上海市扶持住房租賃企業可持續發展的思考

文/邢景朋

近年來，上海市積極按照國家加快培育和發展住房租賃市場工作的部署，結合超大城市的發展規律，通過印發實施相關政策法規、建立住房租賃公共服務平臺和鼓勵支持住房租賃企業發展等多種舉措，促進本市住房租賃市場健康發展，眾多的住房租賃企業通過新建租賃住房和轉化存量房源等多種途徑平穩增加了房源數量，有效地滿足了不同層次和不同類別租賃人群的居住需求。據統計，在新建租賃住房方面，“十三五”期間，截至2019年11月，上海已經推出了88幅企業全自持租賃住房用地，其中50多幅分布在中心城區，88幅地塊中已有41塊土地開工建設，開工量近6萬套；在轉化存量房源方面，上海通過盤活一些優質的非居存量房屋，通過改建和轉化，引導企業通過相關的規定進行規范運營，這些項目已經有近9萬套向市場供應。1

毋庸置疑，住房租賃企業是推進住房租賃市場發展的中堅力量，是落實增加租賃住房有效供應的重要主體，是發展壯大住房租賃產業的主要載體。住房租賃行業民生性比較強，住房租賃企業是否能夠平穩運營，關系到住房市場的穩定，關系到租購并舉體系的建設。2019年，部分住房租賃企業違背市場規律和運營規律，致使企業難以為繼。一些初創型的住房租賃企業面臨經營管理困境時，僅依靠企業自身能力難以化解難題，只能選擇停止運營，此舉嚴重損害了承租人的利益，也對住房租賃市場的發展造成了不利影響。2020年初發生的新冠疫情無疑又給住房租賃行業發展帶來了嚴重的影響。按照疫情防控的工作要求，在疫情期間企業不僅要承擔繁重的疫情防控工作，還要著力解決客戶流失、出租率降低和現金流吃緊等一系列運營管理難題，致使部分住房租賃企業面臨較大的發展困境。面對住房租賃企業發展遇到困難的現實情況，上海市有必要梳理和評估現有的扶持政策，結合住房租賃企業發展遇到的問題，制定切實可行的扶持政策，為住房租賃企業的可持續發展提供有力的保障，為住房租賃市場的平穩運行提供堅強的支撐。

一、上海市住房租賃企業扶持政策梳理

為了鼓勵不同類型的企業積極參與住房租賃市場，應充分調動企業拓展住房租賃市場的積極性，充分發揮企業在住房租賃市場的主體作用，充分利用中央財政支持住房租賃市場發展試點資金。2017年9月，上海市實施《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》（滬府辦〔2017〕49號），明確了落實稅收優惠和提供金融支持等扶持措施，2020年8月，上海市牢牢把握順利入圍2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點城市的有利契機，制定了《上海市中央財政支持住房租賃市場發展試點資金使用管理辦法》（滬建房管聯〔2020〕443號），科學合理地利用中央財政支持本市住房租賃市場發展試點資金，針對租賃住房開發建設和租賃住房運營管理等相關工作設置了不同的補貼標準。

（一）落實稅收優惠

對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務的，適用6%的增值稅稅率。

（二）提供金融支持

鼓勵商業銀行等金融機構按照“依法合規、風險可控、商業可持續”的原則，進一步優化并創新針對住房租賃項目不同階段的金融產品和服務，加大信貸支持住房租賃產業的力度。鼓勵開發性金融機構通過合理測算未來租賃收入現金流，提供符合住房租賃企業經營特點的長期低息貸款等金融解決方案。進一步拓寬住房租賃企業的直接融資渠道，支持符合條件的住房租賃企業發行專門用于發展住房租賃業務的各類債券、不動產證券化產品。加快推進針對租賃用房的各類房地產投資信托基金（REITs）試點，并建議在試點后盡快形成規模。鼓勵保險機構依據相關法律法規規定，合理運用保險資金，充分發揮保險資金期限長、體量大、交易結構與使用較為靈活的優勢，為符合條件的住房租賃企業等提供金融支持。

