基于軌道交通綜合效益的土地整理

謝偉娜 李明科

摘要：當前軌道交通建設熱潮在全國范圍內鋪開，越來越多的城市嘗試利用軌道交通沿線土地進行綜合開發，土地準備工作作為綜合開發的前提和基礎得到了重視。文章基于軌道交通綜合效益分析大連地鐵7號線現狀沿線土地利用情況，提出軌道交通站點綜合開發的規劃建議。

關鍵詞：軌道交通;綜合效益;土地利用;

分類號：U239.5

引言

我國的城市發展正處于轉折階段，在城市化與機動車私有化的雙重沖擊下，小汽車出行的過度增長使得城市出現眾多問題如交通擁擠、空氣污染及低密度郊區化，影響著我國經濟社會的可持續發展。軌道交通作為新興的市政交通，是作為能夠充分利用土地資源、提升通勤交通便捷性、緩解城市交通壓力而存在的，但從財務報表上，軌道交通投資巨大，無法實現收支平衡，只有將軌道交通與沿線土地綜合開發才能實現效益最大化。

一、軌道交通的綜合效益分析

1軌道交通的正效益

土地收益：軌道交通縮短了“時間距離”，特別是軌道交通成網后，居民出行將更加便捷，出行成本隨之降低，最終實現沿線低價升值。同時軌道交通沿線聚集大量人流，能充分帶動周邊發展，提升沿線土地價值。

商業收益：軌道交通車站與上蓋物業共同開發，并租售寫字樓和商場，將會獲得源源不斷的經濟效益。

優化交通出行結構：軌道交通對沿線的交通出行方式影響較大，特別是在軌道交通站點周邊居住或就業的人員，選擇軌道交通出行的比例大于選擇其他交通出行方式，同時軌道交通也會降低小汽車出行量，為城市低碳綠色出行提供相應保障。

2軌道交通負效益

軌道交通綜合負效益主要包含兩個方面，一是地鐵建設成本，二是運營成本方面。由于軌道交通建設屬于大型基礎設施及公共交通范疇，其建設規模、成本及公益性使得交通運營收入無法滿足運營成本，致使政府需在財政上予以支持。

二、大連軌道交通7號線沿線土地整理

大連已進入軌道交通快速發展時期，根據《大連市城市軌道交通線網規劃（2014-2020）》及《大連市城市軌道交通建設規劃（2015-2020）》，全市線網規劃包括22條線路，共計886.6公里。現已運營線路總長度157.88公里，在建線路總長度79.38公里，擬建線路總長度76.63公里。軌道交通的建設無疑將對城市發展格局形態及城市相關政策帶來不同程度的影響，對城市發展起到積極作用。因此，基于城市軌道交通沿線的土地利用情況的研究也尤為重要。

1大連軌道交通7號線沿線土地現狀

大連地鐵7號線東西穿越大連，主要承擔大連中山區、西崗區以及高新區的交通，東起中山區的港灣廣場、三八廣場、經勞動公園至會展中心、理工大學等區域，至高新區百合山莊，全程共設站點17個，其中換乘站4個，總長度為16.58公里。結合地鐵站點的輻射范圍，對沿線兩側各1000米范圍內的用地進行調查研究。

2土地利用結構

研究以《城市用地分類與規劃建設用地標準（GB50137-2011）》為基礎，參考《國土空間調查、規劃和用途管制用地用海分類指南》（試行版），結合大連市“一張底圖”、《遼寧省林地保護利用規劃（2010-2020）》、《遼寧省青山保護規劃（2016-2020）》，同時結合可用情況，將用地逐級分類。

地鐵7號線沿線處于城市已建區，城市建設已基本完成，總用地面積5562.45公頃。其中不可用用地為農林用地中的公益林、123級林地、青山保護規劃中的禁止及限制建設區，現狀已建用地、已批未建用地，面積為5350.84公頃，占總用地面積的96.2%。可用用地為農林用地中的商品林、4級林地、青山保護規劃中的合理利用區、其他非建設用地、未批未建的國有土地以及集體土地，面積為211.61公頃，占總用地面積的3.8%，主要集中在山腳地帶及百合山莊附近的，在虹錦路以西區域，為城市近郊區。現狀主導用地性質為農林用地、村莊用地。

軌道交通沿線基本完成城市建設，但存在著土地利用與軌道交通功能不匹配、站點功能定位不準確、公共交通銜接不通暢、景觀生態環境不精致等問題亟需改善提升。

三、軌道交通沿線土地規劃建議

受土地資源、社會經濟等因素的驅動，各城市的軌道交通建設開啟了站點周邊大規模的城市更新和舊城改造，如大連地鐵7號線，這類土地主要依據城市更新相關的土地整備工作獲取，其綜合開發中的土地獲取就是依靠前期與城市更新項目的協調。首先，項目選址工作與站點周邊城市更新同步，包括拆遷補償談判、土地收儲、控規修改等。其次，政府層面采取多種手段推進軌道沿線的城市更新，如提高站點影響范圍內地塊開發容積率，并采取優先審批、給予一定的補貼等。沿線土地的性質結構、空間布局和密度分區等方面必須有相應的調整，以軌道建設為契機，實現土地功能的重組及空間結構的優化。

以軌道車站為中心，對車站周邊已有及規劃公交場站進行統一整合，設置規模足夠的公交接駁場站，公交接駁場站布局應與地塊功能性質和開發密度協調，可結合建筑統一設置，并具有一定的彈性和可操作性。

改善生態環境，加強對地鐵站點及沿線區域環境的綜合整治，突出治理“臟亂差”彰顯浪漫之都以及風貌區、風景區、商務區等特色，形成融觀賞、生態、游憩、經濟和防護等功能為一體的軌道交通沿線景觀帶，以提升城市風貌。

結語

隨著城市化的腳步加快，城市發展目標逐漸轉向一體化發展模式，為提高土地利用價值，優化交通出行結構，提升城市生活品質，加快協調配合軌道交通與土地之間的關系，實現兩者的綜合開發利用是未來發展趨勢。

參考文獻

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