“輕度假”帶來的新商業地產模式思考

摘要：商業的本質是滿足人的需求，當前，主流消費者結構更加趨向年輕化，年輕人/年輕家庭的需求特點便決定了商業趨勢所在。向本地文化的致敬與煥新，讓商業項目凝結了城市特有的精神價值。自然場景的形式創新與內容導入，讓項目擁有了互動性和吸引力更強的休閑目的地屬性。

關鍵詞：輕度假;綠色體驗;新商業模式

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）11-0015-19 收稿日期：2021-10-26

作者簡介：王傳宏，貓頭鷹研究院（MalltoWin Lab）創始人。

過往的20年，是我國城鎮化進程最快的一段時間。我國的商業地產發展更是從空白到繁盛，將“商業創造了生活，商業繁榮了城市”從愿景落地為現實。

就商業活力領跑全國的城市——上海來看，曾經在城市亟需破舊立新之際，上海新天地的出現，不僅打造了一張充滿海派文化韻味的城市名片，更為中國的城市更新模式開創了全新思路。隨著舊城改造持續推進，瑞虹天地月亮灣的開業與即將入市的太陽宮項目，帶動整個虹口片區向國際化高品質社區進階。之后，TOD模式已然成為城市開發的一個主流方向，虹橋天地則為“交通樞紐型商業”沉淀出豐富的運營經驗……

可以說，縱觀上海城市發展的每個階段，都有一方“天地”，深度參與了城市格局的變遷。

如今，當我們站上城市深度更新、人居生活方式全面提升的新起點，面向未來，我們不禁會發問，商業之于生活還能帶來些什么？城市生活的下一個可能將是什么樣子？

面對發展中的變化性，“商業如何做”并沒有一成不變的答案。中國新天地一直在不遺余力地通過自身前瞻的思考和積極的實踐，為此答案賦予更多引領意義。

中國新天地“天地系列”的全新力作——上海蟠龍天地，或許能夠帶來一些啟示。

1 回應城市需要——都市“輕度假”目的地

商業的本質是滿足人的需求，當前，主流消費者結構更加趨向年輕化，年輕人/年輕家庭的需求特點便決定了商業趨勢所在。

2021年上半年，有這樣一組數字值得注意：小紅書上的搜索量同比增長428%;抖音上的視頻數增加一倍;天貓平臺連續2年銷售額呈2倍增長……這便是當下格外受年輕人追捧的休閑方式——露營。其背后折射出的，正是人們生活需求的變化。一方面，更加渴求一種基于新奇體驗的“親密關系”，另一方面，受限于后疫情時代出行選擇的減少，一定程度上被“困”在城市中的人們，對近郊游、雙城游等輕度假式休閑生活的渴望，達到了前所未有的程度。

落腳于虹橋商務區核心版塊的蟠龍天地，將定位直指“都市輕度假目的地”，便是意欲精準滿足這樣的訴求。

占地面積超50萬平方米的蟠龍天地，集合了面向未來的新天地街區、大型綠地公園和國際住宅等板塊，之后還將通過創新手法將獨棟藝術中心、精品設計酒店、精品商業等內容融匯其間，從而以第五代新天地綜合體的新姿態，帶來獨一無二的商業體驗與休閑生活。圖1為蟠龍新天地鳥瞰效果圖。

這樣的概念規劃，恰為消費者所需，也恰為其所在的大虹橋區域所需。如今，大虹橋可以說是上海最具活力的區域之一。

差旅客流大。虹橋樞紐，單日客運最高峰超過160萬人次，毗鄰國家會展中心，年度舉辦百余場大型會展。辦公氛圍濃。虹橋商務區累計注冊企業達7.7萬家，各類總部達370余家，規劃崗位70～75萬個。品質客群多。隨著打造引領高品質生活的國際化新城區措施推進，區域內高端人才國際社區規模持續增加，并可以在車行30分鐘的范圍內實現對數百萬常住人口的輻射。

但相應的，在大多數人的印象中，居住、辦公人群的日常消費依舊集中在上海其他成熟商圈，虹橋樞紐的“流量”多為“匆匆而過”。缺少“客留”契機，是制約整個區域價值再提升的一個關鍵問題。

如果蟠龍天地這一“輕度假目的地”能夠順利落地，那么之于制約大虹橋的未來發展的問題而言，項目無疑可以帶來切實可行的解決方案。

依托中國新天地在建筑設計、業態組合、文化煥新、體驗創新等方面經驗的持續精進，蟠龍天地的高品質休閑屬性毋庸置疑，項目定位為常住人口的日常生活地、商務客群的反復到訪地、微旅客群的目標打卡地。