（三）利用財政獎補資金

1.新建租賃住房項目補貼標準。根據申請項目規劃批復中載明的租賃住房總建筑面積，按照平均200元/平方米的標準予以獎補。

2.非居住存量房屋改建和轉化租賃住房項目補貼標準。將符合條件的非居住存量房屋按規定改建轉化為租賃住房，參照居住房屋租賃標準改建轉化的為Ⅰ類項目，參照宿舍標準改建轉化的為Ⅱ類項目。

（1）Ⅰ類項目補貼標準。Ⅰ類項目根據租賃住房專項測量確定的出租單元數量，按照平均0.75萬元/套的標準予以獎補。各區可結合區域發展實際，在平均標準±10%的范圍內，合理確定Ⅰ類項目的實際獎補金額。執行浮動獎補標準的區，應當制定操作細則并報備市房屋管理部門。

（2）Ⅱ類補貼標準。Ⅱ類項目根據所在區指定管理部門認定驗收時確定的可供出租床位數量（等于實際可居住人數），按照以下標準予以獎補。具體標準在年度專項資金使用計劃中明確：

①每套4張床位的，平均1萬元/套；

②每套5-6張床位的，平均0.8萬元/套；

③其他的，平均0.75萬元/套。

3.租賃住房基礎數據采集補貼標準。新建項目測量，按照1.5元/平方米的標準予以獎補；“非轉租”項目測量，按照2.1元/平方米的標準予以獎補。住房租賃企業上報存量租賃住房基礎信息的，按照平均500元/套的標準予以獎補。

4.住房租賃企業規范開展住房租賃經營業務補貼標準。根據專業化、規模化住房租賃企業舉借的對公貸款利息支出進行貼息，貼息金額不超過企業當年實際貸款利息總支出的40%，且貼息利率不超過2個百分點。

5.住房租賃信息化建設補貼標準。承擔住房租賃信息化項目建設任務的單位，要按照上海市預算管理規定立項及執行。

6.構建住房租賃體系相關基礎性工作補貼標準。專項補貼資金用于住房租賃管理機制創新、住房租賃立法研究、住房租賃市場運行分析、住房租金動態監測、住房租賃經營主體和從業人員信用評價、租賃數據采集規則制定、承租權轉讓（交換）管理、住房租賃政策實施效果評估等基礎性工作。補貼標準要符合上海市預算管理的有關規定。

二、國內典型地區的扶持政策梳理

不同城市的住房租賃市場發展水平相差很大，總體而言，國內人口凈流入的大中城市由于具備經濟基礎好和潛在的就業機會多等優勢，既吸引了大量的外來人口，也吸引了大量的住房租賃企業，為當地住房租賃市場發展創造了良好的條件。由于各地區住房租賃企業經營管理水平參差不齊，每個地區既有實力雄厚的住房租賃企業，也有市場競爭能力較弱的中小微住房租賃企業。為了鼓勵住房租賃企業發展，推進住房租賃市場有序發展，國內有很多地區對住房企業實行了扶持措施。為了研究的準確性和科學性，本文從東部、中部和西部地區各選取一個典型城市，對其實施的扶持政策進行分析。

（一）廣州市扶持政策梳理

廣州作為省會城市，不僅云集了多種類型的企業，也集聚了很多重點高校。截止到2018年，廣州市規模以上工業企業共有4675個，資質以上建筑業企業共有1088個，規模以上服務業企業共有7348個。廣州是國內高等教育比較發達的城市，共有普通高等學校82所，在校學生數達108.64萬人，畢業生共有29.04萬人。一個地區的企業和高校數量的多少在一定程度上決定了當地的外來常住人口規模。2018年廣州市外來常住人口共有562.75萬人。2為了使外來常住人口能夠通過租賃解決居住問題，促進住房租賃企業健康發展，2017年7月，廣州市印發實施了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》（穗府辦〔2017〕29號），該方案提出，對符合要求的住房租賃企業實施稅收優惠措施。2019年，廣州市也取得了中央財政支持住房租賃市場發展試點資格，并有效利用中央財政的獎補資金。2020年3月，廣州市又實施了《廣州市發展住房租賃市場獎補實施辦法》（穗建規字〔2020〕33號），該辦法明確了住房租賃企業開展不同住房租賃業務類型的獎補標準與申請辦法。

