落實老舊小區改造具體對策的研究
——以株洲市荷塘區老舊小區改造為例

戴文昕

（湖南智謀規劃工程設計咨詢有限責任公司，湖南株洲 412000）

1 政策指引

根據《住房城鄉建設部辦公廳國家發展改革委辦公廳財政部辦公廳關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》（建辦城函〔2019〕243 號）精神，為切實抓好城鎮老歸小區改造工作，改善群眾居住環境，湖南省住房和城鄉建設廳、湖南省發展和改革委員會、湖南省財政廳頒發了《關于推進全省城鎮老舊小風改造工作的通知》（湘建城函〔2020〕50 號）（以下簡稱為《通知》），就湖南省推進全省城鎮老舊小區改造工作做出了部署要求。

2 項目概況

本次荷塘區老舊小區改造項目將對涵蓋了株洲市荷塘區天鵝社區、黃家塘社區、紅旗村社區、余家沖社區等十多個社區在內的30 余個小區進行老舊小區改造。本次被改造小區均建成于2000年以前，公共設施較為落后，居民改造意愿非常強烈。

3 目標策略

在本次設計中，以改善基本功能，構建和諧生活小區為目標，嚴格遵循《通知》中提出的堅持既盡力而為、又量力而行的原則，提出尊重民意、對癥下藥、有的放矢三項基本策略：

3.1 尊重民意

廣泛聽取居民意見，以小區為單位發放并收集調研表格，整理各小區居民重點關注問題，特別是對于民生問題有嚴重影響的問題，和困擾居民居住生活多年而未解決的問題。讓改造工作有居民自己的一份力，極大提高居民對小區改造的配合性和積極性，這也為順利推進老舊小區改造進程增添動力。

3.2 對癥下藥

根據對居民的調研與現場踏勘，對各類問題進行歸類匯總，將問題一對一制定改造計劃。老舊小區改造的具體設計與施工是在曾經老舊小區改造項目的經驗中，對本項目具體所需改造的內容進行匹配，并結合居民意見、甲方意見進行多方調整和優化。

3.3 有的放矢

根據《通知》中提出的改造內容項目類別，優先基礎類項目，如房屋修繕、排水管道清淤或更換、道路修繕等；其次為完善類項目，如增設停車位、增設完善安防設施，修復綠化和活動場地等；在資金充足的情況下考慮提升類項目，如小區整體的立面改造、智能化小區的建設、小區風貌特色的設計等。由于資金有限，項目的選擇必須以改善民生的基本生活問題為首要改造重點。

4 改造內容

通過前期的調研與分析，總結出以下幾大主要問題：屋面漏水，亂搭亂建；落水管腐銹、漏水，易脫落；小區排水管，化糞池堵塞、污水橫流，臭氣熏天；路面破損，停車難；綠化帶雜草叢生，有種菜現象。因此將改造內容分為三大板塊：屋面修繕、設施完善、環境整治。

4.1 屋面修繕

包括修繕漏水的屋頂、更換落水管及清理新建散水溝、明溝改為暗溝等。

4.2 設施完善

包括疏通和維修排水管線、疏通新建污水管線，補齊或新建污水井蓋、翻新或新建化糞池、修復小區內部道路、新建增劃停車位、完善小區道路照明、完善適老設施與無障礙通道等。

4.3 環境整合與治理

包括清理拆除各類違章建筑、構筑物和侵占綠地、道路的違章建筑，例如占用小區道路搭建的車棚、增蓋建的屋頂設施等；清理整治小區內的公共綠地，恢復其綠化功能；清除小區里各種亂堆雜物及違法粘貼的各類小廣告；增設小區大門或入戶大門的門禁系統；在有條件的小區增設小區活動場地等。

以上三大板塊中，屋面修繕與設施完善板塊均為基礎類項目，且是居民意愿較為強烈的部分，必須優先考慮；而環境整治板塊中多為完善類與提升項目，在小區限額設計中需要具體問題具體分析，有所取舍。

5 具體案例分析

以前進社區塘石村一片為例。該小區位于株洲市荷塘區茨菇塘路，總占地面積4153m2，總戶數為368 戶，涉及改造建筑為10棟多層住宅，如圖1 所示。

圖1 塘石村一片改造后總平面

通過居民反饋與現場調研，對建筑、排水、道路、景觀四個方面匯總有以下幾點主要問題，圖2 為現狀照片。

圖2 現狀照片

5.1 建筑方面

屋頂有漏水現象；部分落水管存在腐銹、破損情況；建筑散水溝部分為明溝，有垃圾堵塞情況，排水不暢。

5.2 排水方面

建筑外圍排水明溝及暗溝缺乏疏通和維護，導致溝內垃圾堆積堵塞，造成排水不暢；雨水污水沒有分流，雨水直接排入化糞池，雨水管道與污水管道連通；現狀排水溝溝蓋板和化糞池井蓋板破損嚴重，存在安全隱患；小區排水系統性較好，管道和排水溝堵塞的主要原因是未對其進行定期清理，從而造成淤堵。

5.3 道路方面

小區內主道路和部分宅前道路路面狀況良好，局部區域找平即可；部分宅間道路由于年代久遠，地面破損嚴重，路面常年失修導致坑洼不齊，雨天積水嚴重。

5.4 景觀與其他設施方面

小區植物綠化雜亂，種植池內大都黃土裸露；缺少公共活動場地。

根據以上問題，分別以建筑、排水、道路、景觀四大專業為基礎，分類分項提出改造措施與實施方案。

建筑上，首先對屋面現存的架空層或構筑物進行拆除；對于破損嚴重的屋面，對屋面板上所有層次進行拆除，重新鋪設防水層、保溫隔熱層；對于一般損壞的屋面，拆除屋面構造層至防水層，在現有屋面防水層上增設兩道3cm 厚瀝青卷材防水層，設置倒置保溫層；更換破損落水管；鏟除樓梯間廣告，粉刷翻新墻面；每層增設消防設施；每層樓道更換樓道燈；更換單元門，完善門禁系統；翻新單元號、棟號等。

排水上，采取雨、污分流體制，更換原有小管徑的排水管，并對雨水管與污水管進行分流的改造，增大排水過流能力，實現雨污分流；對保留的現狀室外排水管道進行清淤；室外散水明溝增設溝蓋板；新建化糞池；更換小區破損混凝土蓋板、破損井蓋板為鑄鐵蓋板。

道路上，結合現狀對小區道路進行拓寬、加罩、修復改造，提升小區內部通勤能力。為滿足小區消防通道要求，改造小區主要車行通道最小寬度為4m，寬度不夠的道路應相應拓寬后再進行加罩；考慮整體改造效果，所有1.5m 以上混凝土道路均采用瀝青加罩，1.5m 以下采用水泥地面；現狀道路破損嚴重的，應考慮挖除后，進行加罩；現狀道路情況較好時，直接加罩。

景觀上，在樓前與道路兩旁較寬敞的區域增設劃線停車位；完善小區健身休閑設施，如圖3 所示；增設曬衣架、無障礙扶手，修復樹池、花壇；統一采用封閉式垃圾桶，遵循垃圾分類原則，在單元門前和活動廣場周邊布置。另外，合理增加適老化設施，如樓道伸縮坐凳、無障礙扶手等。

圖3 改造后效果