社會轉型背景下的城市住房制度變遷與住房屬性演變

摘 要：住房制度變遷經歷了住房福利模式階段、住房福利模式向住房貨幣化推進的階段、社會轉型新時期的城市住房制度階段。伴隨著我國整體社會機構、身份結構、個體價值觀等方面的轉換或改變，不同住房制度階段的住房差異和住房屬性也隨之發生了深刻的變化。隨著住房市場化的推進，住房的投資屬性逐漸凸顯，居住屬性受到嚴重擠壓。黨的十九大以來，黨和政府始終堅持以人民為中心的發展思想，堅持“房住不炒”的定位，發揮住房保障的兜底功能，住房居住屬性開始回歸。住房屬性的演變進程表明黨和政府為打造公平的住房格局、增進民生福祉做出了不懈的努力。政府和相關部門要牢牢把握住房的居住屬性，正確引導公眾的住房消費觀念，探索解決大城市住房突出問題的長效機制。

關鍵詞：社會轉型;住房制度變遷;住房差異;住房屬性

[中圖分類號] C913?????[文章編號] 1673-0186（2021）002-0100-012

[文獻標識碼] A???? ????[DOI編碼] 10.19631/j.cnki.css.2021.002.008

1949年至今，中國經歷了急劇的社會轉型，在經濟、社會、法律和制度等層面發生了一系列的變遷，群體的價值觀念和消費結構也產生了深刻的變化。當前我國經濟發展已經進入新常態，正在加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局，個性化、多樣化的消費需求傾向日漸凸顯。各級政府為保障人民群眾的住房需求，制定了一系列的住房政策，對改善不同時期的住房問題發揮了重要的作用。2020年10月29日，黨的十九屆五中全會審議通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”[1]，表明政府始終堅持以人民為中心的原則，越來越重視住房的居住屬性。住房改革的不同時期，由于各種因素的綜合作用，不同群體之間在住房水平、資源獲得等方面出現了一定的差異，住房隔離問題日趨顯著，嚴重影響了社會穩定和團結。本研究梳理社會轉型背景下的城市住房制度改革進程和住房屬性演變情況，不僅具有理論意義，還能為政府和相關部門著力完善城市住房供應體系、加快解決大城市住房突出問題提供一定的建議。

一、文獻綜述和研究思路

伴隨著我國城市住房制度的變遷，住房屬性和住房差異的特點也發生了一定的變化。通過梳理以往學者對城市住房制度變遷進程、住房屬性以及住房差異的研究進展，可以歸納出我國城市住房制度變遷相關研究的基本情況和相關經驗。

（一）文獻綜述

學者們對城市住房制度變遷的研究主要是對變遷歷程進行詳細的梳理和展望，探討伴隨著住房制度變遷出現的住房差異、利益分化和居住屬性變化。

在住房制度變遷進程中，城市居民的住房水平差異和利益分化日漸凸顯。出現住房差異的原因主要包括市場轉型論、權力維續論、家庭稟賦說等理論解釋。以倪志偉（Victor Nee）為代表的市場轉型理論強調在再分配經濟向市場經濟轉型的過程中，直接的生產者獲得更多的機會結構及向上流動機會，市場轉型賦予直接生產者更多控制資源的權力，降低了再分配階層的權力和回報，直接生產者的地位逐步上升[2]，在住房市場領域，個體可以通過自身努力，爭取更好的住房條件。權力維續論強調住房市場化時期的住房差異很大一部分原因是由房改前的住房分配過程和住房私有化改革過程導致的。改革之前導致社會差異形成的體制分割因素在一定程度上依然延續并放大[3]。布勞和鄧肯認為，在計劃經濟階段，先賦性因素對資源分配有很大的影響，個體可以依靠代際積累獲得住房資源;市場化改革以后，社會分層結構變得越具開放性，個體可以通過自身努力獲取住房[4]。王楓萍站在新都市社會學中的集體消費理論視角對我國目前住房所體現出的問題進行分析，認為單純以市場化為取向的住房供給制度將一大批無購買支付能力的社會弱勢群體完全排除在城市住房供給體系之外。因此，政府在制定和實施集體消費品的供給制度時要以社會公正和正義為首要前提[5]。

