房地產開發前期設計管理思考

戴鴻明

摘要：房地產開發項目管理工作與項目管理理論工作之間具備一定的共性，這也是房地產開發項目管理工作可以以項目管理理論為基礎而開展的主要原因。通過這一方式，目前房地產開發管理工作整體也具備了一定的科學性與可行性。房地產企業可以通過這一管理工作，進一步的完成成本控制與項目設計工作，讓房地產企業更為精準的進行資源調配。本文通過對房地產開發項目的內容與管理工作的具體狀況進行簡述，并分析了其質量管理與整體設計工作的具體內容與重要性，希望對提高管理效果有一定的幫助。

關鍵詞：房地產;開發項目;前期設計管理

引言

房地產作為投資數額較為巨大的產業項目之一，其本身所具備的風險也相對較高。在整個開發的過程中，一般會分為項目初始的規劃與具體項目內容的設計與最終的項目落實這幾個階段。對于整個過程中而言，其項目內容的設計工作與管理工作的重要性相對較高，其設計的具體效果與管理工作的開展會影響到房地產項目的可行性與后續的收益狀況。所以在進行房地產項目的開發時，需要綜合性的管理工作，通過對房地產項目的規劃、設計、開展等具體步驟進行全面性的管理，提高整體的質量監管效果，以此讓房地產開發工作可以更加順利的進行，提高房地產項目的經濟價值。

1房地產開發項目的前期規劃工作

房地產項目開展的基礎就是對整個項目初期的規劃，只有較為合理科學的規劃方案才能夠確保工程有一個良好的開展基礎進行開展。在規劃階段，需要對項目的實際內容進行大致的規劃，并分析在項目建設過程中可能存在的風險問題與收益的預測狀況等。通過這些方面的規劃就能夠大致確定項目的開展方向與可行性狀況，具體可以以下幾個方面為準：

首先在項目執行的質量規劃工作中，規劃人員需要對市場環境有簡單的了解，并清楚國家對不同建筑類型與建筑結構的質量要求與政策規范。通過對這些法律與政策方面的分析，與實際房地產的規劃狀況來簡單的判斷該項目具體質量情況。并以此為基礎，簡單的設立整體質量管理計劃，計劃的重點需要在于其可行性與綜合性，避免項目復雜影響后續工作開展[1]。

其次，需要對質量問題進行綜合性的評估工作，可以開展綜合性的項目準備工作，在準備時，對質量安全問題與評審制度進行制定，確保制度本身具有足夠可行性與全面性。

最后，應當明確質量管理過程中的責任分配與項目策劃層面的規劃工作，首先可以制定出較為全面的開發狀況與目標，明確項目在開展過程中所需要依據的質量標準，然后根據質量標準與質量監管制度的具體內容開展后續的工作，確保整體的項目開發具備足夠可行性。

2房地產項目設計過程中的質量控制

在房地產項目進行設計的過程中，需要綜合性的對項目內容進行考核，并制定出對應的質量監管工作內容。

首先，需要全面的進行設計階段的監管工作。在設計人員進行房地產項目設計的過程中，需要保持對項目內容與可行性的綜合性監管，確保項目內容在具備可開發性的同時，能夠在市場中具備更明顯的優勢。與此同時，對項目整體的監管工作應當盡可能有多位設計人員負責，確保監管工作擁有足夠的參考價值，避免項目的可信性不足影響到后續的開展。

其次，在初步的設計與監管工作完成后，需要采取科學的方式對設計質量進行管理，可以通過由專業施工團隊對項目設計方案的可行性進行判斷的方式，分析項目的執行難度與可行性，確保項目在后續的審核階段可以順利的通過，且確保項目能夠順利的完成工作難過的開展與控制，避免因為設計不合格而影響到項目的上報與執行[2]。

最后，在質量管理工作的開展過程中，應當將項目的責任內容進行劃分。在項目組內部構建出項目責任負責部門，部門會進行項目責任的劃分與項目整體的規劃工作。將項目中策劃、設計與實施階段的不同部門責任進行細分，以此來便于后續管理工作的開展，讓項目的質量管理工作與規劃工作的責任劃分更為合理，避免項目出現質量層面的問題。

3 房地產開發的前期管理

3.1 施工圖紙設計

項目施工圖紙的設計可以分為初步的設計階段與后續的完善階段。兩個階段分別負責對項目整體施工的規劃與對具體施工內容的計劃。其實際的管理工作需要以以下為重點開展。

首先應當開展設計經理責任制的管理模式，有設計經理負責對設計階段的所有工作進行管理與規劃。確保設計的施工方案能夠在滿足初期項目規劃方向且符合現實的建筑市場與施工要求。讓項目整體的設計具備科學性的同時，與此前的規劃方向相統一，確保設計工作的開展順利。同時，在多個設計人員負責項目的情況下，設計經理還需要負責進行設計內容上的協調工作，確保不同設計人員的設計能夠相互協調。

對于項目工程師需要通過進行各項目內容的全面監管工作。在設計階段，應當有項目工程師對項目設計合理性進行監管與監控，確保項目的合理性。一般對于工程師監控工作需要工程師具備一定的專業性可以在監控工作開展的同時，輔助完善對應的技術方案，以提高工作效果。在開發項目階段的管理工作中，需要根據實際的管理狀況對管理措施與內部管理制度進行調整，加強對設備材料與工作人員的管理工作，確保項目整體在一個統一的規則下進行推進，以此來提高管理效果[3]。

3.2 房地產項目的協調與評審

在進行項目協調的過程中，應當由項目負責人員與建設方的管理人員進行項目信息內容方面的交流工作，確立項目開展的具體方案，以此來提前對工期、開展效果等具體工程內容進行規劃。而評審工作需要結合項目的建設質量、技術需求進行開展，對工程進行全面的合理性審查，確保項目整體的開展質量與效果[4]。

3.3 房地產開發設計的重要性

房地產開發對于社會的發展擁有著一定的促進作用。但近些年不斷加速的房地產開發，也讓社會經濟結構的穩定性受到了一定的影響。對于這種問題，并不能單純通過放緩開發而解決。需要相關開發人員在進行項目規劃與設計的過程中，從質量安全、設計可行性、經濟效益等多方面綜合性考慮房地產開發項目的實際執行預期。以更加合理的項目規劃來進行房地產項目的開發工作，以此來規避項目開發過程中因為設計失誤或缺少規劃而引起的建設問題，以此來提高房地產項目的整體開發質量與開發效果。讓房地產開發在推動社會經濟發展的同時，不影響到社會原本的經濟結構，讓行業的發展速度能夠得到一定的加快，改變我國房地產業混亂的現狀。

結語

房地產項目在開發的過程中，需要綜合性的對項目可行性、項目質量問題與項目的收益期望進行考慮。在確保項目可行的基礎上才能夠開展對應的開發工作，避免因為項目規劃與設計的不合理而影響到房地產業的發展。讓我國的房地產業可以以更加科學合理的方向發展。

參考文獻：

[1]汪越成.我國房地產項目質量管理存在的問題及對策研究[J].黑龍江科技信息，2019（09）：42-43.

[2]蘇凡.房地產項目的工程質量控制研究[J].山西建筑，2019（10）：32.

[3]陳磊.房地產開發項目管理的研究[J].幸福生活指南，2020（06）：94-95.

[4]劉鑫.房地產企業項目開發設計管理的質量控制[J].中國市場，2019（08）：67.

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