強化企業不動產租賃經營管理的再思考

文/胡彪

一、強化不動產經營管理是確保國有資產保值增值的客觀要求

（一）不動產的概念與界定

不動產是指：依自然性質或法律規定不可移動的土地（屬國家資源性的資產）；因自然或者人力添附于土地并且不能分離的土地定著物，如房屋、橋梁、電視塔、地下排水設施等建筑物和構筑物，以及依附建筑物上的不可分割單獨使用的設備（電梯、中央空調等）；與土地尚未脫離的土地生成物，生長在土地上的各類植物，如樹木、農作物、花草等。需要說明的是，植物的果實尚未采摘、收割之前，樹木尚未砍伐之前，都是地上的定著物，屬于不動產，一旦采摘、收割、砍伐下來，脫離了土地，就屬于動產了。

動產是指：能夠移動而不損害其經濟用途和經濟價值的財產，如辦公設備、運輸設備、電子設備，以及生產設備、各種生活日用品，等等。 不動產的特點是，其與土地不能分離或者不可移動，一旦與土地分離或者移動，將改變其性質或者大大降低其價值。例如，建筑物一旦移動或離開土地就不成為建筑物，其價值將大大降低。而動產則可以隨意移動，其價值不受影響。

（二）不動產是國有資產的重要組成部分

國有資產是屬于國家所有的一切財產和財產權利的總稱。國有資產是隨著國家的產生而形成和發展的。在現實經濟生活中，“國有資產”有廣義和狹義兩種概念。

廣義的國有資產，是指國有財產，即國家以各種形式形成的投資及其收益、撥款、接收的饋贈、憑借國家權利取得或者依據法律認定的各種類型的財產或財產權利，包括：國家以各種形式形成的對企業投資及其收益等經營性資產；國家向行政事業單位撥款形成的非經營性資產；國家依法擁有的土地、森林、河流、礦藏等資源性資產。

狹義的國有資產，是指經營性國有資產，是國家作為出資者在企業中依法擁有的資本及其權益。經營性資產包括：企業國有資產；行政事業單位占有、使用的非經營性資產通過各種形式為獲取利潤轉作經營的資產；國有資源中投入生產經營過程的部分。

國有資產的范圍十分廣泛。根據我國憲法和有關法律的規定，國有資產包括如下范圍：(1)國有的土地、礦藏、水流、森林、草原、荒地、漁場等自然資源；（2）國家機關及所屬事業單位的財產；（3）軍隊財產，如軍事設施等；（4）全民所有制企業；（5）國家所有的公共設施、文物古跡、風景游覽區、自然保護區等；（6）國家在國外的財產；（7）國家對非國有單位的投資以及債權等其他財產權；（8）不能證實屬于集體或個人所有的財產等。

國有企業的經營性資產分為固定資產和流動資產。固定資產是指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、使用時間超過一年的，價值達到一定標準的非貨幣性資產，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營活動有關的設備、器具、工具等。流動資產是指企業可以在一年或者超過一年的一個營業周期內變現或者運用的資產，是企業資產中必不可少的組成部分。

從上文所述可知，企業國有資產包含固定資產和流動資產，作為固定資產的土地、房屋等不動產必然屬于國有資產的范疇。

（三）在優化不動產的存量資源配置中確保國有資產保值增值

據統計，不動產約占全部財富的40%-50%。世界500強賬面價值中總資產的三分之一是不動產。由此可見，不動產不僅是國有資產的重要組成部分，而且是世界財富的一個重要組成部分。不動產之所以被稱作世界上最大的資產，是因為不動產的建設、買賣、租賃及其給自有住房者所帶來的收益占了富裕國家國內生產總值的15%左右。不動產經營是企業(包括國有企業)經營管理的重要組成部分。但由于我國不動產經營起步較晚，企業不動產經營水平不高，許多企業（包括國有企業）尚未完全形成不動產經營的理念，即使在國外，關于企業不動產經營的研究成果也不多。因此，我們要補上這一短板。

習近平總書記在黨的十九大報告中提出，建設現代化經濟體系，必須把發展經濟的著力點放在實體經濟上，支持傳統產業優化升級，優化存量資源配置，擴大優質增量供給，實現供需動態平衡。房地產企業必須按照總書記的要求，在“優化存量資源配置，擴大優質增量供給”過程中加大對不動產的開發、經營和管理力度，使不動產釋放出最大的經濟效益，確保國有資產保值增值率的最大化。

二、上海城市建設與發展為企業拓展不動產開發經營提供了發展空間

“十三五”時期上海經濟社會發展的奮斗目標是：到2020年，形成具有全球影響力的科技創新中心基本框架，走出創新驅動發展新路，為推進科技創新、實施創新驅動發展戰略走在全國前頭、走到世界前列奠定基礎。適應社會主義市場經濟發展，建立健全更加成熟、更加定型的國際化、市場化、法治化制度規范，基本建成國際經濟、金融、貿易、航運中心和社會主義現代化國際大都市，在更高水平上全面建成小康社會，讓全市人民生活更美好。與此同時，上海的城市建設（包括房地產建設）繼續保持良好的發展勢頭。

