土地市場“招拍掛”機制運行中存在的問題及對策

摘 要：《物權法》第一百三十七條中提出，凡是被用來進行工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性建設的土地，以及同一塊土地由兩個及其以上用地意向者的土地，最終開發權的出讓方式應當是正當的招標或拍賣等，而且必須是公開競價。由此我們可以看出，我國國內目前土地出讓的方式以招標、拍賣為主，此外還有協議和掛牌等，其中招標、拍賣和掛牌這三種出讓方式也被稱之為“招拍掛”。我國對于“招拍掛”機制有著十分嚴謹的制定，主要是因為國家作為土地的出讓方是有著絕對威嚴的，因此國家一定要制定一個十分嚴格十分準確的機制來保證土地轉讓的實施，本文就土地市場“招拍掛”機制運行中存在的問題做了簡單的探討并提出了相應的對策。

關鍵詞：土地市場;招拍掛機制;問題;對策

中圖分類號：F23???? 文獻標識碼：A????? doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.12.058

1 土地市場“招拍掛”機制的相關概述

土地市場的“招拍掛”既然指的是招標、拍賣以及掛牌這三種土地的出讓方式，下面就這三種方式做重點闡述。

1.1 招標

招標作為出讓國有土地使用權最常用的方式之一，主要是通過市縣級的土地管理部門發布招標公告或遞送投標邀請函，邀請合法的法人或自然人、其他組織共同來對所出讓土地進行使用權投標，再依據投標結果進行土地使用權確認的方式來實現。

1.2 拍賣

拍賣是指專門從事此業務的專門機構在固定的時間與場所內，按照某種章程合規發，把參與其中的物品展示出來，再進行公開叫價的一種競購模式，最終的物品所有者往往只需要投入大量資金就可以獲得物品所有權。國有土地使用權拍賣由市縣級土地管理部門發起拍賣通告，告知競拍人時間、地點，以此來讓土地實現其更大的利益與價值。

1.3 掛牌

掛牌國有土地使用權掛牌，則是指市縣級土地管理部門發出掛牌公告，在此公告內注明獲得土地使用權的條件，并在規定期限內將此公告掛在土地交易場所，想要獲得此項權利，競買人需重新報價并更換公告內容，截止時價高者獲權的方式。

2 “招拍掛”機制看似復雜實則不然

（1）土地使用權實行招標、拍賣以及掛牌的方式來進行權限轉讓，很大程度上防止和避免了腐敗行為的產生。反之，土地使用的情況不面向大眾公開的話，難免會產生一些幕后的交易，掌管土地使用權的部門難免會用自己的權利為自己謀取一些私利，讓國家的土地資源流失，使自己得到豐厚的報酬不利于國家的發展和管理。

（2）土地使用權實行招標、拍賣以及掛牌的方式來實現權限轉讓，極大的優化了土地使用權轉讓的過程，這不僅有利于我國房地產行業的改革與發展，也有利于實時向大眾公開我國的國有土地資源現狀，減小濫用或倒賣土地的犯罪行為的發生。

（3）土地使用權實行招標、拍賣或掛牌的方式轉讓，能充分實現房地產分離，提高我國土地開發利用的效率。一方面，也有利于我國土地的利用與規整。另一方面，設計好合理的開發方案并取得施工許可，開發商就可以順利開工，這也有利于提高保障工程質量和服務質量，縮短工期還能夠促使承包商實現利益最大化，因此“招拍掛”的轉讓方式也讓房地產的土地開發率變得更高。

（4）土地使用權實行招標、拍賣以及掛牌的方式出讓，還能提高土地市場的公平性與競爭性。因為如果土地能夠實現公開拍賣、招標等，那么有資歷的房地產商便都能靠自身實力通過競買的方式來為自己爭取合法權益，取得土地使用權，不論是國內企業還是外企，不論企業的規模是大是小，大家站在同一起跑線上，只是通過真正的實力競爭來取得土地的使用權，優勝劣汰的市場生存法則盡顯無疑。

