公募REITs的稅收制度安排

文/徐菁

一、引言

目前,我國基礎設施領域正在從“增量開發+粗放發展”向“存量運營+長效機制”方向轉變，從最近出臺的一系列文件可以看出，鼓勵公眾投資基礎設施領域不動產投資信托市場已經成了政策導向。基礎設施領域不動產投資信托基金（以下簡稱“REITs”）起源于20世紀60年代的美國，其核心特點是：底層資產以成熟不動產為主，收入來源以租金為主，強制分紅比例，遵循稅收中性原則。上述特點決定了它不僅可以吸引社會資本進入不動產領域，增加存量資產流動性，而且擁有比其他金融產品更高的收益率（根據NAREIT的數據，權益型REITs的絕對收益優于標普500指數）和更低的投資風險（根據NAREIT的數據，1989-2018年權益型REITs指數收益率與三大股票之收益率的相關性系數均低于0.6）。

根據Bloomberg的數據，美國仍是持有REITs產品數量最多的國家，相比之下，國內REITs不僅起步晚（2005年越秀在中國香港地區上市），在產品屬性、與不動產價格關系、法律法規、資產配置功能方面均存在認知不清，且我國租金收益率偏低，如何將優質底層資產更好地分享給廣大投資者，給其帶來更多利益，引發了各方熱議。

本文主要聚焦于公募REITs的稅收制度安排。很多人提出來中國REITs應該參照國外做法給予稅收優惠，降低重復征稅和土地增值稅帶來的巨額融資成本。其實，我國關于REITs稅收改制的聲音一直存在，過去許多文章對于中信啟航計劃進行過深入剖析，雖然該計劃作為成功的典范被后續許多機構作為模仿的對象，但其本質仍為“類REITs”，存在標準化程序低帶來的問題，而且采用私募基金還會導致投資者準入門檻高、資金流動性差的問題，而我國目前主推的公募REITs投資屬性更強，如果能嚴格遵守稅收中性原則，給予額外稅收優惠，實現標準化的稅收法律制度構建，能大大減少交易成本，增加分紅率，可以有效促進公募REITs的推廣。

二、案例分析

根據NAREIT的數據，至今全球已有40個國家和地區推出了REITs，其中比較領先的有中國香港地區、新加坡、日本和美國，前二者采用信托模式，后二者采用公司模式。REITs之所以能在歐美及亞洲個別國家和地區發展迅速且繁榮昌盛，稅收優惠政策功不可沒。作為興起國，美國RETIs的稅收驅動模式 一直是各國爭相學習的對象。目前我國試點采取的是“公募基金+資產支持證券”模式，該模式不同于美國的“公司”型，后者可以直接持有不動產資產，而我國采取“契約”模式。由于《證券投資基金法》（以下簡稱“《基金法》”）第二條規定，公募基金的投資標的僅限證券，并不能直接投資股權或不動產資產，資產支持證券（以下簡稱“ABS”）則沒有這方面的限制，所以我國REITs以公募基金為載體，投資標的為ABS證券，即“公募基金+ABS”模式。此路徑在現有證券投資基金經驗較成熟的前提下，可以降低產品的設計難度、降低立法和監管成本。目前，比較流行的有單SPV模式（主要作用為資產風險隔離）和雙SPV模式這兩種模式，主流的“類REITs”大多采取雙SPV模式，存在標準化程度低、多層監管不透明的問題，所以為了更好地貼近標準化公募REITs，本文選取單SPV模式的REITs進行分析，具體流程如圖1所示：投資人認購公募基金份額（從逃避印花稅角度出發，設計為封閉式公募基金），基金管理人設立并管理公募基金，公募基金認購ABS證券全部份額，ABS管理人收購項目公司100%股權，項目公司持有或運營基礎設施不動產所有權或特許經營權。

圖1 “公募基金+資產支持證券”模式結構圖

如圖所示，公募REITs從設立到退出包括項目設立階段、項目存續階段和市場退出階段，本文主要分析項目設立環節、項目運營環節和分紅環節，涉及多個納稅主體及應稅環節，其中納稅層級包括項目公司、ABS專項計劃、公募基金、投資者等，應稅環節包括資產重組、股權轉讓、取得目標資產收益、投資者分紅、服務費收取等。