1.落實稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業和機構落實稅收優惠政策。對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務的，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產的，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

2.利用中央財政專項資金補貼。（1）建設普通租賃住房的補貼標準。對利用集體、國有建設用地建設租賃住房的給予補貼。其中建設普通租賃住房的，按建筑面積以750元/平方米給予補貼；建設集體宿舍型租賃住房的，按建筑面積以800元/平方米給予補貼。（2）改造租賃住房的補貼標準。商業、辦公、工業、酒店用房等非住宅，經批改造為普通租賃住房的，按建筑面積以500元/平方米給予補貼；改造為集體宿舍型租賃住房的，按建筑面積以550元/平方米給予補貼。（3）城中村租賃住房品質化提升的補貼標準。城中村租賃住房品質化提升項目中，建筑面積合計不少于2000平方米且相對集中的項目，按建筑面積以300元/平方米給予補貼。（4）閑置住房品質化提升的補貼標準。閑置住房經品質化提升作為租賃住房，且建筑面積合計不少于2000平方米的項目，按建筑面積以350元/平方米給予補貼。（5）租賃住房服務城市重要公共服務群體的補貼標準。向環衛工人、公交司機等城市重要公共服務群體提供租賃住房，且租金接受政府指導的，按以下標準給予補貼：①新建租賃住房的，按建筑面積以1000元/平方米給予補貼；②改造租賃住房的，按建筑面積以800元/平方米給予補貼；③實施品質化提升的租賃住房項目，按建筑面積以600元/平方米給予補貼。（6）房屋錄入租賃信息服務平臺的補貼標準。住房租賃企業將房源信息錄入“陽光租房”平臺，錄入房源數量不低于300套（間）的，或建筑面積不低于10000平方米的，按150元/間給予獎勵。住房租賃企業、中介機構于2019年1月1日后通過“陽光租房”平臺辦理住房租賃合同備案，租期在6個月（含）以上的，按150元/宗給予獎勵。每套（間）房每年度只可申請1次租賃合同備案獎勵。

社會住房信息平臺與“陽光租房”平臺互聯并實現房源驗真和網上合同登記備案功能的，按以下標準給予獎勵：①企業自有住房信息平臺與“陽光租房”平臺互聯的，按10萬元/個給予獎勵；②第三方商業運營平臺與“陽光租房”平臺互聯的，按20萬元/個給予獎勵。社會住房信息平臺應當取得計算機信息網絡國際聯網單位備案，沒有違規發行租金貸、消費貸等金融服務產品。

（二）合肥市扶持政策梳理

合肥市作為省會城市，是長三角城市群副中心城市。城市因具備得天獨厚的發展優勢，創造了大量的就業機會，外來常住人口比較多。2017年合肥市外來常住人口共有57.1萬人，已經成為中國外來人口數量最多的城市之一，排名第43位。3合肥市也擁有豐富的高等教育資源，共有55所普通高等院校4。合肥市作為國家首批開展住房租賃試點工作的城市，為了促進住房租賃市場平穩健康發展，運用多種工作方式扶持住房租賃企業，通過稅收優惠、金融支持、中央財政獎補和地方財政獎補等措施扶持住房租賃企業發展。合肥市先后制定了《合肥市人民政府關于印發合肥市住房租賃試點工作實施方案的通知》(合政秘〔2017〕82號)、《合肥市人民政府辦公廳關于加快推進合肥市住房租賃試點工作的通知》（合政辦秘〔2017〕175號）、《合肥市支持住房租賃市場發展中央專項資金管理辦法》（合房〔2020〕54號）和《合肥市促進住房租賃市場發展財政獎補資金管理辦法》（合房〔2020〕55號）。

1.提供稅收優惠。對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的房屋的，減按4%的稅率征收房產稅。

小規模納稅人對外出租不動產的，適用簡易計稅方法，按5%的征收率計算繳納增值稅；一般納稅人，2016年4月30日前取得不動產并對外出租的，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

房屋租賃中介企業以中介手續費收入繳納增值稅，一般納稅人按6%計算增值稅銷項稅款，小規模納稅人按3%計算繳納增值稅。房地產開發企業將自行開發且未辦理產權證的商品房用于長期對外出租的，若將產權證辦到企業自身名下，不視同銷售繳納增值稅。