一些學者就住房屬性的分類、定位問題和影響因素展開了討論。有研究者將住房屬性區分為居住、權利、歸屬以及投資屬性，并由此出發驗證這幾個屬性對城市居民階層認同和階層分化產生的影響[6]。有學者認為必須把住房的社會屬性、商品屬性、財產屬性以及投資品屬性進行綜合分析，在制度設計中做到對住房屬性的統籌兼顧，推進住房供給側改革[7]。有研究者認為住房具有資產屬性，對個體的財富積累和分配有很大影響。住房產權是調整生命周期收入的重要手段[8]。除此之外，還有很多學者開始探索回歸住房居住屬性的對策。有研究者強調經濟發展特征對住房屬性有很大的影響，要使住房回歸居住屬性，就需要引導經濟發展的“再實體化”[9]。有學者認為要通過政府和各方的努力，回歸住房的居住屬性，并合理適度發揮其投資屬性[10]。一些學者認為需要充分理清政府和市場責任邊界問題、住房資源分配的公平性問題，以推動我國住房事業的高質量發展[11]。

以往的研究成果對住房制度變遷、住房差異以及住房屬性的變動問題都進行了深入的探討，對本研究具有一定的參考價值。尤其是從集體消費理論的視角探討住房問題，對思考我國住房供應體系的完善有一定的啟發。在社會轉型背景下，政府和市場關系的變化、制度的變遷以及個體價值取向的變化都會帶來住房屬性的變動，但是少有研究者探討住房屬性變動的原因及帶來的影響。本研究主要聚焦于住房制度變遷背景下的住房差異和住房屬性演變，并思考住房屬性變動的原因。

（二）研究思路

社會轉型是一種由封閉的、半封閉的傳統型社會向開放的現代型社會轉型的發展過程[12]，主要表現為結構轉化、機制轉換以及觀念的轉變。結構轉化是指當前的社會整體結構、社會身份結構等均在發生轉化;機制轉換是指我國社會的社會流動機制、社會保障機制、利益分配機制等在發生轉換;觀念轉變是指伴隨著前面兩種因素的轉換，人們的價值觀念也在發生轉變[13]。

住房是透視我國社會轉型的獨特視角，也是研究社會不平等的重要維度。在社會轉型的背景下，住房問題的產生和住房屬性的變動受到結構、機制、觀念等方面轉化或轉變的影響。第一，伴隨著制度轉型，市場機制的作用正逐步超過再分配機制，成為資源分配和地位獲得的重要方式，進一步激發了市場活力，為不同個體提供了更多的選擇和機會。制度變遷理論強調制度行為主體為了追逐利益而進行制度的變革。在改革開放之后，一些地方政府為了追逐利益，開始“放權讓利”，逐漸構成了當時我國制度轉型的特色。原有的封閉社會的資源逐步可以在開放的社會中靠市場競爭獲取，群體之間的同質性較弱，穩定性較差，利益分化嚴重，住房差異日益明顯。在此基礎上，住房的屬性也發生了很大的變動。第二，在住房制度變遷的不同時期，不同家庭或個體所持有的價值觀發生了變化，很多流動人口出現家庭化遷移趨勢。一些個體將在大城市買房定居奉為奮斗目標，導致大城市住房壓力日趨緊張。還有一些個體受利益所驅，購買多套房產進行投資，不斷追逐住房帶來的投資回報，進而造成住房屬性定位的嚴重不清晰。第三，隨著社會保障機制的逐步完善，政府和相關部門在推進保障房建設等方面做出了很大的努力，逐步推進全體人民住有所居，推進住房居住屬性的轉變。

本文主要是基于社會轉型背景，通過梳理住房制度變遷的過程，回答以下幾個問題。第一，在我國社會身份、資源結構轉換的過程中，住房問題和住房屬性的特點有哪些？第二，我國社會流動機制、保障機制的變動對住房屬性的演變有哪些影響？第三，伴隨著居民個體價值觀念的轉變，居民消費觀念也在發生變化，這一系列變化對住房屬性的變動帶來哪些影響？

