住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)存問題分析研究

文/金占勇 王萌

一、引言

隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)化率逐步提高，大量人口流入城市，加大了居民的租房需求。快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)吸引了大量外來人口就業(yè)。然而，由于經(jīng)濟(jì)收入與生活質(zhì)量水平的不同，人們對(duì)房屋租賃數(shù)量與品質(zhì)的需求也不盡相同。為了滿足城鎮(zhèn)居民的居住需求，房屋租賃重要性日益凸顯。我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)形成較晚，成熟度也尚未達(dá)到較高水平。因此，住房租賃市場(chǎng)一直處于房地產(chǎn)市場(chǎng)的邊緣地帶，管理制度與體系等亟需得到進(jìn)一步完善。自2015年起，為了完成住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，住建部等部門聯(lián)合出臺(tái)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》等文件。2016年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》，鼓勵(lì)住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展，支持推進(jìn)住房補(bǔ)貼制度等。2017年，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）鼓勵(lì)推進(jìn)“REITs試點(diǎn)”。為使住房租賃市場(chǎng)管理更加規(guī)范化，北京市住建委根據(jù)該意見以及《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（建房〔2017〕153號(hào)）等規(guī)定，制定并發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理住房租賃市場(chǎng)的通知》。該文件對(duì)于完善住房租賃市場(chǎng)管理體系，起到了一定的指導(dǎo)與促進(jìn)作用。黨的十九大報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，推動(dòng)住房租賃制度改革。本文以住房租賃市場(chǎng)為研究對(duì)象，從住房租賃市場(chǎng)居住環(huán)境、金融環(huán)境、監(jiān)管力度等角度出發(fā)，提出市場(chǎng)規(guī)范化建議。

二、住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)存問題

圖1 住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)存問題分析角度

（一）住房租賃市場(chǎng)住房環(huán)境不達(dá)標(biāo)

2015年7月，一孕婦入住自如出租房三個(gè)月后孕檢異常，確診為白血病，不得不引產(chǎn)胎兒，這是自如出租房首次陷入甲醛超標(biāo)風(fēng)波。2016年7月，北京一位女醫(yī)生入住自如出租房后身體不適，嚴(yán)重影響工作生活，就醫(yī)后診斷結(jié)果為“考慮與甲醛有關(guān)”。2018年7月，阿里一男員工患白血病身故，疑由自如出租房甲醛超標(biāo)導(dǎo)致。2019年2月，南京一3歲兒童搬進(jìn)自如出租房，5個(gè)月后確診為幼年型粒單核細(xì)胞白血病，不幸離世。

作為長(zhǎng)租公寓，出租平臺(tái)將從房東手中租下的房屋重新裝修，提供必要的家具、家用電器等，為租客提供便捷且高品質(zhì)的租住產(chǎn)品。出租平臺(tái)作為“二房東”面臨著成本周期的問題，因其希望減少必要的時(shí)間成本，故需要快速將住房產(chǎn)品投入市場(chǎng)。因此，大量裝修后的出租屋在殘留的甲醛等有毒氣體沒有完全消散的情況下，面向社會(huì)開放。我國(guó)《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，室內(nèi)甲醛安全值應(yīng)低于0.10毫克/立方米，長(zhǎng)期吸入甲醛可能誘發(fā)小兒白血病、不孕不育、免疫系統(tǒng)障礙、慢性呼吸道疾病等。然而，出租屋裝修后如何保證室內(nèi)空氣質(zhì)量目前仍處于管理盲區(qū)。就當(dāng)前狀況而言，自如處理類似糾紛的通常方式是免去一個(gè)月房租以及給予一些賠償，但這并不能換回受到甲醛危害的租客的身心健康。

（二）住房租賃市場(chǎng)金融環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)大

2020年是全國(guó)各地長(zhǎng)租公寓不斷“暴雷”的一年。公開的新聞報(bào)道顯示，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)存在強(qiáng)制租客簽訂借貸合同，以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求或者以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)租客使用租金貸，租金貸收入甚至超過30%。正是違規(guī)使用資金，采用“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)模式，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂或者卷款跑路。在長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式中，一共存在兩種合同關(guān)系。其一是房東將房屋出租給長(zhǎng)租公寓企業(yè)的租賃關(guān)系，其二是長(zhǎng)租公寓企業(yè)將房屋轉(zhuǎn)租給租客的租賃關(guān)系。當(dāng)長(zhǎng)租公寓方消失后，房東無法收到房租，便按照合同約定行使單方解除權(quán)，從而收回房屋。若此時(shí)實(shí)際占用房屋的租客不配合搬離，則需要向房東支付占用房屋的使用費(fèi)直至實(shí)際搬離之日為止。如果租客通過“租金貸”形式支付房租，實(shí)際上是租客與貸款方之間形成資金借貸關(guān)系，這種關(guān)系不受到長(zhǎng)租公寓方跑路的影響。如果未按期還款，則可能產(chǎn)生逾期還款的違約金，甚至?xí)绊懽饪偷膫€(gè)人征信。