客流的吸引、留下與消費轉化，讓區域更多消費價值得以被發掘并激活，這將是整個區域站上“虹橋國際開放樞紐”及國際級CBD全新戰略高度的重要基礎。

而大虹橋所擁有的交通便捷性，也將推動項目商業價值與輻射力的進一步提升。就市內而言，蟠龍天地緊貼地鐵17號線蟠龍路站，搭乘2站地鐵即可到達虹橋火車站換乘2號線和10號線，由此直達南京路、新天地、陸家嘴等地;驅車30分鐘可達人民廣場，通過崧澤、嘉閔、延安等高架道路，幾乎可駕車直達上海市區所有地方。

就整個長三角而言，目前依托高鐵1小時生活圈，大虹橋可輻射長三角7500萬人。根據《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，到2025年，包括高通達力的省際公路、基本建成的世界級機場群體系在內，軌道上的長三角將基本建成。

當更廣泛的客群都有可能成為項目潛在消費者時，大虹橋將以更高能級促成長三角一體化的實現。如此來看，蟠龍天地將是一個重要承載點。

2 回應精神訴求——江南文化煥新

上海作為全國商業魅力排行的榜首城市，近年除了“網紅MALL”頻現，還有一個非常明顯的商業趨勢：街道活力升級。從南京東路、淮海中路的持續調改，到武康路、安福路一帶街道的“打卡”熱度高居不下，人們“回歸”街區。深入城市的街道、綠樹成蔭的環境、厚重古樸的老屋、精心設計的店鋪，共同“碰撞”出了這座城市獨有的生活氣質。這種源于在地文化的體驗，具有更為深度的精神層面價值，因而才能與新一代消費者產生強鏈接。

論起國內最擅長將商業與城市特有文化進行深度融合的開發企業，中國新天地必居前列。此次，基于蟠龍天地極為獨特的選址——蟠龍鎮，一個承載著江南千年歷史的上海重要歷史風貌保護區，中國新天地在傳承城市文脈與打造輕度假生活方式的商業融合中，再一次做出了全新、前沿的探索。

筆者在近期參觀項目商業展廳的過程中深有感觸，可以說，如果從規劃構想來看，一個放眼上海及長三角城市群都鮮有的水鄉式休閑度假目的地，已經躍然紙上。

2.1 商業與人文的煥新演繹

“盤龍鎮系青浦東面第一古鎮，有寺有庵有閣有堂……盤龍舊時有八景，后增為十景……東西長一里，南北長半里之十字街，鼎盛時形成了具有江南特色的水陸商貿街市……”寥寥數筆文字記載，是千載江南歷史的縮影。而越發快速的城市化，不斷消磨著這些城市文化印記。

秉持Culture（文化煥新）×Nature（自然融合）×Future（商業煥新）三大規劃理念，蟠龍天地借由現代商業經驗實現了江南文化的煥活新生，同時又反哺商業體驗再次升級。

與全球知名設計事務所BENWOOD Studio再次聯手，可以在項目中獲得與以往商業非常不一樣的感受。

2.1.1 “有水有橋”的自然感

3公里自然水系貫穿整個街區，商業建筑“依水而建”，進一步放大了空間的開放感和靈動感，見圖2。

加之古時的“九龍一鳳”十座古橋得以保留，文化意象的“復刻”打破了現代商業體驗的單一性，讓本就體驗性更好的低密度街區，更具獨特性，見圖3。

2.1.2 “有街有場”的游逛感

借由巧妙的設計手法，原址修繕的歷保建筑與整個商業街區有機融合起來，令整個街區的游逛形態更為多元。同時，重現的十字街區以及規劃的七座廣場，在動靜有度的動線引導下，將成為重要的社交節點，吸引人們駐足、交匯。

項目如此設計，沿襲城市文脈，情懷厚重但不沉重，煥新商業與人文的演繹手法，形式包容但不隨意，將上海的海派生活格調發揮到極致。

2.2 體驗內容的創意融合

未曾有過的街區形態，也為所能承載的體驗內容創造了更多想象空間，這從團隊的若干設計構想中就能窺得一二。

在業態組合方面，項目將根據鄰近功能板塊的不同，在招商方向上有所側重，并特別注重沿街店鋪的尺度設計，從而更好地在各類業態之間、業態體驗感與空間氛圍之間創造有機聯動。