二、不同歷史階段的城市住房制度變遷

總體來看，我國城市住房制度變遷經歷了三個重要的階段，主要包括住房福利模式階段、住房福利模式向住房貨幣化推進的階段、社會轉型新時期的城市住房制度變遷階段。在這三個階段的歷程中，中國城市住房制度發生了深刻的變遷。

（一）1949—1978年：住房福利模式階段

從中華人民共和國成立到改革開放之前的計劃經濟階段，政府主要采取的是與計劃經濟體制相適應的住房制度，即住房單位福利社會主義模式。在住房單位福利階段，城鎮職工不需要承擔建設住房的責任，而是由國家和單位承擔。住房分配主要依據城鎮職工在單位的工齡、職位高低等標準，且收取較低的租金。這種采取住房實物福利分配模式和低租金住房消費方式的住房體制，具有歷史的現實性，為我國國民經濟建設做出了很大貢獻。但是由于住房租金根本無法填補政府和企業單位對住房建設及維護而投入的巨額資金，使得國家和企業背負了巨大的住房建設壓力與財政負擔，住房生產始終處于低水平狀態。隨著城鎮人口的日益增多，單純依靠國家和企業有限的住房供應根本無法滿足城市居民的基本居住需求。到改革開放初期，我國的城鎮人均居住面積從解放初期的4.5平方米降低為3.6平方米[14]，“房荒”問題嚴重，住房壓力日益凸顯。除此之外，由于福利分房的主要依據是職工的工齡和職位高低，而不考慮家庭結構和數量，許多房屋的分配根本無法滿足職工家庭的實際住房需求。

隨著社會轉型的加速，政府逐步開始重視生產建設，大力推進工業化發展，雖然在住房建設方面也有一定的投入，但是城鎮居民日益增長的住房需求仍然無法得到滿足。在此階段，住房獲得和住房條件差異產生的原因主要來源于體制因素，具體體現在以下三個方面。第一，城鎮職工不同單位因資源掌握不同而造成分配住房的標準有差異，計劃經濟階段的住房資金大部分都是政府投入，而國有企業與集體企業相比，獲得的住房建設投資比例更大;此外，不同規模企業獲得的住房建設投入也不同，因而極易造成不同家庭住房條件和住房面積等方面的差異。第二，單位內部按級別等標準分配住房的差異。在福利分房的過程中，一般都是按照行政級別的高低和工齡來分配住房，行政級別高或工齡長的職工優先獲得住房。在住房面積或住房質量上更是遵循嚴格的住房等級分配標準進行，而不是按照職工的貢獻多少和剛性需求來分配住房，居住差異明顯。第三，擁有單位分配住房資格的群體與其他群體在住房方面的差異。由于住房建設投入資金的有限性，新房的分配苦樂不均，仍舊有一部分職工尚未分到住房或住房分配時間比較遲，一些真正需要房子的家庭分不到房子，個別領導干部搞特殊化、走后門，以手中的權力謀取私利，嚴重影響了住房分配的公平和公正。綜合而言，這一時期住房分配模式充分體現了再分配權力的資源分配作用，抑制了企業和個人對住房的投入，而且很容易因為單位對住房資源的掌握而造成行政職能濫用，許多居民的住房條件很難得到改善。對該階段的流動人口而言，他們留在城市的意愿并不強烈，沒有家庭化遷移帶來的住房壓力。