采取預收款形式出租不動產的，取得的預收租金收入可在預收款對應的租賃期內平均分攤，計算月租金收入。

2.提供金融支持。加強銀企協作，鼓勵金融機構加大對住房租賃企業的信貸投入，支持國家政策性銀行和部分商業銀行提供長期低息貸款。鼓勵金融機構開展住房租金收益權質押貸款業務，推出符合住房租賃企業經營特點的金融產品。支持符合條件的規模化住房租賃企業和房地產開發企業利用發行債券、不動產證券化等融資工具拓寬融資渠道。

3.利用中央專項資金進行獎補。（1）利用國有商品住房建設用地新建或配建租賃住房、利用集體建設用地新建租賃住房，分別按照建筑面積以800元/平方米、600元/平方米進行獎補。企事業單位利用自有存量非住宅建設用地新建租賃住房，經市住房租賃試點工作領導小組辦公室組織核準的，按照建筑面積以200元/平方米進行獎補。（2）將商業、辦公、工業廠房等非住宅按規定集中改建為租賃住房，經市住房租賃試點工作領導小組辦公室組織核準的，按照改建后建筑面積以200元/平方米進行獎補。（3） 住房租賃企業盤活存量住房，向銀行貸款用于本企業收儲、裝修、出租等住房租賃相關經營活動，在市監管平臺錄入房源達1.5萬平方米的，按上述貸款金額以不超過500元/平方米的上限，對其年度實際發生的商業貸款利息，按銀行同期貸款基準利率給予50%的貼息。對符合財政貼息條件的商業貸款，采用依法依規經營的融資擔保機構擔保的，可對住房租賃企業按擔保額的0.5%進行獎補。（4）將商業、辦公、工業廠房等非住宅按規定進行集中改建的住房租賃企業，年累計備案面積達到0.3萬平方米的，按15元/平方米進行年度獎補；自籌分散式住房的住房租賃企業，年累計備案面積0.3萬以上不滿3萬平方米的，按30元/平方米進行年度獎補；年累計備案面積在3萬以上不滿10萬平方米的部分，按50元/平方米進行年度獎補；年累計備案面積在10萬平方米以上的部分，按60元/平方米進行年度獎補。（5）對年度信用等級為AAA級、AA級和A級的住房租賃企業，分別按80萬元、60萬元和40萬元的標準進行獎補。（6）試點期限屆滿時，市住房保障和房產管理局根據累計備案面積、信用等級等情況綜合評定，對前二十名的住房租賃企業給予一次性獎勵：一至五名各獎勵100萬元，六至十名各獎勵60萬元，十一至十五名各獎勵30萬元，十六至二十名各獎勵10萬元(每套租賃住房備案面積不重復計算)。

4.利用地方財政資金進行獎補。（1）對提供住房租賃居間服務的企業，當年累計備案面積達到3000平方米的，每平方米每年獎勵1.6元。（2）對提供住房租賃信息采集服務的物業服務企業，按每套50元進行獎補，同一套住房每年度僅獎補一次。

（三）成都市扶持政策梳理

成都市作為省會城市，是西南地區重要的經濟中心和文化中心。成都市既擁有多所重點高校，還有豐富的旅游資源，更具有良好的經濟發展潛力。2019年成都市常住人口為1658.1萬人5，2019年成都市擁有的普通高等院校也達到了57所6，這些優勢為住房租賃市場發展創造了良好的基礎。為了支持住房租賃消費，培育住房租賃市場，自2017年以來，成都市先后下發了《成都市人民政府辦公廳關于印發加快培育和發展住房租賃市場若干措施的通知》（成辦函〔2017〕49號）、《成都市人民政府辦公廳關于加快發展和規范管理我市住房租賃市場的意見》（成辦發〔2017〕53號）、《成都市人民政府辦公廳關于進一步發展和規范住房租賃市場的意見》（成辦發〔2019〕38號）、《成都市住房租賃市場發展試點財政獎補資金使用管理辦法》（成住建發〔2020〕42號）等相關文件，利用稅收優惠、金融支持和財政獎補等措施扶持住房租賃企業發展。同時，成都市還充分把握順利入圍中央財政支持住房租賃市場發展試點城市的契機，利用中央財政專項資金補貼符合要求的住房租賃企業。