同時，項目還將江南老字號和中國新文創進行融合，引入更多中國新銳品牌和潮流創品，呈現嶄新的商業活力。

在特色規劃方面，地塊內專門規劃的蟠龍天地藝術中心，未來將會和知名美術館合作，以現代藝術來契合人們追求自由獨立的精神世界所需。加之精品設計酒店的引入，項目對文化生活空間的全面煥新，將能更好地滿足現代生活的多樣性要求，見圖4。

此外，一系列文化體驗類內容也具備了更好的落地基礎，例如水上劇場、廟會燈會、節氣民俗體驗等，甚至年輕人還可以選擇舉辦一場新江南婚禮……無限的體驗內容可能，讓蟠龍天地在廣客群、廣地域的維度上都擁有了獨一無二的吸引力。這不僅將為人們打造一種更能印刻城市記憶的全新生活方式，也為“新天地XINTIANDI”品牌“文化和社交目的地”的基因做出了新的注解。

3 回應當代生活需求——綠色場景營造

除了獨特的古鎮街區，蟠龍天地也再次展示了中國新天地在場景創新上的魄力——拿出近一半占地面積，打造23萬平方米超大綠地，相當于在大虹橋區域再造了約8個徐家匯公園。

這并不僅是一片簡單的自然場地，蟠龍天地致力于將場地升級為“場景”——以綠色場景填補城市生活最稀缺的那一面，也是后疫情時代人人都渴望的生態健康生活方式，見圖5。

3.1 以“環抱”之姿，實現功能版塊的平衡

首先，在整體布局上，蟠龍天地用超大面積綠地“半圍合”商業街區的設計頗為巧妙。綠地形成的“天然緩沖帶”，在視覺上可與外部城區環境相交融，同時又可為臨近的所有社區提供活力，吸引人們多方位進入項目。

借由精心設計的步道，人們向內可漫步到商業街區，各個功能版塊的銜接毫不突兀，由此營造的悠然自得的休閑感，可謂愜意非常。

3.2 以功能設計，實現綠色體驗的多元化

通過新的詮釋手法，僅是蟠龍天地的綠色空間，便集合了六大主題功能區，創造出豐富的自然體驗感：在長達2.2公里的蟠龍專屬林蔭道漫步放松;在龍行天橋上感受身邊景觀尺度的變化，親歷季節的交替;在水面泛舟，漫談閑語間感受著屬于江南的風雅;在親子樂園中，全家共享一段美好的時光;在近萬方的運動空間內，為身心“充電”。

特色各異的休閑體驗相互串聯，為人們構建了一片罕見的生活“綠洲”，見圖6。

3.3 以持續活動，實現生活樂趣的不間斷

不只如此，在蟠龍天地的規劃中，未來這里還將擁有全年不間斷的活動內容。

例如，人們可以體驗到馬術、滑板、棒球、皮劃艇等多項潮流運動，并且，通過與周邊國際學校和社區聯動，項目還具備成為未來區域體育賽事中心的可能，從而展現出更具朝氣的活力氛圍。同時，從專門設置的森林營地教育、濕地觀鳥景觀等特色空間，到綠地音樂節、星空露營等文化活動，都市人近距離擁抱自然的訴求將得到最大滿足。

正如項目的景觀設計團隊Sasaki所言，“希望這是24小時生活不打烊的公園”。

自然、文化與休閑生活的融合，生態、生活與城市關系的重塑，讓項目猶如一個“身邊的遠方”。無論是文藝青年來一場詩意之旅，還是親子家庭的周末相聚，亦或是作為商旅客群參展行程的一部分，人們不用刻意費心，便能在此找到專屬于自己的場景，用更多生活樂趣裝點普通的日常。

4 結語

“我們喜歡的地方，是盡管身在鬧市，卻如同在一座隱秘的小島，維持著自有的節奏和靜謐”。這是忙碌的都市人對理想休閑生活的描述，也恰是蟠龍天地要展現出的美好生活場景。

對本地文化的致敬，讓項目凝結了城市特有的精神價值;自然場景的形式創新與內容導入，讓項目擁有了互動性和吸引力更強的休閑目的地屬性。人們能夠盡情演繹著自己的生活，那些沉淀下來的情感與記憶，都將轉化成蟠龍天地魅力的一部分。

3422501908268