤總額增幅遠高于開發投資增幅。

就投資回報率看，2018年為11.13%，比2014年增加4.15個百分點，與五年間的最低值，即2016年的5.63%相比，增加了5.5個百分點（詳見表2）。2014—2018年，房地產開發企業經過五年的調整之后，投資回報率重回兩位數，且高于2013年三經普時期的10.2%。

從房地產開發企業實際到位資金看，2018年實際到位資金7128.38億元，比2014年增加2439.41億元，增幅為52%，與開發投資基本持平，實際到位資金略高于開發投資額。

表2 2014—2018年河南省房地產開發企業投資回報率

以上數據顯示，房地產開發回報率回歸較高區間，對企業有較大的吸引力，同時實際到位資金充足，對房地產開發項目的推進有資金上的保障，房地產市場在經過調整之后，進入良性運行階段。

（五）房地產開發企業經營形式多樣化

四經普數據顯示，2018年河南省房地產開發企業主營業務收入50433460萬元，商品房屋銷售收入47712645萬元，土地轉讓收入411162萬元，房屋出租收入327319萬元，其他收入1982334萬元。從占比來看，土地轉讓收入、商品房屋銷售收入、房屋出租收入、其他收入分別占房地產開發企業主營業務收入比例為0.82%、94.61%、0.65%、3.93%（詳見表3）。

表3 2014—2018年河南省房地產開發企業營收占比情況 單位：%

從年變化情況看，商品房屋銷售收入占比和房屋出租收入占比有所下降，土地轉讓收入占比和其他收入占比有所增加，尤其是其他收入占主營業務收入比例，由2014年的0.95%增加到2018年的3.93%。就絕對值變化而言，2013年底為437973萬元，2018年底較2013年底增加1544361萬元，增幅高達352.6%。

以上數據顯示，房地產開發企業轉型升級過程中開始注重輕資產，由原來的重開發向重經營轉變，且經營形式呈現多樣化，包括文化地產、旅游地產、養老地產等。

（六）房地產從業人數增幅較大

四經普數據顯示，2018年底房地產開發企業7536個，較2017年增長4.6%。其中大型企業由2017年的14個增加為19個，增幅35.7%；中型企業由1980個增加到2339個，增幅18.1%；小微型企業則由5211個減少為5178個，降幅0.6%，表明房地產開發企業的結構逐步調整優化。

從整體就業情況看，根據《河南統計年鑒》（2013—2019年）數據顯示，2018年底河南省房地產開發企業從業人數249944人，較2013年底增加91344人，增幅為57.6%。從年增幅看，2015年和2016年，河南省房地產開發企業從業人數增幅最大，均達兩位數。2017年受政策影響，整個房地產業進入調整期，從業人員絕對值依然增加，但增幅明顯縮小，為五年來最低，僅有4.96%。2018年，隨著河南省房地產業的調整以及開發下沉縣域，對從業人員的需求又隨之上升，達12.54%。

以上數據表明，2014—2018年，房地產業從業人員持續增加，對緩解社會就業壓力有較大作用，加上房地產業對建筑業、家電業以及裝修等服務業的強帶動作用，由房地產開發帶動的從業人數在未來仍然會有較大增加。

三、河南省房地產業轉型升級中需要關注的問題

2014—2018年，河南省房地產在市場調控、產業內部結構調整、企業轉型升級以及金融機構對房地產資金支持調節方面，都取得了優異成績，房地產業實現平穩著陸，住宅逐漸回歸居住屬性。然而，隨著“城市更新”“三生空間融合”新理念的提出，配合政府倡導的“消費減量化”和“去杠桿化”，河南省房地產業必然要進行轉型，原有發展模式中存在的問題，亟須引起關注。

（一）房地產開發企業存在較高風險

四經普數據顯示，截至2018年底，河南省房地產業法人單位資產總計39175.98億元，負債總計31782.13億元，資產負債率為81.1%。同期營業收入為6397.19億元。