（二）1978—2009年：住房福利模式向住房貨幣化推進的階段

1978年以來，我國社會轉型進入快速發展階段，我國開始從自給半自給的計劃經濟時期向社會主義市場經濟階段轉變。1980年6月，中共中央、國務院批轉國家建委黨組《全國基本建設工作會議匯報提綱》，正式提出住房商品化的政策，指出個人可以新建、購買或擁有自己的住房[15]。自此，我國各級政府開始對住房政策進行調整，進行了一系列的住房改革，具體包括三個階段：一是試點售房，由政府統一建設房屋，向個人出售，在此階段，由于城鎮居民收入比較低，對購房的承受能力也比較低，因此普遍持有“買房不如租房”的觀念，購房積極性不高，試點售房的效果并不理想。二是住房的提租補貼，在此階段，各地進行試點提高租金，增加工資，以鼓勵城鎮居民買房。三是“以售代租”，即將公有的住房折價出售給個人。1994年，國務院發布了《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，該決定提出從國家和單位統包制轉變為國家、單位以及個人按照一定比例共同承擔住房建設投資，建立并推行住房公積金制度，積極推進租金改革，穩步出售公有住房，加快經濟適用房的開發建設工作①。此階段提出的城鎮住房制度改革是為了適應社會主義市場經濟體制，以滿足城鎮居民不斷增長的住房需求，也在一定程度上抑制了不合理的住房要求，逐步轉變了一些個體的住房消費觀念。

1998年，亞洲金融危機爆發，國內經濟受到一定影響，政府希望通過實現住房的商品化和社會化，推動住房產業成為新的經濟增長點。因此，國務院發布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，該通知明確提出“自1998年下半年起停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”[16]。這一通知的提出，徹底告別了住房福利分配，建立了保障性住房和商品住房并行的雙軌住房制度。2003年8月，國務院發布了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，該通知強調將房地產業確定為國民經濟的支柱產業，要充分發揮市場在資源配置中的基礎性作用，要提高普通商品住房的供應②。自此，我國房地產業得到了快速的發展，多數城市的房價也從這一時期開始經歷不斷上漲的過程。隨著房價的持續上漲，住房問題成為社會各界關注的熱點話題。城市居民中的中低收入階層日漸承受著巨大的購房壓力，外地流動人口很難在大城市買房落戶。在此過程中，保障性住房對外地人口有很大的限制，對維護社會公平和正義造成極大的影響。

隨著住房商品化進程的推進，住房價格不斷提高。為了促進社會和經濟的穩定發展，穩定房價，政府及相關部門出臺了一系列住房政策。2005年3月，國務院辦公廳發布了《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》，該通知強調，要高度重視穩定住房價格工作，大力調整和改善住房供應結構，正確引導居民合理消費預期。2006年國務院辦公廳轉發建設部等部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，強調要進一步切實調整住房供應結構，整頓和規范房地產市場秩序。這些政策的提出一定程度上改善了部分中低收入階層的住房條件。2007年，國務院發布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，該意見明確指出“住房問題是重要的民生問題。要始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產業發展的根本目的”③。一系列政策的提出，表明政府對住房居住屬性逐步重視，但是受經濟環境的影響，住房的投資屬性仍舊發揮重要作用。2008年，面對全球金融危機帶來的嚴峻形勢，政府希望通過一系列措施進行“救市”，在房地產行業采取的措施主要是擴張性調控。2008年12月20日，國務院辦公廳發布了《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，在加大保障性住房建設力度的同時，進一步鼓勵普通商品住房的消費。在2008年至2009年之間，全國的住房平均銷售價格迅速上升，抑制不合理的住房消費行為成為政府和相關部門接下來亟待解決的問題。在此過程中，有相當一部分“夾心層”群體既沒有足夠的資本購買商品房，又無法申請到保障性住房，住房囧相日趨凸顯。

住房貨幣化改革的提出，為市場直接勞動者靠自身努力購房提供了更多的機會，但是單位制度累積的集體性社會排斥現象仍舊比較嚴重。隨著房價的上漲，最早購買單位福利房、房改房的群體不僅獲得了住房，而且可以積累更多財富購買商品房。房改時無房戶或住房面積很小的居民、新參加工作的職工中低收入的無房居民則成為購房困難的群體，他們不得不努力積累更多的財富以便買到合適的住房。綜合而言，在1978年到2009年之間，再分配權力的作用依然在延續，市場的直接生產者也獲得相應的回報，并可以通過自身財富的積累購買商品房，再分配權力和市場機制共同發揮對住房獲得的影響;除了政策對住房差異產生的影響，個體的居住方式、消費觀念也對住房差異產生著一定的影響。

