論給排水設計管理在房地產項目開發中的應用

劉宇琦

（山西保利房地產開發有限公司，山西太原 030000）

0 前言

隨著時代的進步與人們生活水平的迅速提高，房地產行業也先后迎來了幾輪高速發展期。值得注意的是，房地產行業已由粗放式的規模擴張期轉向了精細化管理的產品迭代期。人們無論對居住類產品或者商業類產品的需求不再滿足于物理空間的體驗，更趨向于人性化、智能化與綠色健康化的體驗。所以不斷提高各專業線技術管理水平是使地產項目走向精細化管控的必經之路，不斷將新科技新技術應用到人居產品中才能實現快速迭代升級，使項目在激烈的市場競爭中占據優勢。本文著重闡述給排水設計的全過程管控與建筑設備新產品的市場化應用。

1 給排水設計管理在項目各階段的管控要點與重難點分析

1.1 大市政條件摸排與場地豎向設計

項目土地獲取后，首先根據當規劃勘測院移交的控制點（坐標與高程數據），技術會同工程部負責組織對周邊地形與市政資料進行實測摸排。獲取現狀道路標高以及給水、雨污水、燃氣、供熱、電力電信等市政管線的管徑、管底標高以及接駁點坐標數據，并提供詳細的測量成果報告，對于未成形的市政道路與管網進行規劃設計資料的調取。

接下來，對實測成果與調取資料進行分析研判，進入規劃設計階段，會同建筑專業開展總圖方案與場地豎向設計。豎向設計的基本任務除了確定場地地面的豎向布置、道路走向的合理布置、確定各建筑物正負零高程，還有確定場地的排水方案以及將土方工程量做到經濟合理。作為給排水專業，要牽頭組織水電氣暖專業的管線綜合方案初排，根據場地豎向與大市政的管網接駁點條件，優先確定場地內的雨污水管道走向。雨污水作為重力流管線，需要滿足最小坡度要求且管徑較其他專業大，在北方寒冷與嚴寒地區除了需要考慮小區車行覆土厚度還需保證凍土線

敷設深度要求，故重力流管線的排布直接影響小區整體場地標高與地庫頂板覆土厚度等數據。通過與建筑、結構、園林景觀專業的反復提資配合，不斷優化，確定出最為經濟合理的豎向設計成果。

1.2 單體方案與施工圖設計管理

在單體方案設計階段，對建筑單體方案進行反復提資，包括戶內立管的平面布置位置、核心筒水暖電井道尺寸與地上地下設備間面積與位置確定。尤其值得注意的是住宅地上設備用房例如風機房、消防高位水箱間、太陽能設備間等通常設置于屋面，此部分面積屬于規劃報建計容面積，住宅地下設備用房例如水表間、暖表間、低壓配電間通常設置于地下負一層，此部分面積不計容但參與房產測繪面積公攤。故在方案設計階段就要考慮周全予以準確預留。

在項目方案報建通過后，進入到施工圖繪制階段。目前品牌房企的住宅類產品以精裝交付為主。要想做好精裝交付，需要各專業高度協同配合，形成一套完善的標準綜合動作。作為甲方的設計管理人員，需要將戶內以及公共區域的精裝水電點位以及空間凈高要求，準確提資給施工圖設計單位，并對地下車庫、地上地下入戶大堂以及戶內廚衛等重點部位進行施工圖紙審查與各專業疊圖綜合。通過BIM管綜技術對于凈高要求仍無法實現的重點區域，與建筑結構專業會審研判，在建筑結構施工圖中設計預留套管，實現管線穿梁敷設。既避免因后期開洞影響主體結構的安全性又實現了控制凈高的要求。

1.3 庭院管網與海綿城市、園林景觀的設計融合

近年來，為減少城市內澇的危害，充分發揮建筑、道路、綠地和水系等生態系統對雨水的吸納、蓄滲和緩釋作用，有效控制雨水徑流，從國家到地方制定了一系列推進海綿城市的政策性文件，并將海綿城市的實施納入到了設計審查與竣工驗收環節中。

目前我們在住宅小區項目中落實海綿城市的“滲、蓄、滯、凈、用、排”的六字方針，主要采用的措施有透水鋪裝、下凹式綠地、植草溝、景觀水池以及雨水調蓄池等。這就要將海綿城市與建筑總圖設計、庭院管網設計與園林景觀設計高度融合起來。例如化糞池、雨水調蓄池、景觀水池等地埋或地表構筑物不僅要考慮與排水管線的上下游銜接問題，還要考慮與地庫范圍避讓等問題。最終在既保證各市政專業管線功能與園區景觀品質的同時，并在成本可控范圍內，實現雨水徑流控制指標的達標。

1.4 施工圖設計交底與圖紙會審

施工圖繪制完畢后，在正式出圖前將圖紙發成本預算部與工程管理部初審，并于兩周之內會同工程部在現場對施工單位、監理單位以及各專業分包單位組織設計交底與圖紙會審，對于圖紙中尚存的成本超限、設計失誤以及一些施工操作困難的節點問題，形成紙質意見會簽并進行圖紙的最終修改定稿。