就房地產開發企業而言，其財務狀況較整個房地產業更為惡化。截至2018年底，河南省房地產開發企業資產合計33708.58億元，負債合計27940.46億元，資產負債率為82.9%，較2013年增加4.8個百分點，高出同期全國平均水平3.8個百分點。從區域狀況來看，截至2018年底，鶴壁的資產負債率最高，為87.7%；鄭州、開封、安陽、焦作、濮陽、漯河、三門峽的房地產開發企業資產負債率在2014—2018年均處于高位，達80%以上；相比較而言，駐馬店、周口、商丘處于低位，且呈逐漸減弱態勢，但也高于國際公認的企業合理資產負債率區間。

以上數據均顯示，河南省房地產開發企業財務風險較高，對負債的依賴性強，企業的抗風險能力不足，在市場預期較好的條件下，房地產業高資產負債率的風險被掩蓋在高回報率的外衣之下，一旦遭遇金融危機，房地產開發企業將出現資金短缺，風險也將被放大，不利于房地產市場健康穩定發展。

（二）房地產業土地購置費增幅較大

四經普數據顯示，2018年底河南省房地產業建安費5331.81億元，土地購置費1137.61億元，分別比2013年底增加2198.84億元和745.91億元，增幅為70.2%和190.4%。從年增幅看，2016年土地購置費增幅達87.91%，2017年和2018年有所回落，但增幅依然高于建安費增幅28.9和22.8個百分點。2018年，建安費增幅進入負值區間，與2017年相比下降3.3%。

從建安費和土地購置費占房地產開發投資比例看，2014—2018年，建安費占比呈下降態勢，土地購置費占比增長明顯。2014年兩者分別為84.66%和10.13%，建安費占比遠高于土地購置費占比，差距達73.93個百分點。2018年底，兩者分別為76.00%和21.12%，前者高出后者54.88個百分點。從絕對值看，建安費和土地購置費的差距也在縮小，2014年建安費是土地購置費的10.5倍，2018年縮小為4.67倍（詳見表4）。

表4 2014—2018年河南省房地產業費用構成

以上數據顯示，2014—2018年間，土地購置費的增加幅度較大。就房地產開發而言，建安費理應占成本的大部分，然而土地購置費的持續大幅增加，顯示出地方政府依然存在強烈的賣地沖動，房地產企業在土地購置成本增加的同時，必將削減研發費用、建安費用等，不利于房地產的技術化、數字化和生態化。

（三）經濟增長由傳統房地產業拉動的態勢依然明顯

四經普數據和《河南統計年鑒》（2013—2019年）數據顯示，2018年底河南省房地產開發投資占GDP比重為14.6%，較2013年增加2.69個百分點。盡管2019年數據顯示房地產開發投資占GDP比重有所降低，但依然比2013年高1.85個百分點。考慮到房地產的上下游產業，河南省經濟增長由傳統房地產業拉動的態勢依然明顯。

從金融機構中的個人信貸情況看，2014—2018年，個人消費信貸增加8924.01億元，增長191.6%，其中個人住房貸款增加7714.3億元，增長213.9%。就個人住房貸款占個人消費貸款比例而言，2018年底為83.3%，較2014年增加5.9個百分點，2016年以來，該比例始終維持在80%以上。

以上數據顯示，目前河南省經濟由傳統房地產業拉動的態勢依然存在，需要考慮經濟增長新舊動能的轉換，一是由房地產拉動向科創拉動轉換，二是由傳統房地產向生態房地產轉換。此外，河南省還應多關注個人房貸，其數額增加必然擠占其他商品和服務的消費，導致消費降級現象。

（四）房地產業的碳排放有待減少

利用四經普數據和《河南統計年鑒》（2013—2019年）數據進行計算，得到2015—2018年河南省房地產的生態足跡變動情況，見圖1。

圖1 2015—2018年河南省房地產生態足跡及增幅

從年變化量看，2015—2018年，河南省房地產生態足跡呈線性增長趨勢，這是因為河南省房地產施工面積與銷售面積均處于上升趨勢，由此帶來生態足跡的持續上升。從年增幅來看，年增幅處于動態變化中，先上升之后又下降，其中2017年增速最大，為21.4%，2015年為增速最小，僅為4.7%。

