論老舊商業中心的改造升級-以火神廟商業中心改造為例

張鑫 劉勝杰

引言：

商業地產的迅速發展從“增量市場”到“存量市場”，一些老舊商業中心在過往競爭中逐漸被淘汰。據聯商網零售研究中心統計的數據顯示，2019年存量改造的商業項目（包括超市和百貨轉型、更名重開、調整升級等模式）高達46個，其主要原因是項目投運時間早，硬件、軟件設施日漸不能滿足當下購物中心發展需求，且存量改造項目一般為面積較小、業態單一的傳統商業中心，為適應新市場競爭。北京作為一線經濟發展快速的城市，老舊商業區的升級改造是重要趨勢之一。《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出有序實施城市修補和有機更新，對既有建筑進行改造，解決老城區環境品質下降、空間秩序混亂等問題，恢復老城區功能和活力。鼓勵按照綠色、節能要求，增強建筑的實用性，提高建筑能效。《關于進一步提升生活性服務業品質的工作方案》提出優化商業服務，進一步提高生活性服務業品質，著力推動生活性服務業“規范化、連鎖化、便利化、品牌化、特色化、智能化”（六化）發展，滿足人民群眾便利性、多樣性生活需求，為打造首都南部發展新高地做出積極貢獻。

1改造方案對建筑的提升

1.1規劃與功能

在城市發展版圖中，以積極的姿態參與城市空間的構成，為城市更新提供尺度宜人的空間，完善城市功能意義。火神廟項目改造在合理控制項目規模和空間，以火神廟的“燈籠”為設計理念，將原商業中心改造成兩個街區和一個盒子的建筑形態，結合土地資源的的合理開發，在原火神廟商業中心E座增加了一個體塊。

1.1.1業態分區

現商業功能分區已經成為城市商業發展的大趨勢，從商業區本體來看，商業功能分區能夠有效改善商業區的“雜”、“亂”現象，提升商業區的商業面貌和整體形象。既有商業建筑各層功能布局按照傳統百貨功能分割，各商業區域自由劃分，無明確邊界。為了豐富不同群體的休閑娛樂與購物體驗，本次改造方案對原有傳統百貨進行明邊界的功能分區，根據“商業+文化”、“商業+科技”、“商業+教育”、“商業+健康”不同組合進行劃分，按需尋區，能夠有效減少購物的時間和阻力，也給消費者提供了不同的體驗空間。

1.1.2 水平流線

大悅春風里的室內外步行街起到了主要水平引導消費者消費的作用。基于建筑使用功能的需要，以自由劃分商鋪形成步行街，負擔著串聯主力店、次主力店、餐飲、影院等多元化業態的作用。本次設計采用了整體散發式+局部環形的模式，環式模式圍繞著中庭、街區形成相對獨立又存在聯系的模式。首層的主入口與多個次入口分散集中人流，引導多線人流進入商業內部，并在重要節點部位設置主力店，從而引導人流在水平流線上活動。在引導消費流線的同時，也有多條消防疏散通道來保障安全。

為了保障促進高層消費，本次項目重新規劃了扶梯的位置，根據店鋪自由劃分形成的步行街，扶梯設置在出入口的附近和環中庭的位置，既分流了人流集中的地方也起到引導消費者去往高層消費的作用。本次扶梯改造的一個亮點是南中庭的長扶梯，也是大悅城的一大特色，扶梯設置在中庭中間的位置，從一層直達四層，為消費者提供了極強的目的性和便捷性，同時也提供了更廣的視覺觀賞，增強了導向性

1.1.4中庭

室內開放空間是市民休閑娛樂的重要背景，具有解決交通集散、綜合各種功能、組織環境景觀、提供信息交換的作用。大悅春風里通過中庭的設立擴大了層間開口面積，上下通高，玻璃頂蓋。本次改造自動扶梯及垂直升降電梯集中布置在中庭區域，因此，協調平面和垂直交通組織，使消費者保持清晰的方向感是中庭的重要功能。其次，將各個樓層的商業功能通過中庭在立體的空間展示出來，通過變幻、多元的建筑效果，營造立體的消費空間，垂直拉動消費者，提升商業各個樓層的價值。

1.1.5退露臺和下沉廣場

本次項目以建筑退臺、露臺的方式，使建筑變得更加豐富，從而產生大量的室外空間，增加了自由空間感，給消費者提供了舒適性體驗。在城市空間感上，建筑或建筑群形成橫向高低形態，豐富了建筑和城市輪廓線，退臺式建筑形成過渡的城市輪廓線，曲線舒緩，局部城市的整體輪廓線可能會因此而逐漸改變。光線產生的陰影關系和頂部面積的圍合都可以形成臺上各種私密空間，配以綠色植物，對豐富景觀起到了十分重要的作用。

為了打破巨大空間的空曠感和視覺的單一感，本次改造通過運用垂直高差手法分隔空間，以取得空間和視覺效果的變化。由室外步行街和退臺向外延伸，與自然環境相融合，形成開放式的下沉廣場，使消費者不僅僅局限于封閉的室內空間，增強了項目的休閑性，同時可作為多元化的活動場地。

項目采用主觀評價的方式進行滿意度分析。主觀評價采用附錄主觀問卷進行問卷調查，通過對建筑使用者隨機進行抽樣調查，進而反映使用者對建筑室內環境的滿意率。其滿意率的計算如下：