（一）公募REITs在設立環節存在的稅收問題

項目設立期間包括對不動產資產進行資產重組、基金管理人設立公募基金并用公募基金購買資產支持證券和投資人認購公募基金，其中主要稅負集中在第一項：資產重組——可以簡單歸結為項目公司收購不動產+REITs收購持有不動產的項目公司股權。根據交易性質，設立環節REITs涉及稅種有增值稅（原為營業稅）、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅和房產稅等。為了弄清楚設立成本到底有多高，本文采用案例分析法，發現現有稅制模式中存在的問題。案例如下：某基礎設施項目企業持有不動產80億元，該不動產年租金收入5億元，租期10年，經營管理費用約為租金收入的5%，不動產按直線法折舊，折舊年限40年，每年按凈現金流分紅，現擬以150億元轉讓不動產，總結歸納如表1所示。

表1 設立環節稅收一覽表

第一，項目公司收購資產環節。我國現有REITs模式與美國最大的不同是，美國REITs采用公司制，可以直接持有不動產，而我國采用契約制，為實現破產隔離，要求必須增設特殊目的載體（SPV），將不動產登記在SPV名下。從稅法的角度看，不動產的轉讓涉及轉讓溢價的所得稅、銷售的增值稅、土地增值稅、契稅和印花稅，由上表可以發現，資產重組過程中，資產增值約88%，土地增值稅、企業所得稅和增值稅的稅負總計高達物業交易價格的26.78%，一次性稅務成本較高，其中土地增值稅（占比52.27%）和企業所得稅（占比29.98%）是設立時重組環節的主要稅收。一般來說，資產增值越多，稅負也會越大，這使很多早期持有物業的企業沒有動力參加REITs。不動產資產收購中稅負過重可能會導致REITs因交易成本太高而不能完成設立。為了合理避稅，中信啟航計劃曾經通過構建復雜的金融框架，利用財稅〔2016〕36號附件2的規定制造關聯公司規避不動產、土地使用權轉讓行為帶來的增值稅和財稅〔2018〕57號將不動產轉讓作成居民企業間資產劃轉解釋成入股投資從而免征土地增值稅。但中信啟航計劃作為“類REITs”具有標準化程度低的特征，很難被廣泛應用。實務中對財稅〔2018〕57號關于土地增值稅的處理搖擺不定，可能因被認為是資產收購，不屬于投資方式，而額外增繳土地增值稅。因此，根據目前的稅收政策可以做到的是，采取資產整體劃轉的方式免繳增值稅，但是土地增值稅的免稅條件仍然有待商榷。

第二，REITs收購項目公司股權環節。股權轉讓主要涉及企業所得稅和印花稅，根據財稅〔2014〕109號和國稅〔2015〕40號，對于百分百控股企業之間，股權或資產劃轉后連續12個月內不改變被劃轉股權或資產原來實質性經營活動的，可以享受遞延納稅待遇，為項目資產或股權轉讓稅收籌劃留下空間。

（二）公募REITs在項目運營環節和分紅環節存在的稅收問題

項目運營環節主要涉及REITs通過項目公司持有和運營不動產，國內“公募基金+ABS”的形式下，通常存在投資者、封閉式公募基金、ABS證券和項目公司四個層級，各層級涉稅主要包括：1.項目公司層面，通過直接持有經營不動產而獲得收益需要繳納增值稅及其附加、印花稅、房產稅、土地使用稅、企業所得稅等，如表2所示。2.ABS層面，根據財稅〔2017〕56號的規定，資產管理產品（含專項計劃及私募基金）按取得收益的性質，判斷是否發生增值稅應稅行為，基金專項計劃屬于非保本資管產品，無需繳納增值稅。根據財稅〔2006〕5號的規定,非法人實體收益，全部分配的，不需要繳納企業所得稅。3.公募基金層面，根據財稅〔2016〕140號的非保本收益不繳納增值稅。4.投資者層面，封閉式公募基金免印花稅，主要涉及增值稅和所得稅。根據國家稅務總局公告〔2018〕177號的投資者向公募基金交付資金屬于投資或信托行為，不屬于增值稅的征稅范圍，因此，該收益不應該繳納增值稅。另外，根據財稅〔2002〕128號，對投資者（包括個人和機構投資者）從證券投資基金分配中取得的收入，暫不征收個人所得稅和企業所得稅。

表2 持有運營環節稅收一覽表

第一，物業營運環節。從表中可以看出，在持有經營過程中，房產稅和增值稅較高，稅負合計高達租金收入的23.89%，大大降低了分紅收益率，其中房產稅占比50.24%，增值稅占比37.68%。國內商用物業租金收益率（本案為3.33%）本來就不高，過高的稅負會導致產品收益率難以滿足投資者的需求。如果采用鵬華前海萬科REITs的業績補償機制，則會削弱開發商發展REITs的動力。相較而言，國外在REITs層面的稅收優惠力度主要體現在免印花稅（澳大利亞、日本）、房產稅較低（日本1.4%）、免所得稅（澳大利亞、美國、英國、法國、德國）等方面。