從發展趨勢看，建設階段占比逐漸上升，從2014年的75.43%增加到2018年的82.35%；使用階段生態足跡占比呈下降趨勢，由2014年的24.54%降至2018年的17.63%（詳見表5）。

表5 2014—2018年河南省房地產業不同階段生態足跡

由房地產發展不同階段看，可將其分為建設階段、使用階段、拆除階段。由表5可知，建設階段生態足跡占比最大，五年間占比均超過70%，其次為使用階段，由于拆除階段最主要的生態足跡來源為建筑垃圾，在僅考慮建筑垃圾生態足跡的情況下，拆除階段生態足跡在整體生態足跡中占比非常小。

以上數據顯示，2014—2018年間，河南省房地產生態足跡呈上升趨勢，增速呈波動變化狀態。從不同發展階段來看，建設階段生態足跡占比不斷增加，說明未來要繼續加大力度推動綠色建筑發展、綠色小區建設等，從而實現房地產行業綠色發展。使用階段生態足跡占比逐漸下降，表明綠色生活倡議已初見成效，綠色生活觀念逐漸深入人心，更有利于實現經濟社會可持續發展。

（五）房地產業區際發展失衡

四經普數據顯示，2018年河南省房屋新開工面積14683萬平方米，較2013年三經普時期增加2218萬平方米，從絕對值看，住宅新開工面積增加最多，達1381.1萬平方米。此外，對比各類房屋新開工面積占總開工面積比例，可以發現，住宅占比下降2.78個百分點，商業占比上升1.68個百分點，辦公樓占比下降0.19個百分點，其他類型房屋新開工面積上升1.29個百分點。

截至2018年底，河南省商品房待售面積28081746平方米，比2017年減少1.3%；土地購置面積10184300平方米，比2017年增加0.3%；施工面積546914276平方米，比2017年增長9.5%，施工面積增幅較大。同時數據顯示，河南省房地產業發展整體穩定，但存在地區發展不平衡現象。

以房屋待銷售面積、施工面積和土地購置面積三個指標為依據對各省轄市（示范區）進行比較，可發現各地房地產業發展差距較大，其中房地產業發展較為發達的地區以鄭州為首，三項指標都穩居全省第1，而發展較為落后的地區有濟源、漯河和開封等地。以待銷售面積為例，鄭州2018年商品房待銷售面積為5779940平方米，是漯河的209倍、濟源的29倍。而2018年鄭州房屋施工面積為186435814平方米，是濟源的56倍、漯河的17倍、開封的11倍。此外，洛陽、平頂山、濮陽等地區房地產業發展現狀也不樂觀，仍有很大發展空間。四經普數據顯示，濮陽2018年土地購置面積為1224703平方米，位居全省第2，有較大發展潛力。

四經普數據顯示，河南省區域之間房地產業發展極不平衡，房地產業較為發達的地區寥寥可數，絕大部分地區處于產業上升發展階段，還有一些地區處于房地產發展困難的處境。

四、河南省房地產業生態轉型升級的思路、舉措及保障措施

隨著城市邊界管控以及對人居環境的重視，“城市有機更新”“三生空間融合”等新理念相繼提出，河南多地進行了城市更新研究，尤其是鄭州，開始進行城市微改造，關注老舊小區改造、“三生空間融合”、核心板塊建設等，這些都要求房地產業進行生態轉型。具體來說，房地產轉型要遵循“4353原則”，即四種思維、三大目標、五個措施、三條保障。

（一）河南省房地產業生態轉型總體思路

生態轉型不僅是綠色轉型，更是一個綜合系統，即由原來的單一經濟效益目標轉為經濟、社會、環境等多重目標。針對房地產業生態轉型，河南省房地產業要積極融入城市綜合運營管理中，成為城市配套服務商。同時，需要具備多元化思維、大地產思維、數字化思維以及“加減法”思維。