（5）土地使用權實行招標、拍賣和掛牌的轉讓方式，對于實現開發商綜合實力的提升意義顯著。從“招拍掛”的定義中不難發現，這樣的土地使用權轉讓辦法給每一個房地產開發商的機會都是一樣的，都是均等的，只需要有足夠的資金，有雄厚的實力，通過公司真正積累下來的經驗來贏得土地使用權。讓更有實力的房地產開發商脫穎而出，也更能促進我國房地產行業的深化與創新。

（6）土地使用權實行招標、拍賣、掛牌的轉讓方式，能夠更加充分的體現土地使用價值。要想使土地能夠實現其最大的價值，政府就必須對其進行正確的價值鑒定，再通過真實合理的招標辦法，公平公正的投選中標單位，使得未來開發建造出來的建筑能夠達到市場最優。讓每個開發商甚至是每個人都能意識到土地的重要性，并能夠愛惜我們的土地。

3 土地市場“招拍掛”機制運行存在下的問題

土地市場“招拍掛”運行機制雖然有很多的優點，也促進了我國的土地開發甚至是房地產行業的蓬勃興起，但是仍然存在著一些缺陷。

首先，房地產使用權轉讓機制的評價標準過于單一，評價過程以及標準都十分的模糊。我們進行招拍掛的評價標準只是價格，而國外的招拍掛的標準是把價格放在了最后一位。我們把價格作為唯一的標準導致，土地價值實現其預期變化，房地產價格暴漲，開發商最大程度獲益的時候，消費者卻被迫轉變為最大的受害者，而政府干預以及開發商與之相對應的“舉措”也無法改變現狀，土地的價值更偏向于單方面，對建筑行業的長遠發展并不十分有利。

當然，土地使用權招標過程中還存在評價和標準并不科學規范的現象，這就致使招、投標流程中競標人的權益得不到強有力保障，投標缺乏嚴格的評標程序和標準而停滯不前，如果沒有更嚴格的標準和規范的話就會讓過多的人為因素對其進行操控，從而不利于土地使用權出讓的公平性。

其次，就是土地的供應過程的透明度還不夠應該做到更加的公開、公正、公平，土地招拍掛的流程還不是十分的完善，政府就需要根據我國目前行業內的發展現狀與問題，進一步對土地使用權轉讓的方法與舉措進行完善，并合理有效的實現土地招標流程的優化，使得招、投標流程中的評標程序和標準更合理完善，并極大可能的降低人為因素對其造成的影響。

最后，中介服務配套跟不上。政府競爭制度不足。土地的拍賣不僅僅需要透明的招拍掛措施，還需要中介服務的配套，中介服務看起來是十分薄弱的力量實際上中介的力量在招拍掛過程之中甚至在之后的流程中也起了十分重要的作用。例如我國部分地區土地使用權轉讓文件直接由建筑師接手，這樣，建筑師就能夠充分展示自己的專業技能與素養，對文件做出更專業的分析與研究，像賣地限制或環境評估造成的影響其就可以更準確的給出意見與建議。同時還能根據可能產生的情況做出多個方案連同預算方案，在之后的推薦過程中就能夠更加全面的向受讓人提供更加詳細的資料也能夠應對可能出現的變故，可以大大提高中小型企業發展商參與競爭。但是我國國內的土地卻沒有這樣做，建筑師只是負責建筑方面，一些其他的關鍵方面還沒有太多的注意力，工作的中心也不在這些地方，因此政府競爭管理體系效用不夠。

經濟優先的發展政策是在我國社會主義市場經濟不斷進步與發展的過程中探究和確立的，但是這一政策目前并沒有與之相配套的政府競爭制度，這就導致政府之間的相互競爭毫無章法，地方保護主義盛行，招商引資政策與招標、拍賣以及掛牌制度矛盾沖突不斷，土地使用權轉讓不及時不徹底，當地政府只能不斷通過低地價、零地價或副地價的方式來內生動力。上下級信息之間的不對稱性和指標純經濟性的基礎上對下級進行績效考核，這也與當地政府號召的科學發展觀念不匹配，因此即便地方政府GDP能夠做大，很多短期政績所帶來的地方優惠政策與招標、拍賣、掛牌制度也無法融合，因此，土地使用權轉讓過程中的虛、假問題便層出不窮，這對于地方政府長遠進步與發展弊大于利，最終造成土地使用者在政府壟斷市場的土地交易活動中背離等價交換原則。