除長(zhǎng)租公寓企業(yè)因資金鏈斷裂而倒閉的問題，住房租賃市場(chǎng)還存在違規(guī)收集個(gè)人信息問題。2020年初起，紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司旗下中高端公寓品牌蛋殼公寓不斷出現(xiàn)負(fù)面消息。蛋殼公寓APP4月曾在蘋果應(yīng)用商店下架，后于5月重新上架。9月，工信部點(diǎn)名并強(qiáng)制下架23款A(yù)PP，其中包括長(zhǎng)租公寓頭部公司蛋殼公寓。這已經(jīng)是蛋殼公寓APP第二次被工信部要求下架，其所涉及的問題主要包括違規(guī)收集個(gè)人信息、超范圍收集個(gè)人信息、強(qiáng)制用戶使用定性推送功能等。10月14日，蛋殼公寓因拖欠合作商合作款與裝修隊(duì)工資被上門討債而登上微博熱搜，拖欠時(shí)間約為一年，金額從幾十萬至上千萬元不等。

（三）住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管環(huán)境有缺口

當(dāng)前，住房租賃的供給來源主要為個(gè)人住房供給、保障性租賃房供給與長(zhǎng)租公寓企業(yè)租賃供給。因此，租賃雙方為降低交易成本而將租賃合同不登記備案的情況時(shí)有發(fā)生。北京市雖然擁有上千家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，在2018年底備案數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過許多培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的試點(diǎn)城市，但其租賃住房備案比例仍然較低，未達(dá)到總成交量的50%。缺少租賃合同的登記備案，政府將難以得到整個(gè)市場(chǎng)的有效信息，影響其對(duì)市場(chǎng)的有效監(jiān)管。租客因此不能享受與業(yè)主同樣的待遇。承租人不能享受應(yīng)有的、基本的居住權(quán)益，更無法享受所租賃住房所在社區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)，這大大損害了租客的承租體驗(yàn)。周文文（2017）等人利用ARDL模型研究租購(gòu)?fù)瑱?quán)與限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)政策相互作用對(duì)于房?jī)r(jià)的短期與長(zhǎng)期影響，發(fā)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)對(duì)房?jī)r(jià)具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的影響。

此外，北京市出租房源數(shù)量基本無法滿足承租人的租賃需求，許多“黑中介”應(yīng)運(yùn)而生。他們通過不正當(dāng)?shù)氖侄伟l(fā)布房源信息，改造部分出租房源房屋結(jié)構(gòu)，壓低租金價(jià)格。對(duì)于一些外來務(wù)工人員而言，他們無法承受北京市高昂的購(gòu)房成本以及優(yōu)質(zhì)房源的租金上漲。為解決基本的居住問題，這些外來務(wù)工人員只能選擇“黑中介”手中價(jià)格低廉、沒有安全保障的租賃房屋。在這樣的情況下，北京市住房租賃市場(chǎng)的秩序被打亂，規(guī)范化管理難度再次增加。

三、建議

（一）提高住房環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)水平

隨著人們?cè)絹碓阶⒅厣瞽h(huán)境的舒適度，室內(nèi)污染逐漸引起居民重視。然而，現(xiàn)有的長(zhǎng)租公寓企業(yè)相關(guān)平臺(tái)基本不提供住房空氣質(zhì)量的相關(guān)信息，由于租客不充分了解空氣質(zhì)量的情況，存在著許多安全隱患。為了使租客全面了解住房的空氣質(zhì)量，必須對(duì)污染物進(jìn)行檢測(cè)。室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測(cè)一般由第三方機(jī)構(gòu)實(shí)施，建議將第三方室內(nèi)環(huán)境質(zhì)檢機(jī)構(gòu)與租房平臺(tái)進(jìn)行對(duì)接，把住房環(huán)境質(zhì)檢結(jié)果作為必要信息公布在租房平臺(tái)上。