（三）2010—2020年：社會轉型新時期的城市住房制度變遷階段

2010年是我國社會轉型飛速發展的新階段，社會發展開始由“加快發展速度”轉為“加快發展方式轉變”，政府和相關部門為實現全體居民共享改革發展成果，努力調整各項政策。根據全國人口普查的資料顯示，城市人均住房建筑面積由21.82平方米增加到了29.15平方米，住房基本設施和平均每戶住房間數的比重都有所改善;在城市居民中，購買商品房的比重由2000年的9.21%上升到了2010年的26.02%①。2010年1月7日，國務院辦公廳發布了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，該通知規定要增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求②。該通知的發布在一定程度上緩解了城市低收入住房困難家庭的住房問題，有效抑制了以投資為目的的消費行為。自此，最強限購令在各地開展，全國各地對房地產行業進行了“限購、限貸、限價”。此后，政府開始日益重視解決流動人口的住房問題。2010年6月，由住房和城鄉建設部、國家發展改革委等七個部委聯合制定了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，該意見首次提出將有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入公租房供應范圍，有效地解決了部分外地流動人口的住房難題，有助于維護社會公平和團結③。2013年10月，習近平總書記在中共中央政治局第十次集體學習時強調，“加快推進住房保障和供應體系建設。不斷實現全體人民住有所居的目標”④。這一時期的住房制度改革實際上從市場調控轉變為了市場與住房保障并重的階段。2014年，共有產權房作為一種新的住房保障形式出現，這表明我國在探索保障性住房的道路上邁出了新的一步，有效地解決了部分中低收入群體的住房問題。2015年中央經濟工作會議強調將公租房擴大到非戶籍人口，要求以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，這在很大程度上表明政府對滿足不同群體住房需求的決心。2015年11月，習近平總書記在主持召開中央財經領導小組第十一次會議中強調，要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。隨后，全國各地的樓市開始逐步去庫存，商品房價格有所降低，這一舉措對促進經濟增長、緩解金融風險具有重要作用。2016年12月，習近平總書記在中央財經領導小組第十四次會議上進一步指出要準確把握住房的居住屬性。2017年，黨的十九大報告再次強調了“房住不炒”的定位，這為今后住房發展指明了方向，再次明確了房子的居住屬性。2018年5月19日，住房城鄉建設部發布了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，進一步明確了要堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松，再次強調了政府“房住不炒”的堅定態度。2020年，政府和相關部門繼續堅持“房住不炒”的定位，不斷推進各類群體住有所居、宜居、適居，很多城市也開始落實租售同權的細則。在以居住功能為導向的住房政策實施中，各類群體的住房問題逐步得到有效改善?？傮w來看，在社會轉型新階段，一系列住房政策的推進，為住房居住屬性的定位提供了明確的方向。

在社會轉型新階段，住房的供給主要來自市場和政府供給。住房差異的特點主要體現在以下三個方面。第一，有家庭財富積累的個體和無家庭財富積累的個體之間的差異。隨著大城市對人才的吸納，大量流動人口涌入一線城市尋找就業機會，致使許多大城市的住房狀況日益緊張，但是由于房價飛速上漲，其增長速度遠遠快于市場直接生產者在市場中獲得的利益回報，如果沒有原有的財富積累或家庭支持，個人靠自身的努力很難在短時間內購買大城市的住房。第二，戶籍差異帶來的保障性住房分配差異。在住房保障制度完善前期，大多數保障性住房都是提供給本地戶籍的低收入群體，政府的準入機制有限，很多外地人口享受保障性住房的范圍受到限制。第三，房價持續增長帶來的中低收入群體成為住房保障的夾心層。由于房價上漲，很多中低收入群體無法購買商品房，這一類群體又很難申請到條件限制較多的保障性住房，成了住房保障的夾心層。綜合而言，在社會轉型飛速發展的階段，雖然市場機制的作用非常明顯，但是再分配權力仍舊在一定范圍內發揮作用，表現在住房方面，除了父輩的財富積累之外，還有一部分體制內單位通過使用政治權力為住房資源獲得提供便利，而大多數市場經濟的直接生產者只能通過自身勞動來換取住房資源。