4 土地市場“招拍掛”機制運行的對策

4.1 強化政府的廉政建設

公開、公平、公正不僅是土地使用權轉讓中招、投標過程能夠順利進行的前提與保障，也是保障競標人合法權益的關鍵，因此，地方政府還應不斷對土地使用權招標政策進行完善與優化，并創設科學完整的評價程序和標準規范，盡量減少招標成功的干擾性因素。同時政府部門的有關工作人員也要完全按照規則辦事，不能徇私枉法，為了一己之力或者是所謂的面子而走一些非法的道路，鼓了自己的腰包損害了國家的利益，到最后也會為自己的所作所為付出應有的代價。政府也應該加強這方面的檢查，有專門的部門對其進行審查，同時要一環扣一環把每個環節都要做到清廉遵守制度，這樣才能避免相關事情的出現損害國家利益以及政府的聲譽。對于違反規章的政府工作人員，政府一定要嚴厲懲戒，不僅是對違反的人員的懲罰更是讓其他的工作人員能夠以此得到警示，讓他們能夠更加用心，更加公正公平的去辦理相關的手續，完全按照國家的規定，為了國家的利益著想，促進國家的發展。

4.2 改進信息的交流機制

我國土地轉讓方式采用的是傳“招拍掛”的機制，這一機制中包含的三種方式就是指招標、拍賣、掛牌，我們可以看出這三種方式的信息傳遞機制都是一種主動傳遞，這種主動傳遞包括單向傳遞也就是提前確定的接受者也包括多向傳遞也就是沒有提前確定接受者。但不論怎樣，這種交流機制還是不十分的完善，如果只是單向的主動傳遞那么就會帶來很多的問題，有很多的房地產公司甚至都不清楚公告書的發出，完全失去了機會，這就說明信息交流機制還是十分薄弱的，不完善的，我們國家應該加強信息交流機制，不斷的完善信息交流的方式。這樣才能將土地使用權的轉讓公告盡可能的讓更多的房地產開發公司看到，這樣才能在更多更好地開發公司之中選擇出更適合開發的房地產公司，讓國家的土地能夠更好的被利用，也能為更多的房地產開發公司帶來機會，同時還能促進大家之間的合作交流，讓小型的公司吸取經驗，讓大型的公司能夠總結一些不足，促進我國房地產開發公司的全面發展。

4.3 完善地價的管理體系

此外，相關職能部門相互之間的協調、配合機制也應該得到進一步的完善。土地“招拍掛”機制總體而言是一個綜合性極強的系統工程，那么，在整個系統運行過程中，所有環節都要得到充分的重視，從建設、登記中心、計劃到物價、財政等，都必須及時得到有關政府部門的支持和配合。可想而知，只要其中任一部門工作停滯不前或脫節，整個工作過程都將被否定與擱置，想要繼續完成，將面臨更多矛盾與問題。如設計規劃部分，因為條件不符或不夠及時明確，相關部門推諉或不配合，土地就無法及時轉讓其使用權，也就無法實現其本身的價值。因此，想要改變現狀固有的行政運行辦法是行不通的，只有政府不斷地去轉變觀念與方法，才能夠最大限度的避免土地管理中可能會出現的矛盾，也因此，政府必須在土地管理中嚴格監管土地使用權轉讓的規劃、立項以及資質審批等，并建立和完善與之相關的配合機制，使得這一工作更具有可操作性和效率性，并不斷的建立健全相關法律法規。

5 結束語

綜上所述，在開發土地的時候不僅要考慮到自身的情況也要全面的為國家考慮，因此國家工作人員一定要嚴格按照規章辦事，公平、公正、公開將信息公之于眾，杜絕暗箱操作的行為以及現象，讓更加有實力，資金更加充足的房地產開發商接受相關的任務，合理地開發我國的土地，并且能夠物盡其用讓我國的土地資源能夠發揮更大的用處。

參考文獻

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作者簡介：劉平（1973-），女，漢族，湖南醴陵人，本科，研究方向：國土、不動產登記或房地產相關。