在租客流動(dòng)性強(qiáng)的O2O住房中，污染源范圍更大，變化也相對(duì)更多。每個(gè)租客退租后都進(jìn)行第三方檢測(cè)會(huì)消耗大量的時(shí)間與資金。參考共享經(jīng)濟(jì)的多領(lǐng)域運(yùn)用，可以考慮在O2O住房空氣質(zhì)量的檢測(cè)與評(píng)價(jià)中運(yùn)用數(shù)據(jù)共享，降低租客重復(fù)檢測(cè)的成本，同時(shí)也使租客清楚獲知住房環(huán)境質(zhì)量情況。

（二）建議國(guó)有企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)成為大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的主力軍

住房租賃市場(chǎng)的建設(shè)主要以市場(chǎng)配置為基礎(chǔ)，政府承擔(dān)基礎(chǔ)保障責(zé)任。

就市場(chǎng)資源而言，房地產(chǎn)企業(yè)擁有住房租賃市場(chǎng)中最充足的房源，掌握著成熟的房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈模式，有希望實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與住房租賃的有機(jī)統(tǒng)一。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過新建長(zhǎng)租項(xiàng)目、出租庫存住房等措施，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，為滿足流動(dòng)人口的住房需求提供合適的租賃業(yè)務(wù)。

就住房租賃市場(chǎng)漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)周期而言，國(guó)有企業(yè)擁有充足的資本以適時(shí)補(bǔ)貼方式開展有償租賃業(yè)務(wù)。相較其他產(chǎn)業(yè)而言，國(guó)有企業(yè)的規(guī)范化發(fā)展更具有優(yōu)勢(shì)。未來住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展方向?qū)⑹菄?guó)有企業(yè)帶頭開展住房租賃業(yè)務(wù)，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)逐步成熟，再由房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位。

此外，政府也可以通過改建、收購(gòu)、租賃等多種方式籌集公共租賃住房房源，并由政府部門統(tǒng)一管理。在綜合考慮折舊、維修、市場(chǎng)、支付能力等因素的情況下，政府統(tǒng)一指導(dǎo)價(jià)格設(shè)置。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可以將空置率較高的商業(yè)用房轉(zhuǎn)為租賃住房。這不僅可以減少商業(yè)損失，也有利于擴(kuò)大住房租賃供應(yīng)量，從而在不改變土地用途與容積率的條件下實(shí)現(xiàn)增收。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以將商品房住宅轉(zhuǎn)入房屋租賃市場(chǎng)，大幅增加租賃供給。對(duì)于促進(jìn)存量房轉(zhuǎn)租賃房，王茜萌（2018）指出，租賃REITs具有拓寬融資渠道、降低杠桿率、實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的作用。政府部門可以通過減免相關(guān)稅金、提高容積率、降低出讓金等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)充分利用、開發(fā)存量資產(chǎn)。

（三）完善租賃交易平臺(tái)建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)交易

為了解決住房租賃交易不規(guī)范的問題，政府應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，提供市場(chǎng)能夠接納的公共服務(wù)，從而提高租賃合同登記備案率。2017年，北京市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)正式上線。平臺(tái)顯示，北京市擁有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)上千家，其中約178家企業(yè)曾經(jīng)使用該平臺(tái)進(jìn)行房屋租賃合同備案。《北京市房屋租賃管理規(guī)定》明確指出：本市房屋租賃實(shí)行合同登記備案制度。北京市房企機(jī)構(gòu)備案總數(shù)為13661套，約占備案總量的25.9%。截至2018年底，北京市租賃備案總量突破100萬筆，高于12個(gè)培育發(fā)展租賃市場(chǎng)的試點(diǎn)城市備案量總和。針對(duì)中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，2019年國(guó)家出臺(tái)了政策文件整治租賃中介亂象，進(jìn)一步探討如何維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序、保護(hù)租房者權(quán)益、引導(dǎo)租賃中介合理競(jìng)爭(zhēng)合作。

四、結(jié)語

目前，政府應(yīng)更加注重國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)化多層次住房產(chǎn)品體系，完善市場(chǎng)交易服務(wù)平臺(tái)，規(guī)范市場(chǎng)管理機(jī)制。發(fā)展、完善住房租賃市場(chǎng)是保障人民群眾基本居住需求的必然選擇，這有利于促進(jìn)社會(huì)健康可持續(xù)發(fā)展。