三、住房制度變遷過程中的住房屬性演變

總體來看，住房兼具居住和投資兩種主要的屬性。居住屬性是住房的本質屬性，也是最基本的屬性。從馬克思勞動力再生產理論出發，住房最基本的屬性應該是滿足勞動力再生產基本居住需要，即居住屬性。因為住房是勞動力再生產的最主要場所，如果住房負擔過重或住房條件太差都會影響勞動力再生產的數量和質量[17]。除了居住屬性之外，住房還具有投資屬性。要正確處理好這兩個屬性之間的關系，以居住屬性作為最基本的功能依托，投資屬性為輔，如果顛倒兩個屬性的權重，將不利于住房市場的健康有序發展和社會的公平正義。在住房制度變遷過程中，由于社會轉型過程中的政策、個體價值觀以及社會流動機制等方面的變動，住房屬性出現了一定的演變，對社會和經濟發展帶來了很大的影響。

（一）以居民需求為本的住房居住屬性發展階段

在住房福利模式到住房貨幣化階段發展的前期，我國的經濟體制由計劃經濟向市場經濟推進。政府越來越重視工業的發展，也在不斷通過各種靈活的住房政策滿足居民的住房需求，住房以居住屬性為主。在這一過程中，住房是作為一種集體消費品由政府和單位相關部門分配給城市的體制內職工，而體制外個體則被排除在福利分房之外，城市住房的建設和維護主要靠國家和企業單位統包，經濟負擔非常重。在此階段，公共租賃住房成為城鎮居民的主要住房構成，租賃私房的比重非常小，并未產生因住房問題累積的利益分化。除了基本的居住屬性之后，住房的其他屬性尚未凸顯。改革開放之后，社會轉型加速進行。隨著城鎮化的快速發展，越來越多的農村人口涌入城市尋找工作機會，住房需求持續上升。從住房類型看，城市住房類型呈現多樣化趨勢，全國各大城市的公共租賃房的比重開始下降，房改住房的比重有所上升;自2002年開始，城市商品房所占的比重逐年上升。由于財富積累的有限性，大多數個體或家庭都是基于剛需購房，住房的投資屬性尚不明顯?；谟媱澖洕w制的單位制和戶籍制度發揮的作用逐漸減弱，但是也呈現出了原有權力維續的累積效應。

（二）房地產業的驅動帶來住房投資屬性增強的階段

2003年，住房貨幣化模式正在穩步推進，隨著國內外經濟形勢的變化和政策的推動，各級政府開始發展外貿，推動投資，積極促進經濟發展。在此過程中，政府開始強調將房地產業確定為國民經濟的支柱產業，以房地產業為代表的投資成為促進經濟增長的重要驅動力，房地產市場的發展給我國經濟的發展帶來了極大的影響。伴隨著政府提出的寬松貨幣政策，住房價格迅速上漲。一些地方政府開始依靠土地財政發展當地的經濟，推動住房投資屬性增強。隨著個體職業收入帶來的報酬遠遠低于住房投資帶來的報酬，越來越多的社會財富向住房領域積聚，住房的投資屬性逐漸加強，居住屬性被嚴重擠壓。隨著我國城鎮化進程的加速，城鎮化水平提高，城市社會流動性比較大。許多農村人口越來越注重家庭團聚、子女教育和生活質量改善，并在文化、價值觀等方面對城市產生認同。一些農村流動人口開始逐步由原來的個體流動到家庭化遷移推進，且家庭化遷移的規模越來越大，對城市住房的需求也越來越大，進而帶動住房供需不足。隨著房價上漲，部分群體的住房需求無法得到滿足，嚴重影響了社會的正常流動。在城市住房供需不足和住房價格嚴重上漲的背景下，一些利益團體或個人對住房的投資屬性日益關注;此外，住房本身附加的公共服務優勢，如重點學校和其他優質的公共服務設施等，成為個體及家庭開始追逐的方向，一些房地產中介也趁此機會進行宣傳和推廣，帶動了炒“學區房”的熱度，很多家庭為購買這種附加公共服務優勢的住房，把家庭財富向住房領域全面傾斜。這種非正常的住房屬性追求，導致了住房原有的居住屬性受到很大的擠壓，也嚴重影響了部分個體或家庭的基本住房需求。