第二，REITs分紅階段。項目公司向ABS分紅，ABS向公募基金分紅，公募基金向投資者分紅。財稅〔2017〕56號規定資管產品管理人為增值稅納稅人，其運營資管產品過程中發生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。根據財稅〔2016〕36號附件1和附件3，筆者認為資管產品中的增值稅應稅行為是資產管理人在提供金融服務過程中自己獲得的歸屬于資產管理人的收入，資產管理產品的收益不屬于增值稅的征稅范圍。公募基金管理人運用基金買賣股票、債券的收入免征增值稅，是國家對于公募基金的稅收鼓勵政策。此外，從稅收理論來看，增值稅是對銷售商品、提供服務征稅的稅種，買賣股票、債券不屬于增值稅的征稅范圍。但資產管理人取得的收入屬于提供服務所得，屬于增值稅征稅范圍。從法理來講，投資者把資金交付給公募基金，是一種信托行為，公募基金把資金交付給資產支持證券，也是一種信托行為，信托財產獨立，信托財產也不是一個法律主體，而只有法律主體才有納稅義務。信托財產的收益歸委托人或信托受益人，信托財產的管理人不應該是納稅主體。

三、具體制度設想

目前我國REITs的市場前景是巨大的。自2011年開始，我國貨幣政策開始由適度寬松向穩健增長轉型。之前許多基礎設施不動產領域均由地方政府牽頭銀行買單，隨著銀行放款向緊縮轉變，許多基礎設施不動產其實處于“資金荒”的狀態。由于新冠疫情，國家要刺激經濟內循環，許多銀行的利率都不高，許多想要投資的民間資本無處可去。銀行期望通過資產證券化吸引資金，民間資本者總規模大但資金分散。此時提出REITs為二者搭建一座橋梁就顯得十分及時，既可以向投資者提供分紅穩健增長的金融產品，又可以解決基礎設施不動產領域資金流動性差的問題，而且由于其底層資產往往標的額巨大，REITs創設過程可以為我國的財政帶來巨大的稅收收入。REITs的推出不僅可以開拓稅源，也對建立規范的稅收制度起積極作用。同樣，作為一種融資手段，REITs必須在法律法規的監管下運行，如我國香港地區在《房地產投資信托基金守則》中對投資資產的用途進行了嚴格限制，美國對不符合要求的REITs規定了懲罰性稅收。由于REITs系長期價值投資且具備較強的專業性，所以一旦放開為公募基金，就必須有相應的國家監管和公司制度與之配套，這樣才能達到保護廣大投資者、擴大規模、優化資產組合、刺激投資并購的目的。但是正如前文所述，當前我國在實踐中主要存在兩個問題：1.稅收成本過高，難以推進資產證券化在我國的進一步實施；2.國家沒有明確與REITs相關的稅收政策。若以REITs持有并經營資產的稅負重于投資者自行持有并經營資產的稅負，則不會有投資者愿意購買REITs份額。因此，借鑒相關經驗，貫徹稅收中性原則，本文具體針對項目設立、持有經營、分紅環節給出以下建議。

（一）項目設立環節

在創設REITs的過程中，發起人往往需要對資產進行重組，如將標的資產注入項目公司中。實踐中，除國有資產劃撥外，其他動作都有可能被視為交易，從而產生大量的增值稅、土地增值稅、所得稅以及契稅等稅費負擔。由于發起人往往會在REITs中持有較大比例的份額，標的資產的實際投資主體和控制權并沒有發生實質變化，該行為可視為企業內部重組。建議允許適用與企業內部資產重組相關的稅收政策、規定，如財稅〔2015〕5號、國家稅務總局公告〔2015〕48號、財稅〔2015〕37號等，以分立、新設等形式，按資產賬面價值注入企業新設立的項目公司，該過程沒有產生增值而無需繳納增值稅、土地增值稅和所得稅。盡管重組分離行為導致了資產轉移，但其計稅基礎并未發生變化，未來資產真的被出售給第三方時，仍可按照計稅基礎征稅，不會導致稅源流失。