（一）企業不動產租賃經營管理面臨的機遇

1.建筑業產值持續增長。據《2017-2019年上海市國民經濟和社會發展統計公報》統計：上海2017年實現建筑業總產值6426.42億元，比上年增長6.3%;房屋建筑施工面積41197.49萬平方米，增長14.4%。2018年實現建筑業總產值7072.21億元，比上年增長10.0%;房屋建筑施工面積47577.35萬平方米，增長15.5%。2019年完成房地產開發投資額比上年增長4.9%，其中住宅投資增長4.1%，辦公樓投資下降0.5%，商業營業用房投資下降0.9%，商品房施工面積14802.97萬平方米，增長0.9%。

2.舊區改造有序推進。隨著城市更新的推進，上海加大舊城區改造和保障性住房、租賃住房開發建設的力度。2017年新增供應各類保障性住房8萬套，完成中心城區二級舊里以下房屋改造49萬平方米，受益居民2.4萬戶；全年供應租賃住房用地80公頃，可形成租賃住房供應能力近3萬套，2018年新建和轉化租賃房源21.2萬套，新增代理經租房源14.60萬套；全年新增供應各類保障房8萬套，完成中心城區二級舊里以下房屋改造42.7萬平方米，受益居民2.2萬戶;完成1046萬平方米舊住房綜合改造，受益居民17萬戶;完成110萬平方米里弄房屋修繕保護。2019年完成中心城區成片二級舊里以下房屋改造55.3萬平方米，受益居民2.9萬戶;完成1184萬平方米三類舊住房綜合改造，受益居民約20萬戶;完成104萬平方米各類里弄房屋修繕改造;完成624幢既有多層住宅加裝電梯計劃立項，完工運行131臺；新建和轉化租賃房源10.1萬套，新增代理經租房源12.8萬套；全年新增供應各類保障房6.3萬套。

3.企業經濟效益不斷提高。在不動產租賃經營方面，以實現普陀區“科創驅動轉型實踐區、宜居宜創宜業生態區”為目標，實施品牌型、開放式、差異化的精細化管理模式，近兩年引進了學而思、綠地G-express、薈品倉、比宜德等知名品牌商戶，適時調整低端業態（舞廳、網吧、游戲機房、棋牌室、小足浴店等）的商鋪面積約4萬平方米，既有效提升了商業路段的良好形象，又使不動產的安全運營和經濟效益得到保證，商鋪的租賃收入近兩年來平均每年增長10%。

（二）企業不動產租賃經營管理面臨的挑戰。

企業不動產租賃業務是指企業將各類房屋、商鋪等不動產出租，并依據不動產租賃合同規定，向承租人收取租金的一項經營性業務。該項業務雖然不涉及不動產所有權的轉讓，屬于企業經營性租賃的業務范疇，租賃期限顯著短于使用年限，但由于近幾年不動產租賃經營發展較快、企業管理水平參差不齊、人員業務能力良莠不齊，企業在不動產租賃業務方面普遍存在以下問題。

1.房地企業的改制轉型亟待業務管理機制的健全。西部集團是由原普陀區房地產管理局改制成立的國有獨資企業。改制后，不少企業會忽視業務管理制度建設工作，業務開展模式簡單粗放，沒有科學合理地制定具體的業務管理辦法，這就勢必造成企業不動產租賃業務在實際操作過程中無法得到行之有效的管理。同時，一些現行的管理制度缺乏全面性和適用性，難以及時地依據不動產租賃市場變化情況來完善和優化的租賃業務方案，導致租賃業務自身難以跟上市場變化的步伐，業務發展效果不明顯。

2.企業的高效運行亟待內部管理水平的提升。完善有效的內部管理制度是企業實現良好發展的基石。針對在制度執行和管理過程中存在的各類問題，如作出的決策得不到有效貫徹、制度和政策的可執行性差等，企業有必要通過大量工作來進行糾正、完善和強化。實際工作中，不少企業在業務管理流程體系、合同文本、資料清單等各個方面都需要大幅改進，解決業務管理專業隊伍建設不足、人員考核管理待加強等現實問題。同時，由于企業經營能力不足，在把好客戶準入關、提升合作客戶質量等方面存在明顯疏漏，在加強準入審核、嚴格執行客戶篩選標準、擴大和增強識別潛在合作客戶、增強設定標準的實際效果等方面存在著較大的改進空間。

3.企業的精細化管理亟待科技信息化管理的支撐。不少企業由于經營規模相對較小、企業管理者不夠重視等各種原因，在運用信息化技術實施有效管理方面存在顯著不足。一些企業雖具有信息化管理的意識，但是由于缺乏專業人員加以輔助支持，不能發揮信息化管理工具的應有作用。一些企業則由于擔心機密性經營數據泄露，在已經運行的信息化管理平臺中放棄使用部分核心功能，導致信息化管理能力不及預期。事實上，“工欲善其事，必先利其器”，企業只有運用好新技術，強化信息化工作建設，才能獲得信息化管理帶來的快捷與高效，實現企業經營的更好更快發展。