1.5 技術巡檢與樣板驗收制度的應用

在項目進入施工階段，定期組織現場技術服務與質量巡檢，匯總問題，協調各專業對項目出現問題限期落實解決。施工過程中各專業出具的設計變更資料均需建立臺賬目錄整理歸檔。根據項目各施工階段，會同工程部對重點區域、重要節點、標準層進行樣板驗收，對于不符合設計之處，在批量施工前予以整改到位，減少損失。

2 建筑設備類新產品新技術的市場化應用

我國的商品房市場發展到今天已走過了30多年的歷程。人們對居住產品的要求，不再簡單的局限于戶型結構與小區環境，而是對健康與智能化的居住體驗愈發關注。這也應運而生了以朗詩地產、金茂地產為代表的一批綠色科技型房企，其余房企也紛紛跟進，加大提升產品的綠色健康化體驗。下面介紹幾種市場化應用程度較高的新建筑設備。

2.1 直飲水系統

在市場高端項目中的直飲水系統主要分為兩種：小區直飲水系統與分戶直飲水系統。小區直飲水系統需設置集中水處理機房，敷設單獨的直飲水管道經水暖豎井送至每戶廚房間內。此系統造價較高，后期的設備運行與維護尤為重要，且存在分戶收取直飲水費的問題，故應用較少。

分戶直飲水系統應用最為廣泛。首先在水暖井的分戶水表后安裝前置過濾器，再于設備平臺安裝中央凈水機，將處理后的水分兩路一路由軟水機處理后用于熱水器、洗衣機、洗面池、坐便器等用水點，另一路經純水機處理后用于廚房直飲。此種分戶系統運行，在交付后均由業主與設備廠家直接對接，不存在物業收費問題，市場認可度較高。

2.2 新風除霾系統

在PM2.5經常爆表的今日，新風除霾系統幾乎一下子成了市場上住宅產品的標配。主要分為單向流式新風系統與全熱交換式新風系統。單向流式新風系統也稱正壓式新風系統，通過把外界的新鮮空氣強制抽入戶內，通過新風機內部的三級濾網，實現空氣凈化。此系統造價低廉，安裝簡單，一般配置于中低端項目中。

全熱交換熱新風系統則是一種將室外的新鮮空氣經過過濾、凈化，熱交換處理后送進室內，在改善空氣品質的基礎上，盡量較少對室內溫度的影響，是一種高效節能的新風系統。此系統造價較高且室內送風管路長，通常要敷設至每一個功能房間，回風口則集中設置。管路的敷設需要結合精裝吊頂高度與結構梁高等綜合設計，安裝較單向流復雜很多，一般配置于高端項目上。

2.3 太陽能熱水系統

為貫徹落實中央關于節能減排的一系列方針、政策，近年來，各省市相繼出臺了大力推進太陽能光熱建筑應用的文件，并將其納入節能驗收范圍。目前市場上的太陽能熱水系統主要分為三類：分戶集熱分戶儲熱系統、集中集熱集中儲熱系統與集中集熱分戶儲熱系統。

分戶集熱分戶儲熱系統即陽臺壁掛太陽能熱水系統，此系統熱效率高，分戶造價低，安裝簡單，對外立面觀感稍有影響，目前在中低端項目中廣泛應用。

集中集熱集中儲熱系統，在建筑屋面集中設置太陽能集熱板與儲水箱，通常用于幼兒園、食堂、酒店等公建類項目中。

集中集熱分戶儲熱系統，在建筑屋面集中設置太陽能集熱板，避免了壁掛太陽能板影響外立面的問題，與住宅戶內分戶設置儲熱水箱。此系統換熱管路長、熱損失大且造價高，后期運營維護成本也較高，通常用于高端項目中。

2.4 污水源熱泵、地源熱泵制冷供熱系統。

近年來隨著新建住宅面積的迅速擴張，北方城市市政集中供熱熱源缺口越來越大。為改善環境質量，促進節能減排、低碳綠色發展，推進可再生能源的廣泛應用，污水源熱泵、地源熱泵等水源熱泵系統得到了長足發展。

地源熱泵是陸地淺層能源通過輸入少量的高品位能源實現由低品位熱能向高品位熱能轉移的裝置。污水源熱泵是將污廢水的余熱實現采集開發利用。這在市政供熱管網未敷設運行的郊區項目中意義重大，且兩種系統均可實現夏季制冷，冬季制熱。

3 結語

綜上所述，房地產行業的發展是全專業的時代性發展，要做好房地產項目中的設計管理，不能僅僅局限在單專業的規范性管理上。要從合理性、綜合性以及領先性入手，需要設計管理人員不斷拓展專業涉獵面，不斷學習應用新的科技化產品，不斷以點到面的優化設計標準，形成適合不同檔次項目落地的全專業設計管理細則。深挖項目管理細節，率先將項目開發帶入精細化管控之路。