設立REITs時，發起人會將項目公司轉讓給REITs，同時持有REITs的一定份額，該過程涉及股權轉讓行為，一方面會涉及征稅部門是否會采用穿透式處理，對轉讓房地產繳納土地增值稅，另一方面，發起人需要按股權轉讓所得繳納所得稅。首先，該股權轉讓亦屬于REITs設立過程中的重組行為，不應當被視同房地產銷售，建議對其性質予以認定，明確其不適用征收土地增值稅。另外，該股權轉讓行為是REITs設立的基礎，具有合理的商業目的，建議對該行為產生的企業所得稅給予稅率上的優惠或遞延處理。即便征收所得稅，也應該考慮納稅人仍在REITs中持有大量份額，該份額并未實際變現，對應的所得稅在設立REITs時可不予以計征。相對于設立項目公司直接購買不動產的方式而言，采用股權收購方式可使買賣雙方的稅負都顯著減少很多，可從降低買方交易成本的方面鼓勵REITs的運作，如表3所示。

（二）持有經營、分紅環節

如前所述，不同主體持有資產并經營適用的稅率差異很大，而REITs在持有經營環節中稅負較重，建議在一攬子稅收方面試行優惠政策，比如參照個人持有并出租房屋的情況，為REITs體系內的項目公司持有并出租房屋制定較低的綜合稅率。尤其是租賃住房類的資產，建議稅收政策向REITs類機構傾斜，培育更多的專業化、規?；?、集約化的機構，引領租賃住房市場的發展，有效建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

表3 不同資產重組方式征稅對比表

本文選取了中國香港、新加坡、澳大利亞、日本和美國為研究對象，其中前三者采用的是信托模式，后二者采用公司模式。盡管稅收架構等存在差異，但仍可通過研究其稅收優惠政策，對我國稅收制度改革提供借鑒。本文主要從REITs層面分析本土企業REITs運作流程中的稅收政策，不涉及代扣所得稅/預提稅以及海外資金，詳見表4。

通過對美、日、澳、新四國和中國香港地區稅收政策的對比，不難發現中國香港對投資人的保護最大，在物業交易、持有和REITs交易環節均不征稅，美、日、澳、新四國對投資者征稅時會區分個人投資者和機構投資者，二者按不同稅率繳納所得稅，并且分紅可以適當免稅。反觀中國內地，目前不動產的交易和經營環節稅負仍然較重，唯一可以明確的是公募基金分紅環節不額外征稅，基礎設施REITs設立環節、資產處置或收購環節、經營環節均未有稅收減免政策落地，只能暫時通過股權交易、資本結構設計等方法優化稅務籌劃，特定類型基礎設施能否獲得稅收優惠，也有待觀察。這客觀上影響了投資者參與的積極性與REITs投資收益的形成。而且，目前試點區采取“公募基金+ABS”產品結構，存在投資者、公募基金、專項計劃和項目公司四個應稅主體層級，還有可能在項目公司和專項計劃之間添加私募基金。由于結構的復雜性，多層級之間可能會存在重復征稅的問題。建議進一步明確增值稅的處理，避免流轉過程中重復征稅。建議對REITs結構內的資管產品給予免稅待遇，對于從項目公司向上分配并最終給到投資者的分紅，明確給于各層級所得稅的免稅待遇。

四、結束語

經過分析，本文認為REITs在設立和持續經營環節均有較重的稅務負擔，造成發起人的動力不足、投資者的收益率不高，有必要予以解決。REITs的設立過程可以產生大量的稅收增量，這些增加的稅收在不設立REITs的情況下通常不會即時產生，因而為制定優惠政策提供了空間。該類稅收優惠一般不會改變資產的計稅基礎，因而在未來發生出售等應稅行為時，不會引發稅收的減少和流失。另外，REITs有助于提升不動產投資市場的活躍度，優化投資市場結構，從而在一定程度上起到開拓稅源和增加稅收的積極作用。期望可以盡快出臺專門的REITs法規，解決稅收政策散落在各個文件中難以找尋的問題，參考相關國家和地區的稅收優惠政策，明確我國的稅收支持優惠，建議由點及面地加以推廣。稅收優惠也可能導致惡意避稅的現象，應在積累經驗的過程中不斷修正、平衡稅收優惠和反避稅政策，待其成熟之后再全面推廣，對推動基礎設施不動產領域發展和稅收制度完善均有積極作用。

表4 不同國家和地區的稅收制度對比

注釋

財稅[2004]173號 財政部 國家稅務總局關于對買賣封閉式證券投資基金繼續予以免征印花稅的通知。

2019年財政部、國家稅務總局關于《中華人民共和國增值稅法(征求意見稿)》。

財稅[2002]128號 財政部 國家稅務總局關于開放式證券投資基金有關稅收問題的通知。

財稅[2004]173號 財政部 國家稅務總局關于對買賣封閉式證券投資基金繼續予以免征印花稅的通知。