長沙市養老地產投資環境分析

李佩瑾 陳曉梅

（湖南財政經濟學院 湖南 長沙410205）

近十年， 我國60 歲以上的老年人口數量由1.53 億增長到2.48 億，龐大的老年人口使政府和家庭的壓力都日趨增大，如何養老成為社會熱點問題。在這樣的現實情況下，養老地產應運而生，給人們提供了一種新的可供選擇的養老模式。養老地產是養老與房地產開發模式的一種結合， 是老齡化背景下催生的一個行業， 除了一般房地產行業所具有的滿足人們居住生活的基本要求外， 還需要有特別的一些方面來符合老年人在養老與地產這一方面的市場需求，是“房地產+”的一個復合型的行業。 由于我國的養老地產目前仍處于初步探索和發展階段，運營的模式、管理模式和具體的盈利模式都還沒有成熟， 于是大多數企業家對于養老地產市場存在著觀望的態度， 養老地產投資環境好壞成為養老地產是否適合本地區發展的關鍵因素。

一、長沙市養老地產投資環境現狀

長沙是湖南省省會，是長江中游地區重要的中心城市。歷史悠久，是首批國家歷史文化名城，被譽為“星城”。 長沙市土地總面積11819 平方千米，常住總人口839.45 萬人，被包圍在成渝城群、長江城市群和珠三角城市群中，經濟優勢明顯。 2019 年，全年實現地區生產總值11574.22 億元，比2018 年增長8.1%。第一、二、三產業分別拉動GDP 增長0.1、3.5、4.5 個百分點，三次產業對GDP 增長的貢獻率分別為1.2%、43.6%、55.2%。

根據《2019 年長沙人口老齡化情況調查報告》，長沙進入老齡化社會后，總人口年均增長約1.2%，老年人口年均增長3.5%，老年人口漲幅是總人口漲幅的近3 倍。同時，老年人口結構由低齡化（60-69 歲）向中高齡（70 歲以上）轉變。 在全市122 萬老年人口中，純空巢老年人口達62.5 萬，其中12.5 萬是獨居老人；完全失能老年人2.87 萬；部分失能老年人17 萬；城市“三無”老人（無勞動能力、無生活來源、無贍養人和扶養人）0.66 萬；農村五保老人2.86 萬；重點老年優撫對象3.67 萬；失獨老人0.25 萬。

養老機構的飽和與否直接涉及養老地產的發展， 養老機構飽和，養老地產的發展前景就小，面臨困境相對較多，發展會比較緩慢。反之，則養老地產有更大的發展機率。目前長沙的養老產業尚處于初級階段，主要在衣食、居住和醫療保健方面為老年人提供低層次的服務。 長沙的養老地產主要有思雅嘉園、 康乃馨、樂齡國際等大約179 個養老機構，涉及“五院”（養老院、敬老院、福利院、療養院、護理院） +老年公寓和其他類型。 其中養老公寓有23 個。 2020 年，長沙養老機構床位數的需求量在5.6 萬張左右， 缺口超過3 萬張； 全市養老機構中內設醫務室的只占60%，取得醫療機構執業的僅30%，獲得定點醫保單位的約6%，護理型、醫養結合的養老機構十分短缺。

綜上， 長沙市的養老服務暫時不能滿足目前老年人對養老的要求，且養老服務水平與嚴峻的老齡化趨勢不匹配，發展速度也處于落后階段。因此，集“養生、休閑、醫療”等功能于一體的復合型養老地產有較大發展空間。

二、養老地產投資環境影響因素分析評價

（一）評價指標選取

投資環境指影響或制約一個國家或地區投資活動的各種外部條件的總稱。 養老地產主要是為了實現“養老”和“房地產”的綜合效益最大化，結合養老地產客戶針對性強、需求獨特性、產業涉及產業鏈廣等特點， 養老投資環境和房地產投資環境都會對養老地產投資環境產生影響。 總結養老地產投資環境影響因素主要包括：自然環境、經濟環境、人口環境、政策環境及相關行業發展。結合養老地產和投資環境的特點，在科學性和可操作性下，從自然、經濟、社會、人口環境及其他相關因素方面選取17項指標作為養老地產投資環境評價指標。

圖1 養老地產投資環境評價指標

（二）指標權重確定

在養老地產投資環境體系的基礎上， 對專家咨詢問卷得到的權重判斷矩陣進行分析處理， 得到養老地產投資環境評價指標體系。

表1 養老地產投資環境評價指標體系

（三）評價過程及結果分析

選取長沙以及周邊的省會城市貴陽、 南昌和杭州為樣本城市，根據可量化的養老地產投資環境影響因素，選取空氣質量、宜居競爭力、自然景觀（旅游人數反映）、就業人員年平均工資、地區生產總值、居民可支配收入、房地產開發投資額、年末就業人數、60 歲以上人口比例、基本養老保險參保人數、可持續競爭力、人口密度、醫療衛生機構數、財政收入、衛生機構床位數、金融機構存款、保險業年收入這17 項指標，通過層次分析法分析這些指標對養老地產投資環境的綜合評價作用對樣本城市進行排名。 由于影響養老地產投資環境的因素指標存在地域差異性且各評價指標的性質不同，通常具有不同的量綱和數量級，因此需要進行數據化處理，消除量綱對數據的影響。 當樣本改變時，此方法仍能保持相對穩定性。 標準化公式如下。