分區分時段抽樣調查統計了顧客對商場室內聲環境、光環境、熱濕環境、空氣品質及整體環境的滿意度水平;綜合統計得到顧客對商場內各項環境的滿意率。

2.改造項目關鍵技術

2.1結構加固

對建筑工程的結構進行改擴建，一方面能夠滿足改建、擴建中的結構需求，另一方面能夠滿足結構受損加固的需求。

E座單體地上部分主要使用功能為商業、餐飲及局部機房。選用框架-剪力墻結構體系，基礎形式為獨立基礎+防水板。F座單體地上部分主要使用功能為商業、餐飲及機房。選用框架-剪力墻結構體系，基礎形式為獨立基礎+防水板。

原結構設計階段北京地區抗震區劃尚未調整，為8度、0.20g、第一組。本次改造設計階段，北京地區新規范抗震區劃已經調整為8度、0.20g、第二組，主體結構地震力有所放大，需要對抗側力體系有所加強，以滿足規范相關指標控制要求。本次改造過程中，主體結構使用荷載變化、新增結構范圍、新增結構樓層等相關影響導致原結構地震力和及其響應有所加大，需要對抗側力體系有所加強，以滿足規范相關指標控制要求。新增剪力墻節點做法選用圖集《混凝土結構加構造》（13G311-1）第182～187頁相關結構及節點做法。

2.2給排水專業

本項目水專業根據現場踏勘情況，結合本改造工程設計，對能夠加以利用的出戶套管及室內管線進行利舊，盡量避免破壞地下室外墻防水，且為業主節約了部分管線、設備投資。本次設計涉及到以下幾點：

根據室外地下管線勘探圖及現場探勘，結合本次改造設計及景觀效果，對室外雨水排水溝重新進行核算、設計，在保證排水能力的同時，盡量減少室外開挖量，利用室外管線。

結合商業建筑特點，將公共精裝區與商鋪內的噴淋管線進行拆分，采用兩套噴淋管網，從而避免當商鋪，進行裝修改造或業態調整時，對公共精裝區管線進行拆改。

根據本商業餐飲分布特點，在地下室為餐飲商鋪設置隔油一體化提升設備及機房，敷設半徑約30米，便于對含油排水管道進行隔油處理，且便于對隔油設備進行日常維護;同時減少了地下室重力管線坡降，提升了地下室凈高。

2.3暖通專業

本項目冷源由在地下二層制冷機房提供，冷凍水供回水溫度設為7℃/12℃。冷卻塔設于7層屋面。冷卻水供回水溫度設為32℃/37℃。熱源由設在地下二層的原有燃氣真空熱水鍋爐房提供，提供60/50℃空調系統的熱水。首層地板輻射供暖系統由鍋爐房內一次水經板換換熱后提供45/35℃低溫熱水。

影院設置獨立的風冷熱泵制冷系統，在影院屋面安裝，夏季為影院提供7/12℃空調冷凍水供冷。熱源仍由設在地下二層的原有鍋爐房提供。為影院提供60/50℃空調熱水。

空調水系統為一級泵變流量兩管制系統，在總供回水管之間裝設旁通管和電動壓差調節閥;旁通調節閥的設計流量取單臺最大冷水機組額定流量計算。水處理及補水定壓措施由制冷機房統一解決。

空調水系統立管及水平管為異程兩管制系統形式，冬夏通過閥門切換實現供冷供熱。風機盤管和空調/新風機組分設立管，風機盤管及吊柜式空調器采用電動二通閥，空調機組及新風機組采用動態流量電動平衡閥。

按照與制冷機組一對一原則設置冷卻塔，位于F座屋面。冷卻塔的進水管設電動開關蝶閥，與冷卻水泵連鎖控制;冷卻塔的儲水槽之間設連通管。

空調風系統設計以豎向按層，橫向按防火分區設置空調系統為原則，同時兼顧房間使用功能的區別。零售商鋪、餐飲商鋪區域采用兩管制風機盤管+新風系統。公共區域、中庭采用全空氣空調系統，末端采用散流器或側送噴口的形式。

首層入口高大門廳設置地板輻射供暖系統，供回水溫度45/35℃。供暖主供、回水干管設置于地下一層頂板下。地板輻射供暖系統建筑地面墊層厚度150mm（含墊層下防水與絕熱層厚度）。供水總管設電動溫控閥，配無線遠傳溫控器，電動溫控閥KV=3.0。餐飲部分，廚房排油煙補風預熱至5℃，供回水溫度60/50℃。

3結語

商業中心作為城市名片，它不僅是一個消費場所，也是人們公共生活展示的窗口。本文通過對大興火神廟改造項目的分析，指出了既有商業建筑功能提升改造是我國大量存量傳統百貨涅槃重生的優先途徑，同時也是重新激活舊城活力、促進城市更新的重要途徑，城市的快速發展使大量建筑不再適應社會需求，在改造需求中，應充分發掘老舊建筑的使用價值，節約利用社會資源和能源，促進可持續發展。

本次改造統籌考慮了公共空間優化、立面改造、業態改造、文化氛圍體現等問題，在設計中實現了城市發展需求的建筑節能標準，通過對節能改造措施在構造節點的詳細做法，為同類公共建筑節能改造提供了技術參考。在改造技術中，通過對改造項目中難點以及關鍵技術措施的分析，為既有商業建筑改造的方案設計與實施提供參考依據。