4.企業的核心競爭力增強亟待人員綜合素質的提高。目前，企業經營發展競爭日趨激烈，對企業經營管理人才的要求越來越高，致使提高企業人員綜合素質成為增強企業核心競爭力的關鍵因素。因此，企業必須采取有效措施加強對員工思想政治、科學文化、工作技能等方面的教育培養，不斷提升員工隊伍的綜合素質水平。

三、推進企業不動產租賃經營發展的基本思路和途徑

習近平總書記在黨的十九大報告中指出，我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段，必須堅持質量第一、效益優先，以供給側結構性改革為主線，著力構建市場機制有效、微觀主體有活力、宏觀調控有度的經濟體制，不斷增強我國經濟創新力和競爭力。為此，應重點做好以下四方面工作。

（一）完善內部管理機制，提高企業經營發展效率

企業要根據上級部門相關具體規定，結合企業自身實際情況，建立健全內部工作規章制度，不斷提升制度的執行力。要針對實踐中出現的新特點和新問題，明確內部管理工作標準，及時修訂和完善相關制度辦法，系統地建立和完善滿足企業發展需要的內部管理工作規范。同時，企業要積極遵守有關法律法規，落實企業內部管理控制目標，逐步形成對業務風險進行事前防范、事中控制、事后監督和糾正的常態管理機制。此外，企業要積極轉變業務推進模式，提升企業經營發展效率，在企業經營業績考核方面優化、細化業績考核實施細則，實施差異化管理機制，設立不同的考核指標體系，通過運用績效管理等合理方式，充分調動企業廣大員工的工作積極性和創造性。最后，企業相關部門要切實履行監督管理職責，采取定期或不定期的方式，調查不動產租賃運行情況，監督檢查不動產租賃收入使用情況等，一旦發現因工作不負責任、弄虛作假等造成資產收入損失的，應嚴肅追究相關人員責任，從而使企業內部樹立牢固的責任意識，提升企業整體經營水平。

（二）優化不動產租賃流程，規避企業經營風險

企業可以按照不動產租賃的基本用途，將不動產細分為商務樓和商鋪等若干大類，并且依據不同租賃用途分別擬定專業化的不動產租賃業務實施細則，并依據外部經營環境與企業內部經營變化對業務流程進行更新升級，有效預防由于流程疏漏引起的法律風險。同時，通過與外部專業法律顧問合作，對合同文本不斷進行完善和補充，規避在簽訂租賃合同過程中可能存在的法律風險，達到統一合同文本進而防范經營風險的目的。加強合規培訓，不斷提升業務人員的合規意識，切實防范各類潛在風險的產生。此外，依據行業發展趨勢，全面推進競租競價機制，及時調整不動產租賃指導價，提高不動產經營管理收益。具體而言，可以借助聯合產權交易所公開招租等平臺，從不動產公開招租掛牌申請、報名、競價，到結算、成交，通過公開透明交易，在顯著提升收益率的同時，積極打造不動產陽光租賃，實現資產增值。

（三）完善不動產租賃經營信息管理系統，提升不動產租賃經營管理能級

完善信息化管理模式可以在提升不動產租賃經營管理能級的同時進一步提高企業經營管理水平，實現經營決策科學化。一方面，企業必須通過建立一整套功能完善的不動產管理信息系統來提高不動產租賃經營動態管理水平，在企業內部實現信息資源的有效共享。進一步充實與完善數據庫信息內容，使之能夠及時反映企業不動產變更和租賃情況的動態變化。通過對資產管理要素和業務要素的整合，實現不動產信息管理、審批流程管理、租賃報表等模塊搭建，并結合科技發展，在手機端逐步完善信息查詢和審批報批等基本功能開發。另一方面，做好基礎數據的清理工作，進一步加強部門與各子公司間信息的溝通，指導、督促子公司切實做好不動產租賃管理工作，包括及時上報審批和備案不動產租賃合同，建立不動產租賃管理臺賬，為實現不動產動態管理打下堅實的基礎，為企業經營和管理不動產業務決策提供依據。

（四）加強人才培養與引進，構筑人才與科技高地

人才優勢是企業核心競爭力的重要體現。目前，行業優秀人才的高流動性還難以得到根本性改變，企業必須努力建設和諧的勞動關系，采取積極的人才策略，吸引人才、留住人才。要看到，在薪資之外，人才更重視的是企業所能提供的發展平臺和工作氛圍。要讓經營管理人才深刻認識到，要通過辛勤努力，在為企業長期發展過程中充分激發自身內在的工作主動性、積極性、創造性，在多為企業作貢獻、豐富自己的職業生涯的同時，實現個人的人生價值和社會價值。要按照“四有隊伍”的要求，對具備較大發展潛力的人員進行思想道德、科學文化的培訓，將其培養為企業發展過程中的優秀經營、管理、技術人才。在培養模式方面，要對表現突出的人員按照“送出去”的培養模式進行系統的專業化培訓，并且聘請相關領域專家、學者到企業授課。同時，還要主動走出去，加強與長三角地區同行的交流學習，取長補短、共同提高。