經過標準化后的數據如下：

表2 樣本城市各項指標數據一覽表

經過標準化數據處理， 得到四個城市的養老地產投資環境評價結果排名。

表3 樣本城市養老地產投資環境評價結果

通過分析可得，長沙養老地產相對其他三市更具優勢，主要是由于經濟發展潛力大、房價相對較低、適宜性強以及地方政府相關政策的力度大等原因。由此我們可知，在進行養老地產可行性研究的過程中，絕不能避重就輕只考慮經濟因素，養老地產的重點在“養老”上，要一切以人為本出發，結合實際，探索適應本地發展的養老地產模式，為養老問題解決提供新路徑。

三、長沙市養老地產發展建議

通過評價可知，長沙市具有較好的養老地產投資環境，但由于目前存在的一些問題導致長沙市的養老地產發展情況并沒有達到預期。其一是相關政策執行不到位。長沙市目前關于養老服務的管理相關法律法規主要是針對整個養老市場，缺乏精確性。從2015 年起至今，只是試行了幾個方案，并沒有頒布正式的法律和行政文件來對長沙市的養老地產市場進行精確定位， 養老地產一直在養老行業中夾縫生存，缺少相關優惠政策的扶持。其二是養老地產投資門檻高、回報周期長。養老地產是房地產的衍生行業，房地產業的投資回報期一般都要7～10 年，且年投資回報率不超過10%，且養老地產還需要考慮養老范疇，投資門檻和回報周期相對單純的房地產業要求只會更高。 其三是傳統養老思想觀念依舊占據主導地位。中國是“家本位”的社會，老年人都是居家養老為主， 大部分人從來沒有想過依靠養老地產來解決自己的養老。 雖然隨著經濟社會的發展，已經有一部分人向“個人本位”發展，但經過相關走訪和相關新聞調查發現，大部分人是持忽略態度，覺得是與自己無關的東西，養老觀念的改變迫在眉睫。 針對以上問題，現提出以下相關建議：

（一）保障養老服務設施用地供應

一直以來，養老設施用地范圍不明確、成本高、回收期長等問題導致一些開發商不愿意涉足養老地產領域。 2013 年北京市國土局第一次在全年供地計劃里單獨列項養老設施用地； 深圳市出臺的新政中也打破養老用地政策限制， 以辦公用地基準地價標準的30%測算，推出經營性養老設施用地。 2019 年，自然資源部出臺《關于加強規劃和用地保障支持養老服務發展的指導意見》，明確養老服務設施用地范圍，確定其土地用途為社會福利用地，最高使用年限為50 年。 地方政府應當在國土空間規劃編制過程中合理規劃安排養老設施用地，合理定價，保障供應，解決發展養老地產的用地問題。

（二）鼓勵社會資本進入養老行業

房地產行業是一個需要大量資金投入、 回收期長且關聯性強的行業。 養老地產作為“房地產+”要求只會更高，所以對投資者來說是一個不可忽視的大挑戰。 從之前的養老地產項目中發現，資金鏈斷裂成為眾多養老地產項目夭折的主要原因，只單純依靠國家財政收入來發展養老行為是很難解決日益嚴重的老齡化問題的。在此基礎上，政府要采取措施鼓勵更多的社會資本進入養老地產行業， 在財政金融方面也應當給予養老地產項目更多的支持，可在合適范圍內降低養老地產的貸款利率，延長還款期限，一定程度下減輕養老地產面臨的資金鏈問題。鼓勵多方位資本對養老行業的共同推進，一方面減輕財政養老負擔，一方面更能激發養老行業活力。

（三）采取全方位、多層次的方式鼓勵養老思想觀念的轉變

供給和需求是投資不得不考慮的問題， 投資者必須看到需求的不能滿足和供給的短缺才會萌生投資的想法， 看到項目的可營利性才會增加投資。 目前的情況是大多數人對養老地產投觀望態度，不僅是投資者，政府和老年人也是持觀望態度。 究其根本原因，還是受中國傳統文化的影響，老年人還是希望能家庭養老，但現實情況是家庭小型化、家庭功能弱化以及空巢化、少子化都給養老服務增加了難度， 所以老年人養老觀念的引導十分重要。老年人對于新事物的接受能力相對青年人比較弱，在養老觀念的轉變中不能采取青年人的方式， 應該采用老年人能接受的方式， 例如抓住廣場舞的時間宣傳比硬廣來得成本低、有效； 戲劇比短視頻更易被接受； 微信比微博更能在老年人間傳播，且文案必須是老年人的風格；基層組織比人民政府更好開展宣傳教育工作。 此外，我們容易先入為主地以為給予父母生活照料就是盡到了自己的贍養義務， 總是習慣性忽略父母對我們也存在依賴，也需要去陪伴，也需要有充足的內心世界。 養老地產或者是其他的養老方式也是從生活的照料為起點， 附加精神方面。因此，改變養老觀念，主要是從兩個方面出發，一是讓老年接受新的養老方式。二是讓年輕人重新認識定位父母的角色。社會良好的養老風尚，離不開全社會的共同努力，結合多種手段，采取全方位多層次滲透的方式促進養老思想觀念的轉變。

結束語：

根據中國青年報的調查顯示，89.3%的青年關注養老問題，父母如何安頓， 自己的老年生活何去何從是不可避免的兩大問題。養老地產相比傳統的養老形式，除了能滿足老年人的物質需求外，也可以更好地豐富老年人的精神世界，讓老年人不只是活著，而是以自己想要的方式過好老年生活。 通過研究發現，長沙市的養老地產投資是極具潛力的， 但目前的發展還處于初級不完善階段，或多或少在一些方面存在問題有待解決。我們需要在今后的發展過程中，完善與之相關的法律行政法規，鼓勵社會資本參與養老行業，并向老年人宣傳新的養老觀念，進一步促進養老地產的健康發展。