多元化思維要求跳出房地產看房地產，站位全局進行產城人融合。大地產思維要求提高站位，具備全產業鏈和全生命周期的眼界。數字化思維要求以建設智慧城市為導向，充分認識數字技術在房地產中的應用，打造數字地產和地產數字。“加減法”思維要求在質量上做加法，打造百年地產；在碳排放上做減法，優化三生空間，改善人居環境。這四種思維，既有大處著眼的全局意識，又有小處著手的實干精神。

（二）河南省房地產業生態轉型目標

在生態轉型思路下，河南省房地產業要圍繞四種思維，努力實現三大目標。

1.房地產業融于城市有機更新。在城市已經建好、“城市病”凸顯的當下，需要遵守城市內在秩序和規律，順應城市肌理，優化空間尺度和布局，在可持續發展的基礎上對城市進行有機更新。因此，在原有“建房”模式上，房地產業應更多關注社會和環境，積極融入城市更新。

2.房地產業積極推動“三生空間融合”。生產、生活、生態空間的融合成為城市空間布局的新理念，同一空間涉及住宅用房、商業用房、工業用房，房地產業在進行發展布局時，需要同時考慮周邊產業狀況、人員聚集狀況等，與城市的生產、生活、生態結合起來，在未來獲得新生。

3.房地產業要實現生態化①房地產業生態化，即以房地產業的可持續發展為導向，以環境友好和低消耗、高利用、再循環為原則，以提供滿足社會需求的環境友好型房地產產品為手段，實現房地產業內部以及房地產業與國民經濟和自然環境共生進化的過程。。生態化的直接體現就是低碳，即降低房地產在各階段的碳排放；生態化深層次體現的是房地產企業要實現資產負債合理化和整體結構優化[8]。

（三）河南省房地產業生態轉型具體措施

在三大目標引導下，河南房地產業生態轉型可從以下方面努力：

1.房地產業橫向多元化發展。通過融合農業、商貿等傳統行業，結合養老、文化、旅游、康養等形式，實現房地產的多業態共生發展。將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并建立相互依存、相互助益的能動關系，形成多功能、高效率的城市綜合體，從而帶動城市發展。從河南省情況來看，養老地產、文旅地產等均剛剛起步，存在質量低下的情況，具體表現為“重建設輕運營管理”“重旅游輕文化內涵”“重綠化輕生態”等，因此，房地產業的多元化不僅是與傳統產業的結合，更應是1+1＞2的有機融合。這樣可以更多地吸納就業人口，煥發房地產業和傳統產業第二春，不僅有助于城市有機更新的順利實施，而且能夠提升房地產業的投資回報率，對經濟落后地區而言，更要做到“以產促房，以房帶產”。

2.通過延鏈、固鏈、強鏈打造房地產業全產業鏈。可分別從整個行業和單個企業進行考慮。對單個企業來說，房地產投資商、建設商、運營商三位一體對未來房地產投資和多元化經營非常重要，借用糧食產業的全產業鏈，可以考慮建設房地產業的全產業鏈。在這個過程中，要具備系統思維和整體思維，跳出房地產看房地產，加強本土房地產企業的輕資產運營，在充分借鑒吸收美國次貸危機經驗教訓的基礎上，進行金融工具創新，從資金籌措、城市規劃、開發建設，到資產運營、地產證券化等，實現大房地產業發展。對整個行業來說，經過市場競爭之后，房地產業必然會重新洗牌，有些進入輕資產運營，有些僅做商業地產，有些僅做房地產投資。對此，打造商業地產運營平臺、輕資產運營、證券化演進對房地產業的未來發展至關重要。在打造房地產業全產業鏈的過程中，需要時刻關注企業以及整個房地產業的資產負債情況，尤其是企業資產負債率高于80%的鶴壁、鄭州、濮陽等地。