1.給予財稅優惠。將現行企業向個人出租住房按4%征收房產稅政策，擴大到企業向專業化規模化住房租賃企業出租住房，并對經批準的“商改租”“工改租”住房比照適用。納入名錄管理的住房租賃企業向個人出租住房，增值稅征收率降低為3%。對運營規模達到一定標準、管理規范、誠信經營的住房租賃企業，根據其對地方經濟貢獻等因素由區（市）縣政府給予一定財政扶持。

2.提供金融支持。支持金融機構按照“依法合規、風險可控、商業可持續”的原則，向住房租賃企業提供金融服務。支持向新建租賃住房項目發放開發建設貸款。支持向自持物業的住房租賃企業發放經營性貸款。支持企業發行租賃住房專項債券等公司信用類債券用于租賃住房建設和自持經營。支持保險資金參與租賃住房建設。支持商業銀行、金融租賃公司發行住房租賃專項融資債券。

3.利用中央財政專項資金補貼。（1）支持新建、改建租賃住房。新建（商品房配建的無償移交租賃住房除外）、改建租賃住房，按照建安成本、工程建設其他費、裝飾裝修費用總和的30%，以最高不超過1500元/平方米的標準進行獎補；新建精裝租賃住房，裝修一并納入獎補范圍，不分別獎補。商品房配建的無償移交租賃住房按1400元/平方米的標準進行獎補。（2）支持培育專業化規模化住房租賃企業。以成都住房租賃交易服務平臺網簽備案數據為準，年度住房租賃企業完成住房租賃房源合同網簽備案面積超出上年3萬平方米（含）的，超出上年網簽備案面積的增量部分按30元/平方米的標準對住房租賃企業進行獎補，每個企業每年獎補最高不超過200萬元。（3）支持住房租賃企業將自持房源用于住房租賃經營。對本市出租自持租賃住房的住房租賃企業，按自持租賃住房出租面積，每年以100元/平方米的標準進行經營獎補。（4）支持住房租賃企業多元化融資。注冊地在本市的住房租賃企業成功發行一年以上企業債券等公司信用類債券及資產支持證券，且將獲取的資金專門用于發展本市住房租賃業務，根據發債規模給予獎補；注冊地在本市的企業采取開發貸融資，融資資金專項用于新建租賃住房的，按開發貸實際產生的年度利息給予貼息。（5）充實國有住房租賃企業資本金。對辦法實施期間有新建、改建租賃住房項目的市屬國有住房租賃企業，根據市級財政收支預算情況，采取補充注入資本金方式，充實國有住房租賃企業資本，壯大企業規模。

三、上海市住房租賃企業扶持政策存在的不足

（一）扶持政策比較單一

通過分析可以發現，與國內典型城市相比，上海市現有的扶持政策設計采取宏觀和微觀相結合的方式：統籌考慮到住房租賃企業發展過程中面臨的融資難和運營成本高等困境，扶持政策注重從宏觀上鼓勵住房租賃企業發展，為住房租賃企業提供金融支持，有效解決企業運營資金不足的問題，營造良好的發展環境；注重從微觀上調動住房租賃企業發展的主動性，采取落實稅收優惠的措施，減少住房租賃企業的成本支出，使企業可以把較多的資金投入運營管理工作中。由于住房租賃行業具有一定的特殊性，行業兼具民生性和市場性的特點，住房租賃市場競爭也日趨激烈，住房租賃企業將房屋租金定得過高容易影響房屋出租率，房屋租金定價過低又容易影響企業的經營收入。現有的稅收優惠和金融支持措施基本上是參照其他行業的扶持措施設定的，沒有充分考慮到住房租賃行業的特殊性，扶持政策的創新性不強，不能有效地解決住房租賃企業面臨的運營管理困境。