伴隨著社會轉型的加速，不同個體對住房消費的非理性化認識也影響了住房屬性的變動。在孫洛龜在《房地產階級社會》中，強調了對土地的本體論反思，除了土地之外，住房是東亞社會安身立命的本質意義，人們只有努力擁有房屋的所有權，最終才獲得一種本體論意義上的安全感[18]。在我國傳統的文化中，個體或家庭把擁有住房看作建立家庭和維護家庭穩定的前提。在此過程中，住房的權利和歸屬功能開始發揮作用，住房被認為是階級分層的重要指標，很多人把擁有住房看作在城市生活的身份象征，對租房居住有很大的偏見。很多青年將購房奉為奮斗目標，進行非理性住房消費，甚至通過啃老的方式購買住房。這種傳統住房消費觀念的非理性化，在很大程度上不利于經濟高質量發展和社會健康有序地運行。政府必須加大力度推進租售同權，讓不同群體通過租房也能夠感受到房子帶來的歸屬感。

（三）住房投資屬性收縮和居住屬性回歸的階段

對住房投資屬性的側重，給經濟高質量發展和社會的公平正義帶來了很大影響。當住房的價格持續上漲時，居民的消費導向就會轉為購買住房，將房子作為價值載體。少數擁有多套房子的人，憑借炒房上升為富人階層，一些無房者則因為家庭沒有可繼承的房產和住房價格的上漲，而一直處于中下層，嚴重影響了社會的健康有序發展。黨的十九大報告中明確指出“房子是用來住的，不是用來炒的”。這一定位明確表明國家對住房居住屬性的回歸。政府和相關部門開始通過各項住房限購令和金融政策嚴控炒房問題，推動租售同權，并加大對各類保障性住房的建設，不同性質的住房陸續得到建設和推廣，在很大程度上緩解了不同類型群體的住房問題，對住房居住屬性的回歸發揮了重要的作用。

從個人住房貸款余額的基本情況來看（見圖1），個人住房貸款余額從2011年的7.14萬億元增加到2018年的25.75萬億元，雖然總量一直在增加，但是個人住房貸款余額的同比增速從2017年開始有所回落，這在很大程度上與房價增速放緩有關。在“房住不炒”的定位下，金融監管單位開始合理控制房地產貸款投放;各級政府和相關部門不再把房地產業作為刺激經濟發展的手段，而是開始重視實業發展。但是從個體角度而言，很多個體或家庭仍然認為有房產比有房住更重要，想盡一切辦法購買住房，并在此基礎上追逐“學區房”;還有的個體仍然希望通過投資房地產獲利，給其他有基本住房需求的個體或家庭帶來不利影響。政府和相關部門在推動居住屬性回歸的過程中，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推動租售同權，保障租房者在租房期間享有的合法權益，鼓勵居民持有科學合理的住房消費觀念。

綜合而言，在社會轉型背景下，伴隨著住房制度變遷，城鎮化水平的飛躍發展和價值觀念變化都對住房屬性的變化產生了極大的影響。在中華人民共和國成立至住房制度改革之前，住房的居住屬性占據主要地位，房子的主要功能是滿足人的居住需求;自1998年下半年開始，政府和相關部門開始推進住房的市場化和商品化，住房的屬性從最初的居住屬性逐步轉為投資與居住屬性兼容;之后，隨著房地產經濟的發展，住房的投資屬性日益凸顯，嚴重擠壓了居住屬性。黨的十九大報告中指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，重新對住房的居住屬性進行了定位。住房屬性變動表明政府的政策傾向對住房屬性的變化發揮了至關重要的作用，而個體價值觀、消費觀的變動也一定程度影響著住房屬性。住房居住屬性的回歸，充分表明了黨和政府把“以人民為中心”放在首位，推進經濟發展不能把房地產放在首位，更不能因此影響人民對居住權的最基本需求。