3.打造房地產業數字生態鏈。“數字中國、智慧社會”的提出及建設，對地處中部的河南極為有利。地域上的便利使其可以較好地集聚人才、資本、土地等要素資源，有利于承接東部地區數字發展。對此，河南省應順應信息技術發展趨勢，打造“數字河南、中部硅谷”，充分實現數字技術在各產業的應用。房地產業更應在這一新形勢下，全面實現信息化轉型升級，打造房地產業數字生態鏈，以“數字地產化、地產數字化”為導向，充分利用物聯網、云計算等技術，實現房地產和城市物理空間的數字化改造，實現房地產用戶可感知、可觸達，創造基于場景的互動，最終以用戶為中心構建場景化的服務體系，從而實現房地產商從空間提供商向生活服務運營商的轉變。

4.房地產要充分采用新能源技術，實現碳排放減量。黨的十九大以來，從中央到地方多次提到社會發展要以人為本，對整個房地產業而言，產業鏈的環節很多，故以人為本的體現很多。但房地產最基礎的載體是建筑，因此，在前期規劃設計、開發建設、運營、居住和后期拆除等階段，要充分考慮碳排放的減量化，讓生活、生產回歸自然和生態。具體來說，前期規劃設計階段，利用數字模型和計算技術推算對居民最有利的碳排放量，充分考慮周邊建筑的密度以及建筑材料等，使新建地產與周邊碳排放形成互補，并從房地產的全生命周期出發，使開發、使用、拆除等各階段的碳排放達到最小值，最大限度地節約資源和保護環境。

5.房地產要高質量化，以全生命周期管理理念打造百年地產。充分做好質量的加法，對標國外百年建筑，在房地產業中提供高質量的房屋、物業和配套設施。房地產質量的加法不僅體現為百年地產，還體現在服務上，要從全生命周期管理的新理念出發，對房地產實行高質量管理，從房地產的需求、規劃、設計、開發、營銷、使用、維修等階段提供服務，打造百年房地產集團。

（四）政府對房地產業生態轉型的保障

在以人為本的發展理念下，房地產業的生態轉型是必然趨勢，更早、更快進行轉型的企業必將在未來市場競爭中處于有利地位，較先轉型完畢的區域必將推動城市空間尺度合理、布局優化，也必將以宜居宜業的環境集聚高素質人才和優質企業落戶，形成科創高地和人才高地。因此，房地產業的生態轉型勢在必行，而順利轉型需要政府助力。

1.加強組織領導，優化行政審批流程，對生態房地產項目審批優先辦理。一方面，建立房地產業發展負面清單，財稅、金融、投資、產業、城市發展等與房地產政策配合實施，推動房地產業與其他產業聯動，鼓勵房地產企業參與城市規劃。另一方面，以“最多跑一次”的服務意識為引領，建立各部門協調聯動機制，促進生態房地產項目快速審批辦理，在土地、資金等要素方面給予優先供給。

2.加大資金支持，強化市場意識，以市場手段推動房地產業生態化。一方面，充分發揮市場對資源配置的決定性作用和政府的引導作用，以稅收優惠、適當補貼或者金融定向貸款等方式對生態房地產提供者（房地產開發企業、相關研發機構等）給予支持，降低其建造成本，彌補價格“短板”缺陷，增強生態房地產在房地產市場上的競爭力。同時政府可對購房者進行補貼，提高生態地產的需求，以需促產。另一方面，擴大政府財政資金的引導作用，促進銀行、證券、創投等社會資本進入生態地產項目，發展債券投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃等融資工具，加強生態房地產的設計、規劃、技術以及數字化層面的研究。

3.優化資源利用，優先保障生態房地產用地。一是在編制城市主體功能區規劃、土地利用總體規劃和區域總體規劃時，明確保障生態房地產項目用地。二是制定年度用地計劃時，優先安排生態房地產項目新增建設用地指標。三是充分發揮土地收儲的調控作用，注重盤活存量，針對傳統產業用地，以“騰籠換鳥”的方式提前收儲，以土地收儲引導產業轉型，大力發展生態產業、生態地產項目。