（二）扶持政策效果不明顯

政府實施扶持政策的初衷是，住房租賃企業只要符合政策要求，就可以享受相應的扶持。稅收優惠和金融支持政策看似對所有的住房租賃企業都是一視同仁的，但在政策的實際執行中還是會存在落差。近幾年，上海市住房租賃市場步入了快速發展階段。2020年，上海市基本形成了多主體參與、多品種供應、規范化管理的住房租賃市場體系。但也要看到，上海市住房企業市場發展的不平衡不充分問題仍然比較突出，住房租賃市場主要以中小企業為主，以知名企業和大型企業為輔。從住房租賃企業享受扶持政策的情況來看，住房租賃企業享受稅收優惠比較容易。一些中小住房租賃企業普遍缺乏貸款所需的土地和房地產等抵押品，致使企業難以充分享受到相關的金融支持。因目前國內住房租賃企業資產證券化的相關政策法規還不完善，住房租賃企業要發行專門用于發展住房租賃業務的各類債券和不動產證券化產品難度很大。這些融資難題無疑使落實金融支持措施存在很多障礙。

（三）財政專項資金補貼力度不強

按照中央財政獎補資金的補貼標準，專項資金的補貼標準根據城市規模分檔確定，上海作為直轄市，每年的補貼標準為10億元。2019年至2020年度，中央財政支持上海市住房租賃市場發展試點資金總額為20億元。但從實施的獎補辦法來看，上海市針對不同類型租賃住房相關工作的獎補標準遠遠低于部分省會城市。上海市新建租賃住房項目根據申請項目規劃批復中載明的租賃住房總建筑面積，按照平均200元/平方米的標準予以獎補，而廣州市建設普通租賃住房的獎補標準為750元/平方米，建設集體宿舍型租賃住房的獎補標準則為800元/平方米，合肥市利用國有商品住房建設用地新建或配建租賃住房、利用集體建設用地新建租賃住房的，獎補標準分別為800元/平方米和600/平方米。此外，上海市的獎補范圍相對狹窄，總共涵蓋了新建租賃住房項目、非居住存量房屋改建和轉化租賃住房項目、租賃住房基礎數據采集、住房租賃企業規范開展住房租賃經營業務、住房租賃信息化建設以及與加快構建住房租賃體系相關的基礎性工作等類型。廣州市、合肥市和成都市針對住房業務的獎補范圍都要比上海市的獎補范圍廣。

四、扶持上海市住房租賃企業可持續發展的對策

（一）有效完善現有的扶持政策

贏利難依然是住房租賃企業面臨的共性問題。住房租賃市場整體收益率普遍偏低，投資回報期長，行業對住房租賃企業的運營管理能力要求也非常高。為了有效減輕住房租賃企業的運營管理壓力，提升住房租賃行業對市場主體的吸引力，要充分發揮企業的市場主體作用，充分調動企業參與住房租賃市場的積極性。上海市有必要對現有的扶持政策進行系統的評估，結合住房租賃企業面臨的發展難題，采取有效措施完善現有的扶持政策。與其他行業一樣，住房租賃行業中的中小微住房租賃企業抗風險能力普遍比較差。為此，上海市要統籌考慮住房租賃行業的民生性特點，可以在現有稅收優惠的基礎上，細分住房租賃企業，采取差異化的稅收優惠措施，根據不同規模類型的企業實施不同的稅收優惠措施，并階段性地調整對中小微住房租賃企業的稅收優惠力度，這樣可以使中小微住房租賃企業把更多的資金投入日常的運營管理工作中，提升企業的市場競爭力。

（二）學習國內其他城市的經驗

為了促進住房租賃市場長遠健康發展，當前，國內很多城市結合當地住房租賃市場的發展情況，針對住房租賃企業制定了貼近實際的獎補措施，其中既有一線城市，也有二線城市。通過分析這些城市實施的獎補措施，可以發現其有很多共性，獎補內容總體涵蓋了新建租賃住房、改建租賃住房和培育專業化規模化住房租賃企業等。同時，由于國內不同地區的住房租賃市場處在不同的發展階段，這些城市的獎補措施也有很多個性化的特點，如：廣州市對于城中村租賃住房品質化和閑置住房品質化給予一定的補貼；成都市著重給予國有住房租賃企業相應的補貼，獎補資金用于充實國有住房租賃企業資本金；合肥市不僅采取分段式的補貼方式，對年度信用等級不同的住房租賃企業給予不同標準的補貼資金，還充分利用地方財政資金進行獎補。上海作為超大城市，住房租賃市場的總體發展水平與其他城市有一定的差異。未來幾年上海市健全住房租賃市場，需要有效發揮住房企業的主體作用，采取的扶持措施要堅持“走出去”和“引進來”相結合，合理借鑒國內其他地區的經驗。