四、總結與討論

2021年是中國共產黨成立一百周年，也是實施“十四五”規劃，開啟全面建設社會主義現代化國家新征程的第一年。對住房居住屬性的明確定位和住房政策完善，是黨和政府堅持以人民為中心發展思想的重要體現，也是在民生領域貫徹新發展理念，實現人民群眾共享改革發展成果有助于進一步打破住房的階層壁壘，對推進經濟行穩致遠、社會安定和諧具有重要作用。從歷史的經驗可以發現，在鞏固住房居住屬性的地位方面，不能完全依賴市場機制的作用，政府需要發揮主體作用。要處理好政府提供公共服務和市場化的關系，以保障性住房作為中低收入群體緩解住房困境的重要渠道，在市場調節的基礎上發揮住房保障的兜底功能。

政府和相關部門要在金融、財稅、土地政策等方面積極發力，建立維護住房事業穩定發展的長效機制。第一，要落實地方政府主體責任，保證政策的連續性和穩定性。近幾年來，政府出臺了一系列住房政策，目的是抑制房價，保障居民住房的剛需。但是由于部分地區政策出臺的穩定性和連續性較差，在一段時間內出現房價大起大落的現象。因此，必須建立住房制度發展的長效機制。此外，各地政府還要堅持一城一策、因城施策，嚴格加強土地財政的管理，制定合理的政策法規，避免區域結構性矛盾日益突出。第二，要加強住房市場的監管，促進住房消費健康發展。近幾年來政府在住房政策各方面的調整和改革，也逐漸證明政府對住房問題的關心和改革的決心。政府應當對房地產行業進行監督和管理，著力穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產市場平穩健康發展，嚴懲借“學區房”提高房價的行為。要繼續堅持“房住不炒”的定位，牢牢把握住房的居住屬性，正確引導公眾的住房消費觀念，使消費結構趨向合理，有效抑制投資性需求。第三，要大力發展租賃住房。政府和相關部門要加強對政策性租賃住房的探索和發展，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，加快完善長租房政策，推動社會租賃環境的改善，讓更多的社會成員共享社會發展的成果。第四，要進一步完善城鎮住房保障體系，加強技術支撐。政府和相關部門要進一步擴大保障性住房供給，增加流動人口申請保障性住房的機會，讓更多的外地人口獲得公共租賃住房，以促進社會的公平，增進民生福祉。除此之外，政府和相關部門可以通過培養高技術人才，加強技術對住房保障制度的支撐，努力探索區塊鏈技術與住房領域的有效結合，加強住房監管和空置房的應用，有效防止福利陷阱的出現和政府住房資源的浪費，促進住房保障資源的有效利用[19]。

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The Change of Urban Housing System and the Evolution of Housing Property under the Background of Social Transformation

Zhang Jun

（Tianjin Municipal CPC Committee Party School， School of Marxism， Tianjin 300191）

Abstract： The change of the housing system has experienced the stage of housing welfare model， the stage of housing welfare model advancing to housing monetization， and the stage of urban housing system in the new period of social transformation. Along with the transformation or change of the overall social institutions in China， identity structure， individual values， etc.， the housing differences and housing attributes in different housing system stages have also undergone profound changes. With the advancement of housing marketization， the investment attributes of housing have gradually become prominent， and the housing attributes have been severely squeezed. Since the 19th National Congress of the Communist Party of China， the party and the government have always adhered to the people-centered development philosophy， firmly grasped the positioning of "housing to live without speculation"， played the role of housing security， and housing properties began to return. The evolving process of housing attributes show that the party and the government have made unremitting efforts to create a fair housing pattern and improve people's livelihood and welfare. The government and relevant departments must firmly grasp the residential attributes of housing， correctly guide the public's concept of housing consumption， and explore long-term mechanisms for solving prominent housing problems in big cities.

Key words： Social transformation; Changes in housing system; Housing difference;Housing property