（三）加強對國有住房租賃企業的扶持力度

現階段的住房租賃市場具有長周期、高投資和低回報的特點。上海市要想促進住房租賃市場長遠健康發展，必須要充分發揮國有企業的引領和帶動作用。近年來，部分市屬國企和區屬國企按照政策要求和企業發展的功能定位積極布局住房租賃市場，對增加租賃房源、平抑市場租金和穩定市場秩序發揮了重要的作用。但也要看到，當前上海市國有住房租賃企業的數量遠遠小于非國有企業，國有住房租賃企業的經營管理規模也遠遠小于非國有企業，致使國有住房租賃企業短期內難以在市場上形成一定的影響力，品牌知名度也比較低，難以對住房租賃市場起到“穩定器”和“壓艙石”的作用，國有企業拓展住房租賃市場仍然面臨著很多困難和挑戰。為此，“十四五”時期，上海市有必要結合國有住房租賃企業的經營管理情況以及承擔的相關住房租賃業務職能，制定針對國有住房租賃企業的獎補措施，既可以借鑒其他城市的經驗，充分利用地方財政資金給予國有住房租賃企業一定的補貼，也可以在銀行貸款和土地出讓金支付等方面給予適當的政策照顧，以充分調動國有企業拓展住房租賃市場的積極性。上海市還可以充分利用財政金融扶持手段，加大對國有住房租賃企業的財稅金融扶持力度，降低住房租賃經營綜合稅負水平，推動金融機構為住房租賃企業打造專屬的金融產品。

（四）優化中央財政獎補措施

2020年上海市制定的中央財政支持住房租賃市場發展試點資金使用管理辦法，旨在通過政策頂層設計，對規范開展住房租賃經營業務的住房租賃企業給予一定的補貼，有效緩解企業的運營管理壓力。但該獎補辦法將住房租賃企業的經營范圍限定在含有“住房租賃經營”或“住房租賃”內容，而從當前上海市住房租賃市場上的住房租賃企業經營情況來看，住房租賃企業經營范圍并不統一，總體上涵蓋了房地產租賃經營、房屋租賃經營、租房租賃經營、住房租賃經營和農村住房租賃經營五種類型。這容易使部分經營范圍不包含“住房租賃經營”或“住房租賃”的住房租賃企業產生誤解，認為經營范圍不包含“住房租賃經營”或“住房租賃”就不能夠申請財政補貼，進而可能放棄申請，從而享受不到政策照顧。此外，針對專業化規模化住房租賃企業，獎補方式僅僅局限在對舉借的對公貸款利息支出進行貼息，貼息金額不超過企業當年實際貸款利息總支出的40%，且貼息利率不超過2個百分點。與國內其他地區相比，上海市針對住房租賃企業的獎補方式過于單一，且獎補力度較小。上海市的財政獎補措施應充分考慮上海市住房企業的發展特點和經營狀況，不斷優化中央財政獎補措施，擴大獎補政策的覆蓋面和受益面。

上海市作為超大城市，在未來的城市發展中，需要充分發揮住房租賃企業在住房租賃市場上的主體作用。受住房租賃行業的獨有特點、固有的經營規律和2020年初發生的新冠疫情等眾多因素的影響，住房租賃行業的發展信心有所減弱，住房租賃企業的發展動力也有所減弱。為此，上海市要不斷優化扶持政策，樹立良好的行業發展預期，增強住房租賃企業的發展信心，促進住房租賃企業的可持續發展。

注釋

1.數據來源于澎湃新聞網（https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_5298034）。

2.數據來源于《廣州統計年鑒2019》。

3.數據來源于《中國流動人口發展報告2017》。

4.數據來源于教育部官網。

5.數據來源于成都市統計局官網。